판매목적으로 보유하던 상가건물을 일시적으로 임대하다가 양도한 경우 부동산매매업의 사업소득으로 봄이 타당하고, 사업소득을 산정할 수 있는 장부나 증빙서류 등이 없거나 중요부분이 미비하므로 소득금액을 추계결정함은 타당함
판매목적으로 보유하던 상가건물을 일시적으로 임대하다가 양도한 경우 부동산매매업의 사업소득으로 봄이 타당하고, 사업소득을 산정할 수 있는 장부나 증빙서류 등이 없거나 중요부분이 미비하므로 소득금액을 추계결정함은 타당함
1. 쟁점건물은 임대목적용으로 신축되었으며 실제 장기임대되고 있었다.
2. 쟁점부동산 양도는 부동산임대업에 사용하던 토지 또는 건물의 양도에 해당하므로 부동산매매업으로 결정한 이건 과세처분은 취소되어야 한다.
3. 필요경비 합계액은 5,609백만원이며, 사업소득은 결손이 발생하므로 청구인에 대한 종합소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
1. 청구인은 양수인들에게 쟁점부동산을 54억원에 양도하였으나, 2012.3.12. 양수인들과 작성한 합의약정서에 의하면 양수인들은 소유권이전과 동시에 청구인의 채무금 약 34억원을 우선변제하고, 잔금은 양수인들이 소유권을 이전 받아 추진하는 재건축사업에 따라 지급기일을 정하기로 약정하였고, 양수인들은 금융기관으로부터 대출을 받아 청구인의 채무금 약 34억원을 변제하였다.
2. 그러나 재건축사업은 계획대로 시행되지 않았고, 쟁점부동산은 현물출자, 매매, 임의경매 등을 원인으로 계속하여 소유권이 이전되었으며, 양수인들은 약정을 지킬 수 없는 상황이 되어 쟁점부동산의 양도대금 중 잔금 20억원은 회수가 불가능하게 되었다.
3. 청구인 양도 후 쟁점부동산의 소유권 변동 내역 및 청구인의 잔금청구권유지 여부를 보면 2016.11.24. 임의경매 후 완전히 청구권이 상실되었다.
4. 또한, 소유권 변동과정에서 양수인들을 상대로 잔금을 회수하기 위한 소송 등을 진행하여 승소하였으나, 무재산 등의 사유로 회수하지 못하였다.
5. 판례(대법원2007두19393, 2007.12.14., 서울행정법원2012구합23341, 2013.5.16.)에 따르면, 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 판단하고 있다.
6. 따라서 청구인이 회수하지 못한 잔금 20억원은 소득세법제24조 제1항에서 규정하는 ‘수입할 금액’에 해당하나, 쟁점부동산 소유권 이전 후 수입의 실현 가능성이 사후적으로 완전히 소멸되어, 장래 그 소득이 실현될 가능성을 전제로 한 소득세의 과세소득으로 볼 수 없으므로 총수입금액에서 제외하여야 한다.
1. 사업장 소재지 관할 ○○세무서장은, 쟁점부동산의 양도를 “사업의 포괄양도가 아니라 단순한 재고자산의 매각으로 보아야 한다”는 사유로 부동산매매업으로 보아 2017.7.10. 청구인에게 2012년 제1기 부가가치세 493백만원을 결정 고지하였고, 이에 대하여 청구인은 감사원 심사청구를 제기하였으나 2019.3.7. 기각결정을 받아 처분이 유지되었다.
2. 부동산의 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사회통념과 실질에 맞는 종합적 판단이 이루어져야 한다. 청구인은 3층 규모의 제1종 근린생활시설 건물로 임대목적으로 설계 변경한 점, 준공 후 3층을 장기임대계약(2011.06.15-2018.05.15, 7년)한 점을 들어 부동산임대사업자라고 주장하나,
① 사업자등록 신청 시 주업종을 부동산매매업으로 표방하였고, 과거 부동산 매매업 이력(**개발, 2006.3.10.-2006.9.30.)이 있는 점
② 2010.11.23. 쟁점건물을 신축하고, 2011.6.15. 3층 임차인과 장기임대차계약을 체결한 후 1년 이내인 2012.3.13. 매도한 점을 볼 때 실제 장기임대업을 영위한 것으로 보기는 어렵고, 임대업자라면 안정적이고 고정적인 임대수입료를 기대하였을 것임에도 임대계약 후 단기간에 이를 쉽사리 포기하고 쟁점건물을 양도한 점
③ 건물설계를 변경했다는 점만으로는 부동산매매업인지, 임대업인지 업종을 판단할 수 있는 근거가 될 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 청구인은 건물 신축 후 일시적으로 임대하다 양도한 것으로서 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있다.
