검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 업계약서라고 주장하는 청구인이 입증을 다하지 못하였으므로 인정할 수 없음
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 업계약서라고 주장하는 청구인이 입증을 다하지 못하였으므로 인정할 수 없음
이건 심사청구는 기각한다.
청구인은 2010. 12. 1. 경기 OO시 구 동 대지 지상에 다세대주택(7세대, 이하 “다세대주택①”, 각 호수별로 “쟁점주택①∼⑦”이라 한다)을, 2011. 6. 7. OO시 소사구 동 * 대지 지상에 다세대주택(5세대, 이하 “다세대주택②”, 각 호수별로 “쟁점주택⑧∼⑫”이라 한다)을 신축하여 청구인 명의로 소유권보존등기를 필한 후,
2011. 1. 3.부터 2011. 7. 1.까지 12세대를 분양하고 2011년 과세연도 종합소득세 신고시 다세대주택①,
② 에 대한 분양수입금액을 매매계약서(이하 “분양계약서”라 한다)에 의하여 합계 1,549백만원(소득금액 △253백만원)으로 하여 2012. 7. 2. 신고하였다. 처분청은 다세대주택①,
② 를 분양받은 사람들이 관할 구청에 제출한 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)의 매매가액 2,029백만원을 실지 분양수입금액으로 보아 차액 480백만원을 신고누락한 것으로 하여, 2017. 5. 12. 청구인에게 2011년 과세연도 종합소득세 116백만을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2017.
12.
5. 이 건 심사청구를 제기하였다. [ 분양계약서와 쟁점검인계약서의 분양가액 ] (단위: 백만원) 구분 쟁점주택 면적 (㎡) 매수자 계약일 분양계약서 (청구인 신고) 검인계약서 (처분청 경정) 계약금 분양 가액 계약금 매매 가액 다세대주택① (**동, 빌리지 7세대) 101호 (“쟁점 주택①”) 16.92 ’11.
7. 1 10 30 10 30 201호 (“쟁점 주택②”) 34.81 ’11.2.17 5 130 16 160 202호 (“쟁점 주택③”) 56.75 ’11.1.31 10 140 19.5 195 301호 (“쟁점 주택④”) 34.81 ’11.2.17 10 115 16 160 302호 (“쟁점 주택⑤”) 56.75 ’11.
1. 3 2 140 17.8 195 401호 (“쟁점 주택⑥”) 69.7 ’11.
1. 2 10 150 21 230 501호 (“쟁점 주택⑦”) 59.79 ’11.2.22 4 150 12 180 다세대주택② (맨션 5세대) 201호 (“쟁점 주택⑧”) 38.04 ’11.
6. 1 7 137 5 175 301호 (“쟁점 주택⑨”) 38.04 ’11.5.28 5 137 20 170 302호 (“쟁점 주택⑩”) 38.49 ’11.
5. 1 5 120 10 165 401호 (“쟁점 주택⑪”) 53.12 ’11.
3. 5 10 150 18.9 189 501호 (“쟁점 주택⑫”) 44.94 ’11.5.30 7 150 20 180 합 계 1,549 2,029 * 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫의 분양계약서에 대하여 처분청은 다운계약서, 해당 검인계약서에 대하여 청구인은 업계약서라고 주장
<쟁점① 관련>
1. 청구인은 실지 분양계약서에 의하여 신고하였고, 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫의 쟁점검인계약서는 대출을 많이 받기 위하여 실지 분양가액을 부풀린 업계약서일 뿐 실지 분양계약서가 아니며, 청구인은 이에 대한 입증자료로 당사자의 확인서 및 관련 근거 자료를 제출하였으나, 처분청은청구인이 신고한 분양계약서는 쟁점검인계약서의 분양가액을 다운시킨 이중계약서라는 주장만 할 뿐 그 주장 사실에 부합하는 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서, 이 건의 쟁점은 쟁점검인계약서가 대출 편의를 위한 업계약서에 해당하는지, 청구인이 신고한 분양계약서를 다운계약서로 보아야 하는지를 가리는데 있다고 할 것이다. 2)국세기본법제81조의3은 ‘세무공무원은 납세자가 제81조의6제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다’라고 규정하고 있는바, 청구인이 분양계약서에 의하여 신고한 2011년 과세연도 종합소득세 신고서는 상기 제81조의6제3항 각호의 어느 하나에도 해당되지 않는다는 점에서 청구인이 신고한 분양계약서는 진실한 것으로 추정되어져야 할 것이다.
3. 다수의 판례 등에서 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성 및 과세요건 사실의 존재에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에게 있다고 판시하고 있는바(심사소득2016-0048, 2016.10.28., 대법원2005두16406, 2006.4.14.), 청구인이 신고한 분양계약서가 쟁점검인계약서의 다운계약서라는 처분청의 주장과 관련하여 이 건 과세요건의 입증책임은 원칙상 처분청에게 있다고 할 것이다.
