실지거래가액이 확인되지 아니하는 건물의 기준시가 적용 여부

○○세무서장이 1998.12.02 청구인에게 결정고지한 1996년 귀속 양도소득세 5,489,770원은, 이 건 과세부동산 양도시의 매매가액을 토지와 건물의 기준시가에 비래하여 안분한 토지가액을 토지의 실지거래가액으로하여 양도차익을 계산하고, 건물은 양도 및 취득시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 102㎡, 건물 254㎡(1991.05.14 토지 취득하여 1991.12.23 건물 신축, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.12.15 양도하고 실지거래가액(양도가액 243,000천원, 토지취득가액 190,000천원, 신축가액 95,060천원)에 의한 방법으로 양도차익(△47,617천원)을 계산하여 예정신고를 하였는 데, 처분청은 쟁점부당산의 양도시의매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분(토지 210,000천원, 건물 33,000천원)된 것으로 보고, 토지는 위 증빙가액(전체 양도가액중 210,000천원)에서 취득시의 증빙가액 190,000천원을 차감, 건물은 위 증빙가액(전체 양도가액중 33,000천원)에서 시가표준액을 기준으로 환산한 가액(27,560천원)을 취득가액으로하여 양도차익을 계산하여 1998.12.02 96년 귀속 양도소득세 5,489,770원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.03 심사청구를 하였다.

건물 취득시의 증빙가액을 부인하고 취득가액을 환산하여 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

청구인이 제시한 건물의 신축비용에 대한 증빙은 신빙성이 없으므로 건물의 양도가액에 시가표준액으로 환산한 가액을 취득가액으로하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 제1항 단서에 “대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.” 라고 규정하고, 같은조 제2항에는 “제1항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장되어, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제1항에 “법 제100조 제1항 단서의 대통령령이 정하는 경우라 함은 제3항 각호(비상장주식 및 기준기가가 고시되지 아니한 특정시설물이용권) 및 제157조 제5항에 규정하는 비상장주식을 양도하는 경우 또는 4항 각호의 1(부동산을 취득할 수 있는 권리, 취득후 1년 이내의 부동산, 상속 또는 증여받은 재산에 한하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득상시의 실지거래가액을 신고시)의 경우를 말한다.” 라고 규정하고, 같은 조 제5항 제2호에는 “신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 토지 양도시의 길거래가액을 210백만원으로 볼 수 있는지에 대하여 쟁점부동산의 양도가액 및 토지의 취득가액에는 다툼이 없고, 양도시 토지와 건물의 시가를 알 수 있는 감정가액 등에 없는 단지 매매계약서상에 매매대금에 부기하여 토지는 210백만원으로, 건물은 33백만원으로 구분하여 표기하였음을 알 수 있는 이 건, 토지의 매매가액이 210만원이라고 볼 수 없으므로 위 소득세법 제100조 제2항 에 의하여 기준시가에 의하여 안분한 가액을 토지와 건물의 실지거래가액으로 함이 타당하다고 판단된다.

2. 건물취득일시의 증빙가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 청구인은 건물취득가액의 증빙으로 건축비용명세서(46건) 및 영수증 등을 제출하고 있는 바, 위 영수증중 10매는 수령인이 청구외 “○○○” 또는 “○○○”등으로 기재되어 있어 동 영수증상의 금액을 청구인이 지급한 것이라고 볼 수 없고, 또한 위 건축공사가 도급에 의한 것인지 직영공사인지가 불분명하고 한 이 건, 건설한 자산에 대한 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인된 경우라고 단정하기 어렵다 할 것이다.

3. 그렇다면, 위 소득세법 제100조 제1항 단서 및 같은 시행령 제166조 제1항에서 정한 실거래가액이 확인되지 아니하는 다른 하나의 가액을 환산할 수 있는 경우에 해당하지 아니함에도 처분청이 이를 환산한 과세한 것은 잘못이라 할 것이고, 쟁점부동산중 건물은 위 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 에 의한 신고한 거래증빙에 의하여 양도 및 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 해당하므로 양도 및 취득시 모무 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구주장 이유없으나, 처분청의 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.