1. 쟁점토지 매매대금 관련 청구인은 2007.12.26. ㈜AA건설(쟁점토지 매매계약 이후인 2008.2.20.부터 청구인이 대표자로 재직)과 사이에 매매대금이 2,150백만원으로 기재된 부동산 매매계약서를 제출하였으나, 관련 대금지급 증빙은 제출하지 않았다. 일반적으로 계약서, 등기부등본이 제출되면 등기부등본 상의 금액을 지급한 것으로 인정되나, 쟁점토지 등기부등본 상 사해행위취소로 인한 근저당권설정등기말소청구가 있었던 점 등으로 볼 때 토지 매매대금을 실제 지급하였는지 여부가 불분명하다.
2. 쟁점건물 공사비 관련
① 청구인은 전심인 이의신청에서 백EE가 도급계약의 수급인으로 실제 쟁점건물을 시공하였으며, 공사비 전용계좌를 통해 백EE에게 송금한 금액 전액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하였으나, 청구인과 백EE가 2010.4.7. 작성한 도급계약서는 백EE에 대한 형사판결문에서 위조로 판명되었고, 그 외에는 도급계약을 확인할 수 있는 증빙이 없다. 또한 위 형사판결에서 백EE가 공사비전용계좌에 입금된 금액을 횡령한 것으로 인정되었는데, 이러한 점을 보더라도 백EE를 수급인으로 인정할 수 없고, 오히려 청구인이 자기 책임 하에 쟁점건물을 건축하였다고 볼 수 있다. 그 밖에 백EE가 청구인의 대리인으로서 공사 관리업무를 담당하였다는 김FF, 곽GG, 최HH의 확인서 내용을 보더라도 백EE를 공사수급인으로 인정할 수 없고, 청구인의 사업관련인 정도로 볼 수 있을 뿐이다.
② 청구인이 제출한 공사계약서(청구인과 면허대여업체 간 계약서, 면허업체와 그 하도급업체 간 계약서), 계정별원장, 금융증빙(통장거래내역, 무통장입금증)을 대사하여 검토한 결과, 공사비 지출이 확인되는 금액은 524,552,960원이고 나머지 대부분의 금액은 구체적인 지급처를 알 수 없고 지급원인도 불분명하여 이를 필요경비로 인정할 수 없다.
3. 대출금 지급이자 관련
① 청구인이 제출한 이자비용 2008년 73백만원, 2009년 103백만원, 2010년 160백만원(총연체이자 329백만원 제외)은 확정신고하거나 결정된 결손금에 한하여 2012년 이월결손금으로 공제되나, 청구인이 해당 과세기간에 대한 신고를 하지 않아 이를 공제할 수 없다.
② 한편, 청구인은 △△저축은행으로부터 대출받은 총액에 대한 지급이자 전액을 비용으로 인정하여 달라고 주장하나, 대출금액의 사용처가 입증되지 않는 한 대출금 관련 지급이자는 필요경비로 인정될 수 없다. 특히, 쟁점토지 등기부등본에 의하면 청구인이 2008.3.26. ㈜AA건설로부터 쟁점토지를 취득한 후 2008.3.29. 사해행위 취소의 소가 제기되었고, 청구인이 쟁점토지 매입 후 ㈜AA건설의 대표자가 된 사정에 비추어 보면 위 대출금이 법인의 채무에 변제되었을 개연성이 농후하다.
4. 추계결정의 정당성 상기와 같이 청구인이 제출한 증빙서류에 의해 인정할 수 있는 금액은 2,726백만원이고(토지 대금증빙이 제출되었을 경우), 처분청이 추계결정 시 인정된 필요경비가 3,367백만원으로, 당초 추계결정 소득금액에는 영향이 없다.