4. 그러나 처분청은 이를 증명할 만한 매수자의 확인서, 검인계약서의 매매대금 지급관련 매수자의 금융자료, 분양대금 지급 후 매도인으로부터 수취한 영수증 등의 직접적이거나 객관적인 증빙자료를 전혀 제시하거나 확보하지 못한 상태에서, 다만 “분양계약서의 분양가액이 쟁점검인계약서보다 낮다, 청구인이 분양대금에 대한 금융자료를 제시하지 못한다, 청구인의 2011년 과세연도 소득금액을 결손으로 신고하였다, 쟁점 주택들을 취득한 매수자들이 나중에 매도하면서 당해 취득가액을 분양계약서의 분양가액으로 신고하지 아니하고 쟁점검인계약서로 신고하였다” 등의 이유만을 열거하고 있을 뿐이다.
5. 오히려, 청구인은 다음과 같은 적극적인 증빙자료를 제출하고 있다. ㉮ 쟁점주택⑤⑧⑫의 매수자들은 확인서를 통해 “쟁점검인계약서의 분양가액은 실지거래가액이 아니라 대출 편의를 위하여 실지분양가액을 부풀려 작성한 업계약서이고 분양계약서의 분양가액이 실지거래가액”이라고 시인한 점, ㉯ 쟁점주택②④⑩의 매수자는 공사감독, 청구인의 남편과 아버지로서 특수관계인이고 이들은 확인서를 통해 당해 주택을 소유권이전등기를 받아 담보로 1억원 등 대출을 받아 지급하였을 뿐 대출금이외 쟁점검인계약서와 분양계약서의 차액을 추가 지급한 사실이 없다고 시인하고 있는 점, ㉰ 매수자들이 쟁점주택②④⑩의 쟁점검인계약서의 분양가액으로 분양받았다면, 이들은 각각 2011.7.28. 에게 123백만원, 2012.6.15. 박옥임에게 115백만원, 2015.1.15. 임근부에게 117백만원에 처분하여 결과적으로 각각 37백만원, 45백만원, 43백만원의 매매손실을 볼 정도로 쟁점검인계약서에 의한 분양가액으로 거래를 하였다고 보기에는 믿기 어렵고, 처분청이 매수자들이 대출금이외 쟁점검인계약서와 분양계약서의 차액을 청구인에게 추가로 지급하였다는 사실을 증명하지 못하고 있는 점, ㉱ 분양계약서와 쟁점검인계약서 양식의 차이점을 보면 분양계약서에는 쌍방 간인이 있고 매도자의 연락처인 청구인의 핸드폰 번호가 기재되어 있는데 반해, 쟁점검인계약서에는 이러한 쌍방 간인이 없을 뿐만 아니라 매도인의 연락처에는 청구인의 전화가 아닌 청구외 AAA(청구인 주장에 따르면 분양 업무를 위임한 자이며, 신축공사 감독을 겸함)의 핸드폰 또는 알 수 없는 제삼자의 핸드폰 번호가 기재되어 있는 사실에 비추어 쟁점검인계약서의 작성 내용의 진실성에 대한 신빙성이 떨어진다는 점, ㉲ 2006년도 이후 기준시가 과세에서 실지거래가액 과세로 바뀌고 부동산 등기부등본상 실지거래가액이 표기된 이후부터는 종전과 같은 다운계약서의 작성 관행이 거의 사라진 상태에서 청구인이 12명 전원으로부터 그들에게 나중에 불이익이 닥칠 수 있는 다운계약서 작성을 받아 가면서까지 아무런 저항없이 순조롭게 분양을 하였다고 보기에는 현실적으로 신빙성이 떨어진다는 점, ㉳ 부동산 분양시장에서 분양을 촉진하기 위한 수단 등으로 흔히 업계약서를 작성하여 대출을 신청하고 잔금을 치르는 관행이 상당수 있다는 점, ㉴ 이 건 이의신청 심리과정에서 부천세무서 납세자보호실 심리담당 직원과 당사자와의 유선 통화에서 분양대행자 AAA으로부터 쟁점주택②를 매수한 은 2011.7.28. 이를 123백만원에 취득하였다는 사실을 진술하고, 쟁점주택 매수자 (쟁점주택⑧), (쟁점주택⑤)은 쟁점검인계약서상 분양가액은 실지 분양가액이 아니라는 확인을 해주고 있는 점 등에 비추어 보면, 쟁점주택의 쟁점검인계약서는 실지 분양계약서로 보기에는 그 신빙성이 여러모로 떨어지고 오히려 매수자가 대출을 많이 받기위하여 편의상 실지 분양가액이 부풀려져 작성된 업계약서라는 실체적 사실이 객관적으로 뚜렷하게 입증되고 있다.
