부동산 임대수입이 부당행위계산부인 대상에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인과 남편인 청구외 윤○○은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○동 ○○번지외 23필지 토지48,724㎡ 및 건물 956.38㎡(이하 “쟁점부동산”라 한다)를 청구인은 1/3 및 청구외 윤○○은 2/3씩 공동으로 소유하고 있는 자들로서, 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 (주) ○○농원(이하“청구외법인”이라 한다)에 보증금 100,000,000원에 임대한 데 대하여, 처분청은 이를 시가에 미달하게 임대하였다고 보아 부당행위계산부인하여, 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 5%를 적용하여 임대료를 산정하였는 바, ‘93년~’98년 과세연도 적정임대료를 696,708,064원으로 산정하고 보증금 1억원에 대한 수입금액 33,240,000원을 차액한 663,468,064원중 청구인 지분 221,156,019원을 총수입금액 및 종합소득금액에 합산하여 ‘93년 ~ ’97년 귀속 종합소득세 99,154,300원(‘93년 귀속 과세연도 25,861,898원, ’94년 귀속 과세연도 16,844,296원, ‘95년 귀속 과세연도 17,127,831원, ’96년 귀속 과세연도 20,196,910원, ‘97년 귀속 과세연도 19,123,380원) 및 ’94년1기 ~ ’98년2기분 부가가치세 42,512,250원(‘94년 1기부가가치세 929,910원, ’94년 2기부가가치세 5,653,070원, ‘95년 1기부가가치세 5,612,800원, ’95년 2기 부가가치세 5,612,800원, ‘96년 1기부가가치세 7,346,090원, ’96년 2기 부가가치세 3,507,760원, ‘97년 1기부가가치세 3,503,470원, ’97년 2기 부가가치세 3,339,410원, ‘98년 1기부가가치세 3,503,470원, ’98년 2기 부가가치세 3,503,470원)을 각각 ‘99.5.4 및 ‘99.7.14 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 3. 심사청구하였다.

(1) 1990년 본건 부동산을 취득한 후 ○○청 조사국에서 조사시 쟁점부동산을 보증금 1억원에 임대한데 대하여 부당행위여부를 검토하였으나 음식점에 공하는 면적이 일부에 지나지 않다는 이유로 부당행위계산 대상이 되지 아니한다고 하였으며

(2) 임대계약서상 명시된 쟁점부동산에는 처분청이 이미 조사당시 타인 소유로 확인한 동소 ○○번지외 7필지 9,771㎡가 포함된 사실을 확인하고 부당행위계산을 하면서 이를 제외하였으며, 이외에도 음식점에 공할 수 없는 잡종지 및 임야가 대부분이여서 청구외법인이 음식점으로 실제 사용하는 부분은 극히 일부분이며, 이러한 사실은 관할구청에서 사업소세를 과세한 내용에서도 확인되는 바, 단순히 부동산임대계약서상 임대목적물 전체를 기준으로 하여야 하며, 이는 관할구청에서도 확인하고 사업소세를 과세면적한 면적인 건물 ○○동 ○○번지외 부속사 162.24㎡, 화장실 13.05㎡, 음식점 94.44㎡, 주택 146.88㎡, 합계416,61㎡이며, 음식점이 사용하는 토지면적은 1,561㎡에 불과하므로 전체를 부당행위계산부인 하는 것은 부당하다.

