부동산 시가를 분양원가로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 용도가 목욕탕용인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지하 1층 비○○호 (대지면적 110.1m², 건물면적 993.06m²이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 위 지상건물의 상가 및 아파트를 분양하고 1998년 과세연도 종합소득금액을 △324,676,951원으로 하여 1999. 5.31. 종합소득과세표준 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 1998.12.10. 청구인과 특수관계있는 자에 해당하는 청구인의 배우자 청구 외 이○○와 동생인 청구 외 안○○(이하 “이○○”와 “안○○”라 한다)에게 소유지분의 65%를, 타인인 청구 외 최○○ (이하 “최○○”이라 한다)에게 소유지분 35%를 이전하면서 쟁점부동산을 730,400,000원(부가가치세 제외금액)에 양도한 것과 관련하여, 쟁점부동산의 시가를 분양원가인 2,392, 906,146원(이하 “분양원가”라 한다) 으로 보아 쟁점부동산의 양도가액은 시가로 본 분양원가에도 미치지 못하는 저렴한 가액이므로 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도가와 시가로 본 분양원가와의 차액인 1,662,506,146원 중 이○○와 안○○의 지분 65%의 해당액 1,080,628,994원을 청구인의 소득금액에 합산하고, 최○○의 지분 35%에 해당하는 시가 상당액 837,517,152원의 30%를 차감한 586,262, 006원에서 최○○지분 35% 해당액 255,640,000원을 차감한 차액 330,622,006원을 비지정기부금으로 보아 청구인의 소득금액계산 시 필요경비 불산입하여 1999. 10.11. 청구인에게 1998년 과세연도 종합소득세 545,726,500원과 1998년 제2기 부가가치세 123,568,090원을 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.22. 심사청구하였다.

1. 청구인은 위 지상 건물의 상가 및 아파트를 신축 분양하는 과정에서 분양이 극히 전조하여 부도가 발생함에 따라 청구인을 수익자 지위 양도자로, ○○부동산신탁(주)를 수탁자로, 시공사인 ○○건설(주)를 수익자 지위 양수자로 하여 토지신탁계약서를 작성하였기에 청구인은 쟁점부동산을 포함한 모든 분양계약에서 배제되어 있었기에 청구인은 특수관계자에게 저가양도할 지위에 있지 못한 상황에서, 쟁점부동산의 매매대금 8억원이 ○○부동산신탁(주)의 통장에 입금된 사실로 볼 때 매매대금 8억원이 실거래가액이며

2. 처분청이 위 실거래가액 8억원을 부인한다면, 쟁점부동산의 시가는 ○○감정평가법인의 감정가액 22억원에서 내부시설가액 12억 1천만원을 차감한 잔액 9억 9천만원을 시가로 보아야 한다.

1. 처분청의 부가가치세 현지확인 조사복명서에 의하면 최○○이 1998.11.17. ○○대중탕을 개업하여 개업일로부터 매출실적이 발생한 것을 볼 때 쟁점부동산을 1998.12.10. 계약하여 1998.12.11. 잔금을 지불하기 이전에 실질적으로 매매계약이 이루어졌으나 그 계약서원본을 제시하지 아니하였으며, 쟁점부동산의 분양가 730,400천원은 건설원가인 2,392,906천원의 30.5%의 가격으로서 건물이 준공되어 분양이 저조한 사정을 감안하더라도 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래가액이 아니므로 이를 시가로 인정할 수 없으며

2. 1998.12. 4. 쟁점부동산의 감정평가에 있어서 감정평가법인이 아닌 개인사업자인 ○○감정평가사사무소가 쟁점부동산의 감정가액을 22억원으로 평가한 것은 신뢰성이 없어 인정하기 어려우며, 같은 층의 동일거래 유형이 없는 상황에서 ○○감정원은 감정가액을 27억원에, ○○감정평가법인은 23억원에 평가한 사실은 있으나 쟁점부동산의 합리적인 시가적용에 있어서 분양원가를 시가로 보아 청구인에게 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 시가를 분양원가로 보아 부과한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】 제2항에 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 72조 또는 74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하면서, 그 1호에『신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때(이하생략)』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제41조 【부당해위계산】 제항에 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 있으며 제2항에 『제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 제1항에 『법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자” 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다』라고 하면서, 각1호에서『당해 거주자의 친족』으로 규정하고 있으며 제2항에 『법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』라고 규정하면서, 그 1호에서 『특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때』로 규정하고 있다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항에 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다』라고 규정하면서, 그 3호에서 『재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가』로 규정하고 있다.

○ 같은법시행령 제50조 【시가의 기준】 제1항에 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제34조 【기부금의 필요경비불산입】 제1항에 『사회복지·문화·예술·교육·종교·자선 등 공익성을 감안하여 대통령령이 정하는 기부금(이하 “지정기부금”이라 한다) 중 당해연도의 소득금액(제2항의 규정에 의한 기부금과 지정기부금을 필요경비에 산입하기 전의 소득금액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에서 제2항의 규정에 의하여 필요경비에 산입하는 기부금과 제45조의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 그액에 100분의 5를 곱하여 산출한 금액(이하 이 조에서 “필요경비산입한도액” 이라 한다)을 초과하는 금액과 지정기부금외의 기부금은 사업자의 소득금액의 계산에 있어서 이를 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니한다』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 제79조 【기부금의 범위】 제1항에 『법 제34조의 규정에 의한 기부금은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 포함하는 것으로 한다』라고 규정하면서, 그 2에서 『제98조 제1항에 규정하는 특수관계있는 자가 아닌 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가감한 범위내의 가액으로 한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 청구인과 특수관계 있는 자에 해당하는 이○○와 안○○에게 소유지분의 65%를, 타인의 최○○에게 35%를 이전하면서 그 매매가액을 730, 400,000원에 양도한 것과 관련하여 그 가액이 적정한 시가인가에 대하여 다툼이 있어 이를 살펴보고자 한다.