6. 처분청은 상기 청구인의 입증자료에 대하여 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫의 매수자 진술이 거짓이라는 객관적인 반증 또는 쟁점검인계약서가 대출 편의를 위해 작성된 업계약서가 아니고, 분양계약서가 쟁점검인계약서의 다운계약서라는 요지의 실체적 반증자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫의 분양계약서를 쟁점검인계약서의 다운계약서라는 전제하에 쟁점검인계약서의 분양가액을 실지거래분양가액으로 단정하여 그 차액 243백만원을 수입금액 누락으로 경정하여 과세한 이건 부과처분은 근거과세원칙에 위배된다고 할 것이다. <쟁점② 관련>
7. 납세자에게 과세전적부심사의 기회를 부여하지 아니한 채 과세처분을 하였다면, 이는 납세자의 절차적 권리를 침해한 것으로서 과세처분의 효력을 부정하는 방법으로 통제할 수밖에 없는 중대한 절차적 하자가 존재하는 경우에 해당하므로 그 과세처분은 위법하다고 판시하고 있다(대법원2015두52326, 2016.4.15., 조심2016중1616, 2016.6.22.). 이 건의 경우 처분청은 청구인이 신고한 분양계약서에 대해 이를 소득세 부담을 회피하기 위하여 매수자와의 암묵적인 묵인하에 사기 기타 부정한 방법으로 쟁점검인계약서의 분양가액을 허위로 축소하여 작성한 이중계약서로 판단함에 따라 분양계약서의 분양가액을 부인하고 쟁점검인계약서의 분양가액을 실지거래 분양가액으로 단정하여 2017.5.12. 청구인에게 이 사건 부과처분을 하면서 국세기본법제85조의15 제1항 제2호에 규정된 소정의 과세예고 통지를 생략하였다. 따라서 이 건 부과처분은 청구인에게 과세통지를 하지 아니함에 따라 국세기본법이 정한 과세전적부심사의 기회가 박탈되었고 이같이 청구인의 절차적 권리가 침해된 상태에서 청구인이 신고한 분양계약서의 수입금액이 부인되고 매수자가 검인을 받은 쟁점검인계약서의 가액을 실지거래 분양가액으로 보아 경정한 이건 부과처분은 중대한 절차적 하자가 존재하는 위법성이 있으므로 취소되어야 한다.
<쟁점① 관련>
1. 대법원 판례에서 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장자가 입증해야 하나(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 참조), 청구인은 단지 분양당시 분양팀에 어느 정도 분양가액을 제시하였을 뿐 구체적인 분양가액은 분양팀에서 확정하였고 검인계약서를 기준으로 금융권 대출을 발생시켜 잔금을 받았다고 주장하면서 은행대출에 의한 잔금 이체내역 외에는 분양대금의 수령에 대한 증빙자료를 제출하지 않았다. 청구인이 과세요건의 입증책임은 과세관청에 있다고 제시한 대법원판례(대법원2005두16406, 2006.4.14.)는 “과세처분의 적법성 및 과세요건 사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비에 관한 입증책임도 과세관청이 부담하는 것이 원칙이다”라는, 일반적인 과세처분의 입증책임을 판시한 것에 불과하고, 이 사건과 더 직접 관련이 있는 대법원판례(대법원93누2353, 1993.4.9.)는 “시장․군수의 검인을 받은 검인계약서가 실제와 다른 경우에는 주장자에게 입증책임이 있다”는 판시하였다.
2. 청구인은 쟁점부동산의 매수자 중 청구인과 이해관계가 있는 공사감독ㆍ분양대행자(AAA, 쟁점주택②), 배우자(, 쟁점주택④) 및 부친(, 쟁점주택⑩)의 확인서를 제출하면서 검인계약서는 대출신청 과정에서 대출금을 많이 받기 위해 제출한 것이라고 주장하지만, 매수자들이 양도소득세 신고시 쟁점검인계약서상의 분양가액을 취득가액으로 신고하였을 뿐만 아니라, 부동산등기부상 매매가액을 검인계약서상의 분양가액으로 국가기관 등에 제출한 것으로 확인되지만, 분양계약서는 종합소득세 신고상의 수입금액 외에는 제출된 것이 없다.
3. 다세대주택①의 매수자 중 일부는 처분청의 ‘부동산 취득가액에 대한 자료제출 협조요청’을 받고 처분청으로 전화하여 “청구인이 다운계약서 작성을 의뢰하기에 작성하여 주었다”고 하면서 건물의 하자 건으로 불만이 많았고, 이후 동 사실 확인을 문서로 받기 위해 계속 연락하였으나 전화를 받지 않은 사실도 있어, 청구인이 제출한 당사간의 확인서는 신뢰하기 어렵다. 쟁점주택⑨ 매수자 ***은 이의신청 심리담당자가 전화통화시 공인중개사를 통해 매입하였다고 진술하였으나, 청구인은 AAA이 모두 분양하였다고 주장하고 있다.
4. 청구인이 제출한 분양계약서에는 분양가액 중 “계약금만 현금으로 수령하고 잔금은 융자금으로 대치하고 융자금 부족시 현금으로 지불한다.”라고 되어 있는 등 청구인은 분양가액의 노출을 꺼리고 사실관계 왜곡을 위해 금융거래를 하지 않고 현금거래를 하여 유도하고 있다. 청구인이 쌍방합의에 따라 작성한 분양계약서에 의하면, 분양가액 중 일부금액을 계약금(2백만원～10백만원)으로 수령하고 나머지는 잔금으로 처리하면서 특약사항에 “잔금은 융자금으로 하며 융자금이 부족시 현금으로 지불한다.”라고 되어 있는데, 계약금이 통상적인 계약 시 수령하는 10%보다 적을 뿐 아니라 계약금 수령내용에 대한 증빙서류를 제출하지 않고 있으며, 분양계약서 서식도 “분양계약서”, “부동산매매계약서”의 2종류 서식에 작성하였고 매도인의 도장도 몇 가지(목도장 포함)를 사용하는 등 통상적인 분양계약서라고 볼 수 없고 정상적인 분양계약서라고 보기에는 신빙성이 없다.
