실지거래가액 신고 내용을 부인하고 기준시가로 계산할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 248.7㎡, 같은동 ○○번지 대지 7.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.07.31. 양도하고 1997.10월 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액(양도사액 270,000천원, 취득가액 120,000천원)으로 계산하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거해가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.11.09. 청구인에게 1996년 과세연도 양도소득세 171,548,380원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.19. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 1988.11.14. 청구외 ○○○으로부터 120,000,000원에 취득하고 1996.07.31. 청구외 ○○○에게 270,000,000원에 양도하였다고 신고하였으나, 실지양도가액은 290,000,000원이므로 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 함에도 처분청이 신고 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 290,000,000원(평당 약 3,800,000원)은 쟁점토지 소재기 인근 부동산중개인 등에게 탐문조사한 가액인 평당 7백만원의 53%, 기준시가 384,730,000원의 75%에 불과한 낮은 가액이며, 당초 양도가액을 270,000,000원으로 신고하였다가 과세적부심사청구 과정에서 290,000,000원으로 변경 주장하는 등 신빙성이 없어, 당초 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 적법한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

① 청구인은 쟁점토지를 1988.11.14. 청구외 ○○○으로부터 120,000,000원에 취득하고 1996.07.31. 청구외 ○○○에게 270,000,000원에 양도하였다고 양도소득세를 신고하였으나, 실지 청구외 ○○○에게 양도한 가액은 290,000,000원이라고 주장하고 있음이 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것과 관련하여 양도가액이 쟁점토지 소재지 인근 부동산중개인 등에게 탐문조사한 가액인 평당 7백만원의 53%, 기준시가 384,730,000원의 75%에 불과한 낮은 가액이며, 당초 양도가액을 270,000,000원으로 신고하였다가 과세적부심사청구 과정에서 290,000,000원으로 변경 주장하는 등 신빙성이 없어, 양도 당시의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 당초 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판단

① 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 120백만원, 양도가액을 270백만원으로 신고하였으나, 실지 양도가액은 290백만원이므로 취득가액은 120백만원, 양도가액은 290백만원으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 하며, 자금 사정의 악화로 인하여 급하게 매매하게 되어 시세보다 낮은 가격으로 양도하게 된 것이라고 주장하고 있다.

② 1994.01.01. 이후 양도한 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우에는 신고한 실지거래가액이외의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(같은뜻. 재일 46014-1455, 1997.06.13.)이나,

③ 양도일 현재 쟁점토지를 공동담보로 청구외 (주) ○○금고를 근저당권자로, 청구인을 채무자로, 1994.05.31. 채권최고액 490백만원, 1995.09.13. 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 매매계약서(매매가액 290백만원)에는 근저당권에 대한 특약 사항의 기재가 없으며, 매도자, 매수자의 주소지 및 쟁점토지의 소재지가 ○○구임에도 부동산 중개업자의 사무소가 ○○구이고, 청구인이 주장하는 매매가액은 양도 당시 시세의 53%, 기준시가의 75%에 불과한 낮은 가격이며, 매매가액을 입증할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙의 제시가 없다.

④ 청구인이 쟁점토지의 매매대금 중 일부를 청구외 ○○○에게 ○○휴게소공사대금으로 1996.07.16. 5천만원, 1996.08.02. 6천만원을 지급하였다고 주장하나, 청구외 ○○○은 1996.07.01. 폐업하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 점, 양도가액을 270백만원으로 신고한 후 290백만원이라고 당초 신고 내용을 변경하여 주장하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액이 290백만원이라는 청구주장은 신빙성이 없으며 양도 당시 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다.

⑤ 위의 내용을 종합하면, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보아지므로, 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.