부동산을 실제로 취득하고 양도하였는지 여부 및 양도가액의 판단

심사청구 기각

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지542.1㎡와 건물 264.8㎡(이하, “쟁점부동산” 이라 한다) 을 1995.08.03 청구외 “○○○” (이하, “전소유자” 라 한다)부터 1,130,000,000원에 취득하여, 1996.04.15 청구외 “(주)○○종합건설”)이하, “양수법인” 이라 한다) 에게 1,300,000,000원에 양도하고, 그 양도소득세 과세표준과 세액을 신고ㆍ납부하지 아니함에 대하여, 실지거래가액으로 계산한 양도소득세 68,100,000원 (이하, “쟁점세액” 이라 한다) 을 결정하여 1998.12.03 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.06 심사청구하였다.

청구외 “(주)○○종합건설”(이하, “관련법인” 이라 한다)에서 오피스텔 신축하여 분양할 목적으로 쟁점부동산을 취득하면서 그 대표이사인 청구인의 명의로 소유권 이전등기하였다가, 자금사정이 여의치 아니하여 양수법인에 양도하였던 것으로서, 관련법인이 (주)○○신용금고(이하, “관계금고” 라 한다) 로부터 대출받아 전소유자에게 취득대금 1,130,000,000원을 지불하였고, 쟁점부동산을 양수법인에 양도하면서 관계금고의 채무를 인계하여 양도대금을 정산하는 등으로 하여, 관련법인이 쟁점부동산을 실제로 취득하고 양도한 사실에 대하여, 명의수탁자인 청구인에게 과세함은 부당하고, 설령, 청구인이 쟁점부동산을 실제로 취득하고 양도하였다 하더라도, 그 양도가액이 취득가액과 같은 1,130,000원인데도 양도가액을 1,300,000,000원으로 하여 과세한 당초의 처분은 부당하다.

쟁점부동산을 청구인이 대표이사로 있던 관련법인을 채무자로 그 명의를 빌려 관계금고로부터 대출받아 취득한 것으로, 명의수탁하였다는 청구주장에 대한 구체적인 증빙이 없으며, 양수법인이 관계금고에 대한 관련법인의 채무 인수가액이 1,300,000,000원임에도 1,130,000,000원에 양도거래가 이루어졌다고 주장하나, 그 차액 170,000,000원의 정산사실이 없으므로, 쟁점부동산의 양도가액을 1,300,000,000원으로 보아 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 쟁점부동산을 실제로 취득하고 양도하였는지 여부