5. 청구인의 다세대주택 신축관련 원가를 살펴보면, 다세대주택①은 2010.12.1. 소유권보존등기 하고 2011.1월부터 7월내에 분양완료하였는데, 대지의 취득가액 620백만원에 총건축비는 925백만원～982백만원(통상적인 건축비 평당 약 2.5백만원～3백만원을 계산)으로 추정되나, 청구인이 신고한 분양계약서상 분양가액은 855백만원이고, 다세대주택②는 2011.6.7. 소유권보존등기를 하고 2011.5월부터 10월내에 분양을 완료하였지만 대지 취득가액 440백만원에 총건축비는 717백만원～773백만원으로 추정되나, 청구인이 신고한 분양가액은 694백만원으로, 사회통념상 적기에 분양이 완료되었지만 분양당시부터 손실을 예상하고 다세대주택을 신축하였거나, 현금거래를 통한 거래당사자간의 합의에 의하여 작성하였다고 하면서 청구인이 신고한 분양계약서는 신뢰성이 부족하다. 상기와 같이 소유권이전등기시, 지방자치단체 제출시 및 매수자가 양도시 양도소득세 신고시 취득가액으로 제출한 검인계약서상의 분양가액을 정당한 것으로 보아 한 당초 부과처분은 정당하다. <쟁점② 관련>
6. 청구인은 이의신청에서 쟁점부동산을 분양함에 있어 AAA에게 분양가액 등 분양업무를 위임(신축공사 감독을 겸함)하였고, 분양대금의 결정은 청구인이 “어느 정도의 금액을 제시하고 기타 분양조건은 분양팀에서 알아서 분양을 진행시켰는바～ ”라고 주장하는 등 분양계약서와 쟁점검인계약서를 분양팀에서 작성하였던바, 쟁점검인계약서를 분양팀으로부터 받지 못하고 분양계약서에 의해 수입금액으로 신고한 것은 분양팀에 분양에 대한 권한을 위임하고도 최종 분양가액을 확인하지 않고 쟁점검인계약서를 모른다고 하는 것은 청구인의 과실에 불과하고,
7. 구국세기본법제26조의2 제1항 제1호, 제47조의3, 국세기본법 시행령제12조의2 제1항에 의하면, 납세자가 조세범처벌법제3조 제6항 각 호에서 정한 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 국세부과의 제척기간이 10년으로 연장되고, 법정신고기간까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니하는 경우에는 산출세액 등의 100분의 40에 상당하는 금액이 가산세로 부과되는데, 이 건 당초 고지시에도 일반과소신고 가산세를 부과하였으므로 당초 경정은 정당하다.
8. 조세범처벌법제3조 제6항은 “사기나 그 밖의 부정한 행위란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다”고 규정하고, 각 호에서 이중장부의 작성 등 장부의 거짓기장, 거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취, 장부와 기록의 파기, 재산의 은닉, 소득수익행위거래의 조작 또는 은폐, 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작 등에 의한 행위 또는 부정한 행위 등을 들고 있다. 청구인은 쟁점부동산을 분양하면서 AAA에게 분양가액을 위임하고 분양팀에 당초 제시한 분양계약서상의 분양가액으로 장부기장을 하고 종합소득세 수입금액을 신고하였기에, 최종 분양가액인 쟁점검인계약서상 분양가액을 분양팀에 확인하지 않은 관리 소홀로 수입금액을 누락하였을 뿐 적극적으로 조세회피를 위한 행위를 하지 않았으므로 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당되지 않아 부과제척기간은 5년으로 보아야 하고, 국세기본법제81조의15 제2항 제3호에 따라 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우에 해당되어 이 건 과세예고통지를 하지 않은 것은 정당하다.
1. 검인계약서는 은행대출용 업계약서이고 분양계약서가 실제 계약서인지 여부
2. 분양계약서로 신고한 행위가 ‘사기나 기타 부정한 행위’에 해당하여 부과제척기간이 10년임에도 과세예고통지를 하지 않은 이 건 처분이 위법한지 여부
① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 2) 국세기본법 제81조의3 【납세자의 성실성 추정】 세무공무원은 납세자가 제81조의6제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다. <개정 2014.1.1> 3) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여와 총연급액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. 4) 부동산등기 특별조치법 제3조 (2009.12.29. 법률제9835호로 일부개정된 것)【계약서등의 검인에 대한 특례】
① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각 호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 “시장등”이라 한다)또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
③ 시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.
④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. 4-1) 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙(1998.06.20-1556호로 일부개정된 것) 제1조 【계약서등의 검인】
① 부동산등기특별조치법(이하 "법"이라 한다) 제3조의 규정에 의한 검인은 계약을 체결한 당사자중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다.
