중개수수료로 받은 토지가액 산정

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 청구 외 이○○, 김○○(이하 “청구인 등”이라 한다)과 공동으로 청구 외 윤○○, 한○○, 윤○○, 이○○ 등의 토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 2,919m²(이하 “윤○○ 등의 토지” 라 한다)를 (주)○○에 중개하고 청구 외 백○○으로부터 중개수수료로 (주)○○의 토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 15,260.43m²(약 4,617평이며 이하 “(주)○○토지”라 한다) 중 3,966.96m²(약 1,200평이며, 1997.10.16. 분할로 인하여 ○○동 ○○번지로 지번이 변경되었고, 청구인 지분은 540평/1200평이며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 받았다.

○○세무서장은 쟁점토지의 시가를 청구 외 백○○이 (주)○○토지를 전매한 가격인 평당 1,000,000원으로 하여 계산한 1,200,000,000원을 청구인 등의 기타소득(청구인 지분 540,000,000원)으로 보아 1999. 8. 3. 청구인에게 1997년 귀속 종합소득세 269,101,488원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9.29. 심사청구하였다.

소득세법상 금전 외의 것을 수입하는 경우 수입금액은 그 거래 당시의 가액에 의하고, 시가의 정의에 대하여 종전 규정에는 없었으나 1998.12.31. 신설된 소득세법시행령 제51조 제5항 제5호 에서 상속·증여세법을 준용하도록 하고 있으며, 상속·증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 하고 있으며, 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 볼 수 있으나 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가에서 제외하도록 하고 있는 바, 쟁점토지의 인수당시 평당가액이 기준시가 85,850원, 은행 감정가격 89,256원, 소급 시가감정가격 145,456원이며, 청구 외 백○○이 (주)○○으로부터 취득가액도 평당 375,000원인 점으로 비추어 볼때 청구 외 백○○이 양도 시 가격인 평당 1,000,000원은 기준시가 또는 감정가액의 10배 이상이고, 투기거래에서 형성된 가격이므로 정상가액으로 볼 수 없다. 그러므로 쟁점토지의 인수당시 시가는 불분명하다고 할 것이므로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지인 평당 85,950원으로 산정한 가액을 수입금액으로 하여야 한다.

쟁점토지는 청구 외 백○○이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 유지 4,617평을 (주)○○으로부터 평당 375,000원에 매입하여 청구 외 유○○ 등 10명에게 평당 1,000,000~1,100,000원에 미등기 분할 전매한 토지의 일부이고, 청구인 등이 중개한 윤○○ 등의 토지도 평당 523백만원에 거래된 바 있으므로 청구 외 유○○ 등에게도 거래된 평당 1,000,000원은 쟁점토지의 취득시점에 불특정다수인간에 거래된 정상가격이라고 할 것인 바, 쟁점토지의 가격을 평당가액 1,000,000원으로 산정한 가액을 기타소득으로 하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 중개수수료로 받은 쟁점토지의 가액 산정이 정당한지 여부에 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 제1항에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.』고 규정하고 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 제2항에서 『시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』고 규정하고 있다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙】 제1항에서 『법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월부터 상속세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.』고 규정하고, 제1호에서 『당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.』, 제2호에서 『당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』을 열거하고 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 제1항 본문에서 『부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 제1호에서 『토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 및 청구 외 백○○, 유○○ 등이 ○○지방국세청의 조사과정에서 작성한 문답서에 의하면, 청구인은 윤○○ 등의 토지를 (주)○○이 3,425,000,000원에 취득하는 거래를 중개한 대가로 청구 외 백○○으로부터 쟁점토지를 취득하였으며, 청구 외 백○○은 쟁점토지를 포함한 (주)○○의 토지 7,500평을 평당 375,000원에 취득하여 이중 1,200평은 청구인등에게 중개수수료로 제공하였으며, 3,000평은 청구 외 김○○에게 평당 900,000원에, 나머지 3,300평은 청구 외 윤○○에게 평당 850,000원에 양도하였고, 청구 외 유○○, 서○○, 주○○ 등의 대리인 이○○, 서○○, 김○○등은 청구 외 백○○으로부터 평당 1,000,000원에 취득하였다고 진술하고 있다. (주)○○토지 3,000평에 대한 부동산매매계약서에 의하면 매도인은 (주)○○의 대리인 백○○으로 되어있고, 매수인은 유○○ 외 8명으로 기재되어 있으며, 거래가액은 평당 1,000,000원으로 하여 총 매매대금을 3,000,000,000원으로 기재되어 있으며, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 유지 4,617평의 등기부등본에 의하면 1997. 7.22. (주)○○으로부터 이○○, 최○○, 유○○, 주○○, 박○○, 서○○, 임○○, 이○○, 장○○, 김○○, 박○○ 등에게 각각 공유자지분으로 분할하여 소유권이전되었으며, 청구 외 이○○의 지분은 1998. 5.22. 청구 외 권○○(공유자지분 1,200분의 330), 박○○(공유자지분 1,200분의 540), 김○○(공유자지분 1,200분의 330)등에게 소유권이전되었슴이 확인된다. 청구인은 청구 외 백○○이 (주)○○으로부터 1997. 5.17. 평당 375,000원에 취득하여 1997. 7.15. 청구 외 유○○등에게 평당 1,000,000원에 양도하였는 바, 청구 외 백○○의 양도가격인 평당 1,000,000원은 기준시가 또는 감정가액의 10배 이상으로써 이는 투기거래에서 거래된 가격이고 정상가액이라고는 볼 수 없다고 주장하나, 청구 외 유○○ 등은 청구 외 백○○과는 특수관계가 없는 자들로써 이들과의 거래가격은 불특정다수인간의 거래에서 형성된 당시의 시가라고 할 것이므로 취득당시 거래가액이 있는 이건 중개수수료의 대가로 받은 쟁점토지의 가액은 당시의 거래가액인 평당 1,000,000원으로 평가하여 계산한 가액을 수입금액으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.