공동사업에 현물출자한 토지의 취득가액 산정

○○세무서장이 1999. 8.17. 청구인 문○○에게 경정·고지한 1997년 과세연도 종합소득세 15,474,700원, 1998년 과세연도 종합소득세 5,063,230원의 부과처분과 ○○세무서장(구 ○○세무서장)이 1999. 8.18. 청구인 김○○에게 경정·고지한 1997년 과세연도 종합소득세 15,231,020원, 1998년 과세연도 종합소득세 4,827, 490원의 부과처분은,

1. ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 같은 동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 대지 843.8㎡에 대하여, 공동사업에 현물출자(건축허가일인 1996. 9.17.)할 당시의 기준시가를 그 취득가액으로 하고, 산출된 취득가액 중 각 과세연도의 분양분에 대응하는 원가를 필요경비로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

이 건 심사청구인인 문○○와 김○○(이하 2인을 “청구인들”이라 한다)은 공동으로 주택을 신축·분양하기로 한 후 청구인들 소유인 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 동 ○○번지, 같은 동 ○○번지 대지 843.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 아래 표와 같이 공동사업에 현물출자한 다음 1996. 9.17. 건축허가를 받아 다세대주택 15세대를 신축하여 1997연도에 7세대와 1998연도에 2세대를 분양하였다. 구 분

○○동 ○○번지

○○동 ○○번지

○○동 ○○번지 현물출자인 문○○ 문○○ 김○○ 면 적 298㎡ 324㎡ 221.8㎡ 당초취득일

1957. 1.16. 162㎡는 1976. 4.13. 162㎡는 1992. 7. 3. 198㎡는 1992. 6.13. 23.8㎡는 1996. 7.30. 청구인들은 위 다세대주택의 분양과 관련하여 쟁점토지 중 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 동 ○○번지는 1990연도의 공시지가를 취득가액으로, 같은 동 ○○번지는 착오로 1996연도의 ㎡당 공시지가에 198㎡를 곱한 금액을 취득가액으로 하여 그 합계액인 408,402,000원에 의하여 1997연도 및 1998연도의 분양분 상당액을 각 과세연도의 필요경비(공사원가)로 계산하였다. 국세청장(감사담당관)은 쟁점토지의 취득가액이 임의로 계상되었다 하여 1992. 6. 13. 취득한 토지는 취득시의 실거래가액을, 실거래가액이 확인되지 않은 그 외의 토지는 취득당시의 기준시가를 적용하여 산출한 208,796,131원을 취득가액으로 하여야 한다고 지적하였고, 1999. 8.17. ○○세무서장은 동 차액 199,605,869원의 분양분 상당액 131,237,136원(1997년 90,680,217원, 1998년 40,556,919원)에 대하여 청구인 문○○의 지분(1/2) 상당액을 필요경비 불산입하여 1997년 과세연도 종합소득세 15,474,700원, 1998년 과세연도 종합소득세 5,063,230원을 경정·고지하였고, 1999. 8.18. ○○세무서장(구 ○○세무서장)은 위의 방법으로 청구인 김○○의 소득금액을 계산하여 동인에게 1997년 과세연도 종합소득세 15,231,020원, 1998년 과세연도 종합소득세 4,827,490원을 경정·고지하는 등 청구인들에게 총 40,596,440원을 경정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.11.17. 심사청구하였다.

• 가. 공동사업에 현물출자한 쟁점토지의 필요경비를 계산함에 있어서 그 취득가액은 양도소득세 계산시의 취득가액 계산방법과 동일하게 의제취득일(1985. 1. 1.)의 시가로 하여야 하고,
• 나. 청구인들은 위 다세대주택을 청구 외 오○○에게 도급금액 632,900,000원에 도급을 주어 신축하였던 바, 청구 외 오○○와의 부실공사 시비로 인하여 장부에 계상하지 못한 도급공사비 632,900,000원(이하 “쟁점경비”라 한다)을 추가로 필요경비에 산입하여 과세하여야 한다.