② 검인신청을 할 때에는 계약서의 원본 또는 판결서등의 정본과 그 사본 2통(제5항의 규정에 의한 검인신청의 경우에는 시·군·구의 수에 1을 더한 통수)을 제출하여야 한다. <쟁점② 관련> 5) 국세기본법 제81조의15 【과세전적부심사】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 통지를 받은 자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 통지를 한 세무서장이나 지방국세청장에게 통지 내용의 적법성에 관한 심사[이하 이 조에서 "과세전적부심사"(課稅前適否審査)라 한다]를 청구할 수 있다. 다만, 법령과 관련하여 국세청장의 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 해석이 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 대해서는 국세청장에게 청구할 수 있다.
1. 제81조의12에 따른 세무조사 결과에 대한 서면통지
2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 과세예고 통지
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010.12.27>
3. 세무조사 결과 통지 및 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우 6) 국세기본법 시행령 제63조의14 【과세전적부심사의 범위 및 청구 절차 등】
② 법 제81조의15제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 과세예고 통지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2013.6.11, 2015.2.3>
2. 세무조사에서 확인된 해당 납세자 외의 자에 대한 과세자료 및 현지 확인조사에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 하는 과세예고 통지 7) 국세기본법 제26조의2 (2011.12.31. 법률 제11124호로 개정되기 전의 것)【국세부과의 제척기간】
① 국세는 다음 각 호의 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 조세조약이라 한다)에 따라 상호간의 합의절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 부정행위라 한다)로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간. 이 경우 부정행위는 포탈하거나 환급공제 받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 법인세 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 그 소득세 또는 법인세를 부과할 수 있는 날부터 10년간으로 한다.
3. 제1호・제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 8) 국세기본법 시행령 제12조의2 【부정행위의 유형 등】
① 법 제26조의2 제1항 제1호에서 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위란 조세법처벌법 제3조 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 9) 조세범처벌법 제3조 【조세포탈 등】
⑥ 제1항에서 사기나 그 밖의 부정한 행위란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.
1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장
2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취
4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐
5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작
6. 조세특례제한법 제5조의2 제1호 에 따른 전사적 기업자원 관리 설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작
7. 그 밖의 위계에 의한 행위 또는 부정한 행위 10) 국세기본법 제47조의3 【과소신고가산세】
① 납세자(부가가치세법 제29조 에 따라 납부의무가 면제된 자는 제외한다)가 법정신고기한까지 세법에 따른 과세표준신고서를 제출한 경우로서 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미치지 못하는 경우에는 과소신고한 과세표준 상당액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 같은 법 제17조의2제3항 단서에 따라 관할 세무서장이 경정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에도 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.
1. 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 대한 가산세액: 과세표준 중 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고과세표준"이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고가산세액"이라 한다). 다만, 복식부기의무자 또는 법인이 신고한 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준에 미치지 못하는 경우에는 부당과소신고가산세액과 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준과 관련된 수입금액(이하 이 조에서 "부당과소신고수입금액"이라 한다)에 1만분의 14를 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 청구인의 신고 내역과 관련하여, 청구인은 다세대주택①, ② 총 12세대를 신축․분양하고 분양수입금액을 분양계약서에 의한 1,549백만원으로 신고하였다. 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면, 쟁점주택의 분양과 관련하여 청구인의 종합소득세 신고 내역은 다음과 같으며, 쟁점주택 관련 신축판매 사업기간 동안 소득금액은 결손으로 신고되었다.
2. 처분청의 경정 내역과 관련하여, 처분청은 매수자들이 OO시청에 제출한 검인계약서에 기재된 분양가액 2,029백만원을 실지 분양수입금액으로 보아 차액 480백만원을 신고누락한 것으로 과세하였으며, 소득세 결정결의서에 의하면 과소신고가산세는 일반과소신고 가산세 10%를 적용하였음이 확인된다.
3. 쟁점주택의 등기사항 전부증명서 내용에 의하면, 청구인은 다세대주택① 및 다세대주택②에 대하여 각 ’2010.
12.
1. 및 ’2011.
6. 7.에 소유권보존등기를 하였으며, 각 소유자들이 소유권이전 등기한 사실과 쟁점주택의 소유권 이전 내역, 거래가액은 다음과 같다. 물건지 면적 (㎡) 등기 접수일 권리자사항 담보설정내역 (채권최고액) 쟁점주택① 16.92 ’11.7.28 소유자 ***, 거래가액 30백만원 없음 쟁점주택② 34.81 ’11.
4. 1 소유자 AAA, 거래가액 160백만원 123백만원 ’11.7.28 소유자 ***, 거래가액 160백만원 84백만원 쟁점주택③ 56.75 ’11.
3. 2 소유자 ***, 거래가액 195백만원 162백만원 쟁점주택④ 34.81 ’11.
4. 1 소유자 ***, 거래가액 160백만원 130백만원 ’12.6.15 소유자 박*임, 거래가액 115백만원
• 쟁점주택⑤ 56.75 ’11.1.10 소유자 , 거래가액 195백만원 169백만원 쟁점주택⑥ 69.7 ’11.1. 5 소유자 , 거래가액 230백만원 195백만원 쟁점주택⑦ 59.79 ’11.
