저가양도로 보아 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구 외 이○○ 등 55인과 조합을 결성하여 조합원 공동으로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 및 같은동 ○○번지 토지 1,195.7m²를 ○○공사로부터 분양받았으며, 분양받은 토지 위에 지하 5층, 지상 10층의 근린생활 및 오피스텔용건물 9,990.03m²(이하 “○○오피스텔”이라 한다)를 신축하여 분양하였다. 처분청은 ○○오피스텔 분양과 관련하여 청구 외 이○○ 등 공동사업자(이하조합“이라 한다)가 1997년에 분양한 ○○호의 분양가액을 972,200,000원, ○○호의 분약가액을 1,222,000,000원에 훨씬 못 미치는 저가 양도에 해당한다고 보아 ○○호와 ○○호의 분양가액을 분양예정가액인 1,917,404,060원 및 2,410,074,090원으로 결정하여 1999. 3.10. 청구인에게 1997년 과세연도 종합소득세 136,981,300원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 5.31. 이의신청을 거쳐 1999.11.16. 심사청구하였다. (처분청에서 1999. 7.26. 당초 고지세액 136,981,300원을 69,453,710원으로 감액 결정하였다.)

○○오피스텔 ○○호를 1997. 6월경 청구 외 ○○전자(주) [이하 “○○전자(주)”라 한다]에 임대보증금 12억원에 임대하기로 하고 계약금 및 중도금으로 6억원을 지급받았으며, ○○전자(주)에서 6억원에 대한 지급 보증서를 요구하였으나, 임대 계약 당시 미완성되어 청구인 등의 개인자산을 보험회사에 담보로 제공하고 받은 6억원의 보증서를 ○○전자(주)에 교부하고, 위 담보 제공된 개인자산에 대한 채권확보방안으로 건물준공과 동시에 ○○오피스텔 ○○호와 ○○호를 소유권이전 등기한 것임에도 청구인 등에게 소유권이전 등기한 것에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세함은 부당하다.

○○오피스텔 분양과 관련하여 ○○호는 청구인이, ○○호는 청구인, 청구 외 안○○, 김○○ 등 3인이 공동으로 분양받아 소유권 이전 등기하였으며, ○○호 및 ○○호의 분양과 관련하여 부가가치세 신고 시 ○○호의 분양가액을 972,200,000원, ○○호의 분양가액을 1,222,000,000원이라고 신고한 사실이 있음에도 개인자산에 대한 채권확보방안으로 ○○오피스텔 ○○호와 ○○호를 소유권이전 등기한 것이라는 청구 주장은 사실과 다르다 할 것이며, 특수관계자간에 저가로 거래한 것을 부당행위계산 부인하여 분양예정가액을 수입금액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○○오피스텔 ○○호 및 ○○호를 분양한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 제1항에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 제80조【결정과 경정】 제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하고 있으며, 제1호에서 『신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때』를 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○오피스텔 분양과 관련하여 ○○호는 청구인 명의로, ○○호는 청구인, 청구 외 안○○, 김○○ 등 3인이 공동으로 소유권 이전 등기하였으며, 청구인, 청구 외 안○○, 김○○은 조합과 특수관계있는 전 조합장, 조합원 등이고, ○○호 및 ○○호의 분양과 관련하여 부가가치세 신고 시 ○○호의 분양예정가액이 1,917, 404,060원, ○○호의 분양예정가액이 2,410,074,090원임에도 이에 훨씬 못미치는 ○○호의 분양가액을 972,200,000원, ○○호의 분양가액을 1,222,000,000원이라고 신고한 사실에 대하여 처분청은 조합이 특수관계자에게 부당하게 낮은 가액으로 공급하였다 하여 ○○호 및 ○○호의 분양가액을 분양예정가액으로 결정하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였음이 조사서 등에 의하여 확인된다,

(2) 청구인은 ○○호의 소유권을 청구인 명의로 이전등기한 후 청구의 이○○[○○오피스텔 신축공사 도급업체인 ○○건설(주)의 감사] 명의로 이전한 것은 ○○건설(주)에 지급하여야 할 공사비 38억원의 대물변제에 포함된 부동산이며, ○○호를 ○○전자(주)에 임대보증 12억원에 임대하기로 하고 계약금 및 중도금으로 6억원을 지급받았으며, ○○전자(주)에서 6억원에 대한 지급 보증서를 요구하였으나, 임대 계약 당시 미완성되어 청구인 등의 개인자산을 보험회사에 담보를 제공하고 받은 6억원의 보증서를 ○○전자(주)에게 교부하고, 위 담보 제공된 개인자산에 대한 채권확보방안으로 건물준공과 동시에 ○○호와 ○○호를 소유권이전 등기한 것임에도 청구인 등에게 소유권이전 등기한 것이라고 주장하고 있다.

(3) 청구 외 ○○건설(주)에 공사비를 대물변제하면서 지하 1층은 청구 외 ○○건설(주) 명의로 가등기를 설정하였으며, ○○호, ○○호, ○○호, ○○호는 1997.10. 6. 청구의 ○○건설(주) 감사인 청구 외 이○○ 명의로 소유권이전 등기한 사실이 있는바, ○○호는 19997. 9. 2. 청구인 명의로 소유권이전 등기한 후 1997. 9. 5. 청구 외 이○○ 명의로 가등기하였으며, 1997.10. 6. 청구 외 이○○ 명의로 소유권이전 등기한 점, ○○호의 소유권을 청구인 명의로 이전한 것에 대하여 부가가치세를 신고한 사실 등으로 보아 ○○호가 ○○건설(주)에 지급하여야 할 공사비 38억원의 대물변제에 포함된 부동산이라는 청구 주장은 신빙성이 없다 할 것이다.

(4) 청구인은 ○○오피스텔 준공 후 ○○전자(주)의 임대보증금 12억원과 관련하여 1997. 9.11. 채권최고액을 14억 4천만원으로 ○○호에 근저당권을 설정하여 주고 청구인 등의 개인자산을 담보로 발급받은 보증서를 반환받았다고 주장하고 있는바,

○○오피스텔 ○○호는 1997. 8. 2. 청구 외 우○○ 등 3인 명의로 소유권이전 등기하였으며, 조합에서 ○○호의 분양과 관련하여 부가가치세를 신고한 사실이 있고, 청구 주장대로 개인재산에 대한 채권확보방안으로 ○○호 및 ○○호의 소유권을 청구인 등에게 이전한 것이라면 보증서를 반환받은 후 청구인 등의 명의로 소유권이전 등기한 것을 해지함이 타당함에도 청구일 현재까지 청구인 등의 명의로 되어 있는 점 등으로 보아 ○○호 및 ○○호의 소유권이전등기는 개인 자산의 채권확보를 위한 것이라는 청구 주장은 사실과 다르다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.