과소신고금액의 총수입금액 산입 여부

○○세무서장이 청구인에게 1999.1.6. 결정고지한 1996년 과세연도 종합소득세 54,789,680원과 1997년 과세연도 종합소득세 79,685,810원 및 1999.1.18. 결정고지한 1996년 제2기분 부가가치세 39,100,650원의 부과 처분은,

1. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩의 지하 ○호, 지상 ○호 및 ○호의 실지 분양가격을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 이를 기각한다.

청구인은 부동산 매매업 등을 영위하고 있는 사업자로서, 1996.2.13. 신축완료하여 1996년 과세연도중에 분양한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 근린생활시설인 ○○빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지하 ○호, 지상 ○호 및 ○호에 대하여 분양수입금액을 1,950,000,000원(지하 ○호 650,000,000원, ○호 700,000,000원, ○호 600,000,000원)으로 하여 제세 신고하였으나, 처분청은 청구인에 대한 종합소득세 실지조사시 쟁점부동산의 지하 ○호, 지상 ○호 및 ○호에 대하여 청구인과 도급계약을 체결하여 쟁점부동산을 신축한 청구외 ○○건설(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 공사대금으로 대물변제한 것으로 보아 분양수입금액을 2,579,000,000원(지하 ○호 979,000,000원, 지상 ○호 및 ○호 1,600,000,000원)으로 하여 청구인이 신고한 금액과의 차액 629,000,000원(이하 “쟁점과소신고수입금액”이라 한다)을 총수입금액에 산입하고, 자본적지출 부인액 등 총 155,797,640원을 필요경비 불산입하여, 청구인에게 1996년 과세연도 종합소득세 54,789,680원과 1997년 과세연도 종합소득세 79,685,810원을 1999.1.6.에, 위 쟁점과소신고수입금액중 건물분 수입금액을 부가가치세 과세표준에 포함하여 1996년 제2기분 부가가치세 39,100,650원을 1999.1.8.에, 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.3. 심사청구하였다.

• 가. 쟁점부동산 지하 ○호에 대하여 분양당시 청구외 김○○에게 임대보증금 350,000,000원에 임대중이었으며, 청구외법인의 주주인 청구외 신○○에게 분양금액 650,000,000원, 건물분 부가가치세 39,000,000원의 합계 689,000,000원에 분양하였고, 분양대금은 임대보증금 350,000,000원을 대체하고 300,000,000원은 청구외 신○○가 청구외법인에게 공사대금을 대신 변제하기로 하였고, 부가가치세 39,000,000원은 1996.12.12. 청구외법인이 발행한 어음을 수령하였는바, 위 분양금액 650,000,000원이 실제 분양가이며, 처분청이 근거로 한 매매계약서는 청구외법인 명의로 대출시 금융기관에 제출하기 위하여 임의로 작성한 계약서로서 분양금액만 979,000,000원으로 표기되어 있을 뿐 계약의 기본요건인 계약일자, 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금의 지급일자도 없는 요건미달의 계약서로서 이를 동 부동산의 실제 매매계약서로 보아 과세함은 부당하고,
• 나. 쟁점부동산 ○호에 대하여 당초 1996.1.27. 청구외 유○○에게 분양금액 850,000,000원, 건물분 부가가치세 39,000,000원에 분양후 분양수입금액중 계약금 및 중도금 650,000,000원과 부가가치세 39,000,000원을 수령한 상태에서 청구외 유○○이 동 부동산에 근저당권이 설정된 점 등을 이유로 계약해지를 요청하여 계약을 해지하여 주고 1996.12.6. 동인으로부터 기 수령한 689,000,000원을 반환하였으며, 1996.12.10. 청구외 이○○외 2인에게 분양금액 700,000,000원, 건물분 부가가치세 42,000,000원의 합계 742,000,000원에 분양하여, 분양대금중 700,000,000원이 입금되었음이 금전출납부에 의하여 확인이 되고, 부가가치세 42,000,000원은 어음으로 수령하였는바, 위 분양금액 700,000,000원이 실제 분양가이며,
• 다. 쟁점부동산 ○호에 대하여 당초 1996.7.6. 청구외 윤○○에게 보증금 200,000,000원, 월임대료 2,600,000원에 임대하였으나 청구외 윤○○이 해지를 요청하여 1996.10.1. 보증금을 반환하였고, 동 부동산에 청구외법인의 대표이사인 청구외 백○○의 동생 청구외 백○○을 채무자로 하여 기 근저당권이 설정되어 있어 청구외법인에게 인수를 요청하게 되었고, 그에따라 청구외 백○○에게 분양금액 600,000,000원, 건물분 부가가치세 36,000,000원의 합계 636,000,000원에 분양하여, 분양대금중 600,000,000원이 입금되었음이 금전출납부에 의하여 확인이 되고, 부가가치세 36,000,000원은 어음으로 수령하였는바, 위 분양금액 600,000,000원이 실제 분양가임에도, 청구외법인이 쟁점부동산 ○호와 ○호를 담보로 동 부동산의 소유권이 이전되기 전인 1996.2.26. 청구외 (주)○○상호신용금고로부터 1,600,000,000원을 대출받았다 하여 이 금액을 쟁점부동산 ○호와 ○호의 분양금액으로 보아 종합소득세 등을 과세함은 부당하다.

