계약서 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 162.6㎡, 건물 224.92㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.02.25. 청구외 ○○○과 양도 계약을 체결한 후 1997.03.31. 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 157,600천원, 취득가액 107,000천원)으로 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 수인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.01.02. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 18,769,810원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.05. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산 중 토지를 1981.10.12. 청구외 최상기로부터 39,9000천원에 취득하였으며, 위 토지위에 1986.09.03. 청구외 ○○○에게 건축비 680,000천원에 도급을 주어 주택 224,92㎡를 신축한 후 1997.04.06. 청구외 ○○○에게 157,600,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였음에도, 처분청이 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인은 1996.08월 쟁점부동산을 매매하고자 청구외 ○○부동산에 평당 4,500천원에 중개를 의뢰하였으며, 청구인이 제시한 매매계약서는 1997년 02월 청구외 ○○공인중개사에서 평당 3,200천원으로 작성되어 있는바, 매매의뢰 후 불과 6개월만에 평당 1,300천원이 떨어진 가격으로 신고한 점으로 보아 신빙성있는 계약서로 보기 어려우므로 당초 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

① 청구인은 쟁점부동산 중 토지와 주택을 1981.10.12. 매매를 원인으로 청구외 ○○○로부터 취득한 후 구주택을 멸실하고 1997.04.13. 2층 주택(224.92㎡)을 신축하여 청구인 명의로 보존등기하였으며, 1997.04.06. 청구외 ○○○에게 매매를 원인으로 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 청구외 ○○○로부터 39,000천원에 취득하였으며, 쟁점부동산 중 건물은 청구외 ○○○에게 68,000천원에 도급을 주어 신축하였고, 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 157,600천원에 양도하였다고 신고하였음이 양도소득세 예정신고서에 의하여 알 수 있다.

③ 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것과 관련하여 청구인은 1996.08월 쟁점부동산을 매매하고자 청구외 ○○부동산에 평당 4,500천원에 중개를 의뢰하였으며, 청구인이 제시한 매매계약서는 1997년 02월 청구외 ○○공인중개사에서 평당 3,200천원으로 작성되어 있는바, 매매의뢰 후 불과 6개월만에 평당 1,300천원이 떨어진 가격으로 신고한 점 등으로 보아 신빙성있는 계약서로 보기 어려워 양도 당시의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 당초 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판단

① 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 청구외 ○○○로부터 39,000천원에 취득하였다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 청구외 ○○○의 확인서만을 제시하고 있고, 쟁점부동산 중 건물(신축)의 취득가액 68,000천원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 청구외 ○○○의 확인서만을 증빙으로 제시하고 있다.

② 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련한 증빙으로 전소유자인 ○○○의 확인서와 건물을 신축하였다는 청구외 ○○○의 확인서를 증빙으로 제시하고 있는바, 토지의 취득과 관련한 매매계약서, 금융자료 등 토지 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 또한 물건의 취득(신축)과 관련한 도급계약서, 금융자료 등의 제시가 없고, 청구외 ○○○이 건물을 신축하였는지 여부도 확인할 수 없는 점으로 보아 청구인이신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 거래증빙 등에 확인되지 아니하는 경우에는 해당한다 할 것이다.

③ 쟁점부동산의 실지취득가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액은 기준시가로 결정함이 타당하며, 전시의 법령에 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다라고 규정하고 있어 청구인이 신고한 양도가액의 사실 여부에 관계없이 양도가액도 기준시가로 결정하여야 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.