① (주위적) 쟁점부동산 양도를 부동산임대업자의 고정자산 양도로 보아 양도소득세로 계산할 수 있는지 여부
② (예비적) 부동산매매업자로 보아 종합소득세로 계산할 경우, 실지조사 결정하여 토지취득비용 2,267백만원, 건물신축비용 2,674백만원, 이자비용 667백만원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장의 당부
③ 양도대금 중 미수령 잔금 20억원을 총수입금액에서 제외할 수 있는지 여부
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조・제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 다시 경정한다. 1-2) 소득세법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】([2013.02.15-24356호] 일부개정되기 전의 것)
① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다. 1-3) 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】([2013.02.15-24356호] 일부개정되기 전의 것)
① 법 제80조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 2) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】([2013.01.01-11611호] 일부개정되기 전의 것)
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. 3) 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】([2013.01.01-11611호] 일부개정되기 전의 것)
① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 3-1) 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】([2013.02.15-24356호] 일부개정되기 전의 것)
① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
② 제1항제16호에 따른 대손금은 법인세법 시행령 제19조의2제1항제1호 부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제8호, 제9호, 제9호의2, 제10호 및 제11호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
⑦ 제2항에 따른 대손금은 법인세법 시행령 제19조의2제3항 각 호의 어느 하나의 날이 속하는 과세기간의 필요경비로 한다. 3-2) 법인세법 시행령 제19조의2 【대손금의 손금불산입】
① 법 제19조의2제1항에서 "채무자의 파산 등 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 상법에 따른 소멸시효가 완성된 외상매출금 및 미수금
2. 어음법에 따른 소멸시효가 완성된 어음
3. 수표법에 따른 소멸시효가 완성된 수표
4. 민법에 따른 소멸시효가 완성된 대여금 및 선급금
5. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생계획인가의 결정 또는 법원의 면책결정에 따라 회수불능으로 확정된 채권 5의2. 서민의 금융생활 지원에 관한 법률에 따른 채무조정을 받아 같은 법 제75조의 신용회복지원협약에 따라 면책으로 확정된 채권
6. 민사집행법 제102조 에 따라 채무자의 재산에 대한 경매가 취소된 압류채권
8. 채무자의 파산, 강제집행, 형의 집행, 사업의 폐지, 사망, 실종 또는 행방불명으로 회수할 수 없는 채권
10. 재판상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것에 따라 회수불능으로 확정된 채권 (이하 생략)
③ 법 제19조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 사업연도"란 다음 각 호의 어느 하나의 날이 속하는 사업연도를 말한다.
1. 제1항제1호부터 제5호까지, 제5호의2 및 제6호에 해당하는 경우에는 해당 사유가 발생한 날
2. 제1호 외의 경우에는 해당 사유가 발생하여 손비로 계상한 날 4) 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】([2013.01.01-11611호] 일부개정되기 전의 것)
① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.
10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 5) 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】([2013.01.01-11611호] 일부개정되기 전의 것)
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다. 6) 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】([2013.02.15-24356호] 일부개정되기 전의 것) 사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. 7) 소득세법 제45조 【결손금 및 이월결손금의 공제】([2013.01.01-11611호] 일부개정되기 전의 것)
① 사업자가 비치・기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 근로소득금액・연금소득금액・기타소득금액・이자소득금액・배당소득금액에서 순서대로 공제한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 "부동산임대업"이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다.
1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업. 다만 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여하는 사업은 제외한다.
③ 부동산임대업에서 발생한 결손금과 제1항에 따라 공제하고 남은 결손금(이하 "이월결손금"이라 한다)은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 과세기간의 이월결손금부터 순서대로 다음 각 호의 구분에 따라 공제한다. 다만, 국세기본법 제26조의2 에 따른 국세부과의 제척기간이 지난 후에 그 제척기간 이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 아니한다.
2. 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 부동산임대업의 소득금액에서 공제한다.
④ 제3항은 해당 과세기간의 소득금액에 대해서 추계신고(제160조 및 제161조에 따라 비치・기록한 장부와 증명서류에 의하지 아니한 신고를 말한다. 이하 같다)를 하거나 제80조제3항 단서에 따라 추계조사결정하는 경우에는 적용하지 아니한다. 다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부나 그 밖의 증명서류가 멸실되어 추계신고를 하거나 추계조사결정을 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 2008.3.11.자 사업자 등록 및 쟁점부동산의 취득 청구인은 2008.4.30.부터 쟁점토지에서 주업종을 부동산/신축판매 및 분양, 부업종을 부동산/임대업으로 하여 사업을 개시하는 것으로 하여 사업자 등록을 하였으며, 2012.8.16. 폐업신고를 하였다. 청구인은 2008.3.26. 쟁점토지를 취득한 후 지상에 2007.2.13. 쟁점건물의 신축 허가를 받고 2008.5.13. 쟁점건물을 착공하여 2010.11.23. 사용승인을 받았다.