• 가. 쟁점부동산 지하 ○호에 대하여 청구인은 당초 청구외 김○○에게 보증금 350,000,000원에 임대하였고 청구외 신○○에게 분양금 650,000,000원, 건물분 부가가치세 39,000,000원의 합계 689,000,000원에 분양하였다고 주장하나, 청구외법인이 인수하는 약정에 따라 근저당권을 설정하여 주었다고 청구인이 스스로 시인하고 있고, 청구외 신○○는 청구외법인의 주주여서 대물변제임이 확인되는바, 청구외 신○○가 당초 임차인인 청구외 김○○에게 청구인을 대신하여 지급하였다는 300,000,000원에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 않고 있고, 동 부동산의 담보대출 관련 매매계약서에 기재된 979,000,000원은 당초 청구외법인에게 1996.6.14. 대출된 400,000,000원의 담보제공 목적의 근저당권 설정금액과 청구외법인이 1995.11.29. 신용대출로 받은 580,000,000원을 1996.8.28. 담보대출로 전환하기 위하여 추가로 설정된 근저당권 설정금액의 합계금액 980,000,000원과 유사한 금액으로 매매계약서상 979,000,000원은 시가에 준하는 금액임이 입증되는바, 이를 실제 분양대금(대물변제금액)으로 보아 과세함은 정당하고,
• 나. 쟁점부동산 ○호에 대하여 동 부동산이 청구외법인 명의로 대출시 담보로 제공되자 당초 분양계약자인 청구외 유○○과 계약 취소하였음을 청구인은 시인하고 있고, 동 부동산의 등기부등본상 소유권 이전된 자 중 청구외 이○○은 청구외법인의 하도급 업체인 청구외 ○○기업의 대표이며, 1996.12.11. 근저당권 말소된 직후인 1996.12.13. 소유권 이전받았음이 확인되고, 근저당권이 말소된 재원은 쟁점부동산 ○호가 1996.12.12. 추가 담보로 제공된 것으로 확인되며, 동 매매대금으로 1996.12.12. 지급받았다는 700,000,000원에 대하여 구체적으로 입금처리된 통장과 무통장 입금증 또는 수표 등 구체적인 물증의 제시가 없이 신뢰성없는 금전출납부만을 제시하고 있어, 금전거래 없이 작성된 매매계약서상의 거래금액은 인정할 수 없고,
• 다. 쟁점부동산 ○호에 대하여 청구인이 시인하는 바와 같이 쟁점부동산 ○호는 청구외법인에 담보가 제공된 상태이므로 청구외법인에게 매수를 요구하여 동 법인의 대표이사 청구외 백○○의 동생 청구외 백○○에게 1996.12.12. 소유권을 이전하여 준 것으로, 동 매매대금으로 지급받았다는 1996.10.23. 200,000,000원과 1996.10.31. 200,000,000원 및 1996.11.9. 200,000,000원에 대하여 입금수단의 구체적은 물증 제시가 없이 금전출납부만을 제시하고 있어, 쟁점부동산 ○호는 청구외법인의 거래처인 청구외 ○○기업의 대표 청구외 이○○외 2인에게, ○호는 청구외법인의 대표이사 청구외 백○○의 동생 청구외 백○○에게 청구외법인이 실질적으로 소유권을 행사하여 소유권 이전하여 준 것이며 부가가치세 등 신고 및 소유권 이전등기용으로 금전거래 없이 청구인과 매수인 사이에 작성된 매매계약서상의 거래금액은 인정할 수 없는바, 금전 이외의 대가(대물변제)를 받을 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 하여야 하므로, 청구외법인이 쟁점부동산 ○호 및 ○호를 담보로 1996.2.26. 청구외 (주)○○상호신용금고로부터 대출받은 1,600,000,000을 쟁점부동산 ○호와 ○호의 실제 분양금액으로 보아 종합소득세 등을 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점과소신고수입금액을 총수입금액에 산입하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】 제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.』라고 규정하고, 제1호에서 『신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때』를 열거하고 있다.