(1) 청구인은 청구외법인의 주식을 50%이상 소유하고 있는 사실과 쟁점부동산 등을 청구외법인에게 ‘90.3.1부터 조사일 현재까지 보증금 1억원에 임대하고 있는 사실이 “ 부동산 및 영업시설 임대차계약서”에 의하여 입증되고 있으며,

(2) 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 이를 부당행위계산부인의 대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이므로, 토지임대용역에 있어서는 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 임대하고 임차인이 건축물을 신축하여 사용하는 경우에 형성되는 토지임대 실제가격을 기준으로 삼아야할 것이고 이같은 임대 실례가 없는 경우에는 당해토지의 지목ㆍ위치ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위등 제반여건을 고려하여 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것(대법원91누7637호 및 국심95전0120, 같은 뜻)이므로 인접토지 중 유사한 임대사례가 없어 쟁점부동산에 대한 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 5%를 적용하여 임대료를 산정하였는 바, 1993년부터 1998년까지의 적정임대료가 696,708,064원인데 비하여 청구인이 쟁점토지 등을 특수관계인인 청구외 법인에게 임대하고 받은 임대료는 보증금 1억원으로서 같은 기간동안 신고수입금액은 33,240,000원에 불과하므로 소득세법 제41조 같은법시행령 제98조제1항제4호, 제2항제2호 및 부가가치세법 제41조 같은 법 시행령 제52조제1항의 규정에 의하여 적정임대료와의 차액을 부당행위계산부인하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 1990년 이후 부당행위계산을 적용하지 아니하다가 이제와서 동규정을 적용함은 소급과세금지원칙 등에 위배된다고 주장하나 국세기본법 제81조의5 및 동 법 시행령 제63조의4에서 “납세자가 세법이 정하는 신고, 세금계산서 작성ㆍ교부, 지급조서의 작성ㆍ제출 등에 납세협력의무를 이행하지 아니한 경우”등은 납세자가 성실하여 납세자가 제출한 신고서등이 진실한 것으로 보지 않을 수도 있으며, “최근 3과세기간(또는 3사업연도)이상 동일세목의 세무조사를 받지 아니한 납세자에 대하여 신고내용의 적정성 여부를 검증하기 위하여 행하는 세무조사” 등의 경우에도 세무조사를 하는 것에 제한을 받지 아니하고 있고 소급과세금지란 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하여서는 아니된다는 것이므로 특수관계인과 거래로서 조세를 부당히 감소시킨것에 해당되어 관련법규를 적용하여 과세한 것을 두고 조사시 부당행위계산부인 하지 아니하였다하여 이를 세법의 새로운 해석이나 관행으로 보아 소급과세원칙 등에 위배된다고 주장함은 그 법리를 오해하고 있는 것으로 청구인은 주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 임대수입이 부당행위계산부인대상에 해당하는지와 부당행위계산부인대상에 해당한다면 적정임대료의 산정방법이 합리적인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항은『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있고,

○ 같은 법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】 제1항 제1호는『당해 거주자 의 친족』을 법 제41조의 “특수관계있는 자”에 해당한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제2호는『특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때』를 법 제41조의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”에 해당한다고 규정하고 있다.

○ 같은 법 기본통칙 41-1【부당행위계산의 시부인 기준】에서 『영 제98조에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건정한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부당행위계산 적정기준 및 처분청의 과세방법에 대하여 살펴보면, 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성된 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 하며, 임대실례가 없는 경우에는 당해토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반여건을 고려하고 부동산 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것(대법원00누0000, ’92.1.21)으로 판시하고 있다.

○○지방국세청은 쟁점부동산에 대하여 적정임대료를 인접토지중 유사한 임대사례가 없어 쟁점부동산 등에 대한 가액(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)에 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 5%를 적용하여 임대료를 산정하였는 바, 1993~1998년의 적정임대료를 696,708,064원으로 산정하고 보증금 1억원에 수입금액을 33,240,000원으로 계산하여 동 차액 663,468,064원(청구인 지분 221,156,019원)을 총수입금액에 산입한다.