2. 쟁점부동산의 양도 및 종합소득세 결정결의 청구인은 2012.4.2. 양수인들에게 쟁점부동산을 5,400백만원에 양도하였으나 소득세 및 부가가치세를 신고하지 않았다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 부동산매매업자임에도 사업소득을 무신고 한 것으로 보고, 부동산 신축판매업의 사업소득 기준경비율에 의하여 추계조사 결정하였다. <종합소득세 결정(경정) 내용> (단위: 백만원) 구 분 결정 경정 증감액 총수입금액 5,274 5,145 -128 종합소득금액 1,822 1,778 -44 산출세액 667 651 -16 가산세액 457 445 -11 총결정세액 1,125 1,096 -28 매매계약서상 매매대금 5,400백만은 건물에 대한 부가가치세가 포함된 금액이라는 과세전적부심 결정에 따라 감액경정
3. 부가가치세 결정 및 관련 불복 사건
○○세무서장은 쟁점건물이 부동산 신축판매업의 재고자산에 해당하고 쟁점건물의 양도는 사업의 양도가 아니라고 보아 2017.7.10. 청구인에게 2012년 제1기 부가가치세 493백만원을 결정·고지 하였다. 청구인이 이에 불복하여 제기한 감사원 심사청구에서, 감사원은 2019.3.7. 쟁점건물의 양도를 사업의 양도가 아닌 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다고 판단하여 ‘기각’결정 하였으며,
○○지방법원은 위 부가가치세 부과처분 취소사건(○○지방법원 2019구합0000, 2020.6.4.)에서 “이 사건 양도 당시 원고와 공동양수인들 사이에 원고가 영위하던 부동산임대사업을 포괄적으로 양도·양수한다는 내용의 약정이 있었음을 인정할 객관적인 자료가 없다”는 이유로 원고의 청구를 기각하는 판결을 하였다.
4. 청구인의 총 사업내역 NTIS 전산시스템에서 청구인의 총 사업내역을 조회한 내용은 아래와 같다. 상호 업종 개업일자 폐업일자 사업장소재지 ◇◇웨어 소매/일용잡화 1992.03.27. 1995.12.30. ◈◈슈퍼 소매/슈퍼마켓 1995.03.04. 1996.04.02. △△식육점 소매/식육 1996.04.16. 1997.01.29. 주식회사 AA건설 * 부동산/건물신축판매 2003.09.01. 2009.06.30.
□□개발 부동산/부동산매매업 2006.03.10. 2006.09.30. ♣♣주유소 소매/주유소 2008.04.13. 2008.12.31. - 부동산/신축판매 및 분양 2008.04.30. 2012.08.16. 쟁점부동산 ☆☆산업(주) 도소매/고물 2011.06.28. 2012.03.07. 쟁점부동산 * 2008.3.26. 쟁점토지를 청구인에게 양도하였으며, 2008.2.20. 대표자가 박II에서 청구인으로 변경됨 5) 청구인이 제출한 증빙 가) 착공신고필증 2008.5.9.자 ○○구청장이 발급한 착공신고필증에는, 청구인이 쟁점토지 지상에 제1종 근린생활시설인 ○○동 DD메디칼센타(연면적 6,329.34㎡)를 2008.6.1. 착공 예정인 것으로 기재되어 있고, 2009.7.22.자 ○○구청장이 발급한 건축·대수선·용도변경허가서에는, 청구인의 2019.7.14. 신청에 따라 쟁점토지 지상에 주용도 교육연구시설(제1종 근린생활시설), 연면적 2,741,65㎡의 건축물을 신축하는 것으로 허가사항이 변경된 사실이 확인된다. 나) 건축물대장 쟁점건물의 건축물대장에 기재된 내용은 아래와 같다. 건축면적 701.78㎡ 주용도 교육연구시설 및 운동시설 연면적 2,776.88㎡ 층수 지하 1층/지상 3층 건축주 (청구인) 허가일 2007.2.13. 설계자 곽JJ 건축사사무소 착공일 2008.5.13. 공사감리자 곽JJ 건축사사무소 사용승인일 2010.11.23. 공사시공자 정KK TT건설주식회사 변동일 변동내용 및 원인 2010.11.23. 신규작성(신축) 2011.7.12. [용도변경] 3층 교육연구시설(학원)에서 운동시설(골프연습장)으로 701.78㎡ 용도변경 2011.11.10. 위반건축물 등재(증축 조립판넬 58.1㎡) 2012.6.8. 위반건축물 해제(조립판넬 58.1㎡ 증축) 2012.6.14. [표시변경] 1종 근린생활시설 소매점) 701.78㎡을 제1종 근린생활시설(소매점) 및 제2종 근린생활시설(사무소)로 표시변경 다) 부동산임대차계약서 청구인과 임차인 임LL이 2011.4.26. 