실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정고지한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 1986.04.01 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 258.2㎡ 및 위 지상건물을 취득한 후 위지상 건물을 멸실하고 1991.02.26 건물 491.85㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다.)를 신축하여 1995.11.25 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 223,000,000원과 417,000,000원으로하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 1999.01.05 청구인에게 1995과세연도 양도소득세 74,525,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.08 심사청구하였다.

청구인이 1986.04.01 청구외 ○○○으로부터 141,000,000원에 쟁점토지를 취득하여 위 지상에 건물을 청구외 ○○○에게 82,000,000원에 도급을 주어 신축한 사실이 부동산매매계약서 및 건물 도급계약서에 의하여 확인되고, 1995.11.25 청구외 ○○○에게 417,000,000원에 양도한 사실이 부동산매매계약서, 어음사본, 내용증명, ○○공인중개사 사무실에 비치된 장부상 매매예정가액(5억원,450백만원 가라 고 기재되어 있어 매매가액과 유사)등에 의하여 확인되므로 청구인이 신고한 거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

청구인이 제시한 건물신축 도급계약서상 공사기간은 1986.05.20~1986.08.30로 되어 있으나 등기부등본에는 1991.02.26 보존등기 되었으며, 양도대금중 221,000,000원을 매수인 청구외 ○○○와 무관한 청구외 ○○○가 지급보증을 하고 있는 점으로 보아 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 양도가액은 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 】제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 소득세법 제100조 【 양도차익의 산정】 제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시 부동산매매계약서 사본에 의하면, 총 매매대금은 141,000,000원으로 기재되어 있으며, 단서로 잔금중 유보금 10,000,000원은 매수ㆍ매도자의 공동명의로 은행에 예치하였다가 거주자와 퇴거 확인시 지불키로 하고 그 기간(1986.04.30) 경과시 총 대금에 월 0.7부의 은행이자에 상당하는 보상을 매도자는 치루어야 한다는 약정사항을 명시하고 있으며, 청구외 ○○○와 체결한 건물 공사도급계약서 사본에 의하면 공사기간은 1986.05.20~1986.08.30, 공사금액은 82,000,000원으로 기재되어 있고, 공사시공자 ○○○는 사실확인서에서 위 공사도급계약서상 내용을 확인하고 있다. 청구인이 제시한 양도당시 부동산매매계약서에 의하면 총 매매대금은 417,000,000원이며, 대금 지급에 대한 약정으로 중도금은 세입자 임차보증금 107,000,000원과 ○○창업(주) 대출금 100,000,000원으로 대체하고, 잔금은 1996.01.18까지 지급하기로 약속하고 그에 상응하는 담보물건을 청구인에게 제공하며 이와 동시에 어음을 공증하여 주기로 한다고 약정하고 있다. 청구인이 제시한 청구외 ○○○ 소유 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 413.6㎡, 지하 1층 지상 3층 근린생활시설 299.7㎡의 등기부등본에 의하면 1995.11.24 청구인이 청구외 ○○○를 채무자로하여 채권최고액을 221,000,000원으의 근저당권을 설정하였다가 1997.11.10 말소등기한 사실과 1997.07.24 임의경매신청(97타경 32117)하였다가 1997.11.14 임의경매말소등기한 사실이 확인되고, 1995.11.23 청구외 ○○○가 청구인 앞으로 액면가액 221,000,000원의 약속어음을 발행하였으며, 청구인은 1996.02.14 동 약속어음에 대하여 청구외 ○○○에게 1996.02.18까지 해결이 없으면 강제집행을 하겠다는 내용의 내용증명(○○우체국 1201804)을 발송하였고, 쟁점부동산의 양도당시 인근 ○○공인중개사 사무실 장부에 의하면 매도예정액 450,000,000원, 임대현황으로 지하 단란주점, 1층 식당, 2층 당구장, 3층 교회로 월세 2,300,000원 보증금 105,000,000원으로 기재되어 있고 위 사살에 대하여 ○○공인중개사 ○○○은 사실임을 확인하고 있다. 자산 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여야 하나, 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우로서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익과 세액를 결정하는 것인 바, 먼저 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면 먼저, 청구인이 이번 심사청구시에 취득당시 부동산매매계약서 사본, 공사도급계약서 사본, 양도당시 부동산매매계약서 사본을 제시함에 따라 동 서류의 원본 제출을 요청하였으나 취득당시 부동산매매계약서와 공사도급계약서는 원본을 분실하여 제시하지 못하는 바, 일단 취득당시 부동산 매매계약서 사본과 공사도급계약서 사본 내용을 전적으로 신뢰하기는 곤란하고, 취득당시 부동산매매계약서 사본에는 1986.03.25 매수계약을 하고 잔금은 1986.04.02 지급하기로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에는 등기원인일이 1986.04.01로 기재되어 있는 바, 매매계약서의 계약일과 등기부등본상의 원인일이 상이하여 청구인이 제시한 취득당시의 부동산매매계약서는 거래사실에 따라 작성한 사실계약서로 인정하기 어려우며, 또한 도급계약서 사본 이외에는 건물을 82,000,000원에 신축하였다고 인정할만한 세금계산서 등의 객관적인 증빙자료가 없으므로 청구인이 제시한 취득당시의 부동산매매계약서와 도급계약서만으로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 판단된다. 다음으로, 양도가액에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 사실상 417,000,000원에 양도하였다고 부동산매매계약서, 내용증명, 청구외 ○○○ 소유 부동산등기부등본, 어음사본, ○○공인중개사 매물대장사본 등을 제시하고 있으나, 부동산매매계약서를 보면 1995.11.18 매입계약을 하면서 잔금을 1996.01.18 받기로 하고 소유권은 잔금을 받기 전인 1995.11.25 이전하기로 하고 있으며, 등기부등본에 의하면 등기원인일이 매매계약일 보다 24일 전인 1995.10.25로 기재되어 있어 통상적으로 잔금을 받은 이후에 소유권이전등기를 하고 매매계약일을 등기원인일로 하는 부동산 거래 관행에 맞지 않는 바, 양도당시의 부동산매매계약서는 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵다 할것이고, ○○시 ○○동 ○○ ○○중인중개사의 부동산매물대장상에 기재된 1995.03.30 쟁점부동산의 매도예정액은 5억원(450백만원도 가)으로 기재되어 있음에 비추어 저가 양도하여야 할 특별한 사유가 없는 청구사건의 경우 그 보다 훨씬 낮은 417,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이므로 청구인이 결정시까지 제출한 증빙서류만으로 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 청구사건의 경우 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.