쟁점아파트(690백만원)에 대하여 매매사례가액(610백만원)을 시가로 보아 부당행위계산부인규정을 적용한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구법인은 1981.2.16. 개업하여 대구에서 택시 운수업을 영위하는 법인이며, 2021.12.27. 특수관계자 김*신(대표이사의 배우자)으로부터 대구 구 동 **7 아파트 00동 003호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 690백만원에 매입하였다..
• 나. 조사청은 2023.2.2.부터 2023.5.8.까지 청구법인에 대한 법인통합 세무조사를 실시하여 쟁점아파트와 같은 단지의 101동 1707호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 거래가액(매매계약일 2021.11.7.) 610백만원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 매입당시 시가로 판단하고, 청구법인이 특수관계인으로부터 쟁점아파트를 시가보다 높은 가액으로 매입한 것으로 보고, 부당행위계산 부인규정을 적용하여 쟁점아파트의 시가와 대가의 차액 80백만원을 익금산입 및 김*신에 대한 상여로 소득처분한 후, 2023.5.31. 서대구세무서장(처분청)에게 청구법인의 2021 사업연도 법인세 경정결의안을 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 통보에 따라 2023.6.2. 청구법인에게 80백만원을 김*신에 대한 상여로 소득처분한다는 내용의 소득금액변동통지(이하 “쟁점소득금액변동통지”라 한다)를 하였다.
• 라. 청구법인은 쟁점소득금액변동통지에 불복하여 2023.7.5. 이의신청을 제기하여 2023.8.30. 기각결정을 받고 2023.10.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점아파트의 매매가액에는 특약조건이 포함되어 있으므로 조사청의 매매사례가액은 시가로 볼 수 없다.
• 나. 인테리어 비용은 개인이 부담하였고, 가구와 가전 제품을 인계한 사실이 증빙으로 확인되므로 거래의 실질 내용에 따라 해당 금액은 쟁점아파트의 매매가액에 반영되어야 한다.

1.

• 다. 조사청의 답변에 대한 청구인의 추가의견

2.

1. 조사청의 “계약서에 특약조건이 없다”는 주장에 대하여

3. 쟁점아파트 거래의 경우는 청구법인이 임직원 숙소용으로 취득하였고, 숙소 용도로 사용하기 위해서는 가구 및 가전제품 일체가 필요하였고, 청구법인으로서도 합리적인 선택이었다. 따라서 ‘부동산에 부수하는 정착물 또는 시설물 등은 현재 상태대로 매도한다’로 특약사항을 정하였고, 이에 의거 가구, 가전제품 일체를 매수인에게 인도하였다고 주장하며, 계약서의 특약조건이 없다는 조사청의 주장은 합리적인 이유가 없다고 항변하고 있다.

4.

2. 조사청의 “계약 후 인테리어 공사”와 “그 비용은 매도자의 배우자가 지급했다”는 주장에 대하여

5. 쟁점아파트의 인테리어는 겨울청 하자 보수 등의 문제로 소유권 이전 후 공사를 하였고, 공사대금은 매도자의 배우자 개인 통장에서 지급되었다. 일반적으로 당사자 간 구두 계약 등의 합의 사항이 없었다면 매도자가 소유권이 다 이전된 후에 자기의 책임과 비용으로 인테리어 공사를 해줘야 할 이유가 전혀 없다.

6. 인테리어 공사 사실은 제출된 증거 자료에 의해 분명히 확인되므로 조사청의 주장이 성립하기 위해서는 인테리어 공사에 대한 대가를 청구법인이 지급했거나 인테리어 공사를 한 사실이 없어야 한다. 이에 대한 조사청의 입증은 없다.

7. 청구법인과 매도인 간에 이와 관련하여 어떠한 다툼도 없엇던 것으로 보아 구두로 합의된 사항도 특약조건과 동일한 효력으로써 이행되었다고 봄이 타당하다. 그럼에도 불구하고 쟁점아파트 거래의 실질을 무시하고 과세하는 것은 국세기본법 제14조 실질과세원칙에 위배된다.

8.

• 가. 쟁점아파트의 매매계약서 상 상세 품목 등 특약조건이 따로 적혀 있지 않고 일반적인 부동산 매도 조건인 ‘부동산에 부수하는 정착물 또는 시설물 등은 현재 상태대로 매도한다’라는 명시만으로 사용하던 가구와 전자제품 일체를 인계하였다고 볼 수 없다.
• 나. 객관적인 서류상 인테리어 공사 계약일이 쟁점아파트의 매매계약일 이후이므로, 상식적으로 계약 당시 인테리어 비용 등이 포함돼 있었다는 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트(690백만원)에 대하여 매매사례가액(610백만원)을 시가로 보아 부당행위계산부인규정을 적용한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 법인세법 제2조 【정의】

12. “특수관계인”이란 법인과 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 본다. 1-1) 법인세법 시행령 제2조 【정의】

⑧ 법 제2조제12항에서 “경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 해당 법인의 경영에 대해 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자와 그 친족

2. 제50조제2항에 따른 소액주주등이 아닌 주주 또는 출자자와 그 친족

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 및 이들과 생계를 함께하는 친족

• 가. 법인의 임원·직원 또는 비소액주주등의 직원
• 나. 법인 또는 비소액주주등의 금전이나 그 밖의 자산에 의해 생계를 유지하는 자 2) 법인세법 제52조 【부당행위계산부인】

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시기의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2-1) 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, (이하생략)

③ 제1항제1호·제3호·제6호·제7호 및 제9호(제1항제1호·제3호·제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.