작성한 부동산임대차계약서에 의하면, 임대할 부분은 ‘쟁점건물 3층 전부’로, 보증금 70백만원 및 차임 680만원으로, 임대기간은 ‘2011.6.15.부터 2018.5.15.까지’로 특약사항에는 “임대기간은 2018년 5월 15일로 서로 약속하고 2011년 6월 15일부터 2016년 5월 15일로 만료하여 매월 임대료를 상향 조정하기로 합의하였음”으로 기재되어 있다. 라) 부동산매매계약서 및 합의약정서 청구인은 양수인들과 2012.1.30. 매매계약을 체결하여 쟁점부동산의 매매대금을 54억원으로 하고, 계약금 3억원은 계약 당시, 잔금 51억원은 2012.3.12. 지급하기로 하였으나, 그 후 양수인들과 2012.3.12. 아래와 같이 합의약정서를 작성하였다. 합 의 약 정 서 갑 청구인 을 정AA, 정BB, 최CC 상기 갑과 을은 쟁점부동산의 매매에 따른 계약조건에 대하여 당초 계약내용을 다음과 같이 변경하기로 합의하고 성실하게 이행한다. 다 음 1. 갑과 을은 별첨내용의 (매매계약서)계약조건을 전면파기하되 매매대금은 총 54억원으로 책정한다. 2. 을이 갑에게 지급하여야 할 별첨내용(매매계약서)에 명시된 계약금 3억원은 잔금지불 기일에 합산하여 지불한다. 3. 갑은 위 2항을 인정하고 을이 요구하는 날짜에 차질없이 소유권을 이전하여 준다. 4. 을은 갑으로부터 이전받은 상가건물과 토지를 소유권이전과 동시에 금융기관에 대출하여 갑의 채무금(약34억원)을 우선변제하고, 변제한 금액을 별첨내용(매매계약서)의 중도금으로 갈음한다. 5. 을이 갑에게 지급하여야 할 잔금지급 기일은 을이 갑으로부터 소유권을 이전받아 을이 추진하는 재건축사업의 준공일 또는 중도대출금이 발생하는 즉시를 지급기일로 정한다. 6. 갑은 어떠한 이유로든 잔금수령에 차질이 예상되거나 을의 사업부진으로 장기화될 것으로 예상될 시 이 문서의 효력과 상관 없이 잔금수령에 대한 추심을 할 수 있고 을은 이에 대하여 어떠한 이의도 제기치 않는다. 2012년 3월 12일 마) 지불각서 양수인들은 2012.4.2. 쟁점부동산을 취득한 이후 주식회사 MMMMM에게 2012.11.1. 현물출자를 원인으로 쟁점부동산을 양도하였으며, 주식회사 MMMMM 대표이사 정AA는 2014.8.8. 청구인에게 아래와 같이 지불각서를 작성하여 준 것으로 나타난다. 지 불 각 서 쟁점부동산의 매매대금 54억원 중 정AA, 정BB, 최CC 등(양수인들)이 위 건물의 매도인(청구인)에게 지급하여야 할 위 부동산의 매매잔금에 대하여 2014.8.30.까지 양수인들을 연대하여 본사가 책임지고 지불하겠습니다. 2014.8.8. 각서인: ㈜MMMMM 2)
○○광역시 ○○구 ○○로 575번길 10(○○동, 훈빌딩) 대표이사 정AA
- 바) 청구인이 양수인들을 상대로 제기한 매매대금 소송 등
(1) 채권압류 및 추심명령 결정문
① 청구인은 2012.4.17. ○○지방법원 ○○지원에서 채무자 정AA(양수인), 제3채무자 국민건강보험공단으로 하여 채권압류 및 추심명령(2012타채0000 결정)을 받았다. 결정문에는 청구채권은 600백만원으로, 압류 및 추심할 채권은 ‘채무자가 제3채무자로부터 의료보험수가에 따라 매월 지급받을 상당액의 진료비 등 각종요양급여비용 중 청구금액에 이르기까지의 금원’으로 표시되어 있다.
② 청구인은 2012.5.11. ○○지방법원 ○○지원에서 채무자 정BB(양수인), 제3채무자 ○○도(교육감)로 하여 채권압류 및 추심명령(2012타채0000 결정)을 받았으며, 청구채권은 600백만원, 압류 및 추심할 채권은 ‘채무자가 제3채무자로부터 매월 지급받을 급여에서 압류금지금액을 제외한 나머지 금액 중 청구금액에 이를 때까지의 금액’으로 되어 있다.
(2) 매매잔대금청구소송 판결문 청구인은 2014.8.26. ○○지방법원에 양수인 중 최CC을 상대로 매매잔대금 중 600백만원의 지급을 청구하는 소송을 제기하였으며, 2017.3.8. ○○고등법원에서 원고(청구인) 승소판결(○○고법 2015나0000, 2016.10.19.)이 확정되었다. 판결문에서 인정된 주요 내용은 아래와 같다.