○ 같은 법 제24조【총수입금액의 계산】 제1항에서『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』라고 규정하고, 제2항에서는『제1항의 경우 금전 이외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.』라고 규정하고 있다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항에서『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다.』라고 규정하고, 제2호에서 『금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점부동산 지하 ○호에 대하여 (가) 처분청 의견을 살펴보면, 청구외법인이 인수하는 약정에 따라 근저당권을 설정하여 주었다고 청구인이 스스로 시인하고 있기 때문에 청구외법인이 실질적으로 소유권을 행사하여 대물변제한 것이라는 의견이나, 소유권은 결국 청구외 신○○에게 이전되었고 이를 청구외법인이 명의신탁해 놓은 것임을 반증함이 없어 대물변제로 소유권을 이전한 것이라는 처분청 의견을 신뢰할 수 없으며, 처분청이 근거한 매매계약서는 계약일자ㆍ대금지급일자도 없고, 소유권이 이전된 청구외 신○○가 아닌 청구외 윤○○와 작성된 계약서로서 이를 동 부동산의 실제 매매계약서로 볼 수 없다고 판단되며, 청구외법인이 동 부동산을 담보로 400,000,000원을 대출받은 후 기 신용대출 받은 580,000,000원도 담보대출로 전환하여, 동 부동산을 담보로 대출받은 금액은 980,000,000원이고 동 금액이 곧 시가라는 처분청 의견은, 당초 580,000,000원을 대출받을 당시에는 청구외법인의 다른 부동산(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지, 건물)이 담보로 제공되어 있었고, 동 담보로는 부족하여 쟁점부동산 지하 ○호를 추가담보한 것이 확인되므로 처분청의견을 신뢰할 수 없다. (나) 다음으로, 청구주장에 대하여 검토해 보면, 동 부동산의 소유권이 청구외 신○○에게 이전될 당시까지도 채권최고액 1,470,000,000원, 채무자가 청구외법인 및 청구외 윤○○인 근저당권이 해지되지 않았고, 청구주장은 분양대금중 350,000,000원은 임대보증금과 대체하였으며 300,000,000원은 청구인이 청구외법인에게 지급할 공사대금을 청구외 신○○가 대신 지급하는 것으로 계약하였다고 하나, 실제 계약서임을 주장하며 제출한 계약서에는 근저당권 해지 및 위 대금지급 방법에 대하여 특약이 없고, 단지 계약금 200,000,000원, 중도금 200,000,000원, 잔금 250,000,000원으로 되어 있어 동 계약서의 내용이 신빙성이 없다 할 것이다.

