양도 및 취득가액에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 1998.12.10 청구인에게 결정고지한 1993년귀속 양도소득세 40,407,150원은 이를 취소한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 303.23㎡, 위지상건물 382.9054㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.09.08 청구외 ○○○와 공유로 취득하고 1993.08.09 양도한 후 실지거래가액 (양도가액은 420백만원 1/2인 210백만원, 취득가액 444백만원의 1/2인 222백만원)으로 1993.09.23 ○○세무서에 자산양도차익 예정신고를 하였고, ○○세무서장은 실거래가액으로 신고시인 결정하였다가 공유자인 청구외 ○○의 양도소득세 결정에 대한 소송판결(○○고등법원 997구2354, 1998.02.26)에 의거하여 청구인이 실거래가액으로 신고한 취득가액을 인정할 만한 증거가 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 당초의 신고시인 결정을 취소하고 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 1993년귀속 양도소득세 40,407,150원을 1998.12.10. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.04 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산은 청구외 ○○○와 공동으로 444백만원에 취득하였고 양도가액은 420백만원으로서 이 중 청구인 해당금액은 2분지1인 취득가액 222백만원, 양도가액은 210백만원이며 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였고, 증빙서류에 의하여 실지거래가액으로 이미 결정된 사항을 공유자인 청구외 ○○○가 실거래가액을 증명할 만한 증거자료를 법정에 제시하지 못하여 재판상 불이익 받은 것을 근거로하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

쟁점부동산의 대지 원소유자인 청구외 ○○○의 양도소득세신고시 청구인과 청구외 ○○○는 대지의 실거래가액이 110,181,000원이라고 확인하여 준 사실이 있고, 검인계약서에 의하면 쟁점부동산의 대지가액은 110,181,000원, 건물가액은 82,128,000원으로 확인되므로 쟁점부동산의 취득가액은 192,309,000원으로 나타나나, 청구인은 이건 양도소득세신고시 쟁점부동산의 실지 취득가액이 444백만원이라는 주장인 바 이중계약서를 작성하여 어느 것이 실지거래가액인지 확인할 수 없으므로 이 건 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액에 대하여 신고한 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항에 의하면 양도가액을 『제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 취득가액은 『제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및l 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제1항에서 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있고, 제4항에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호에 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가 또는 지방자치단체 기타 법인과 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인된 경우. 2호 생략.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 청구외 ○○○(이하 “청구인등”이라 한다)는 쟁점부동산을 공유로 취득하였고 관련 부동산 등기부등본에 의하면 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 대지는 총면적은 3,393,6㎡로 소유자는 청구외 ○○○외 11명의 공동지분으로 되어 있었고, 청구외 ○○○의 지분은 303.23㎡으로 나타나고 청구인등은 위 ○○○ 대지 지분을 1990.08.27 매매를 원인으로 1990.08.27 소유권이전 되었고, 건물은 1990.07.24 청구외 ○○주식회사로 보존등기되었다가 1990.08.27 청구인 등의 공동명의로 소유권이전 되었음을 알수 있다. (2)청구인은 쟁점부동산의 양도소득세신고시 취득가액 및 양도가액을 실지거래가약(양도가액 210백만원, 취득가액 222백만원, 이는 총매매가액의 1/2임)으로 하여 1993.09.23 자산양도차익예정신고를 하였고, 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득시 부동산매매계약서에 의하면 1990.04.25 444백만원으로 계약하였고, 대금지급조건은 계약시 45백만원, 중도금은 1990.05.30 50백만원과 1990.06.11 120백만원 지급, 잔금은 준공필후 225백만원을 지급하는 것으로 계약하고 있고, 특약사항으로 임대보증금 138백만원과 월수입액 1,180,000원은 매도자가 임대책임을 지고, 매도부동산을 담보로 한 일반융자 50백만원은 잔금으로 대체하여 주기로 약정하고 있고, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 자산양도차익예정신고에 대하여 ○○세무서장은 1994.08.30 신고시인하여 결정한 사실이 있음을 알수 있다. (3)쟁점부동산의 취득시 검인계약서에 의하면 대지가액 110,181,000원, 건물가액은 82,128,000원으로 합계 192,309,000원으로 되어 있고, 계약금 60,000,000원(대지 30백만원, 건물 30백만원)은 계약일인 1990.08.27지급하고, 잔금은 132,309,000원(대지 80,181,000원, 건물 52,128,000원)은 1990.08.30 지급하는 것으로 되어 있으며, 대지 원소유자인 청구외 ○○○는 양도소득세 신고시 매매금액이 110,181,000원으로 되어 있는 위 검인계약서와 청구인등이 110,181,000원에 취득하였다고 확인한 거래사실확인서를 근거로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정된 사실이 있다.