(3) 회생결정문 00지방법원은 2015.9.7. 정AA에 대한 회생계획을 인가하는 결정(2014회단000)을 하였다. 청구인은 결정문에 청구인의 채권이 포함되어 있지 않아, 정AA에 대하여 더 이상 잔금채권을 회수할 수 없게 되었다고 주장한다.
- 사) 쟁점토지 취득 관련 증빙 쟁점토지 취득에 관련된 2007.12.26.자 매매계약서에 의하면, 청구인은 ㈜AA건설(대표자 박II)로부터 쟁점토지를 2,150백만원에 매수하는 매매계약을 체결하였으며, 계약금은 계약 당일 지불하고, 중도금은 2007.1.28.까지, 잔금은 2007.1.31.까지 지불하는 것으로 약정한 내용이 나타난다. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2008.1.30. 매매를 원인으로 2008.3.26. ㈜AA건설로부터 소유권을 이전(등기부상 거래가액 2,150백만원)받았으며,
○○광역시 ○○구 ○동장이 발급한 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 청구인은 과세표준액을 2,150백만원으로 하여 2008년 5월 수시분 취득세(부동산) 47백만원을, 등록세 51백만원 합계 98백만원을 납부한 사실이 확인된다.
- 아) 공사비 지급 관련 증빙 등
(1) 건물 신축 및 양도 일지 청구인은 쟁점토지의 취득 및 쟁점건물을 신축하여 양도한 거래의 흐름을 일자별로 정리한 내역을 아래와 같이 제출하였다.
(2) 백EE가 작성한 도급계약서 등 청구인은 무면허 건설업자인 백EE와 구두로 도급계약을 체결하고 쟁점 건물의 시공을 맡겼으며, 백EE에게 청구인 명의로 공사비 전용계좌를 만들어 주어 공사비를 지급하게 하는 등으로 쟁점건물을 신축하였다고 주장하면서 백EE가 작성한 공사도급계약서와 관련 형사판결문, 백EE의 소장을 제출하였다. 위 제출된 자료에 의하면, 백EE는 2012년경 청구인과 양수인들을 상대로 공사대금 2,800백만원 중 1,395백만원이 지급되지 않았다는 이유로 사해행위취소 및 소유권 말소청구소송을 제기하면서, 청구인과 사이에 쟁점건물의 공사대금을 28억원으로 하여 작성한 2010.4.7.자 공사도급계약서를 법원에 제출한 사실이 확인된다. 또한 백EE는 ○○고등법원에서 2016.7.20. 청구인으로부터 건물 신축공사를 위임받아 청구인의 통장을 관리하면서 건물 신축공사와 무관하게 개인적 용도로 사용하였으며, 청구인 명의의 공사도급계약서를 위조하였다는 이유로 횡령죄, 사기죄, 사문서 위조 및 행사죄로 유죄 형사판결을 선고 받았다(○○고등법원 2015노000, 2016노000).
(3) 계정별원장, 대금 지급 증빙 등 청구인은 건물공사비(2,612백만원)에 대한 증빙으로, 이 건 심사청구 시 작성된 계정별원장(계정과목: 건설 중인 자산, 2012년 누계액 합계 3,341백만원)과 청구인 명의의 5개 계좌 예금거래 내역, 무통장 입금증, 공사계약서(청구인과 면허대여업체 간의 계약서, 면허대여업체와 그 하도급 업체 간의 계약서 등), 합의각서(쟁점부동산에 근저당권 및 가압류설정등기를 마친 해동토건 등 채권자 10명에게 채무를 변제하기로 합의한 2012.3.13자 합의각서와 이에 대한 무통장 입금증이 제시됨)를 제출하였다. 청구인은 쟁점건물 신축 관련 계약서 등을 정리한 내역을 아래와 같이 제시하였다. 처분청은 청구인이 제출한 계정별원장, 면허대여업체와의 하도급계약서, 합의각서 등과 대금지급 증빙을 대사하여 검토한 결과, 아래와 같이 건물 공사에 대하여 필요경비로 인정할 수 있는 금액을 476,866,327원(부가가치세 포함 524,552,960원)으로 확인하였다.
- 자) 차입금에 대한 지급이자 청구인은 2008년부터 2012년까지 대출여신계좌 거래기록을 제출하여, 쟁점부동산의 취득과 관련하여 DH저축은행(구 주식회사△△상호저축은행)으로부터의 차입금에 대하여 총 667백만원의 이자를 지급하였으므로 이를 2012년 과세연도 필요경비로 인정하여 달라고 주장한다.