3. 3 소유자 , 거래가액 180백만원 108백만원 쟁점주택⑧ 38.04 ’11.10.5 소유자 , (거래가액 미기재) 156백만원 쟁점주택⑨ 38.04 ’11. 8.11 소유자 ***, (거래가액 미기재) 143백만원 ’14. 9.12 소유자 김*, 거래가액 115백만원
• ’15.
4. 6 소유자 서*란, 거래가액 130백만원
• ’15. 7.24 소유자 김*복, 거래가액 124백만원
• 쟁점주택⑩ 38.49 ’11.12. 7 소유자 ***, (거래가액 미기재) 120백만원 ’15. 1.15 소유자 임*부, 거래가액 117백만원
• 쟁점주택⑪ 53.12 ’11. 6.23 소유자 ***, (거래가액 미기재) 142백만원 ’15.
5. 6 소유자 고*희, 거래가액 160백만원
• ’16. 4.27 소유자 홍*이, 거래가액 156백만원
• 쟁점주택⑫ 44.94 ’11.10.14 소유자 ***, (거래가액 미기재) 132백만원 [쟁점주택의 등기사항전부증명서상 내용]
4. 분양계약서와 쟁점검인계약서를 비교할 때, 청구인과 처분청은 실지거래가액을 주장하며 쟁점주택①∼⑫에 대한 분양계약서와 쟁점검인계약서를 제시하였다. 분양계약서와 쟁점검인계약서의 계약일은 모두 동일하며, 분양계약서에는 간인이 찍혀있고 쟁점검인계약서에는 법무사의 직인이 찍혀있다.
5. 청구인이 작성한 확인서에는 쟁점검인계약서는 매수자들이 건축주인 청구인 모르게 대출을 많이 받기 위하여 작성한 것이고 청구인은 이를 2017.3월 경 알았다고 기재되어 있으며, 처분청은 부친과 배우자 등 일부 매수자들이 양도소득세 신고시 취득가액을 검인계약서상 분양가액으로 신고하였기에 청구인이 몰랐을 리 없다는 의견이다.
6. 매수자들의 확인서와 관련하여, 청구인은 쟁점검인계약서는 매수자가 은행 대출을 많이 받기 위하여 실지 분양가액을 부풀려 작성한 업계약서라라고 주장하며 아래와 같이 매수자들의 확인서를 제출하였다. [ 매수자들의 확인서 목록] 쟁점주택 매수자 분양 가액(천원) 차액 관계 분양계약서 쟁점검인계약서
② **동 201호 AAA 130,000 160,000 30,000 공사 감독
④ 동 301호 * 115,000 160,000 45,000 배우자
⑩ 302호 * 120,000 165,000 45,000 아버지
⑧ 201호 * 137,000 175,000 38,000 타인
⑫ 501호 * 150,000 180,000 30,000 타인
⑤ 동 302호 140,000 195,000 55,000 타인 계 792,000 1,035,000 243,000 동 301호를 분양받은 는 청구인의 남편이고, 302호 는 청구인의 아버지이며, 201호 , 501호 , 동 302호 은 청구인과의 관계가 확인되지 않으며, 확인서에는 검인계약서는 잔금을 치를 때에 1억원 이상의 대출을 받기 위하여 1억6천만원 이상으로 실지 분양가액을 부풀려 재작성한 업계약서이고, 실지 분양가액은 분양계약서의 금액이라는 취지의 내용이 기재되어 있다. **동 201호(쟁점주택②)를 분양받은 AAA의 확인서는 두 종류가 있으며 주요 내용은 다음과 같다. [ AAA 확인서의 주요 내용 ]
• AAA은 쟁점주택 신축공사 현장 감독 및 분양 업무를 맡았다
• 분양당시 동 201호(쟁점주택②), 301호(쟁점주택④)는 분양이 안 되어 밀린공사비를 지급하기 위하여 소유권 이전을 함과 동시에 대출을 받기 위하여 등기 이전을 하는 과정에서 1억원의 대출을 받기 위하여 1억6천만원에 거래된 것처럼 쟁점검인계약서를 작성하였고,
• 각각 대출 받은 1억원 이외 쟁점검인계약서와 분양계약서 차액을 추가로 지급한 사실이 없다.
• 그후 동 201호는 2011.7.28. *에게 123백만원에 매매되었고, 그 매매대금은 AAA이 가져가지 아니하고 청구인이 가져갔다.
• 나머지 주택들도 모두 잔금을 치르는 과정에서 매수자들이 대출을 많이 받기 위하여 실지 분양가액을 부풀린 계약서를 작성하여 검인을 받았다 청구인이 제출한 매수자 (쟁점주택⑧, 201호), (쟁점주택⑫, 501호)의 확인서 내용은 거의 같고, 이 중 의 확인서에는, 분양계약서가 실제 계약서이고 쟁점검인계약서는 대출목적의 계약서이고, 취득세는 쟁점검인계약서 기준으로 납부하였다고 기재되어 있다. [ 의 부동산거래사실 확인서 중 일부 ] 한편 (쟁점주택⑤, 동 302호)의 경우, 2017.7. 확인서는 위 부동산거래사실확인서와 내용과 형식은 동일하나 일자, 분양금액 등만 다르며, 날인이 없다. 2017.11.26. 확인서에는 의 막도장이 날인되어 있다. 상기 2017.7. 확인서에 날인이 없는 것에 대하여, 처분청은 *이 분양관련 대리인 임광록에게 화장실 수리가 완료되면 확인서에 날인해 주겠다고 하여 합의가 안 되었기 때문이라고 주장하며 다음의 약정서를 제출하였다.
