겸용주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용시 사실상 주택의 사용여부

○○세무서장이 1998.12.05. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 15,138,130원은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 158.6㎡, 2층 건물 173.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 1997.05.13 양도하고 1세대 1주택 비과세로 부동산 양도신고를 하였으나 처분청은 쟁점부동산 중 1세대 1주택 비과세 규정에 해당되는 주택 면적이 주택이외의 면적보다 적은 것으로 보아 주택이외의 면적인 대지 101.61㎡, 건물 1114.41㎡(지층 48.93㎡, 1층 62.48㎡)에 대하여 1998.12.05 양도소득세 15,138,130원을 기준시가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.04 심사청구하였다.

건축물대장상 쟁점부동산의 1층 중 41.57㎡가 1997.04.22 주택으로 용도변경되었으나 사실상 양도일 현재 건축물관리대장상 주택면적 104.05㎡(1층 41.57㎡ㆍ2층 62.48㎡), 주택이외의 면적 69.84㎡(지층 48.93㎡ㆍ1층 20.91㎡)과 같이 1981년도부터 주택으로 사용되었으므로 주택면적이 주택이외의 면적보다 적은 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산 양도일 현재 주택면적이 주택이외의 면적보다 크나 주택으로 용도변경된 부분이 공부상 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하고 사실상 용도변경일 이전부터 주택으로 사용되었다는 주장에 대한 구체적인 증빙이 미비하므로 청구주장 인정할 수 없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 겸용주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 1층 중 일부가 사실상 주택으로 사용되었는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 제3호에서는 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다.)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적이 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다.』고 규정하고 같은법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 제1항에서는 『“제1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간 3년이상인 것을 말한다.(이하생략)』고 규정하고 있으며 제3항에서는 『하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우네는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이건 심사청구는 호적등본ㆍ주민등록등본 및 재산조회서에 의하여 단독세대로서 고급주택이 해당되지 않는 1주택만을 3년이상 보유한 것으로 확인되는 청구인이 소유한 겸용주택인 쟁점부동산을 전부 주택으로 보아 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세할 수 있는지 가리는데 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 등기부등본ㆍ건축물관리대장ㆍ토지대장에 의하면 청구인은 당초 1963.08.28. 취득한 토지에 1979.06.26. 건물을 신축하여 1979.12.28. 소유권 보존등기한 후 1997.05.21. 청구외 ○○○에게 소유권 이전하였으며 건물은 신축당시 지층 48.93㎡, 1층 62.48㎡, 2층 62.48㎡의 점포주택으로 등재되어 있었으나 양도직전인 1997.04.24. 지층 48.93㎡ㆍ1층 20.91㎡는 점포, 1층 41.57㎡ㆍ2층 62.48㎡는 주택으로 기재사항이 변경되었음을 알 수 있다. 하나의 건물에 주택과 주택이외의 부분으로 복합된 겸용주택에 대하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지의 여부는 양도일 현재의 건물현황을 기준으로 판정하는 것이나 주택부분보다 주택외의 부분이 큰 복합건물 중 주택외의 부분을 주택으로 용도변경함으로써 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 점포에서 주택으로 용도변경된 이후 양도일까지 3년이상을 보유하여야 하는 것이며 주택으로 볼 것인지에 대한 판정은 사실상 사용내역에 따라 구분하는 것(재일46014-1724 1997.07.15.외 통칙89-3)인 바 쟁점부동산의 재산세 과세내역(1994~1996년) 및 재산세 과세대장(○○구 세이 13410-2834 1998.10.09.)에 의하면 쟁점부동산은 과세내용과 같이 지층ㆍ1층은 점포이고 2층만이 주택으로 등재되어 있다가 1층 중 41.57㎡가 양도직전에 점포에서 주택으로 변경되어 공부상 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되나 청구인이 쟁점부동산의 사용내역에 대하여 제시한 부가가치세신고 첨부 부동산임대공급가액명세서(1995.2기부터 양도로 인한 폐업시까지 각층별, 용도별, 임차인별로 기재)ㆍ부가가치세과세표준증명원ㆍ사업자등록증 사본(000-00-00000 1979.09.01.개업 부동산입대업)과 실제 거주 및 영업사실이 기재되어 있는 임차인들인 ○○○ㆍ○○○ㆍ○○○ㆍ(○○○)ㆍ○○○의 인감증명 첨부 확인서(1998.11.30. 1998.09.07. 1998.09.27. 1998.09.04), ○○○ㆍ○○○의 주민등록초본, 임대차계약서(지하 오락실: ○○○ - 1994.07. 계약 전세보증금 4,000,000원 월세 240,000원, 1층 고물상: ○○○ - 1991.10.25. 계약 전세보증금 4,000,000원 월세 100,000원, 2층 주택: ○○○ - 1990.03.01. 계약 전세보증금 8,000,000원)에 의하면 쟁점부동산이 아래와 같이 사용되었음을 알 수 있고 층수 면적 용도 사용자 기 간 층수 면적 용도 사용자 기 간 1층 20.91㎡ 점포

○○○ 1986.07.20 ~1997.10.26 지층 48.93㎡ 점포

○○○ 1994.07.16 ~1998.05.21 〃 41.57㎡ 주택

○○○ 1981.05.10 ~1995.08.07 2층 62.48㎡ 주택

○○○ 1990.03.01 ~1997.05.20

○○○ 1995.02. ~1996.09. 당심에서 쟁점부동산 매수자인 ○○○(전화번호: ○○○-○○○○)과 지층 사용자 ○○○(전화번호: ○○○-○○○○)에게 전화 확인하여본 바에 의하면 쟁점부동산 중 1층 부분은 매수자가 취득한 후 증ㆍ개축공사를 한 사실이 없으나 심리일 현재도 이전과 같이 매수자인 점포운영(○○○-○○-○○○○○ 1997.05.21. 개업)과 함께 주택으로 거주하고 있는 것으로 확인되는 사실등으로 판단해볼 때 사실상 쟁점부동산의 건물 신축 이후 81년도부터 양도당시 건축물관리대장상 건물 현황과 같이 주택과 점포로 사용되었다는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 판단되므로 청구주장을 인정하여 전부 주택으로 보아 비과세함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.