부당행위계산 부인시 토지의 정상임대료 산정방법

○○세무서장이 청구인에게 ’99.4.7.결정고지한 ’93과세년도 종합소득세 19,061,580원, ’94과세년도 종합소득세 18,876,320원, ’95과세년도 종합소득세 26,544,920원, ’96과세년도 종합소득세 22,314,050원, ’97과세년도 종합소득세 14,524,650원은 아래 금액을 각 과세년도 총수입금액에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. (단 위: 원) 연도 합 계 1993 1994 1995 1996 1997 금액 108,352,372 9,128,022 37,202,400 23,868,750 19,075,600 19,077,600

청구인은 청구인의 소유 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 559.5㎡ 및 청구인의 부 유○○의 소유 같은 곳 ○○번지 대지 443.7㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다.)를 청구인이 공동대표이사로 있는 청구외 (주)○○가스에 가스충전소 부지로 임대하고 얻은 소득을 각 과세년도의 종합소득에 합산하여 종합소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 임대에 대하여 특수관계법인에 저가임대한 것으로 보아 쟁점토지의 공시지가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1000를 적용한 금액과 청구인이 신고한 금액과의 차이 ’93~’97과세년도 108,352,372원을 각 과세년도의 총수입금액에 산입하고, 청구인의 부 유○○의 종합소득과 합산하여 ’93과세년도 종합소득세 19,061,580원, ’94과세년도 종합소득세 18,876,320원, ’95과세년도 종합소득세 26,544,920원, ’96과세년도 종합소득세 22,314,050원, ’97과세년도 종합소득세 14,524,650원을 ’99. 4. 7. 청구인에게 결정고지하였다. 쟁점토지에 대해 부당행위계산 부인하여 각 과세년도 총수입금액에 산입한 내역은 다음과 같다. (단 위: 원) 연도 합 계 1993 1994 1995 1996 1997 금액 108,352,372 9,128,022 37,202,400 23,868,750 19,075,600 19,077,600 청구인은 이에 불복하여 ’99. 6.24. 이건 심사청구하였다.

청구인은 임대토지에 대한 부당행위계산 부인시 임대료는 토지의 공시지가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1,000을 적용하여 산정할 것이 아니라 특수관계 없는 제3자와 거래로서 유사한 임대실례가 있는 경우에는 그 임대실례가와 비교하여 정상임대료를 산정하여야 하는 바 쟁점토지 인근에 있는 청구외 ○○(주) ○○동충전소(이하 “○○동충전소”라 한다)의 임대실례로 정상임대료를 산정하여야 한다는 주장이다.

쟁점토지가 ○○연구소 4거리(○○인터체인지)에 인접하여 업황이 양호한 지역에 위치하고 있으나 ○○동충전소는 쟁점토지와 2km정도의 먼 거리에 위치하고 있고, 위치 및 주변환경등 제반 여건을 고려할 때 ○○동충전소의 임대사례를 쟁점토지의 비교가능한 임대토지로 볼 수 없으므로 부당행위계산 부인시 적용되는 임대료를 토지의 공시지가에 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1,000을 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부당행위계산 부인시 토지의 “정상임대료” 산정방법
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항에서 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며,

○ 같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】 제2항에서「법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생 략)

2. 특수관계자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 대부하거나 제공한 때(이하생략)」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 부 유○○ 임차자 (주)○○가스 발행 비상장주식 50%를 소유하고 있어 “특수관계있는 자”에 해당되고, 청구인은 (주)○○가스의 공동대표이사인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 지적도, 부가가치세 신고내용 등에 의하면, 청구외 (주)○○가스(쟁점토지)와 ○○동충전소는 ○○인터체인지를 중심으로 비슷한 거리에 위치하고 있고, 업종이 같고 규모도 비슷한 것으로 확인된다.

(3) 청구의 ○○동충전소와 청구외 청구외 ○○ 간의 임대차 계약서에 의하면, 임대료 산출산식 “임대료=〔{(토지가액+건물 및 시설물가액)×3%} ­(보증금×9%)〕”을 적용하여 약정하였슴이 확인되고, 이를 기준으로 산출한 임대실례는 다음과 같음을 알 수 있다. (단위: ㎡, 천원, %) 토 지 임차자 연도 토 지 공시지가

① 건물등

② 자산가액

① +② (A) 연 간 임대료 (B) 비율 B/A 소재지 소유자 면적

○○동

○○번지

• 구) ○○가스 (주) 현)○○에너지 (주) 1,261.4

○○ (주)

○○충전소 ’98 2,106,538 264,297 2,370,835 69,600 3 ’97 2,156,994 264,297 2,421,291 64,800 2.7 ’96 2,043,468 264,297 2,307,765 60,000 2.6 ’95 1,917,328 260,159 2,177,487 54,000 2.5

(4) 청구인이 제출한 청구외 (주)○○가스와의 임대차 계약서와 부가가치세신고서, 종합소득세 확정신고서에 의하면, 위 임대료 산출산식을 기준으로 쟁점토지에 대한 임대료를 결정하여 신고하였음이 확인된다. 먼저 청구외 ○○에너지판매와 청구외 ○○동충전소와의 임대료가 쟁점토지와 비교가능한 정상임대료로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 각 법령의 규정에 의하여 거주자가 특수관계에 있는 자에게 토지를 무상 또는 저가로 대여하거나 제공한 행위를 부인하고, 그로 인하여 거주자의 임대료 상당 소득금액을 추계의 방법으로 계산함에 있어서는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이므로, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하는 것(대법원 91누7637, ’92. 1.21.)으로서, 청구외 ○○동주유소와 청구외 ○○에너지판매 간에는 “특수관계”가 없고, 쟁점토지는 ○○도로에 위치하고 있으며 청구외 ○○동주유소는 쟁점토지를 기점으로 ○○시내방향 1.5~2km 지점에 위치하고 있고, 임차자 (주)○○가스와 같은 업종인 가스충전소를 운영하고 있어, 토지지목, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반사항이 유사한 하나의 비교가능한 임대사례라고 판단된다. 다음으로 쟁점토지에 대하여 위 임대실례를 적용한 금액을 정상임대료로 보고 청구인이 신고한 임대료를 비교하여 보면 다음과 같이 청구인이 신고한 임대료가 정상임대료 보다 대부분 많다는 것을 알 수 있듯이 청구인의 주장을 인정할 수 있다 하겠다. (단위: 원, %) 구분 연도 쟁점토지의 정상임대료 환산 신 고 임대료 (E) 비 율 (E /D) 공시지가 (A) (B)×3% (C) 보 증 금 <5천만원×9%> (D)연임대료 <B - C> ’93 1,392,522,000 41,775,660 4,500,000 37,275,660 39,504,000 105.9 ’94 1,534,128,000 46,023,840 4,500,000 41,523,840 39,504,000 95.1 ’95 1,527,375,000 45,821,250 4,500,000 41,321,250 52,500,000 127.1 ’96 1,431,492,000 42,944,760 4,500,000 38,444,760 52,500,000 136.6 ’97 1,431,492,000 42,944,760 4,500,000 38,444,760 52,500,000 136.6 ’98 1,484,736,000 44,542,080 4,500,000 40,042,080 58,518,492 146.1 그러므로, 위 법령과 사실내용을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지에 대하여 임대실례가 없는 것으로 보아 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1000을 적용하여 과세한 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.