실지거래한 양도가액이 확인되지 아니하는 경우 기준시가를 적용하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 171.5㎡와 건물 247.38㎡(이하, “쟁점자산” 이라 한다) 를 청구외 “○○○” 으로부터 1988. 09. 23 취득하고, 청구외 “○○○” 에게 1995. 04. 06 양도한 후, 양도가액 150,000,000원과 취득가액 135,000,000원의 실지거래가액으로 1995. 05. 30 자산양도차익 예정신고 (과세표준 미달)를 함에 대하여, 양도 당시의 시세 180,000,000원과 다르게 신고한 양도가액 150,000,000원이 실지거래가액임이 객관적인 근거 등으로 확인되지 아니하여, 쟁점자산에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세과세표준을 결정하고 양도소득세 34,199,040원 (이하, “쟁점세액” 이라 한다)을 1998. 12. 03 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 01. 20 심사청구하였다.

쟁점자산의 관할인 ○○동사무소의 수해사실 확인처럼 상습침수지역이며, 돌아가신 모 (○○○) 의 위암치료 병원비 조달 등의 급박한 사정으로 동네의 다른 부동산보다 싸게 양도하였고, 취득자 “○○○” 으로부터 받은 거래사실확인서 (인감증명 붙임) 와 중개업자 “○○부동산” 의 거래사실확인서와 같이 실지양도가액 150,000,000원임이 확인됨에도 불구하고, 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 근거자료가 없고 양도 당시의 시세와 다르다는 이유를 들어 처분청에서 기준시가로 과세함은 부당하다.

양도차익예정신고시에 붙인 양도계약서는 재작성한 검인계약서로서, 양도 당시에 작성된 실제의 양도계약서를 제시하지 못할 뿐만 아니라, 양도대금의 수수에 대한 금융자료도 제시하지 못하며, 쟁점자산 인근의 당시의 시세 180,000,000원과는 차이가 크고 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 쟁점자산에 대한 양도차익을 기준시가를 적용하여 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 예정신고를 할 때에 실제 거래가액이라고 신고한 양도가액 150,000,000원이 실지거래가액인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 토지와 건물에 대한 양도소득을 계산할 때의 양도가액에 대하여, 소득세법 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정전, 이하 같다) 제24조 제4항 제1호의 규정을 종합하면 『토지와 건물을 양도함으로서 발생한 양도차익을 계산할 때의 양도가액은 당해 토지와 건물의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하는 것이나, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있고, 위의 “대통령령이 정하는 경우” 에 대하여, 같은법 시행령 (1994. 12. 31 대통령령 제14467호 전면개정분, 이하 같다) 제170조 제4항 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』를 포함하여 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점자산의 관할인 ○○동사무소의 피해사실확인과 쟁점자산의 지하실에 설치된 배수용 펌프 및 지역의 여건 등으로 보아 쟁점자산은 상습수해지역임을 알 수 있고, 사망한 모의 검안서 내용으로 위암치료와 병원비 조달 등의 급박한 사유가 짐작되어 시세보다 싸게 양도될 수 있는 형편이었음은 알 수 있으나, 청구인은 양도차익예정신고시에 재작성된 검인계약서를 근거자료로 제시하였고, 취득자 “○○○” 의 거래사실확인서와 쟁점자산의 양도거래를 중개하지 아니한 인근 중개인 “○○부동산” 의 거래사실확인서만 근거자료로 제출 할 뿐, 시세보다 싸게 양도하였다는 사실의 직접적인 근거인 양도 당시의 실제 매매계약서 원본과 양도 당시에 거래를 중개한 중개사의 확인 및 양도대금 수수에 대한 통장내역 등의 금융자료 등 객관적인 근거자료를 청구인이 제시하지 못한다. 양도대금의 수수상황ㆍ수표 여부 및 사용내역 등 양도 당시의 정황 등을 청구인에게 문의하였으나, 거래사실확인서를 써준 중개사가 양도거래를 중개하였다는, 사실과 다른 답변 <신고한 검인계약서상 중개인과 거래사실확인 해준 중개사는 서로 다름> 을 하는 청구인은 양도 당시의 정황 등을 구체적으로 밝히지 못하고 있다. 청구주장의 근거를 살펴보면, 양도차익에정신고시의 재작성분 양도검인계약서와 취득자 “○○○” 의 거래사실확인서 뿐으로서, 객관적인 근거자료에 의한 확인이 되지 아니하고, 실제로 양도거래가액임을 밝힐 수 있는 추가 자료의 제시도 없다. 그렇다면, 처분청에서 쟁점자산에 대한 양도차익을 계산하면서, 실지거래한 양도가액이 확인되지 아니함에 따라 기준시가를 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한 쟁점세액을 고지한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.