• 가. 건설업을 영위하는 거주자의 총수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어서 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액으로 하는 것인 바, 당초 매입가액을 알 수 있는 토지는 매입당시의 실거래가액을, 매입가액을 알 수 없는 토지는 매입당시의 기준시가(1990. 1. 1. 이전 취득한 토지는 1990. 1. 1. 기준시가에 의하여 환산한 가액)를 그 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하고,
• 나. 청구인들은 쟁점경비를 지출하였음에도 장부에 계상하지 못하였다고 주장만 할 뿐 동 지급사실을 증명할 만한 대금지급증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점경비를 필요경비에 산입하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 공동사업에 현물출자한 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어서 매입당시의 가액을 그 취득가액으로 하여 과세한 처분이 맞는지와

(2) 쟁점경비를 필요경비에 산입하지 아니하고 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 제1항의 『부동산임대소득금액·사업소득금액·기타소득금액·일시재산소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 제1항은 『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.』라고 규정하면서, 제1호는 『판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.』 라고 규정하고 있고, 제27호는 『제1호 내지 제26조의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비』를 규정하고 있다.

○ 같은 법 제80조 【결정과 경정】 제2항 제1호는 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점 “(1)”에 대하여 (가) 국세청 및 재정경제부에서는 공동사업에 토지를 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 본다고 해석하고 있다(국세청 재일 46014-2657, 1997.11.12., 재경부 재산 46014-328, 1996.10. 8.). (나) 소득세법에서 사업소득의 각 과세연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비로 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 부대비용을 들고 있는바, 다세대주택의 신축판매업을 공동으로 경영할 것을 약정하고 토지를 출자한 경우 그 공동사업의 사업소득에 대한 필요경비로서 출자한 토지의 가액을 산정함에 있어서는 전시의 법령에 규정된 원료의 매입가격과 그 부대비용에 준하여 공동사업에 출자할 당시의 가액을 기준으로 계산함이 타당하다고 할 것(소득 46011-289, 1999. 11. 2., 국심 98서1762, 1999. 6.17., 심사 소득98-691, 1999. 2. 5., 대법원 89누7238, 1990. 2.23., 대법원 85누167, 1985. 6.25., 대법원84누680, 1985. 4.23. 등 다수 같은 뜻)으로서, 이는 토지를 현물출자하는 경우 토지 전체를 유상 양도로 보아야 한다는 국세청 및 재정경제부의 해석과도 부합된다 할 것이다. (다) 위 내용을 종합하면, 1985. 1. 1.의 시가를 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없으나, 청구인들이 쟁점토지를 현물출자일(이 건의 경우 건축허가일인 1996. 9.17.)에 공동사업에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 공동사업에 현물출자하는 토지는 공동사업에 현물출자할 당시의 가액을 그 취득가액으로 하여야 할 것인 바, 쟁점토지의 공동사업 현물출자 당시의 가액을 결정함에 있어서 공신력 있는 감정기관의 감정가액 등 시가로 인정할 만한 가액이 없으므로, 현물출자 당시의 기준시가를 그 취득가액으로 하고, 산출된 취득가액 중 각 과세연도 분양분 상당액을 필요경비로 인정하여 과세함이 타당하다고 판단된다(소득46011-665, 1996.2.28. 같은 뜻).

○ 쟁점 “(2)”에 대하여 청구인들은 쟁점경비와 관련하여 청구인 문○○와 청구 외 오○○간에 체결한 도급금액 632,900,000원의 도급계약서를 증빙으로 제시하고 있는데. 동 계약서를 보면 평당 165만원에 청구 외 오○○가 시공을 하고, 준공검사까지 모든 건축비를 시공자가 부담하며, 분양대금으로 건축비를 지급하도록 되어 있는바, 동 계약내용대로 시공된 것이 사실이라면 쟁점경비만을 공사비용으로 계상하여야 함에도, 청구인들은 1997년 과세연도에 400,207,291원, 1998년 과세연도에 444,208,880원, 합계 844,416,171원을 공사비용으로 계상하고 있어, 쟁점경비는 사실상 위 844,416, 171원에 포함되어 있다고 보아야 할 것이고, 또한 청구인들은 쟁점경비를 지급한 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시함이 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으나 처분청 결정에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.