1. 쟁점부동산은 ○○시 ○○동 소재 ○○타워 24층 빌딩 내 지하 1층 전용면적 481.1평의 대중사우나로서 1998년 과세연도 청구인의 종합소득세 확정신고서상 상가건물 각 부분의 원가를 표시하면서 쟁점부동산의 분양원가를 2,392,906,146원(건물 2,280,206,295원, 토지 112,699,851원)으로 기장하였으며, 쟁점부동산의 양도가를 분양원가의 30.5% 정도인 730,400,000원에 분양하였음을 분양현황내역서 등 관련서류에 의하여 확인된다.

2. ○○지방국세청(관할 변경 전 ○○지방국세청)의 감사 결과 쟁점부동산의 분양원가를 시가 내지 정상가액으로 보고 청구인 양도한 가액은 특수관계자에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 및 특수관계 없는 자에게 정당한 사유없이 정상가액보다 낮은 가액으로 양도한 것으로 보아 기부금 손금불산입하여 관련제세를 부과하였음을 처분청의 부가가치세 및 종합소득세 결정결의서에 의하여 알 수 있다.

3. 청구인의 분양현황표에 의하면 쟁점부동산의 분양시점인 1998.9.30에서 1998. 10.20. 동안 쟁점부동산을 제외한 동 건물의 다른 층 62건의 분양금액 13,714, 256,923원의 분양원가는 12,302,932,050원으로서 분양분의 평균 이익률이 10.3%로서 분양원가 이상으로 분양되었으며, 분양시점에서 청구인이 이○○ 외 2명에게 통상의 거래가액보다 현저히 낮은 가액으로 분양하여야 할 강제적인 외부요건이나 급박한 사정이 없었을 뿐만 아니라 상가준공일인 1998.10. 2.~분양일인 10.10.까지의 기간 동안 신축가격이 변동될 아무런 외적요인이 없었음에도 쟁점부동산을 분양원가보다도 현저히 낮은 가액으로 분양하였음을 감사질문서 등 관련 증빙에 의하여 알 수 있다.

4. 한편, 쟁점부동산에 대한 담보를 목적으로 한 감정평가가 세 번이나 있었으나 그 감정가액이 아래와 같이 각각 다르게 평가된 바 (감정평가내역) 구분 감정의뢰인 채무자 감정기관 평가목적 가격시점 평가가액 비 고 가 안○○ (청구인) 안○○

○○감정원 담 보 98.11.20. 27억 나 최○○ 최○○

○○감정평사무소 담 보 98.12. 3. 22억 목욕탕내부시설포함하여 평가 다

○○생명보험 최○○

○○감정평가법인 담 보

98. 2.26. 23억 “ 청구인은 (나)에 근거하여 쟁점부동산의 시가가 감정가액 22억원에서 사우나 내부시설가액 12억 1천만원을 차감한 9억 9천만원을 시가로 보아야 한다고 주장하나, ○○감정평가사사무소의 감정평가서에 의하면 사우나시설 및 그 부대시설 등을 포함하여 최○○담보물로 22억원에 평가한 것은 최○○의 쟁점부동산 지분이 35%인 점을 감안하여 내부시설비를 차감한 쟁점부동산의 순수한 가액은 28억원 정도로 추정되며, 이는 (가)에서와 같이 쟁점부동산을 매도등기(1998.12.10.)하기 전 즉 사우나시설 등이 고려되지 않은 청구인의 담보물로 평가한 금액 27억원과 유사한 수치이며, (다)의 감정평가서에서도 시설비를 포함한 매매가능가격을 29억에서 30억으로 추정하고 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본상의 근저당내역에서 최○○을 채무자로 한 근저당가액이 1998년 12월에는 13억원에서 1999년 10월에는 18억원으로 변경된 사실 등을 볼 때 쟁점부동산의 양도가액 730,400,000원을 합리적인 시가로 볼 수 없음을 알 수 있다. 또한, 청구인은 쟁점부동산의 양도를 청구 외 ○○부동산신탁(주)에 신탁하여 동 신탁회사가 양도한 것이므로 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 없다는 취지의 주장을 하고 있으나, 양도의 법적효력은 청구인이 한 것으로 귀결되고 토지신탁계약서 제8조 제1호에서 “을은 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 분양금액 및 조건으로 분양(처분)할 수 있다”라고 되어 있는 점으로 보더라도 쟁점부동산을 분양원가보다 훨씬 미달하게 양도하도록 신탁한 바가 없는데, 이는 결국 특수관계자에게 청구인의 이익을 분여하기 위하여 분양원가에도 못 미치는 가액으로 양도한 것으로 판단된다. 그러므로 이상의 사실관계를 종합하여 살펴보건 데, 쟁점부동산의 합리적인 시가를 산정함에 있어서 위에서 언급된 바와 같이 평균분양이익률 10.3%를 적용한 가액으로 산정함이 타당할 것이나, 같은 시점에 분양된 상가의 분양이익률이 최대 -13.9%인 것을 고려할 때 신축가액에 단순히 평균이익률 10.3%를 적용한 가액을 합리적인 시가로 산정하기에도 모순이 있는 바, 처분청에서 위 감정가액 등을 감안하여 쟁점부동산의 분양원가를 시가로 보아 관련 제세를 부과한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.