거래사실확인서를 해도 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 417.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991.09.30. 취득하고, 쟁점토지 위에 건물 676.08㎡를 신축한 이후에 쟁점토지 및 건물을 1997.04.24. 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고 쟁점토지릐 양도차익은 실지거래가액(양도가액 252,000천원, 취득가액 214,750천원)으로, 건물은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 264,600천원, 취득가액은 214,750천원, 건물의 양도차익은 기준시가로 결정하여 청구인에게 1998.11.02. 1997년 과세연도 양도소득세 3,213,000원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.07. 심사청구를 하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 417.6㎡, 건물 676.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.04.24. 청구외 ○○○외 1인에게 토지는 252,000천원, 건물은 235,100천원(합계 487,100천원)에 양도하였으며, 쟁점토지의 양도가액이 252,000천원임이 매매계약서 및 토지거래사후신고필증에 의하여 확인됨에도 처분청에서 거래사실확인서에 토지의 양도가액이 264,600천원으로 기재되어 있다하여 이를 토지의 실지양도가액으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 264,600천원으로 결정하여 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다.

청구인이 제시한 거래사실확인서에 쟁점토지의 양도가액이 264,600천원으로 기재되어 있으므로, 쟁점토지의 실지양도가액을 264,000천원으로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지양도가액을 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고, 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도 소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

① 청구인이 쟁점토지를 1991.09.30.청구외 ○○(주)로부터 214,750,800원에 취득하였음에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 1997.05월 쟁점부동산 중 토지의 양도차익은 실지거래가액(양도가액 252,000,000원, 취득가액 214,750,800원)으로, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 계약서에는 매매가액이 487,100,000원, 매매가액 중 토지가액 264,600,000원, 건물가액 235,100,000원 이며, 토지거래계약사후신고필증에 쟁점토지금액이 252,000,000원으로 기재되어 있고, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○외 1인이 작성한 거래사실확인원에는 매매대금이 487,100,000원, 매매가액 중 토지가액 264,600,000원, 건물 245,400,000원으로 기재되어 있음을 알 수 있다.

③ 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것과 관련하여, 매수자인 청구외 ○○○외 1인이 작성한 거래사실확인원의 토지가액 264,600,000원을 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 과세하였음이 결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 판단

① 청구인은 쟁점부동산을 당초 510,000,000원에 매매하여 하였으나 매수인이 매매금액을 487,100,000원으로 고집하여 487,100,000원으로 계약이 성립되었는바, 당초 510,000,000원에 매매가 성립될 것을 예상하고 거래사실확인서를 타자로 작성하여 갖고 갔으나 매매대금이 변경되어 거래사실확인서를 다시 타자로 작성하면서 그 내역을 고치지 아니하고 매매대금만을 487,100,000원으로 작성하게 되어 거래사실확인서상 토지가액이 264,600,000원으로 기재되었다는 주장이다.

② 청구인이 제시한 매매계약서상 계약일이 1997.03.31. 잔금청산일이 1997.04.24.이며, 사회통념상 부동산 매매가액의 조정은 계약서 작성 이전에 이루어지고, 특별한 사정이 없는 한 계약서 작성시의 거래가액은 변동이 없는 것이며, 부동산거래사실확인서는 매매가 확정된 잔금청산일이나 그 이후에 작성하는 것임에도, 510,000,000원에 계약이 성립될 것으로 예상하여 거래사실확인서를 미리 작성한 후 거래가액이 변경되어 변경된 금액으로 거래사실확인서를 재작서하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 또한 부평구청장에게 1997.04.16. 쟁점토지거래가액을 252,000,000원으로 토지거래사후신고를 하여 같은 날 신고필증을 교부받았으며, 거래사실확인서에 첨부한 청구외 ○○○외 1인의 인감증명은 1997.04.16. 및 1997.04.18. 발급받은 점, 제시된 매매계약서에 근저당권 등의 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 청구인이 제시한 계약서는 신빙성이 없어 양도시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다.

③ 청구인은 쟁점부동산의 매매대금 487,100,000원 중 토지가액이 252,000,000원, 건물가액이 235,100,000원이라고 주장하나, 이를 구분기장한 사실이 없으며 사회통념상 개인이 부동산을 매매하는 경우 토지와 건물가액을 각각 계산한 가액이 아닌 토지와 건물을 일괄하여 매매가액을 결정하는 것이며, 매수자인 청구외 ○○○도 토지와 건물가액을 구분하여 매수하지 아니하였음이 유선(0000-000-0000)으로 확인되는 점, 제시된 매매계약서에 구분 기재된 토지 및 건물가액의 산정기준이 없는 점 등으로 쟁점부동산의 매매대금에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우라 보아지며, 토지와 건물을 일괄 양도한 경우 토지와 건물가액이 불분명한 때에는 기준시가로 안분 계산한 가액을 토지와 건물의 실지거래가액으로 보아야 할 것(같은 뜻. 재일 46014-2612, 1997.11.05.)이다.

④ 위의 내용을 종합하면, 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하므로 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하거나 청구인이 주장하는 양도가액 487,100,000원의 토지와 건물가액 구분이 불분명하므로 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분 계산한 금액을 토지의 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 결정함이 타당하나, 토지의 양도차익을 기준시가로 결정하거나 토지의 실지양도가액을 양도당시의 기준시가로 안분 계산한 가액으로 결정하는 경우에는 처분청에서 고지 결정한 세액보다 많은 세액이 결정되어 청구인에게 불이익을 주므로, 국세기본법 제79조 의 “불이익변경금지” 규정에 의하여 기각 결정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.