부동산매매계약서상 매매가액으로 양도소득세를 신고하였고, 매매지주공동사업약정 해지시 부동산매매대금과 약정해지에 따른 합의금을 각각 정하였다가 약정해지에 따른 합의금을 회수하기 위하여 매수인을 상대로 소송을 하고 최종적으로 합의하여 수취한 금액은 공동사업 약정을 해지하면서 받은 위약금이나 배상금으로 보아야 함
부동산매매계약서상 매매가액으로 양도소득세를 신고하였고, 매매지주공동사업약정 해지시 부동산매매대금과 약정해지에 따른 합의금을 각각 정하였다가 약정해지에 따른 합의금을 회수하기 위하여 매수인을 상대로 소송을 하고 최종적으로 합의하여 수취한 금액은 공동사업 약정을 해지하면서 받은 위약금이나 배상금으로 보아야 함
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 청구인과 매수인들이 작성한 쟁점부동산의 가계약서는 매매목적물, 매매대금이 특정되고 계약금 및 중도금이 지급되었으므로 매매계약이 유효하게 성립되었는바, 가계약서대로 이행되는 경우 실제 양도가액은 매매대금 2,550백만원과 매수인 부담 양도소득세 533백만원, 합계 3,083백만원이 된다.
2. 청구인이 쟁점부동산을 3,083백만원에 양도계약을 체결한 후 특별한 사유도 없이 단 4일만에 42.6%(1,283백만원)가 감액된 1,800백만원에 매도하고, 지주공동사업약정 명목으로 1,200백만원을 지급받기로 한 것은 매수인이 청구인의 치매 증상 등으로 판단능력이 현저히 떨어진 것을 이용하여 자신이 부담하여야 할 양도소득세를 회피하려는 목적 이외에 다른 이유를 찾기 어렵다.
3. 처분청은 가계약시 매매금액인 2,550백만원을 받는 것보다 공동사업을 함으로써 3,000백만원을 받게 되어 유리하게 변경되었다고 주장하나 매매대금 수령시기, 대금수령의 불확실성 등에 비추어 볼 때 이는 이치에 맞지 않으며, 처분청에서는 이 건 양도소득세 조사과정에서 매수인을 상대로 하여 매수인 본인의 유리한 주장만을 믿고 청구인의 저가양도 여부를 확인하지 아니한 잘못이 있다.
4. 매수인이 매입한 청구인 토지와 인근 토지의 매매가액을 비교하면, 가계약서상 거래가액은 정상적인 거래로 보이는 반면, 처분청이 주장하는 실지거래가액은 명백히 저가양도(청구인 64.7%, 정○○ 49.2%)에 해당됨에도 매수인에게 저가양수에 따른 증여세를 부과하지 않은 사실에서도 청구주장이 확인된다. < 매수인이 거래한 공시지가 및 실지거래가액 비교 >
5. 지주공동사업약정서 제7조에 의하면, 공동사업자인 청구인과 정○○는 업무와 책임이 동일하므로 동일한 이익금을 분배받아야 하나 청구인이 정○○(2억원)보다 6배나 많이 받을 합리적인 이유의 제시가 없다.
6. 국세청과 조세심판원에서는 손익분배비율은 노무제공 등 특별한 사유가 없는 한 투자지분에 따라 정하고, 특별한 사유는 주장하는 자가 입증하여야 한다고 해석하고 있으며, 지주공동사업약정 당시 청구인은 78세의 고령으로 교사 이외 다른 일을 하지 않았을 뿐만 아니라 치매(뇌경색) 초기로 치료중에 있어 일을 할 수 없는 상태에 있었으며, 지주공동사업약정서상 청구인의 업무 및 책임은 등기이전 前 토지매도자의 일반적인 협조이외에 노무제공이나 특별한 공헌이 없었고, 처분청에서도 특별한 사유를 입증하지 못하고 있다.
