적정임대료 산정이 정당한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○세무서장은 청구인이 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○동 ○○번지외 23필지 토지 48,724㎡ 및 건물 956.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하며, 청구인의 처 김○○과 공동소유이며 청구인 비분 2/3)를 특수관계자인 청구외 (주) ○○농원(이하“청구외법인”이라 한다)에 보증금 100,000,000원에 임대한 데 대하여, 이를 시가에 미달하게 임대하였다고 보아 부당행위계산부인하여 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 5%를 적용하여 1993년 ~1998년 과세연도적정임대료를 696,708,064원으로 산정하고 신고한 수입금액 33,240,000원과의 차액 663,468,064원중 청구인 지분 442,312,045원을 총수입금액에 산입하여 1999.5.10 청구인에게 종합소득세 1993년 귀속 48,938,697원, 1994년 귀속 28,533,502원, 1995년 귀속 32,970,162원, 1996년 귀속 38,129,980원, 1997년 귀속 29,956,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 8. 2. 심사청구하였다.

(1) 1990년 본건 부동산을 취득한 후 ○○청 조사국에서 조사시 쟁점부동산을 보증금 1억원에 임대한데 대하여 부당행위여부를 검토하였으나 음식점에 공하는 면적이 일부에 지나지 않는다는 이유로 부당행위계산 대상이 되지 아니한다고 하였으며

(2) 임대계약서상 명시된 쟁점부동산에는 처분청이 이미 조사당시 타인 소유로 확인한 동소 ○○번지외 7필지 9,771㎡가 포함된 사실을 확인하고 부당행위계산을 하면서 이를 제외하였고, 이외에도 음식점에 공할 수 없는 잡종지 및 임야가 대부분이여서 청구외법인이 음식점으로 실제 사용하는 부분은 극히 일부분이며 이러한 사실은 관할구청에서 사업소세를 과세한 내용에서도 확인되는 바, 단순히 부동산임대계약서상 임대목적물 전체를 기준으로 부당행위계산 부인함은 부당하고, 실제 음식점에서 사용하는 부분을 기준으로 하여야 하며, 이는 관할구청에서도 확인하고 사업소세를 과세한 면적인 건물 ○○동 ○○번지외 부속사 162.24㎡, 화장실 13.05㎡, 음식점 94.44㎡, 주택 146.88㎡, 합계416,61㎡ 및 이에 부수되는 토지면적 1,561㎡을 기준으로 부당행위계산부인을 하여야 한다.

(1) 청구인등은 청구외법인의 주식을 50%이상 소유하고 있는 사실과 쟁점부동산 등을 청구외 법인에게 1990.3.1부터 조사일 현재까지 보증금 1억원에 임대하고 있는 사실이 “ 부동산 및 영업시설 임대차계약서”에 의하여 입증되고 있으며,

(2) 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 이를 부당행위계산부인의 대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이므로 토지임대용역에 있어서는 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 임대하고 임차인이 건축물을 신축하여 사용하는 경우에 형성되는 토지임대 실제가격을 기준으로 삼아야 할 것이고 이같은 임대 실례가 없는 경우에는 당해토지의 지목ㆍ위치ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위등 제반여건을 고려하여 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것(대법원91누7637호 및 국심95전0120, 같은 뜻)이므로 인접토지 중 유사한 임대사례가 없어 쟁점부동산에 대한 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 5%를 적용하여 임대료를 산정하였는 바, 1993년부터 1998년까지의 적정임대료가 696,708,064원인데 비하여 청구인이 쟁점토지 등을 특수관계인인 청구외 법인에게 임대하고 받은 임대료는 보증금 1억원으로서 같은 기간동안 신고수입금액은 33,240,000원에 불과하므로 소득세법 제41조 같은법시행령 제98조 제1항 제4호, 제2항제2호 및 부가가치세법 제41조 같은법시행령 제52조 제1항의 규정에 의하여 적정임대료와의 차액을 부당행위계산부인하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 임대수입이 부당행위계산부인대상에 해당하는지와 부당행위계산부인대상에 해당한다면 적정임대료의 산정방법이 합리적인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항은『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있고,

○ 같은 법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】 제1항 제1호는『당해 거주자의 친족』을 법 제41조의 “특수관계있는 자”에 해당한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제2호 『특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때』를 법 제41조의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”에 해당한다고 규정하고 있다.

○ 같은 법 기본통칙 41- 【부당행위계산의 시부인 기준】에서 『영 제98조에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건정한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건 과세관련 자료에 의하면 ○○지방국세청은 쟁점부동산에 대하여 적정임대료를 인접토지중 유사한 임대사례가 없어 쟁점부동산 등에 대한 가액(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)에 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 5%를 적용하여 임대료를 산정하였는 바, 1993~1998년의 적정임대료를 696,708,064원으로 산정하고 보증금 1억원에 수입금액을 33,240,000원으로 계산하여 동 차액 663,468,064원(청구인 지분 442,312,045원)을 총수입금액에 산입하였음을 알 수 있다. 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산대상으로 하려면 특수관계에 있지 아니한 자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성된 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 하며, 임대 실례가 없는 경우에는 당해토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반 여건을 고려하고 부동산 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래 가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것 인 바, 인접 및 유사지역 내의 토지에 대한 임대사례가 없어 제반 가격산정요인을 세밀히 조사하여 국유재산법과 지방재정법상의 사용요율 및 시중은행의 금리수준과 국공채이율 등을 고려하여 부동산 시가에 연간기대수익율 5%를 적용, 적산하여 그 토지의 각 연도별 임대료를 산정하였다면 이는 합리성과 타당성을 갖춘 것이어서 이를 기준으로 거주자의 각 해당 연도 소득금액을 계산한 조치는 정당하다(같은 뜻 대법원91누7637, 1992.1.21)고 하겠다. 따라서 청구외 법인에 대하여 쟁점부동산을 임대한 가격이 적정하다는 입증자료를 청구인이 제시하지 아니하고 있고 달리 인근에 동일한 임대 사례가 없는 바, 임대계약서상 쟁점부동산 전체가 임대 목적물로 명시되어 있으므로 처분청이 국유재산법과 지방재정법상의 사용료율 5%를 적용하여 적정임대료를 산정한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.