7. 매매대금 지급관련 금융자료와 관련하여, 청구인은 쟁점주택들의 매매대금 지급관련 금융거래내역과 관련하여, ①실지계약서 대금지급 상황 정리표, ②금융거래내역(일부)을 제출하였다. 동 202호(쟁점주택③) 의 경우에도 ①대금지급상황표에는 분양계약서상 140백만원으로 기재되어 있으며(검인계약서는 195백만원), 잔금 130백만원은 현금 3백만원, ‘예금1’(청구인의 새마을금고 37- 25-1 계좌) 52백만원, 예금2(대출계좌) 75백만원으로 지급한 것으로 기재되어 있으나 ②금융거래내역에는 ‘예금1’이 52백만원이 아닌 34백만원만 입금되어 있다. 동 302호(쟁점주택⑤) 매매대금 지급의 경우, 상기 ①대금지급상황표에는 분양계약서상 140백만원으로 기재되어 있으며(검인계약서는 195백만원), 잔금 138백만원은 현금 15백만원, ‘예금1’(청구인의 새마을금고 37- **25-1 계좌) 69백만원, 예금2(대출계좌) 53백만원으로 지급한 것으로 기재되어 있으나 ②금융거래내역에는 ‘예금1’이 69백만원이 아닌 51백만원만 입금되어 있다. 상기 예금1의 금액이 맞지 않는 부분에 대하여 청구인은 현금으로 지급하였다는 주장이고, 처분청은 청구인이 통장원본이나 금융거래내역 전체를 제출하지 않아 확인이 불가하고, 제출된 금융거래내역상으로도 금액이 맞지 않아 상기 대금지급상황 정리표나 분양계약서를 신뢰할 수 없다는 의견이다. 한편, 청구인은 은행대출금 및 거래내역을 제출하였으며, 금융기관으로부터 각 매수자들이 대출받은 금액이 기재되어 있다. 동 301호(쟁점주택④) ***의 경우 1억원을 대출받은 것으로 기재되어 있다.
8. 쟁점주택 매수자 중 일부는 아래와 같이 쟁점주택들을 재양도하였는데, 매수자들이 재양도분에 대한 양도소득세 신고시 취득가액은 검인계약서상 매매가액으로 신고하였음이 확인된다. 쟁점주택②도 재양도되었으나 양도소득세 신고내역이 없으며, 국세청 전산자료(NTIS)에 의하면 양도가액 160백만원, 취득가액은 검인계약서 매매가액 160백만원으로 무신고 결정되었다.
9. 이 건 이의신청 결정문에 의하여 이의신청 심리담당자가 확인한 내용을 정리하면 다음과 같다. [이의신청 심리담당자 확인 내용] 물건 확인 내용 쟁점주택② (AAA→ 재양도) AAA “본인은 분양업무일을 했던 직원으로, 계약금은 주로 계좌이체로 받았으며 이와 관련한 모든 일은 (청구인의 아버지)에게 보 고하였다”고 진술 “쟁점주택①과 ②는 같은 날 계약했고, 쟁점주택②는 AAA으로부터 123백만원에 재매입하였다”고 진술하며 관련 매매계약서 제출 (등 기사항전부증명서상 거래가액 160백만원) 쟁점주택⑤ () 유선통화한바 “ 실제 취득가액은 등기사항전부증명서상의 195백만원은 아니다”라고만 진술 상기 내용에 대하여 청구인은 “ 쟁점검인계약서상의 분양가액 195백만원은 실지 분양가액이 아닌 업계약서”라고 진술하였다고 한다. 쟁점주택⑧ () “실제 취득가액은 137백만원이며, 대출금 120백만원을 받기위해 175백 만원의 검인계약서를 작성했다”는 확인서 제출 쟁점주택⑨ () 유선통화한바 “ 공인중개사를 통해 매입하였다”고 진술
10. 처분청은 청구인에게 2017.5.12. 이 건 부과처분을 하면서 과세예고통지를 한 사실은 없다.
11. 처분청은 이 건 쟁점인 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’ 등에 해당된다고 조세범처벌법위반으로 고발 또는 통고처분한 사실은 확인되지 않는다.
12. 청구인은 사전열람 결과 2018.1.8. 쟁점①과 관련하여 특히 매수자들의 확인서가 제출된 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫와 관련하여 다음과 같이 추가 주장을 하였다.
① 다세대주택①②는 분양대금의 대부분을 대출에 의지하여 집장만을 할려는 서민층을 대상으로 분양하였기에, 분양팀이 대출조건이 용이한 제2금융권을 물색하여 대출을 최대한 많이 받게 주선해주어야 했고, 그 대출 과정에서 업계약서를 작성할 수밖에 없었다.