7. 지주공동사업 약정일은 2014.2.28.이고 해지일은 2014.12.1.이므로 공동사업자였다면 소득세법제87조의 규정에 따라 출자지분, 손익분배비율 등 공동사업 내역을 신고하여야 하나 신고한 사실이 없다.
8. 지주공동사업약정 해지합의금 740백만원에 대한 공정증서(법무법인 CCC)에는 해지합의금이 아닌 대여금(매매대금을 전환)으로 되어 있고, 지급명령신청시에도 부동산매매잔대금 소송을 한 사실이 있어 쟁점금액은 매매대금으로 보아야 한다.
9. 쟁점부동산과 관련된 거래대금을 살펴보면, 가계약서 2,550백만원, 지주공동사업해지 합의서 2,590백만원(토지 1,850백만원 + 해약금 740백만원), 소송합의서 2,650백만원(토지 1,850백만원 + 2014.12.29.추가지급 250백만원 + 합의금 550백만원)으로 기간 이자와 소송비용(실제 약 51백만원 지급) 등을 감안하면 모두 가계약 당시의 쟁점부동산 거래가액과 유사하다는 사실을 알 수 있다.
1. 기타소득은 계약의 위약 또는 해약으로 받은 손해배상금으로서 본래의 계약 내용이 되는 손해를 넘는 손해배상에 대하여 과세하는 것이므로 계약과 관련하여 순자산의 감소를 일으키는 현실적인 손해에 대한 보상 범위 내라면 기타소득금액은 없는 것이다.(대법원2018두35131, 2019.4.25., 의정부지방법원2015구합1217, 2016.8.16.)
2. 쟁점금액은 청구인이 확정된 공동사업이익금 1,200백만원을 포기한 대가로 550백만원을 받아 650백만원의 순자산 감소가 발생한 것이므로 기타소득 자체가 없는 것으로 보아야 한다.
2. 처분청 의견대로 매수자 입장에서 저가양수의 정당한 사유로 들고 있는 공동사업 이익금으로 매매대금을 보전한 것으로 본다면 당연히 공동사업 수익금을 매매대금에 포함하여야 하나 매매대금에 포함되지 않았으므로 매수인에게 저가양수에 의한 증여세를 과세하여야 한다.
3. 공동사업약정 당시 청구인은 78세의 치매노인으로 공동사업을 할 수 없었으며, 공동사업임을 세무서에 신고하지 않았고, 투자비율과 이익분배비율이 서로 다름에도 그 사유를 입증하여야 하나 입증제시가 없었으므로 공동사업약정서는 가공계약서이다.
4. 처분청에서는 계약의 미이행으로 재산상 손실이 없었다고 주장하나 청구인은 공동사업이 이행되었다면 1,200백만원을 받았을 것이나 공동사업 미이행으로 1,200백만원을 받지 못하여 재산상 손실을 입은 반면, 공동사업 미이행으로 550백만원의 손해배상만 받은 것이어서 650백만원의 순자산 감소가 있었다고 보아야 한다.
1. 청구인이 가계약서에 따라 매매계약이 유효하게 성립되었다고 주장하면서 제시한 대법원 판례(대법원2005다39594, 2006.11.24.)는 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약이 작성되지 않았다고 하더라도 매매계약은 성립한다고 하는 취지인 반면, 이 건은 가계약 후 정식계약서가 작성된 경우로서 서로 전제 요건이 다르므로 청구주장이 적용될 여지가 없다.
2. 청구인은 가계약시 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용을 근거로 확정되지 않은 양도소득세 533백만원을 포함하여 양도금액을 3,083백만원이라고 주장하나, 관련 서류 어디에도 양도가액 2,550백만원으로 하여 계산된 양도소득세 533백만원의 산출 근거가 없으며, 설령 양도소득세 산출세액이 적정하다고 하더라도 매수인 입장에서는 본인이 부담해야할 양도소득세를 줄이기 위하여 매매가액을 감액하면서 지주공동사업약정을 통하여 1,200백만원을 지급하기로 하였다면 결론적으로 3,000백만원을 지급하게 되므로 양도소득세를 부담하는 조건의 매매가액과 차이가 없어지게 된다.
