부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세 계산 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동○○번지소재 대지 195㎡ 및 같은곳 건물 261.87㎡(이하“쟁점부동산”라고 한다.)를 1996.08.29. 양도하고 자산양도차익 예정신고 및 자진납부한데 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 1996과세년도 양도소득세 36,509,040원을 1999.01.05. 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.02.19. 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산을 뇌졸중 치료비에 충당하고자 양도한후 이에대한 실지취득금액 및 양도금액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진신고 납부하였으나 이를 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

청구인이 쟁점부동산 취득시 매매계약서에 청구인을 중개인으로, 청구인의 처 ○○○를 매수인으로하여 부동산매매계약서를 작성할 이유가 없으며, 양도금액 또한 기준시가대비 80.4%에 불과한 점으로 볼 때 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29.단서개정)

2. 생략』라고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2.(생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지 거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 강개에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지소재 대지 195㎡에 지하 96.93㎡(주택44.91㎡, 대피소40.68㎡, 보일러실 11.34㎡), 1층 92.25㎡(주택), 2층 72.69㎡(주택) 건물로 청구인이 1989.04.07. 청구외 ○○○등 6인으로부터 매매취득하여 1991.05.01. 청구외 ○○은행, 1991.09.12. 및 1991.10.02. 청구외 ○○은행, 1994.10.27. 청구외 ○○은행에게 청구인을 채무자로한 근저당설정등기하여 주었다가 1996.08.13. 근저당말소한 후, 1996.08.29. 청구외 ○○○에게 1996.07.12.매매를 원인으로 소유권이전등기 경료한 사실이 대지 및 건물 등기부등본에 의해 확인된다. 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 대해 원본을 제출받아 진위여부등 그 계약내용을 확인한 바 원본의 보관상태로 보아 쟁점부동산 취득시 작성된 것으로 인정되고, 계약내용도 쟁점부동산의 취득당시 상황을 구체적으로 반영하고 있는 점으로 볼 때 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의한 취득금액 200,000,000원은 인정되나, 청구인이 제출한 양수자 청구외 ○○○의 거래사실확인서와 부동산매매계약서상 쟁점부동산의 양도가액 230,000,000원은 부동산거래시 가등기, 근저당설정채무, 임대차에 따른 세입자와의 관계등 거래대상 부동산의 양도당시 상황에 대해 이행특약을 하여 부동산 매매계약을 하는 것이 통상적인 거래관행이고, 쟁점부동산에는 양도당시 채권자를 청구외 ○○은행, 청구외 ○○은행, 청구외 ○○은행으로 하는 청구인의 근저당설정 채무가 있었슴에도 근저당설정채무에 대한 이행특약없이 1996.07.12. 작성된 점과 쟁점부동산 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 주택지인근 대지의 경우 “○○부동산”지(12996.07.25.자 발행 제196호)에서는 실지로 거래되었던 금액이 평당 5,500,000~7,000,000원으로 게재되어 있슴에도, 지하1층 지상2층 주택인 쟁점부동산의 거래금액이 위 최저 평당 토지가액 5,500,000원의 70.9%에 불과하고, 기준시가 286,423,590원대비 80.4%에 불과한 점으로 비추어 볼 때 신빙성이 없다. 그러므로, 위 사실내용을 모두어 보면 실지거래 취득금액은 확인되나 실지거래 양도가액이 불분명한 경우로서 이건 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제1호 및 2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.