② 그 양도대금이 1,300,000,000원인지를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 토지와 건물에 대한 양도소득을 계산함 함에 있어서의 양도가액에 대하여, 소득세법 (1995.12.29 법률 제5031호 개정분, 이하 같다) 제96조 제1호의 규정을 종합하면 『토지와 건물에 대한 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다. 다만, “양도자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 에는 실지거래가액을 양도가액으로 한다』라고 규정하고 있으며, 위 “양도자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 에 대하여, 같은법 시행령 (1995.12.30 대통령령 제14860호 개정분, 이하 같다) 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제1호에서『단기매매차악을 목적으로 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우』를 그 하나로 규정하고 있다. 또한, 실질과세의 원칙에 대하여, 국세기본법 (1994.12.24 법률 제4810호 개정분, 이하 같다) 제14조 제1항에서 『과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다』라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』라고 규정하고 있으며, 거래의 실질내용판단 기준에 대하여, 같은법 기본통칙 2-1-5...14호에서『거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 현황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1994.04.12 설립되어 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩에 있던 청구외 “(주)○○종합건설”(이하, “관련법인”이라 한다)의 대표이사로 재직하였으며, 관련법인은 본점소재지를 같은시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩으로 1997.05월에 옮겼으나 부도로 소멸되었다. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 “매매계약서”와 관련된 “토지 등 거래계약 신고필증” 및 “등기부 등본” 에 따르면, 취득계약을 1995.08.02 체결하면서, 취득대금 1,130,000,000원 전액을 전소유자가 지정하는 금융기관에서 대출받아 계약 다음날인 1995.08.03 한꺼번에 지불하기로 하는 조건으로, 매수인을 『(주)○○종합건설 대표 ○○○』으로 하였으며, 같은 매수인과 같은 거래금액으로 관할인 ○○구청에 국토이용관리법에 따라 토지거래계약사실을 1995.12.29에 신고하였으나, 그 취득에 대한 소유권이전등기는 1996.04.09에 하였음을 알 수 있다. 처분청에서 조사당시의 근거서류로 제시한 관계금고분 “금융정보 등에 대한 협조의뢰 회신”과 전소유자 날인분 “영수증” 및 관련법인의 법인세신고서에 붙은 재무제표 등에 따르면, 청구인은 개인명의로는 대출금액 1억원을 초과하지 못하는 대출관행과 취득당시의 계약조건에 따라서, 전소유자가 지정한 금융기관인 (주)○○신용금고(이하, “관계금고”라 한다) 로부터 계약당일인 1995.08.02에 13억원을 관련법인의 명의로 대출받았고, 그 다음날 (취득대금전액 지급일) 인 1995.08.03에 취득대금 1,130,000,000원을 전소유자에게 주면서 받은 영수증에는 청구인이 지불한 것으로 표기되어 있으며, 관련법인의 재무제표에서 관계금고로부터의 관련법인명의 대출 13억원과 그 이자 지급 및 취득대금과의 차액 170,000,000원에 대하여 부채와 지급이자 및 가지급금계정 등에 기장된 사실이 일체 없음에 따라, 관련법인의 부도ㆍ폐업으로 인하여, 종사하던 경리직원으로 부터의 당시 사실확인도 더 이상 불가능하다. 청구인이 명의신탁 주장의 보충자료로 제시한 전소유자 작성분 “각서” <작성일자 미상> 는 당초 계약상의 매수자인 관련법인이 아닌 청구인에게 소유권 이전등기함에 따라 미래에 생길지도 모르는 전소유자측의 불리한 상황에 대하여 모든 책임을 관련법인에서 지겠다는 서약으로서, 개인유사법인에 해당하는 관련법인의 대표이사인 청구인의 지위에서 보면, 미래에 생길 수도 있는 불확실한 상황에 따른 전소유자측의 불리한 상황에 대하여 관련법인에서 그 책임을 부담하기로 하였다고 하여 쟁점부동산을 관련법인에서 실제로 취득하였다고는 할 수 없다. 관계금고의 대출과 이자지급자 등의 모든 서류에 대출관련상대자가 모두 관련법인 명의로 되어 있음도 청구주장의 근거이나, 개인자격으로는 13억원을 대출받을 수 없음과 그에 따른 이자와 반제는 대출받은자 명의로 지불하는 현실에 비추어 보면, 다른 객관적인 근저자료를 추가로 제시하지 아니하는 이상, 관계금고의 대출과 그 이자관련서류가 관련법인의 명의로 되어 있다하여 청구주장을 사실이라고 할 수 없다. 따라서, 실제의 소유자 명의로 부동산 소유권등기를 하는 사회통념과 전소유자에게 취득대금을 주고 받은 영수증 및 청구주장 중의 실제 소유자라는 (주)○○종합건설의 재무제표 등에서 확인되는 내용에 따라, 쟁점부동산의 양도소득에 대한 실질귀속자를 청구인으로 보아 과세한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못을 찾을 수 없다. 또한, 양도가액이 처분청에서 결정한 13억원이 아닌 1,130,000,000원이 실제의 양도가액이라는 청구주장의 근거로 제시한 청구외 “(주)○○종합건설”(이하, “양수법인” 이라 한다)과의 양도분 『매매계약서』를 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산에 대한 소유권을 양수법인으로 이전등기한 1996.04.15 후인 1996.04.16에 작성된 계약서로서, 양도 당시의 실제 계약서가 아님을 알 수 있을 뿐만 아니라, “기설정 승계” 라는 조건임에 미루어 보더라도 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 13억원의 대출채무를 승계시킴으로 양도대금이 정산되었음을 알 수 있고, 양수법인도 부도로 소멸되었을 뿐만 아니라 1996사업연도분 법인세신고를 하지 아니하여 <무신고자 추계결정함>, 청구주장의 사실여부가 더 이상 확인되지 아니하므로, 청구주장의 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 근거를 추가로 제시하지 아니하는 이상, 양수법인에서 인수한 대출채무금액 13억원을 양도가액으로 하여 과세한 처분청의 당초 처분에는 잘못이 없다. 그렇다면, 청구인이 쟁점부동산을 양도함으로 생긴 양도소득에 대하여 실지 양도가액 13억원과 그 취득가액 1,130,000,000원으로 하여 무신고ㆍ무납부자로서 쟁점세액을 결정ㆍ고지한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구의 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 기각 결정한다.