3. 청구인은 인근 토지와의 매매가액 차이로 매수인이 저가양수에 따른 증여에 해당된다는 주장이나 거래 당사자가 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지를 검토하여야 하고 여기서는 부동산 거래가액을 감액하고 공동사업 약정을 통하여 그 수익이 청구인에게 지급된다는 점을 감안하여야 할 것이다.
4. 청구인은 지주공동사업약정서 상의 ‘을’인 정○○와 이익금의 차이가 크고, 공동사업에 참여한 사실이 없으며, 소득세법에 따라 신고한 사실도 없으므로 공동사업이 아니라고 주장하나,
5. 약정서에 기재된 ‘대여금’이란 표현은 당해 약정서를 구체화하기 위하여 작성되었다고 한 지주공동사업약정해지 합의서에서 ‘토지대금 1,850백만원’, ‘약정해지에 따른 합의금이 740백만원’으로 기재되어 있는바, 매매대금으로 전환되었다는 청구 주장은 받아들일 수 없다.
6. 청구인이 2016.6.14. 매수인을 채무자로 하여 접수한 지급명령신청서에는 ‘부동산매매잔대금’으로 되어있으나, 당해 사건에 대한 채무자의 답변서에는 매매대금 1,850백만원을 모두 변제하였다고 되어 있어 쟁점금액은 2016.10.28. 작성된 합의서에 따라 지급된 위약금으로 보아야 한다.
1. 청구주장대로 지주공동사업약정서상 기재된 수익금 1,200백만원을 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해로 보기 위해서는 청구인에게 적극적 손해가 발생한 사실이 객관적으로 확인되어야 하나, 청구인은 공동사업에 투자한 금액을 회수하지 못하였거나 계약 미이행으로 인한 재산상의 손실이 발생하지 아니하였다.
2. 소득세법제21조제1항제10호의 ‘계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금’에 관하여 소득세법 시행령제41조제7항은 ‘재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다’고 규정하고 있는바, 여기서 ‘본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해’라는 것은 본래의 계약에 따라 당사자가 지급한 계약금, 중도금 및 출자금 등에 대한 손해배상으로서 대출원금의 회수시와 마찬가지로 순자산의 증가가 없어 소득으로 인정되지 아니하는 부분을 말하는 것이므로, 동업계약을 해지하면서 당초의 약정에 따라 동업계약이 이행될 경우의 장래 이익금과 영업권 상당에 대한 손해배상금조로 교부받은 정산금은 동업계약의 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 해당하는 것이어서 소득세법제21조제1항제10호에 따른 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금이라고 봄이 타당하다.
1. 쟁점금액은 부동산 양도대가이므로 기타소득으로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
2. (쟁점1 기각시) 쟁점금액이 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해에 해당하는지 여부
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다. 3) 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】
① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.
② 제81조제1항, 제3항부터 제7항까지 및 제9항부터 제11항까지의 규정과 국세기본법 제47조의5 에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.
③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항 및 제168조를 적용한다.
