계약금, 잔금만이 기재되어 있는 경우 기준시가에 의한 양도소득세 계산 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 청구외 ○○○와 공동소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 토지 168㎡, 건물 207.92㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다.)를 1996.06.15 양도하고 청구인 지분 1/2에 대하여 실지거래한 취득가액과 양도가액을 각각 50,707,530원과 90,000,000원으로하여 양도소득세 과세표준확정신고하였으나 실지거래한 취득 및 양도가액이 확인하지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 1998.12.16 청구인에게 1996과세연도 양도소득세 29,938,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.19 이 건 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지중 93㎡를 1987.06.17 청구외 ○○○, ○○○으로부터 6,972,830원에 취득하고, 1992.11.25 토지구획정리시에 추가로 75㎡를 27,442,230원에 매입하였으며 위 지상에 1989.2.28 ○○건설(주)에 공사도급금액 67,000,000원에 건물을 신축하였고, 쟁점부동산을 1996.06.15 청구외 ○○○에게 180,000,000원에 양도하였슴이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서, ○○○의 거래사실확인서, 매도증서 및 토지구획정리 과도대금 영수증 등에서 확인되므로 신고한 취득 및 양도가액에 의하여 양고소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

청구인은 쟁점토지의 취득가액을 입증할 수 있는 부동산매매계약서를 제출하지 않고 단지 매도증서와 토지구획정리 과도대금 영수증만 제출하고 있으며, 양도가액에 대한 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서는 통상적으로 등기신청시 법무사가 작성한 매매계약서로서 양도부동산에 근저당권이 설정된 경우에는 근저당권에 대한 처리방법을 부동산매매계약서에 명시하는 것이 일반적인 부동산거래관행인데도 도 동 부동산매매계약서에는 쟁점부동산에 설정된 근저당권에 대한 처리방법이 명시되어 있지 아니한 점 으로 보아 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한 경우로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지중 93㎡를 1987.06.17 청구외 ○○○, ○○○으로부터 6,972,830원에 취득하였다는 증빙서류로 부동산등기 권리중에 첨부된 매도증서를 제출하였으며, 1992.11.25 토지구획정리시에 추가로 75㎡를 27,442,230원에 매입하였다는 증비이서류로 토지구획정리 과도대금 영수증을 제출하고, 건물신축비에 대한 증빙서류로 청구외 ○○건설(주)와 체결한 공사도급계약서를 제출하고 있으며, 양도가액에 대한 증빙서류로 양도시 부동산매매계약서를 제출하였다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙서류로 거래시 작성한 부동산매매계약서는 제출하지 않고 단지 부동산등기 권리중에 첨부된 매도증서만 제출하고 있어 이를 객관적으로 인정되는 취득가액이라고 인정하기 어렵고 양도가액에 대한 증빙서류로 부동산매매계약서(법무사가 적상한 검인계약서)를 제출하고 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 양도당시 (주)○○은행 채권최고액 300,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되어 있었는데도 동 근저당권에 대한 처리방법에 대하여 약정사항이 기재되어 있지 않고 총 매매대금 180,000,000원 중 계약시 20,000,000원, 1996.06.12 잔금 160,000,000원을 지금하기로 기재되어 있어 일반적으로 부동산매매계약서로 인정하기 어려운 바 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 않으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.