부동산 양도 후 양도소득세액의 결정일 이내에 객관적 증빙서류를 갖춰 실지거래가액을 신고하지 않은 경우 그 이후에 실지거래가액이 밝혀져도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없음
부동산 양도 후 양도소득세액의 결정일 이내에 객관적 증빙서류를 갖춰 실지거래가액을 신고하지 않은 경우 그 이후에 실지거래가액이 밝혀져도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없음
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
처분청은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 1,665㎡'(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1984.8.26 청구외 이○○외 1명으로부터 취득하여 1997.12.24 최○○에게 양도하고, 1997.12.29 기준시가에 의하여 양도소득세 사전신고(접수번호 000-00-000000)를 하였으나 세액을 납부하지 아니하여, 1999. 1.18 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 24,339,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 4.16 이의신청을 거쳐 1999.9.13 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점토지를 취득후 부지조성비로 95,000,000원을 지출하였으므로 양도차익이 없음에도 이를 과세표준 확정신고기한 및 이 건 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 제출하지 아니하였다고 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 결정받고자 하는 경우에는 신고기한 및 세액결정일 이내에 실지거래가액으로 신고하는 경우에 한하여 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 수 있으나, 청구인은 위 기한내에 이를 제출하지 아니하였으므로 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)』고 규정하고 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)
4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)』라 규정하고 같은조 제3항에서 『제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (1996. 12. 30 개정)
1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1996. 12. 30 개정)
2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1996. 12. 30 개정)』 이라 규정하고있다. 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에선 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류 ㆍ보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995. 12. 30개정)
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 (1995. 12. 30 개정)
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우 (1995. 12.30 개정) 3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관찰세무서장에게 신고하는 경우(1995. 12. 30 개정)』 로 규정하고 있다
(1) 청구인은 1984.08.26 취득한 쟁점토지를 1997.12.24 양도하고, 처분청이 이 건에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정한 1999.1.18 이내에 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 이 건 관련규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 는 거주자가 부동산을 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖춰 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우, 그 이후에 실지거래가액이 밝혀진다 하더라도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없는 것으로 해석되고(국심 97중1737, 1997. 9. 3외 다수), 소득세법 제97조 제1항 및 같은법시행령 제163조 제6항에 의하면 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에 필요경비는 취득가액과 매입부대비용 등을 감안하여 관련법에 규정된 일정율 상당액을 공제하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우와 같이 기준시가로 양도차익을 산정한 경우에는 청구인이 지출한 부지조성 공사비는 필요경비로 공제될 수 없다고 할 것이다. 그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것이다(대법원 98두908, 1998.4.10. 외 다수 같은 뜻임).
(2) 청구인은 쟁점토지를 11,655,000원에 취득하여 부지조성공사비 95,000,000원을 지출하고 이를 100,000,000원에 양도하였으므로 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하므로 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도 차익의 범위를 넘는 과세장해사유가 있는지 여부를 청구인이 제시한 증빙에 의하여 살펴보기로 한다. 첫째, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 11,655,000원, 양도가액은 100,000,000원임을 입증하기 위하여 취득시 부동산매매계약서(1994.8.17) 및 양도시 청구인과 매수인 청구외 최○○간에 작성한 부동산매매계약서외 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 청구인이 주장하는 금액에 매매되었다는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하므로 취득 및 양도시의 부동산매매계약서만으로는 그 사실이 입증되지 아니하여 쟁점 토지의 취득가액과 양도가액이 확인된다고 볼 수 없다. 둘째, 청구인은 부지조성공사비로 95,000,000원이 지출된 사실에 대하여 개발비용 산정보고서와 부지조성 소요금액 확인서를 제시하였으나, 개발비용 정산보고서에 의하면 사단법인 한국기업정책연구원이 1996년 6월 매수인인 청구외 최○○이 위촉하여 작성한 보고서로서 현재석재 공장부지조성공사(면적 1,853㎡)에 총공사비 100,655,222원이 개발비용으로 산정되었으나 공사면적(1,853㎡)이 쟁점토지의 면적(1,665㎡)과는 다르고, 이 공사를 청구인이 하였다는 내용이 없으며, 매수인 청구외 최○○외 4명이 확인한 부지조성 소요금액 확인서에 의하면 청구인이 쟁점토지의 부지조성비에 95,000,000원이 소요되었다고 확인하였으나, 청구인은 공사비를 누구에게 언제 지불하였는지도 밝히지 못하고 있을 뿐 아니라 거래대금에 대한 영수증, 금융자료 등 입증자료를 제시하지 아니하여 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 청구인이 쟁점토지의 부지조성에 95,000,000원을 지출하였다고 확인되지 아니한다. 상기 조사 내용과 같이 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액, 양도가액, 부지조성비용이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 매매에 있어 양도차익이 발생하지 않았다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가를 적용하여 산정한 가액으로 양도소득세를 청구인에게 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.