④ 공동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 따른 사업자등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사업자(출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분ㆍ출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
⑤ 제4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 3-1) 소득세법 시행령 제100조 【공동사업합산과세 등】
④ 법 제43조제3항에서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 공동사업자의 경영참가, 거래관계, 손익분배비율 및 자산・부채 등의 재무상태 등을 감안할 때 조세를 회피하기 위하여 공동으로 사업을 경영하는 것이 확인되는 경우 4) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 5) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다. 6) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 6-1) 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】(2019.2.12. 대통령령 29523호로 개정되기 전의 것)
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. 7) 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
1. 청구인이 2015.1.5. 양도소득세 신고한 내용과 처분청이 양도소득세 조사후 경정한 내용은 아래와 같다 <표>
2. 처분청은 청구인과 김DD·김EE이 2016.10.28. 작성한 합의서를 근거로 쟁점금액을 기타소득으로 보아 아래와 같이 종합소득세 결정·고지하였다. <표>
3. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 중 소유권에 관한 사항은 아래와 같다. <표>
4. 청구인과 박○○가 2014.2.24. 쟁점부동산 양수인 중 1인 김DD과 작성한 가계약서는 아래와 같다. <그림>
5. 청구인과 정○○가 2014.2.28. ㈜GGGG(대표자: 김DD)와 작성한 지주공동사업약정서는 아래와 같다. <그림>
6. 청구인이 2014.10.3. 매수인 김DD·김EE 과 작성한 쟁점부동산 매매계약서는 아래와 같다. <그림>
7. 청구인이 2014.12.1. ㈜GGGG와 작성한 지주공동사업약정해지 합의서 및 법무법인 CCC 2014년 제810호 약정서는 아래와 같다. <그림> 지주공동사업약정해지 합의서에는 해지의 사유나 해지 합의금의 산정근거가 기재되어 있지 않다. 김CC 소유의 아파트 등기부등본에는 청구인이 2014.12.4. 채권최고액 740,000,000원에 대한 근저당을 설정한 사실이 확인된다.
8. 청구인이 2016.6.14. HHH지방법원 II지원에 제출한 지급명령신청서는 아래과 같다. <그림>
9. 매수인(채무자)들은 2016.7.8. HHH지방법원 II지원에 아래와 같이 답변서를 제출하였다. <그림>
10. 청구인이 2016.10.28. 매수인(채무자) 김CC·김DD과 작성한 합의서는 아래와 같다. <그림>
11. 청구인과 매수인들의 소송사건 진행이력은 아래와 같다. <표>
12. 쟁점부동산의 가계약서, 지주공동사업약정서, 매매계약서 상 대금지급내역과 실제지급내역을 비교하면 아래와 같다. <표>
13. 쟁점부동산과 관련하여 ○○구청의 2014년 제5차 및 제9차 건축위원회 심의의결서에는 신청인이 ‘청구인외 1인’, ‘청구인외 2인’으로 기재되어 있었으나, 지주공동사업약정해지 합의서를 작성한 이후인 2015년 제1차(2015.2.2.) 심의의결서에는 신청인이 ‘김DD외 1인’으로 기재되어 있다.
14. 양도소득세 조사종결보고서에는 ‘해당물건 양도와 관련하여 양수인이 2014.2.24.∼2014.12.1.에 걸쳐 거래대금 1,160,000,000원을 청구인 계좌로 입금하고, 2014.12.29. 근저당채무 700,000,000원을 변제하여 계약서상 양도대금은 전액 수령한 것으로 확인됨’이라고 기재되어 있고, ‘2016.10.28. 작성한 합의서상 지급하기로 한 550,000,000원은 2016.11월에 청구인 계좌로 받은 것으로 확인되며 해당 금액은 양수인과 양도인 간에 해당 물건개발사업 공동사업 약정해지로 인한 합의금으로 확인됨(지주공동사업약정서 및 사업약정해지 합의서)’ 이라고 기재되어 있다.
15. 쟁점부동산 매수인들은 쟁점부동산 인근 토지도 매입하였으며, 그 내용을 정리하면 아래와 같다. < 쟁점부동산 인근 토지 지적도 > < 쟁점부동산 인근 토지 공시지가 대비 매매가액 비교 >
16. 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 1999.7.1.부터 2014.6.30.까지 쟁점부동산 소재지에서 부동산임대업을 영위한 것으로 나타나고, 쟁점부동산과 관련하여 매수인들과 공동사업자로 등록된 이력은 없다.
17. 국세청 전산자료에 의하면 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 사업자등록된 내역은 아래와 같다. <표>
1. 관련 법리 가)소득세법제21조제1항제10호에서는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 기타소득으로 규정하고 있고, 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제41조제7항에서는 위약금과 배상금이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액이라고 규정하고 있다.
2. 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대가인지 기타소득인지에 대한 판단
3. 쟁점금액이 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해에 해당하는지에 대한 판단
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.