6. 쟁점부동산 등기부등본 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 2012.4.2. 양수인들에게 소유권을 이전한 후 2014.12.2. 청구금액 6억원에 대하여 가압류등기(채무자 주식회사 MMMMM)를 마쳤다가 2015.4.30. 말소되었고, 2015.12.24. 청구금액 924백만원에 대하여 가압류등기(채무자 주식회사 NNNN)를 하였다가 2016.11.24. 임의경매로 인한 매각에 의해 가압류등기가 말소된 사실이 확인된다.
7. 양수인들의 사업소득 및 근로소득 내역 국세청 대내포털 시스템에서 양수인들에 대한 근로소득 지급명세서를 조회한 결과, 양수인들 중 정BB은 2012년부터 2017년까지 ○○초등학교로부터 연간 75백만원∼87백만원의 근로소득이 발생된 것으로 확인되고, 최CC은 ○○○○도○○교육지원청으로부터 2012년부터 계속하여 연간 73백만원∼93백만원의 근로소득이 발생된 사실이 확인된다. 정AA는 2012년경 ○○도 ○○시에서 한의원을 운영(2009.8월 개업하여 현재까지 사업 계속 중)하고, 쟁점부동산에서 부동산 임대업을 영위(2012.3월 개업하여 2012.11월 폐업)하여 2012년 이후부터 2016년경까지 소득금액이 발생된 사실(2012년 139백만원, 2013년 140백만원, 2014년 127백만원, 2015년 160백만원, 2016년 200백만원)이 확인된다.
- 라. 판단
1. 쟁점① 관련
- 가) 관련법리 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).
- 나) 쟁점부동산 양도를 부동산임대업자의 고정자산 양도로 보아 양도소득세로 계산할 수 있는지 여부 관련법리 및 상기의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 2012년경 부동산매매업을 영위하면서 판매목적으로 보유하던 쟁점부동산을 양도한 것으로 봄이 타당하고, 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 부동산매매업의 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.
① 청구인은 2008.4.30. 쟁점토지에서 부동산 신축판매 및 분양업을 주업종으로 하여 사업자등록을 하였고, 과거에도 부동산 매매업을 영위한 이력(○○개발, 2006.3.10.-2006.9.30)이 있다.
② 청구인은 2010.11.23. 쟁점건물을 신축한 후 2011.6.15. 쟁점건물 3층을 임대하고 그로부터 1년 내인 2012.3.13. 쟁점부동산을 양도하였는바, 쟁점부동산을 상당기간 부동임대업에 제공한 것으로 보기 어렵고, 오히려 판매목적으로 보유하던 쟁점부동산을 일시적으로 임대하다가 양도한 것으로 보인다.
③ 청구인은 당초 판매목적으로 건물을 신축할 계획이었다가 그 후 임대업을 할 목적으로 쟁점건물의 건축설계를 변경하였다고 주장하나, 그러한 점만으로는 청구인이 쟁점건물을 판매할 목적 없이 임대업에 제공하려 하였다고 보기 어렵다. 따라서 쟁점부동산의 양도가 양도소득세 과세대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 부동산매매업 사업소득에 해당하는 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. 쟁점② 관련
- 가) 관련법리 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고 추계조사 방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로, 납세자가 소득세법이 정하는 장부를 비치・기장한 바 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사 방법에 의하여 결정하여야 하고 추계조사 방법에 의해서는 아니 되고, 납세자 스스로 추계의 방법에 의한 조사 결정을 원하고 있다는 사유만으로는 추계조사의 요건이 갖추어진 것으로 볼 수 없다(대법원 1999. 1. 15. 선고 97누20304 판결 등 참조).
- 나) 부동산매매업자로 보아 종합소득세로 계산할 경우, 실지조사 결정하여 토지취득비용 2,267백만원, 건물신축비용 2,674백만원, 이자비용 667백만원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장의 당부 관련 법리 및 상기의 사실관계에 비추어 보면, 청구인은 쟁점건물에 대한 공사비로 2,674백만원을 지출하였다며 이를 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 등기부등본 및 건축물대장에 의해 쟁점건물이 신축된 사실이 확인되고 신축 공사비용은 쟁점부동산과 관련한 부동산 매매업의 사업소득을 산정함에 있어 주요 경비에 해당하는 것임에도, 청구인이 제출한 자료만으로는 '장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요 부분이 미비하여 소득의 실액을 밝힐 수 없는 경우에 해당'한다고 보이므로, 추계조사에 의해 소득금액을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
① 청구인은 백EE와 사이에 도급계약을 체결하여 백EE가 쟁점건물 신축 공사를 책임지고 시공하였다고 주장하나, 청구인과 백EE 사이에 작성된 도급계약서는 관련 형사판결문에 의해 백EE가 청구인의 동의 없이 위조한 사문서로 확인되었고, 실제 도급계약이 체결되었는지 여부 및 도급금액이 얼마인지를 확인할 수 있는 객관적 증빙이 없다.
