실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 395㎡, 건물950.5㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1989.12.27. 취득하여 보유하다가 1997.03.01. 양도하고, 취득가액 1,000,000,000원, 양도가액 1,050,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 선정하여, 1997년 과세연도분 양도소득세 259,283,350원을 1998.12.02 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.27. 심사청구하였다.

취득일과 양도일 사이의 거래가액 상승률이 기준시가 상승률보다 현저하게 낮다는 사유만으로 그 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가아니라고 단정할 수 없는바, 쟁점부동산의 실지거래가액에 대한 조사를 하지도 않고 단순히 표준지를 중심으로 결정되는 기준시가에 비에 낮다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니함은 부당하고, 매도인과 매수인의 거래사실확인용 인감증명이 첨부된 매매계액서와 매수당시 중개인의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서 및 매입대금 지급영수증에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 동 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하야야 한다.

청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 양도소득금액 31,343,821원은 기준시가에 의하여 계산한 양도소득금액 452,638,922원의 6,92%로서 현저한 차이가 있고, 토지등급은 취득당시 210등급에 244등급으로 상승한 점으로 미루어 청구인이 실지거래가액으로 신고한 금액은 신빙성이 없으며, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 쟁점부동산의 취득계약서에 의하면 잔금지불시 은행융자와 임대보증금을 공제한 나머지 금액을 지불하기로 특약되었으나, 대금지급 영수증에 의하면 이를 차감함이 없이 전액 지불된 것으로 영수증처리 되어 있어 취득계약서의 내용은 인정할 수 없는바, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 선정하여 양도소득세를 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호의 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래구모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1소 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서에게 신고하는 겨우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래중빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하였는데, 청구인은 당초신고한 실지거래가액이 사실상의 거래금액이므로 기준시가에 의해 양도소득세를 과세함은 부당하는 주장인바, 앞서 본 관련법령에 의하면 취득 및 양도가액을 적용함에 있어서 양도자가 증빙서류를 갖추어 실거래가액으로 신고한 경우는 실거래가액으로 하는 것이나, 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 실거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가로 한다고 규정하고 있으므로, 청구인이 신고한 실거래가액에 대하여 살펴본다.

(1) 사실관계 (가) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액 1,000,000,000원, 양도가액 1,050,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 선정하여 양도소듣금액을 31,343,821원으로 1997.03.15. 자산양도차익예정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 1997년 과세연도분 양도소득세 259,283,350원을 1998.12.02. 결정고지하였음을 신고서 및 결정결의서에 의하여 확인할 수 있다. (나) 청구인이 사실상의 양도가액이라고 주장하는 1,050,000,000원은 기준시가 대비 94.6%이고, 신고한 취득가액 1,000,000,000원은 기준시가 대비 178.3%에 해당됨을 알 수 있다. (다) 청구인이 제출한 1989.12.12. 작성된 취득시의 부동산매매계약서를 보면, 청구인이 쟁점부동산의 매도인인 청구외 ○○○에게 1989.12.12. 계약금 100,000,000원 1990.01.30. 중도금 350,000,000원, 1990.05.13. 잔금 5500,000,000원을 지급하는 것으로 되어있고, 동 매매계약서의 특약사항에 “1) 잔금지불시 은행융자 및 임대보증금을 공제하고 지불하기로 한다. 2) 건물부착물 일체는 매도시 상태로 양도양수한다.” 라고 되어 있음을 알 수 있다. (라) 한편, 쟁점부동산의 매입대금을 지급하였다고 제출한 일반영수증상에는, 청구인이 청구외 ○○○에게 1989.12.12. 계약금 100,000,000원, 19898.12.26. 중도금 중 60,000,000원, 1990.01.23. 나머지 중도금 290,000,000원, 1990.04.27. 잔금 중 30,000,000원, 1990.05.13. 나머지 잔금 520,000,000원, 합계 1,000,000,000원을 지불하였다고 되어 있음을 알 수 있다. (마) 쟁점부동산 취득시에 청구인 명의로 1989.12.27. 소유권이전등기되었음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 청구인이 사실상의 양도가액이라고 주장하는 1,050,000,000원은 부동산시세의 70% 정도가 반영되는 기준시가 대비 94.6%에 불과함에서, 신고한 취득가액 1,000,000,000원은 기준시가 대비 178.3%나 되고, (나) 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 양도소득금액 31,343,821원은 기준시가에 의하여 계산한 양도소득금액 452,638,922원의 6.92%로서 현저한 차이가 있고, 토지등급은 취득당시 210등급에서 244등급으로 상승하였으며, (다) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 매도인 청구외 ○○○에게 계약금 및 중도금일 등 160,000,000원만 지불한 상태에서 소유권이 이전되었는바, 잔금지급일 이전에 먼저 소유권이전등기를 남겨주기로 한 사실 및 소유권이전등기일로부터 잔금지급일까지의 제세공과금담문제ㆍ수입임대료귀속문제 등은 상당히 중요한 사항임에도 취득시 매맥계약서의 특약사항에 그에대한 내용이 없고, (라) 동 특약사항에 잔금지불시 은행융자 및 임대보증금을 공제하고 지불하기로 되어 있으나, 은행융자금 및 임대보증금이 얼마인지도 나타나 있지 않고, 또한 매수대금지급 영수증에는 은행융자금 및 임대보증금을 차감하지 않은 매수대금 전액(1,000,000,000원)을 지급한 것으로 되어있어, 청구인이 제출한 취득시의 매매계약서 및 대금지급 영수증 내용을 신뢰할 수 없다. (마) 위에서 본 관련법령과 사실관계를 종합하면, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 1,000,000,000원이라고 주장하며 제출한 부동산매매계약서와 대금지급영수증 및 부동산등기서류의 기재내용이 서로 일치하지 않고, 쟁점부동산을 기준시가 대비 94.6%에 불과한 1,50,000,000원에 양도하였다고 주장하면서도 취득시에는 다른 특별한 사정이 없음에도 기준시가 대비 189.3%나 되는 1,000,000,000원에 취득하였다 함은 사회통념상 납득하기 어렵다고 판단되는바 취득시의 실지거래가액이 불분명하다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못을 발견할 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.