② 처분청은 쟁점주택들이 적기에 분양되는 등 청구인이 많은 분양이득을 본 것으로 추정되어짐에도 결손으로 신고하였다고 주장하나, 쟁점주택②④⑩은 실제 실수요자에게 분양이 안되었다는 점을 간과하고 있다.
③ 위 3개 주택은 분양이 안된 상태에서 미지급 공사비를 해결하기 위하여 특수관계인 앞으로 소유권 이전을 하고 동시에 대츨신청을 하는 과정에서 업계약서를 작성하여 각각 1억원의 대출을 받아 공사비에 충당하였다
④ 특히, 특수관계인들이 청구인으로부터 쟁점검인계약서의 가액으로 분양을 받아 큰 매매손실을 보고 단기에 다음과 같이 처분하였다는 것은 상식적으로는 납득이 안 가는 부분이다.
⑤ 실제, 쟁점주택②④⑩의 쟁점검인계약서의 분양가액에서 대출금액 1억원을 차감한 차액 185백만원을 특수관계인으로부터 분양대금조로 추가로 지급받은 사실이 없다.
⑥ 그리고 쟁점주택②④⑤⑧⑩⑫의 쟁점검인계약서에는 매도자의 연락처가 청구인의 전화번호가 기재되어 있지 않고 위조방지용 간인이 없는 등 매우 비정상적인 작성형태로 미루어 짐작해보면, 이는 계약 이후에 대출을 많이 받기 위하여 재작성된 것이라는 확인서의 신빙성에 무게가 실린다. 예컨대, 청구인이 소득세 탈루목적으로 분양가액을 다운시켜 분양계약서를 작성하였다면 관행적으로 청구인이 소유권이전등기 절차를 밟는 과정에서 법무사 사무실에서 분양계약서로 검인을 받도록 강제하거나 쟁점검인계약서를 회수하여 검인을 받지 못하도록 하였을 것이나, 이러한 아무런 선행 조치가 없었다는 사실은 오히려 분양계약서가 소득세 탈루 용도의 다운계약서가 아니라는 점을 역설적으로 반증해주고 있다.
13. 처분청은 상기 청구인의 추가주장에 대하여 2018.
1.
9. 다음과 같은 의견을 제출하였다.
1. 청구인은 분양계약서가 실지 계약서이며 쟁점검인계약서는 대출목적의 업계약서라고 주장하는바 이에 대하여 살펴본다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는바(대법원93누2353, 1993.4.9.), 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 거래가액은 쟁점검인계약서상 매매가액으로 기재되어 있고, 매수자들은부동산등기 특별조치법제3조에 따라 관할구청에 쟁점검인계약서를 제출하였을 뿐만 아니라 매수자들이 쟁점검인계약서 금액으로 취득․등록세를 납부하였고, 청구인의 아버지와 배우자를 포함한 쟁점주택 매수자들 중 일부가 쟁점주택을 다시 매도하면서 양도소득세를 신고할 때 취득가액을 쟁점검인계약서상의 매매가액으로 신고한 이상, 특별한 사정이 없는 한 쟁점검인계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 명백한 근거없이 쟁점검인계약서의 매매가액을 부인하려면 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하는데, 청구인은 쟁점주택들의 매매대금 지급과 관련한 금융거래자료를 은행대출금 거래내역 등 일부만 제출하여 실제 매매대금 수수내역 전부를 확인하기 어려운바, 이 경우 장부와 증빙 등 자료를 제시하기가 용이한 납세의무자가 이를 증명할 필요가 있다고 할 것(대법원2005두16406, 2006.4.14)임에도, 청구인은 통장 원본 등을 제출하여 실제 대금지급 내역을 입증하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점검인계약서의 매매가액을 실지 분양수입금액으로 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 다음으로, 처분청이 이 건 과세처분을 하면서 과세예고통지를 하지 않은 것이 적정한지에 대하여 살펴본다. 부과제척기간에 대하여,국세기본법제26조의2 제1항 제1호는 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 국세부과의 제척기간은 10년간이고, 제3호는 상기 제1호 등에 해당하지 아니하는 경우에는 5년간으로 규정되어 있는바, 처분청은 청구인이 분양계약서상 분양가액으로 신고하여 수입금액을 신고누락하였으나, 청구인이 분양업무를 위임한 AAA으로부터 검인계약서상 최종 분양가액을 확인하고 신고하여야 함에도 이를 확인하지 않아 신고누락한 것은 관리소홀로 허위신고한 것이지 조세회피를 위한 적극적 행위를 한 것은 아니라고 보았고, 이에 따라조세범처벌법위반으로 고발 또는 통고처분을 한 사실도 없고, 가산세도 일반과소신고가산세를 적용한 것을 볼 때, 청구인의 상기 행위는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당하지 않으므로 국세부과의 제척기간은 5년으로 봄이 타당하고, 따라서 처분청이국세기본법제81조의15 제2항 제3호에 따라 과세예고 통지를 하는 날부터 국세부과 제척기간의 만료일까지의 기간이 3개월 이하인 경우에 해당한다고 보아 이 건 과세예고통지를 하지 않은 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.