건물분양가와 토지임대료 안분방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인 서○○은 (주)○○의 대표이사인데, 서○○(이하 “개인”이라 한다)과 (주)○○(이하 “법인”이라 하고, 개인과 법인을 합쳐 “청구인들”이라 한다)이 공동으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 등 3필지 1,034㎡(각 1/2 공유)에 건립한 상가 769개 점포를 각각 1/2씩 보유하면서 아래와 같이 청구인이 157개 점포, 청구법인이 63개 점포 합계 220개 점포(이하 “쟁점상가”라 한다)를 건물은 소유권이전등기를 하여주되 대지는 30년간 임대하는 조건으로 ’97년 및 ’98년에 분양한데 대하여 ○○지방국세청은 상가건물분양대금 신고누락액으로 청구인 서○○ 16,007백만원, 청구법인 (주)○○ 5,807백만원 합계 21,814백만원을 적출하여 붙임추징명세와 같이 ’99. 7. 2. 청구인들에게 제세 15,082백만원을 결정고지하였다가 ’99.10.15. ○○지방국세청 이의신청결정에 의하여 7,017백만원으로 감액하였다. (백만원) 구분 수 입 금 액 조 사 결 과 해명자료제출 시 심사(이의)청구 계 당초신고 신고누락 건물 (55%) 토지 (45%) 건물 (21%) 토지 (79%) 건물 (55%) 토지 (45%) 계 27,707 5,893 4,840 16,974 15,249 12,458 5,893 21,814 개인 20,197 4,276 3,585 12,336 10,996 9,201 4,276 16,007 법인 7,510 1,617 1,255 4,638 4,253 3,257 1,617 5,807 ※ 처분청은 당초 총 분양대금 27,707백만원에서 청구인들이 신고한 건물분양대금 5,893백만원을 차감한 21,814백만원을 수입누락으로 과세하였다가 이의신청 시 총 분양대금 중 부속토지 30년 선수임대료를 반영하여 경정하였음 청구인들은 이에 불복하여 ’99. 7.13. 이의신청을 거쳐 ’99.12.13. 심사청구 하였다.

쟁점상가를 분양한 비슷한 시기에 쟁점상가 인근 ○○상가는 유사한 조건(건물분양, 토지 30년 임대)으로 분양 시 건물분양대금 14.54%, 토지임대료 85.46%를 적용 신고하였으며, ○○상가는 토지임대기간을 50년으로 하여 건물분양대금 18.43%, 토지임대료 81.57%를 적용 신고하였는 바, 쟁점상가의 소유권등기이전용 부동산(건물)매매계약서 외에 별도의 분양계약서은 없으므로 쟁점상가 총 분양가액에서 건물가액은 등기이전용 부동산매매계약서에서 약정한 금액(21%)으로, 나머지는 토지임대료선수금(79%)으로 하여 과세하여야 한다.

청구인들이 ’99. 6.18. 처분청의 결정 전 조사내용통지에 대한 해명자료 제출 시 거래가액을 낮추어 허위로 작성한 계약서라고 청구인 스스로 시인하였던 부동산매매계약서(건물분) 및 동 거래사실확인용으로 징취한 인감증명서를 다시 첨부하여 장부계상 누락한 166,974백만원 전액을 30년 토지임대료라고 주장하는 바, 이는 부동산 임대 및 분양권자로서 우월적 지위를 이용하여 필요에 따라 임의적으로 계약서 및 거래사실확인서를 재작성하여 제시함은 물론 주장내용도 일관성이 없고, 당초 조사 시, 조사결과통지 시, 심사청구 시 검증자료가 수시로 바뀌는 등 신빙성이 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인들이 쟁점상가분양대금으로 받은 금액은 건물가액이 21%이고, 부속토지 30년 임대료선수금이 79%라는 청구주장이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 제3항에서 『사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다.』고 규정하고 있다.

○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 월수는 달력에 따라 계산하되, 당해 과세기간개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우에는 1월로 하고, 당해 과세기간종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우에는 이를 산입하지 아니한다.』고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물들의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액와 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인들이 쟁점상가의 분양가액을 건물분양대금 21% 부속토지 30년 임대료 79%로 안분하여 과세하여야 한다고 주장하는데 대하여 살펴본다. 청구인들은 당초 건물가액은 54.6%, 부속토지 30년 임대료는 45.4%로 안분하여 신고하였고, 이 건 조사결과통지에 대한 해명자료 제출 시에도 같은 비율로 안분하는 것이 타당하다고 주장하였다가, 심사청구 시에는 당초 주장을 번복하고 건물분양가액 21%, 토지 30년 임대료 79%라고 주장하는 바, 앞서 본 사실관계를 종합해 보면 당초 신고 및 조사 시, 조사결과 통지에 대한 해명 시, 이의신청 시, 심사청구 시 청구인들은 유리한대로 증빙서류를 임의로 바꾸어서 주장하는 등 일관성과 신빙성이 없고, 청구인들의 주장에 의하면 감정가액이 1,237백만원인 토지를 30년간 21,814백만원에 임대하였다는 것이나, 이는 임대료가 토지가액의 1,763%에 달하여 국유재산사용료율 연간 5%보다 10배 이상 과다하여 건전한 사회통념상 맞지 않는다고 판단되며, 청구인들이 당초 신고 시 및 조사결과통지에 대한 해명 시 건물가액 54.6%, 토지 30년간 사용료 선수금 45.4%라고 주장한 근거는 건물가액은 취득가액(건설원가)으로, 토지는 감정가액으로 하여 분양대금을 안분한 것으로 실거래가액에 의한 실지분양계약서를 제시하지 않는 상황에서 同 안분비율에 따라 과세한 처분청의 결정은 잘못이 없다고 판단된다. 한편, 청구인들은 쟁점상가 인근에서 비슷한 시기에 유사한 조건으로 분양한 ○○상가와 ○○상가의 분양사례를 들어 청구주장이 타당하다 하나, 상가는 건물위치, 상권형성정도, 부속토지비율, 주차장 확보면적 등 주변여건에 따라 분양가격과 조건이 천차만별이므로 단순히 인근의 타 업체의 분양사례를 근거로 청구인들의 주장을 받아들일 수는 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.