부동산 양도에 대한 취득가액 중 아파트 잔금지급을 납세자가 지급하였는지 여부

○○세무서장이 1998.11.02 결정고지한 1997년 귀속 양도소득세 9,067,530원은 취득가액으로 부인한 47,078,295원을 취득가액에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정결정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 51필지중 대지99.3173㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1988.09.30 취득하여 보유하다가 ○○구 ○○지구 주택개량재개발조합에 가입하고 1996.08.23 관리처분인가일에 조합아파트 동호수를 지정받은 후 1997.10.30 동아파트의 임시사용승인일(가사용승인일)이후인 1997.12.11(잔금지급약정일)청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하고 청구인이 신고한 취득가액중 잔금 47,078,295원은 매수인이 지급한 것으로 하여 ○○협의회의 자문을 거쳐 청구인의 취득가액에서 잔금을 부인하여 양도차익을 계산하고 당초 신고시 납부한 957,940원을 차감한 양도소득세 9,067,530원을 1998.11.02 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 1999.02.01 심사청구하였다.

쟁점부동산을 ○○구역 ○○지구 주택재개발조합에 출자하고 1996.08.23 관리처분인가로 조합아파트 동호수를 배정받은 상태에서 아파트가 준공(준공검사일)되기 전인 1997.10.30 임시사용승인일(가사용)이후인 1997.12.11 양도하였음이 확인되는 이건의 경우 준공검사가 완료되지 아니하여 등기할 수 없는 아파트로 양도 및 취득가액을 실거래가액으로 하여 정당하게 신고한 취득가액을 부인하고 과세한 당초처분은 부당하는 주장이다.

쟁점부동산의 취득가액을 조사한 바 토지취득 및 추가공사비 국공유지불하대금은 계약서 및 지급한 영수증으로 확인되나 아파트 분양대금 94,116,589원 중 계약금 및 중도금을 지급한 상태에서 전매하여 잔금 47,078,295원은 매수인이 지급하였으므로 취득가액에서 부인하고 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액중 아파트 잔금지급을 매수자가 지급하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서『양도소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로 한다』라고 규정하고 동법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호를 모두어 보면, 토지와 건물등 기타자산의 경우에는 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가로 취득가액 및 양도가액을 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항을 보면 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경유를 말한다.

1. 2호(생량)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 쟁점부동산은 1973.12.01 지구지정(건설부고시 제470호)후 1997.4.12 조합설립 및 사업시행인가된 ○○시 ○○구 ○○구역 ○○지구 주택개량재개발사업시행인가(서울특별시 구로구고시 제1992-15호, 1992.04.15)구역내의 토지로서 청구인은 쟁점부동산을 재개발초합에 출자하였고 1996.08.23 관리처분계획에 따라 아파트 동호수를 배정받은 상태에서 1997.10.30 임시사용승인(가사용)을 받아 배정받은 아파트를 분양처분 고시일 전인 1997.12.11(계약일:1997.10.13, 중도금지급일:1997.11.19, 잔금지급약정일:1997.12.11) 쟁점부동산을 양도하였음이 관련서류에 의하여 확인된다.

2. 판단

• 가) 도시재개발사업지구내의 토지 등의 소유자가 재개발사업의 조합원자격으로 당해부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 사업시행자로부터 받은 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 관리처분계획인가일 이후 부터는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보고 있고, 분양처분의 고시가 있은 다음날에 부동산을 취득하는 것으로 보게 되어 있고,(국세청 재일 01254-313 같은뜻) 도시재개발구역내의 부동산소유자가 도시재개발법 규정에 의한 관리처분계획인가 고시일이후 재개발아파트가 완성되기 전에 관리처분계획상의 권리를 양도하는 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것(재일46014-2536. 1996.11.18참조)이나, 처분청에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한 이건의 경우 1997.10.30 임시사용승인일(가사용승인일)으로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 아파트 건축물을 양도한 것으로 판단된다
• 나) 처분청에서는 양도가액에 대하여 실지조사한 바 부동산 ○○와 인근부동산 중개업소등에 탐문조사 및 거래상대방의 확인서등으로 청구인이 양도가액으로 신고한 196백만원을 정당하다고 인정하였다.
• 다) 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 188,639,262원에서 아파트분양금중 1997.12.01 불입한 잔금 47,078,295원은 매수자인 ○○○이 납부하였으므로 취득가액에서 부인하여 결정고지 하였음이 처분청의 과세관계기록으로 확인되는 이건의 경우 매매계약서, 대금영수내역 및 재개발조합에 대금납입은 아래표와 같다. 매매계약서 영 수 증 입금표(재개발조합) 일 자 금 액 비 고 일 자 금 액 비 고 일 자 금 액 비 고 1997.10.19 20,000,000 계약금 1997.10.30 20,000,000 계약금 1997.11.19 114,722,989 계약금동 1997.11.19 120,000,000 중도금 1997.11.19 120,000,000 중도금 1997.12.01 47,100,222 잔 금 1997.12.11 56,000,000 잔 금 1997.11.30 56,000,000 잔 금 1997.12.03 15,026,700 추가금 합 계 196,000,000 합 계 196,000,000 합 계 176,849,911
• 라) 처분청은 쟁점아파트의 양도가액에 대하여 청구인이 신고한 196백만원으로 실지거래가액을 인정하였으나, 취득가액중 1988년 토지매입시 지급한 20,000천원, 1997.11.19 재개발조합에 입금한 아파트건축계약금 47,078,295원, 국공유지불하대금 67,228,083원, 연체이자 416,611원(합계 114,722,989원), 1997.12.01 아파트잔금 47,078,295원 및 1997.12.03 추가공사비 13,760,024원, 추가공사비 이자 1,266,676원(합계 15,026,700원)을 지급하였음은 확인하면서 1997.11.19일과 1997.12.03일 지급한 아파트건축계약금 및 구가공사비는 필요경비(취득가액)으로 인정하고, 1997.12.01 지급한 아파트잔금 47,078,295원은 취득가액에서 부인하여 과세하였음을 알 수 있으나 마지막에 지급한 추가공사비 및 이자금액은 필요경비로 인정하면서 그 보다 앞서 불입한 아파트잔금을 필요경비(취득가액)에서 부인하고 과세한 처분은 잘못된 처분이라고 판단된다.
• 마) 매수자인 청구외 ○○○의 처 ○○○이 인감증명을 첨부하여 확인한 양도가액 196백만원 및 매도인이 재개발조합에 납부하는 분양징수금은 당연히 매도인이 부담하며 취득자는 매매대금을 지불하는 것으로 아파트를 취득하였음을 확인하고 있으며, 청구인과 취득자가 작성한 매매계약서에서도 청구인이 미불입한 금액에 대하여 취득자가 지급한다는 조건등에 대한 특약사항이 전혀 없음을 알 수 있으며, 처분청에서 전매는 통상적으로 대금불입을 완료하지 아니한 상태에서 이루어진다 하여 잔금 47,078,295원을 부인하였으나, 청구인은 1997.11.19일 아파트계약금 47,078,295원 국공유지불하대금 67,228,083원, 연체이자 416,611원(합계 114,722,989원)월 쟁점아파트의 양도대금중 중도금 수령액으로, 1997.12.01 취득시의 잔금 47,100,222원 및 1997.12.03 추가공사비 납입금 15,026,700원은 쟁점아파트의 잔금으로 지급한 것으로 판단되므로 쟁점아파트의 필요경비인 취득가액에 포함하여야 할 것이므로 처분청의 당초처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장에 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.