공동소유건물의 개보수비용이 임대수입금액 산입대상인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인과 청구 외 이○○ 공동소유 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 5,880㎡ 및 같은 곳 지상 건물 1,331㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 1994년도 중 대수선을 하면서 청구 외 이○○가 2,22,462,462원(공급가액, 이하 “건물개보수비” 라고 한다.)전부를 부담하였는데, ○○세무서장은 건물개수비 중 청구인의 몫(지분1/2) 1,141,231,231원(이하 “쟁점금액”이라 한다.)을 청구인의 간주 임대수입금액으로 보고, 쟁점금액에 특수관계자간 무상임대에 따른 부당행위계산 부인액 21, 916,986원을 합한 금액 1,163,148,216원에 표준소득률을 곱하여 산출한 금액 814,203,751원을 청구인의 1994과세연도 소득금액으로 결정하여 1998.11. 1. ○○세무서장에게 과세자료로 통보하였다.

○○세무서장은 위 과세자료 통보내용에 따라 청구인에게 1994과세연도 종합소득세 426,129,220원을 1999.10.15. 결정고지 하였다가, 이를 149,541,030원으로 2000. 2.12. 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.17. 이건 심사청구하였다.

청구인은 실제로 아무런 수익이나 소득이 없었던 바, 소득세를 부과하는 것은 실질과세 원칙에 위배되는 처분이며, 건물개수비 상당액 중 잼점금액을 청구인의 부동산임대소득으로 보아 과세하더라도 이는 선수 임대료에 해당되므로 임대기간에 안분계산하여 임대수입금액을 계산하여야 한다는 주장이다.

부동산 임대차계약에 의해 임차자의 책임 하에 건물을 개 ‧ 보수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개보수비 상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세업자일 경우 임대자에게 개보수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개보수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 하는 한편, 청구인과 청구 외 이○○는 자매지간으로서 특수관계자에 조세를 부당히 감소시킨 무상임대 행위로 보아 쟁점금액을 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임차인이 부담한 건물개보수비 상당액을 임대인의 부동산임대소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 맞는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제55조 【부당행위계산】 제1항에서『정부는 부동산임대소득 ‧ 사업소득 ‧ 기타소득 ‧ 양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제111조 【부당행위계산의 부인】 제2항에서「법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생 략)

2. 특수관계자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 대부하거나 제공한 때(이하생략)」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 조사서, 소득세결정결의서에 의하면 청구 외 이○○는 청구인과 공동소유로 등기되어 있는 쟁점건물을 사업장으로 하여 1972.12. 9. 음식업(한정식, 관광요정)을 영위하다가 1989. 5. 1. 일시 부동산 임대 후 1994.10. 1. 사업의 종목을 한정식, 관광요정 외에 대중부페, 중식을 추가사면서 사업장의 개보수를 위하여 1994. 1.~2. 기간 중 건물의 개보수비용 2,282,462,462원을 지출하였고, 처분청은 쟁점건물의 소유자는 청구인과 청구 외 이○○로 공동소유임에도 청구 외 이○○가 단독으로 부담하였다 하여 쟁점건물의 개보수비용 중 1/2인 쟁점금액을 청구인의 부동산임대소득으로 보아 종합소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

② 청구인과 청구 외 이○○가 자매관계로 특수관계자에 해당된다는 사실과 쟁점건물의 소유권이 청구인과 청구 외 이○○가 공동으로 소유하고 있으나, 쟁점건물에 대한 개보수 비용 전부를 청구 외 이○○가 부담한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

③ 건물개수비 상당액 중 청구인의 몫인 쟁점금액을 청구인의 부동산 임대소득으로 보아 과세하더라도 이는 선수 임대료에 해당되므로 임대기간에 안분계산하여 임대수입금액을 계산하여야 한다는 주장에 대하여 처분청에서는 청구주장을 받아들여 2000. 2.12. 감액결정하였음이 확인된다.

④ 다만, 청구인은 실제로 아무런 수익이나 소득이 없었던 바 소득세를 부과하는 것은 실질과세 원칙에 위배되는 처분이라며 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 임차인이 개수하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물개보수비는 임대인의 임대수입에 해당되는 한편, 건물임차대차계약에 따라 임차자의 책임 하에 건물을 개보수하여 사용하는 경우에는 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개보수비 상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하고, 임차자가 과세사업자일 경우에는 임대자에게 개보수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개보수 종료일에 당해 재화에 대한 부가가치세를 거래징수 하여야 하는 것(같은 뜻: 국세청 부가22601-1693, 1991.12.20.)인 바, 임대차계약에 의하여 쟁점건물의 등기부등본상 공동소유자인 청구인과 청구 외 이○○는 자매지간으로 쟁점건물의 공동소유자임에도 불구하고 청구 외 이○○가 쟁점건물을 단독으로 사용하는 데에 따른 임대차계약 등에 대하여 어떠한 약정을 체결한 사실 없이 단독으로 사업을 영위하여 왔던 점으로 볼 때 청구 외 이○○가 쟁점건물에 대한 건물보수비용을 부담하는 대가로 쟁점건물에 대한 임차권을 청구 외 이○○가 취득하여 사용관리한 것으로 보여 지므로 이를 임차인의 책임 하에 건물의 용도 등을 변경하기 위하여 지출된 총 개보수비용 중 1/2를 청구인의 부동산임대수입금액으로 보아, 표준소득률을 곱하여 산출한 금액을 쟁점건물의 임대인인 청구인의 소득금액으로 하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.