(2) 재산할 사업소세가 과세되는 건물 416.61㎡ 및 토지 1,561㎡만을 임대목적물로 하여 부당행위계산하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면 쟁점부동산은 전 소유주인 청구외 홍○○가 1977.12.14 및 1981.5.23 종합레저타운을 건립하기 위하여 세미나실(예식장), 야외식당, 놀이시설, 산책로, 산장, 계사, 연못 등을 고급으로 시설하였으나, 현지확인 결과 건물이 노후화되어도 그린벨트지역으로 건물수리를 하지 못하여 낙후되었으며, 쟁점부동산 앞으로 ○○동에서 ○○시간 도로가 개설되면서 입구가 도로에 편입됨으로써 출입구가 잘 보이지 않아 영업에 지장이 있는 것으로 확인되고, 현재 청구외법인이 사업장으로 사용하고 있는 건물외의 건물은 오랫동안 방치되어 손님을 받을 수 없을 뿐만 아니라 보일실 등은 분리되어 녹이 슬어 있는 것으로 보아 수년전부터 사용하지 아니한 것이 육안으로 확인되며, 산책로도 사람이 이용했다고 인정하기 어려울 정도로 관리가 되지 아니한 것으로 보이며, 전 소유자 청구외 홍○○로부터 인수 후 그린벨트지역내라 건물수리를 할 수 없었던 것으로 확인되며, 사업장 관할구청의 재산할 사업소세의 과세내역상 ○○동 ○○번지 소재 부속사 142.56㎡, 화장실 13.05 ㎡, ○○동 ○○번지 소재 부속사 19.68㎡, 음식점 94.44㎡, 주택 58.32㎡, ○○동 ○○번지 소재 주택 88.56㎡ 건물면적 합계416,61㎡이며, 음식점이 사용하는 토지면적은 임대용 건물이 정착된 ○○동 ○○번지 대지 310㎡, ○○동 ○○번지 대지 929㎡등 토지 합계 1,561㎡만 사업장으로 사용하고 있는 것으로 확인된다.

(3) 쟁점법인이 쟁점부동산 시설 활용 및 법인세신고 현황을 살펴보면,

1. 현금수입업소 관리카드의 기본시설 (’97.10.31 기준) (단위:개) 구분 건물 (평) 주차장 객실 홀 야외 객실 탁자 좌석 탁자 좌석 탁자 좌석 수량 150 200 7 36 144 12 28 45 180 2)종업원수(’97.10.31 기준) (단위 명,천원) 구분 간부 주방 홀 사무 계 현재원 인원수 3 3 5 2 13 8 급여 4,469 3,289 3,108 1,851 12,666 8,136

3. 법인세신고현황 등 (단위: 천원,%) 구분 수입금액 과세표준 총부담세액 1일평균 수입금액 지방청적정 임대료산정액 과표 대 임대료 ‘95 590,830 23,823 4,788 1,618 93,546 392.5 ‘96 642,063 30,308 7,727 1,759 122,434 404.0 ‘97 559,153 25,522 5,919 1,531 116,558 456.7 ‘98 449,651 25,768 5,996 1,231 122,285 474.6

(4) 쟁점부동산의 임대료를 적게 받은 것으로 보아 부당행위계산한 처분이 정당한지 살펴보면, 현지확인 결과 관할구청의 재산할 사업소세를 과세하는 건물 외의 건물은 오랫동안 방치되어 손님을 받을 수 없을 뿐만 아니라 보일러 등이 분리되어 녹슬어 있는 것으로 보아 수년전부터 사용하지 아니한 것이 육안으로 확인되어, 산책로도 사람이 이용했다고 인정하기 어려울 정도로 관리가 되지 아니한 것으로 보이며, 현재 청구인의 동생가족이 청구외법인(갈비집)을 운영하고 있으며, 종사직원이 현재 8명인 점을 고려해 볼 때 실질적으로 쟁점부동산 전체를 사용한다고는 보여지지 아니하나 쟁점부동산의 임대료에 대한 부당행위계산부인에 있어서는 청구외법인이 쟁점부동산을 임차하여 부동산을 이용한 소득의 과다와는 관계없는 것으로서 임대계약서상 쟁점부동산 전체가 임대목적물로 명시되어 있고, 인근에 동일한 임대사례가 없으므로 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 5%를 적용하여 적정임대료를 산정한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.