입주전의 양도에 대하여 비과세규정을 배제하고 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지30㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1985.05.17 취득하여 보유하다가 ○○구 ○○구역 주택개량재개발조합에 가입하고 1997.02.18 관리처분인가일에 조합아파트 동호수를 지정받은 후 1998.08.10 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 4,127,980원을 1998.12.29 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 1999.01.29 심사청구하였다.

쟁점부동산과 지상의 주택 19.83㎡ ○○구역 주택개량 재개발조합에 출자하고 그 대신 아파트를 분양받은 상태에서 아파트가 준공되기 전에 종전주택의 부속토지를 양도한 이건의 경우 재개발 조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부속토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트 분양권을 취득한 상태에서 종전토지(실제는 아파트분양권)를 양도한 경우에는 종전주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 보아 1세대 1주택의 양도에 해당하므로 비과세하여야 한다는 주장이다.

도시재개발구역내의 쟁점부동산을 주택재개발조합에 출자하고 관리처분계획에 다라 아파트를 배정받아 아파트가 준공되기 전에 종전의 토지를 양도한 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하므로 1세대1주택의 비과세규정을 배제하고 가세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여“부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 1세대 1주택의 비과세규정을 배제하고 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』라고 규정하고 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 나열하고 있으며, 같은법 제89조 【비과세양도소득】 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 제1항에서 『법 제39조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제157조 【토지 등의 범위】 제3항에서 『법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음각호의 것을 말한다』라고 규정하고 제2호에서 “부동산을 취득할수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할수 있는 권리를 포함한다)”를 규정하고 있다. 도시재개발법 제39조 【대지 및 건축시설에 관한 권리의 확정】 제1항에서 『대지 및 건축시설을 분양받은자는 제38조 제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다』라고 규정하고 제2항에서『제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다』라고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 제3항에서『 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 쟁점부동산은 1992.12.26 조합설립 및 사업시행인가된 ○○시 ○○구 ○○구역 주택개량재개발사업시행인가(○○시○○구고시 제1992-27호, 1992.12.26)구역내의 토지로서 청구인은 쟁점부동산과 지상의 목조와즙주택 건물 19.83㎡를 재개발조합에 출자하였고 1994.02.02 건물철거로 나대지 상태로 있던 중 1997.02.15 관리처분계획에 따라 아파트를 배정받은 상태에서 배정받은 아파트의 분양처분의 고시일 전인 1998.08.10 쟁점부동산을 양도하였음이 관계서류에 의하여 확인된다.

2. 판단

• 가) 도시재개발사업지구내의 토지 등의 소유가자 재개발사업의 조합원자격으로 당해부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 사업시행자로부터 받은 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 관리처분계획인가일 이후 부터는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보고 있고, 분양처분의 고시가 있은 다음날에 부동산을 취득하는 것으로 보게 되어 있고(국세청 재일 01254-313 같은뜻) 최근 국세청 예규에 의하면 도시재개발구역내의 부동산소유자가 도식재개발법 규정에 의한 관리처분계획인가 고시일이후 재개발아파트가 완성되기 전에 관리처분계획상의 권리를 양도하는 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이라고 해석하고 있다(재일46014-2536. 19996.11.18참조) (나) 도시재개발법 제39조 등에서 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 및 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정하고 있으므로 양도가액계산시 환지예정 면적을 반영하지 종전토지 전부에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 것은 부당하다는 주장하고 있으나, 도시재개발법 제39조 등에서 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 및 건축시설은 분양처분 고시일 다음날에 토지구획정리사업법의규정에 의한 환지로 보도록 규정하고 있으므로, 환지되기 전에 양도한 쟁점부동산의 양도차익 계산시 환지예정 면적을 반영하지 아니한 것은 잘못이 없다고 판단되고, 또한, 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 분양처분고시가 있기 전에 관리처분계획에 따라 취득한 아파트입주권은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당되고 (도득세법기본통칙2-7-2...23참조) “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에대하여 1세대1주택의 비과세 규정을 배제하고(같은뜻:국심96중1404, 1996.12.31. 재일46014-873,1997.04.14) 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.