○ 쟁점부동산 ○호에 대하여 (가) 처분청 의견은, 청구외법인이 실질적으로 소유권을 행사하여 공사대금조로 대물변제하였다는 것이나, 소유권은 이○○ 외 2인에게 이전되어 동 3인이 공동으로 동 부동산에서 영업중에 있고 동 부동산의 소유권 이전시 기 설정되어 있는 근저당권을 해지하고 이전하였기에, 이를 청구외법인이 명의신탁해 놓은 것임을 반증함이 없이 대물변제로 소유권을 이전한 것이라는 처분청의견을 신뢰할 수 없으며, ○호와 ○호의 소유권이 각각 다른사람에게 이전되었음에도 ○호와 ○호의 각 분양금액을 구분함이 없이 합계 1,600,000,000원에 분양되었다는 의견 또한 인정할 수 없고, 두 부동산을 담보로 청구외법인이 대출받은 금액이 1,600,000,000원이라 하여 이 금액을 시가로 볼 수 있는 근거로 할 수는 없다고 할 것이다. (나) 청구주장에 대하여 검토해 보면, 당초 1996.1.27. 청구외 유○○에게 분양시에는 분양금액이 850,000,000원으로 계약금ㆍ중도금으로 650,000,000원을 받은 상태에서 동 계약을 취소하고, 1996.12.10. 재계약하여 이○○외 2인에게 소유권 이전시에는 뚜렷한 이유없이 150,000,000원이나 감소한 700,000,000원에 분양하였다함은 인정할 수 없고, 매매대금으로 1996.12.12. 지급받았다는 700,000,000원에 대하여 입금처리 된 통장과 무통장 입금증 또는 수표 등 구체적인 물증의 제시가 없이 신뢰성없는 금전출납부만을 제시하고 있어 계약서 내용을 신뢰할 수 없다.

○ 쟁점부동산 ○호에 대하여 (가) 처분청 의견은, 청구외법인이 실질적으로 소유권을 행사하여 공사대금조로 대물변제하였다는 것이나, 소유권은 청구외 백○○에게 이전되었고 이를 청구외법인이 명의신탁해 놓은 것임을 반증함이 없어 대물변제로 소유권을 이전한 것이라는 처분청 의견을 신뢰할 수 없으며, ○호와 ○호의 소유권이 각각 다른 사람에게 이전되었음에도 ○호와 ○호의 각 분양금액을 구분함이 없이 합계 1,600,000,000원에 분양되었다는 의견 또한 인정할 수 없고, 두 부동산을 담보로 청구외법인이 대출받은 금액이 1,600,000,000원이라 하여 1,600,000,000원이 시가로 볼 수 있는 근거가 될 수 없다고 할 것이다. (나) 청구주장을 검토해 보면, 동 부동산의 소유권을 이전할 당시까지도 동 부동산을 담보로 청구외 법인이 1,600,000,000원을 대출받으면서 설정된 근저당권이 해지되지 않았음에도 실제 계약서임을 주장하며 제출한 계약서에는 동 근저당권 해지 등에 대한 특약사항이 없고, 동 매매대금으로 지급받았다는 1996.10.23. 200,000,000원과 1996.10.31. 200,000,000원 및 1996.11.9. 200,000,000원에 대하여 입금수단의 구체적인 물증 제시가 없이 금전출납부만을 제시하고 있어 계약서 내용에 신빙성이 없다. 위 내용을 종합하면, 쟁점부동산의 지하 ○호, 지상 ○호 및 ○호의 분양에 대하여 실제 분양가액이 불분명하다고 보아지므로, 청구인이 동 부동산들을 청구외법인에게 공사대금으로 대물변제한 사실이 맞는지와 대물변제한 금액, 또는 대물변제가 아닌 경우에는 실제 분양가액이 얼마인지를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.