④ 제3항은 주권상장법인이 발행한 주식을 거래하는 경우에는 적용하지 않는다. 2-2) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, (이하생략)

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 2.상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. (이하생략)

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 3) 법인세법 제67조 【소득처분】 다음 각 호의 법인세 과세표준의 신고·결정 또는 경정이 있는 때 익금에 산입하거나 손금에 산입하지 아니한 금액은 그 귀속자에게 상여(喪輿)·배당·기타사외유출(其他社外流出)·사내유보(社內留保) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 처분한다.

2. 제66조 또는 제69조에 따른 결정 또는 경정

• 다. 사실관계

9.

1. 청구법인의 주주현황 등

10. 청구법인의 주주현황과 양도인 김*신의 급여신고 내용은 다음과 같다.

11. <청구법인 주주현황>

12. (단위: 주, %) 주주명 2020년도말 기준 2021년도말 기준 2022년도말 기준 관 계 주식수 지분율 주식수 지분율 주식수 지분율 민 1,000 20 1,000 20 4,000 80 본인 김*신 1,000 20 1,000 20 1,000 20 배우자 김 2,000 40 0 0 0 0 장인 조 1,000 20 0 0 0 0 장모 김 0 0 3,000 60 0 0 기타 합 계 5,000 100 5,000 100 5,000 100

14. <양도인 김*신의 근로소득 지급명세서>

15. 소득지급자: ㈜ **교통 (단위: 원) 귀속 소득자 지급명세서상 근무기간 총급여 인정상여 2022 46,000,000 2015.05.01.~2022.12.31. 2021 29,400,000 80,000,000 2020 23,480,000 2019 25,980,000 2018 24,740,000 2017 13,080,000 2016 13,080,000 2015 8,720,000 쟁점아파트의 시가(690,000,000원)와 대가(610,000,000원)의 차액임.

16.

2. 쟁점아파트의 양도계약 내용

17.

• 가) 쟁점아파트의 매매계약서상 제5조에 “본 부동산에 부수하는 정착물 또는 시설물 등은 현재 상태대로 매도한다” 라고 기재되어 있으나 그에 대한 구체적인 시설물의 내역은 기재되어 있지 않은 것으로 확인된다.

대구 구 동 7 아파트 00동 003호 84.3652㎡ 위 부동산은 매도인과 매수인이 합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다. 매매대금 금 육억구천만 원정 ￦690,000,000 계 약 금 금 육억구천만 원정을 본 계약시에 매도인은 정히 영수합니다. 중 도 금 금 ----//--- 원정은 년 월 일 지불하고 잔 액 금 금 ----//--- 원정은 년 월 일 완불한다. 제5조 본 부동산에 부수하는 정착물 또는 시설물 등은 현재 상태대로 매도한다 <특약> 매수인 중앙교통주식회사는 실권자임을 확인함. 위 계약조건을 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각자 서명 날인함. 계약연월일 서기 2021년 12월 27일 매도인 대구 길 , 10동 20호 성명: 김 신 (인) 매수인 대구 길 * 성명: 교통주식회사 (인) 대표이사 민

19.

• 나) 쟁점아파트는 2021.12.27. 매매를 등기원인으로 거래가액 690백만원, 전소유자 김*신에서 청구법인 ㈜**교통으로 2021.12.28. 소유권이 이전된 사실이 등기사항전부증명서에서 확인된다.

20.

• 다) 쟁점아파트의 양도일자는 2021.12.27.이나 인테리어 공사는 2022.3.22.～3.29.로 공사업체 메**과 공사 계약을 체결한 것으로 인테리어 공사 각서에서 확인된다.

22. <인테리어 공사 각서>

1. 공사호수: 103동 2403호

2. 공사내용: 화장실 욕조 교체, 도배

3. 공사기간: 3.22.~3.29. 상기 공사 시 건축법, 소방법, 전기공사법 등 관계법령에 위반됨이 없이 공사할 것이며, 이로 인한 문제발생시 모든 민,형사상의 책임을 지며, 또한 공사 이후 다음과 같은 사항이 발생할 경우 즉시 공사 중지 및 원상복구 하며 이에 대한 이의 제기를 않을 것을 확약합니다. 2022년 3월 13일 각 서 인: 입 주 자: 성 명: (서명) 공사업체: 업체명: 메 성 명: 정 (서명) **아파트 관리사무소 귀중

24.

3. 쟁점아파트의 매매사례가액 검토

25. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 쟁점아파트와 동일한 단지, 면적이 유사한 아파트 중 취득일 1) (2021.12.27.)전후 3개월 이내의 아파트 실거래가 거래내역은 다음과 같이 확인된다.