(4) 쟁점부동산의 공유자인 청구외 ○○○는 쟁점부동산의 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액 222백만원(444만원의 1/2지분), 양도가액은 210백만원(420백만원의 1/2지분)으로하여 실지거래가액으로 ○○세무서에 신고하였으나, ○○세무서장은 위 ○○○가 신고한 양도가액 및 취득가액이 신빙성이 부족하며 실지거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 입증자료의 제시가 없어 실지거래가액을 인정하기 어려우므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하였고, 청구외 ○○○는 기준시가로 과세함은 부당하다고 불복하여 소송을 제기하여 ○○고등법원에서는 원고(○○○)가 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 원고(○○○)의 주장은 이유없다고 기각한 바 있고(○○고등법원 97구23954, 1998.02.26선고), 청구외 ○○○는 대법원에 상고를 하였으나 법정기간내에 상고이유서를 제출하지 아니하여 ○○○의 상고를 기각으로 결정(대법원 98두712, 1998.05.12)된 사실이 있다.

(5) 청구외 ○○○의 양도소득세부과처분 관련 위 (4)항의 판결문이 공동소유자인 청구인의 당초 관할인 ○○세무서에 송보되자 ○○세무서장은 주소지 관할인 처분청에 이송하였고 처분청은 쟁점부동산의 대지 원소유자인 ○○○의 양도소득세 결정시 청구인등이 확인하여 준 거래가액과 청구인이 신고시 제출한 거래가액이 서로 일치하지 아니하여 거래가액이 불분명하다고하여 기준시가로 과세하였으나 청구인은 실거래가액으로 결정할 것을 주장하므로서 기준시가로 결정한 처분이 정당한지에 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 420백만원 (청구인 지분금액은 210백만원)에 양도하였다고 주장하며 매매계약서와 매수자인 ○○○의 거래사실확인서 등을 증빙서류로 제시하고 있는 바, 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
• 나) 취득가액에 대하여 청구인은 위 사실관계(2)에서와 같이 실지거래가액은 444백만원이라며 매매계약서 특약조건에 의한 임대보증 138백만원과 은행융자 50백만원을 차감한 256백만원의 2분지의1의 금액 128백만원을 거래은행통장에서 출금하여 지급한 것이라고 주장하며 거래은행통장을 증거서류로 제시하고 있는 바 동 통장의 거래내용과 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서의 대금지급관계를 살펴보면,

① 매매계약서상의 계약금 45백만원의 1/2인 22,500,000원의 자금출처를 보면 계약금 지급당일(1990.04.25)에 청구인의 처제인 ○○○의 ○○통장 (계좌: 00000-00-000000)해약하여 10,158,148원 출금(수표10백만원 1매발행, 수표번호00000000)되었고, 청구인의 자 ○○○의 ○○통장 (계좌: 00000-00-000000)해약하여 20,219,603원이 출금(수표 20백만원 1매발행, 수표번호00000000)하여 총 수표로 30,000,000원 출금한 사실이 확인된다.

② 1차중도금 50백만원의 1/2(청구인지분)인 25백만원은 지급일 하루전 1990.05.29 청구인의 처제인 ○○○의 ○○통장 (계좌: 000-00-000-000)에서 25백만원 출금된 사실이 확인되고 [45백만원 출금하여 20백만원은 자 ○○○의 통장(기업은행 계좌 000-00-0000-000)에 재입금됨] 2차중도금 120백만원의 1/2인 60백만원은 지급당일(1990.06.11) 청구인의 자인 ○○○의 ○○은행통장 (계좌: 000-00-0000-000)에서 20백만원 출금, 청구인의 처인 ○○○의 ○○은행통장(계좌: 000-00-0000-000)에서 8,662,760원 출금, 청구인의 자 ○○○의 ○○통장 (계좌: 00000-00-000000)에서 20,219,603원 출금(수표20백만원 1매, 수표번호0000000), 청구인의 ○○통장(계좌: 00000-00-000000)에서 12,000,000원 수표(번호00000000) 출금하는등 총 60,882,363원을 출금된 사실이 확인된다.