② 청구인이 이 건 심사청구를 위해 작성한 계정별원장 상 쟁점건물의 공사비로 기재된 금액은 3,341백만원이나, 청구인이 제출한 건설면허대여업체 또는 하도급업체와 작성한 도급계약서, 합의각서 등에 기재된 금액과 계좌 거래내역, 무통장 입금증 등을 대조한 결과 금융증빙에 의해 지급 상대방 및 지급 금액이 확인되는 금액은 524백만원에 불과한 것으로 보인다.
③ 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 2008년∼2010년경 차입금 지급이자로 지출하였다고 주장하는 667백만원은, 해당 과세연도에 확정신고 또는 결정을 통해 결손금으로 확정된 사실이 없어 2012년 과세연도 이월결손금으로 공제하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서 실지조사 결정에 의해 소득금액을 재결정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 추계조사 결정에 의해 청구인의 2012년 과세연도 종합소득금액을 산정한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 쟁점③ 관련
- 가) 관련법리 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정 주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된다 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 이하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고, 이때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 한다(대법원2007두19393, 2007.12.14.).
- 나) 양도대금 중 미수령 잔금 20억원을 총수입금액에서 제외할 수 있는지 여부 관련 법리 및 상기의 사실관계에 비추어 보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 시점에 잔금채권 20억원의 회수불능이 객관적으로 확정되었다고 보기 어려우므로, 이를 2012년 과세연도 총수입금액에서 제외할 수는 없다고 판단된다.
① 청구인이 2012.3.12. 양수인들에게 쟁점부동산을 54억원에 양도하기로 합의하고, 2012.4.2. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 넘겨주었으므로, 매매약정에 따라 쟁점부동산의 소유권이 양수인들에게 이전된 시점에 매매잔금의 실현 가능성이 상당히 높은 정도로 성숙 확정되었다고 봄이 타당하다.
② 청구인이 그 후 양수인들을 상대로 매매대금 청구소송을 제기하는 등 잔금회수 노력을 하였으나 회수하지 못하였다는 사정만으로 2012년경 매매잔금채권의 회수가 객관적으로 불가능하였다고 보기 어렵고, 오히려 청구인은 2014.8.8. 쟁점부동산을 현물출자 받은 ㈜MMMMM로부터 양수인들과 함께 매매잔금을 연대하여 부담한다는 지불각서를 받았으며, 2014년, 2015년 경에는 쟁점부동산에 가압류등기를 마쳤고, 최CC에 대한 매매대금 청구소송 판결문에는 청구인이 2015년경에도 매매잔금의 일부를 변제받은 사실이 나타난다.
③ 2012년 경 양수인들은 쟁점부동산의 소유권을 이전받아 보유하고 있었으므로 무재산 상태로 볼 수 없고, 양수인 정AA는 한의원을 운영하며 연간 1억원∼1억 5천만원 상당의 사업소득이, 정BB과 최CC은 연간 7천만원∼9천만원의 근로소득이 발생하는 자였던 것으로 확인된다.
④ 청구인이 양수인들을 상대로 제기한 소송 및 추심명령 등을 통해 매매잔금 중 실제 회수한 금액이 얼마인지도 확인되지 않는다. 따라서 매매잔금 20억원을 총수입금액에서 제외하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점부동산의 양도가액을 54억원으로 하여 2012년 과세연도 종합소득세를 추계결정한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 한 부가가치세 과세예고통지에 대하여, ○○세무서의 과세전적부심 (적부-
○○ -2017-0005)에서 쟁점부동산의 양도가액 5,400백만원은 부가가치세가 포함된 공급대가에 해당한다는 일부채택 결정을 함에 따라, 종합소득세 총수입금액은 5,145,553,116원(토지 2,601,084,269원 + 건물 2,544,468,847원)으로 결정됨 2) 2012.12.10. 개업하여 쟁점부동산에서 부동산 임대업을 영위하다가 2015.8.26. 폐업신고한 법인으로, 주주는 양수인들(각각 지분 33.33%씩 보유)임
결정 내용은 붙임과 같습니다.