26. (단위: 원) 매매계약일 동·호수 층 면적(㎡) 공동주택가격 거래금액 비고 2021.09.28. 102동 1205호 12층 84.365 355,000,000 610,000,000 2021.10.04. 103동 2305호 23층 84.365 359,000,000 610,000,000 (갑)아파트 2021.11.07. 101동 1707호 17층 84.365 362,000,000 610,000,000 비교아파트 2022.02.15. 104동 1606호 16층 84.365 359,000,000 520,000,000 (을)아파트 2022.03.27. 107동 1102호 11층 84.715 355,000,000 475,000,000 ’ 21.12.27.취득 103동 2403호 24층 84.365 359,000,000 690,000,000 쟁점아파트 ※ 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목을 모두 충족하는 아파트는 위 표에서 확인되는 전체 아파트이며, 이 중 쟁점아파트와 (갑),(을)아파트의 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일하다. 상증세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙) 제3항

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격 이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적 의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내 일 것 쟁점아파트와 공동주택가격 100분의 5 (17,950,000원) 이내: 341,050,000원～376,950,000원

27.

4. 쟁점아파트의 인테리어공사 및 가구 인수 청구주장 검토

28.

• 가) 청구법인은 쟁점아파트를 구입하여 임직원 기숙사로 사용할 계획이었으므로, 부동산 매매계약과는 별도로 당사자간 합의로 인테리어와 함께 가구‧가전제품 등 일체를 인수하기로 계약하였다고 주장하고 있으나, 쟁점아파트 계약서상에는 매매가액을 구분하여 기재한 사실은 없는 것으로 확인된다.

29.

• 나) 청구법인이 쟁점아파트와 함께 인계한 가구는 TV, 거실에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조 등 일반가정의 가구들이며 물품가액은 계약 당사자간에 13백만원으로 산정하였다고 주장하나, 본 가구들에 대한 취득 당시 영수증, 감정가액에 대한 근거자료는 없는 것으로 확인된다.

30.

• 다) 쟁점아파트의 인테리어 공사 내용은 2021.12.2.에 공사업체 메** 대표이사 김*희가 작성한 견적서에서 내부리모델링공사 대금으로 37백만원으로 확인되며, 매도자의 책임 하에 2022.3월에서 5월까지 공사를 하였고, 이에 대한 대금은 2022.2월 계약금 7백만원 현금 직브, 2022.3.22. 중도금 10백만원, 2022.5.6. 잔금 20백만원을 공사업자의 계좌로 이체하였다고 주장하고 있으며 그 증빙으로 대표자의 확인서를 제출하였고 해당 인테리어 공사업체에서 매출신고 자료는 확인되지 않는다.

31.

• 라. 판단

1. 관련법리 법인세법 제52조 에 정한 부당행위계산부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 법인세법 시행령 제88조 제1항 각 호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인 지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2008두15541 판결 등 참조).

2. 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산부인규정을 적용한 처분에 대한 판단

• 가) 청구법인은 쟁점아파트의 거래가액이 비교대상아파트보다 고가로 매입한 이유는 인테리어비용과 가구 등의 가액을 포함하여 매수하였기 때문에 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나 관련 법령과 다음 내용으로 볼 때 조사청이 쟁점아파트의 시가를 610백만원으로 보아 청구법인에게 한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 나) 쟁점아파트 매매거래를 한 청구법인과 청구법인 대표이사 민의 배우자인 김*신(청구법인의 주주이며, 등기임원임)은 법인세법 제2조 제12호 및 같은 법 시행령 제2조 제8항에서 규정한 특수관계인인 점, 쟁점아파트 거래일(’21. 12. 27.) 전후 3개월 이내에 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트로서 면적과 공동주택가격이 유사한 아파트의 제3자간 거래가액은 610백만원(쟁점매매사례가액)으로 확인되는 바, 동 거래가액은 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격인 시가에 해당하는 점, 쟁점아파트 매매계약서에는 인테리어 공사 조건 및 가구와 가전제품 인계조건 등 청구법인의 주장과 같은 매매조건이 구체적으로 기재되어 있지 않은 점, 청구법인은 인테리어 공사 각서, 공사비용 지급계좌내역, 쟁점아파트 내부사진 등을 제출하였으나, 공사시기는 쟁점아파트 거래일 이후이고, 공사비용 지급계좌는 청구법인 대표이사 민의 계좌로 확인되는바, 제출한 자료만으로 청구법인이 주장하는 매매조건이 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 매매조건이 포함되어 있다고 인정할 만한 자료도 확인되지 않는다.
• 다) 따라서 처분청이 청구법인이 특수관계인으로부터 쟁점아파트를 시가보다 높은 가액으로 매입한 것으로 보고, 부당행위계산 부인규정을 적용한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점아파트 소유권이전 등기접수일은 2021.12.28.이나 대금청산일 2021.12.27.이 쟁점아파트의 취득시기에 해당되므로 취득당시 평가기준일은 2021.12.27.에 해당함.