③ 잔금 229백만원은 계약특약조건의 임대보증금 138백만원과 은행융자 50백만원을 제외한 잔여 지급금액 41백만원의 1/2 20,500,000원은 건물준공후 자급하기로 약정하였으나 청구인은 1990.08.06 청구인의 처 ○○○의 ○○통장(계좌: 00000-00-000000)에서 17백만원, 청구인의 ○○통장(계좌: 00000-00-000000)에서 8백만원, 합계 25백만원을 수표7매 발행(10백만원 2매, 수표번호 00000000~0, 1백만원수표5매발행 수표번호 00000000~0, 1백만원수표5매발행 수표번호 00000000~0)하여 출금하였음이 확인된다.

④ 청구인이 위 ○○통장에서 수표로 출금하였다는 수표실물에 대하여 거래은행인 축협 ○○지점에 조회한 바 2차중도금으로 지급하였다는 1990.06.11자 발행수표 32백만원은 수표이서자가 대지소유자인 ○○○로 되어있다.

⑤ 위와 같은 청구인이 양도소득세신고시 제출한 매매계약서의 지급금액 및 지급일자와 청구인이 제시하는 은행거래통장의 출금액이 상당부분 일치하고 있음을 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 222백만원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 있어 보이고 1990.08.30 최초의 고시된 공시지가(470,000/㎡)를 기준하면 쟁점부동산 토지공시지가는 142,518,100원임을 볼 때 대지 취득가액이 110,181,000원이고, 1990.08.27 계약금 30백만원지급, 1990.08.30잔금 80,181,000원으로 되어 있는 검인계약서는 신빙성이 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

• 다) 청구인은 본 심사청구와 별도로 청원서 제출시 참고자료로 제출한 고소장에의하면 시장을 신축하여 분양(매도)한 측에서 시장 활성화를 위한 제반 여건을 조상하지 아니하여 쟁점부동산은 시장으로서 기능을 제대로 하지 못하였음을 미루어 알수 있고, 쟁점부동산의 건물은 대지공유자인 청구외 ○○○외 11명이 설립한 청구외 ○○시장에서 신축한 시장건물 중 제○동 건물로서 다른 옆동의 시장건물 매수자등이 ○○경찰서에 고소장 작성시 첨부한 제1동 내지 제4동의 건물의 매매계약서 계약내용에 의하면 매매가액이 4~5억원대로 나타나고 있으며, 구분 매수자 계약일 물건 매매대금 대지기준 평당단가 대지 건물 제1동

○○○ 1990.04.27 310.84㎡ (94평) 481.84㎡ (145.7평) 505백만원 5,372,340 제2동

○○○ 1990.11.07 91평 113평 485백만원 5,329,670 제3동

○○○ 1990.05.08 90평

• 470백만원 5,222,222 제4동

○○○ 1990.11.12 91평 140평 540백만원 5,934,065

부동산 청구인 외1 1990.04.25 91.7평 102.58평 444백만원 4,879,120 본건 심리시 연락이 되는 제○동 ○○○과 제○동 ○○○에게 전화확인한 바 매매대금이 사실로 확인되고 제○동 ○○○도 거래사실확인서에 의하여 위 매매대금이 사실이라고 확인하고 있다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 부동산의 양도소득차익을 결정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 양도자가 신고시 제출한 증빙서류 등에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할수 있는 경우에는 실지취득가액으로 결정하는 것으로 규정하고 있고, 청구인은 양도 및 취득당시의 거래사실확인서와 매매계약서 및 중개인의 확인서 및 취득 및 양도대금에 대한 금융거래통장 등 증빙서류로 제시하고 있고 제시한 은행통장의 출금사항과 신고시 제출한 계약서의 금액 및 지급일등이 위 사실관계 (나)항의 ①~③에서와 같이 상당 부분일치하고 있고, 대지소유자들이 시장을 신축하여 분양한후 자취를 감추어 시장으로써 기능을 제대로 하지 못한 사실, 옆 건물시장의 매매가액 등의 실례 등을 미루어 볼 때 청구인이 신고한 실거래가액 신빙성이 있어 보이므로 취득시의 신고거래가액이 검인계약서와 서로달라 거래금액이 불분명하다고 하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.