부동산매매업자의 매매차익 예정신고의무는 확정신고의무와는 별도로 부담하는 의무임

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2014.11.12. OOO도 OO시 OO읍 OOO길 O-O(이하 “쟁점토지”라고 한다), 1층에서 상호를 , 주업종을 부동산 임대업으로 하여 개업하였다(사업자등록번호 --*).
• 나. 청구인은 2014.11.17. 쟁점토지를 취득하여 2015.7.2. 지상에 5층 규모 18개점포의 근린생활시설인 *(이하 “쟁점상가”라고 한다)를 신축한 후 이 중 10개 점포(101호～104호, 106호, 109호, 110호, 201호, 202호, 401호, 이하 “쟁점분양점포”라고 한다)를 같은 해 7월～9월 분양하였음에도 불구하고 매매차익을 예정신고․납부하지 않았고, 2016.6.29. 쟁점분양점포 관련 총수입금액은 #,###,688,000원, 필요경비는 #,###,002,890원, 소득금액은 #,###,685,110원으로 계산하여 다른 사업소득금액과 합산하여 2015년 과세연도 종합소득세 ###,866,402원을 확정신고․납부하였다.
• 다. 이에 처분청은 2017.4.5. 청구인이 쟁점분양점포 관련 매매차익을 예정신고하지 않았다는 이유로 청구인에 대하여 2015년 과세연도 종합소득세(가산세) ###,555,520원을 결정․고지하였다.
• 라. 이에 불복하여 청구인은 2017.5.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

소득세법 제80조 는 매매차익 예정신고 의무를 규정한 같은 법 제69조를 열거하고 있지 않고, 청구인은 2015년 과세연도 종합소득세를 확정신고․납부한 이상 매매차익 예정신고의무 불이행에 대하여 가산세를 결정 또는 경정할 수 없다. 설사 결정 또는 경정할 수 있다고 하더라도 쟁점분양점포의 매매차익은 #,###,685,110원이므로 이를 기초로 산출세액 및 가산세를 부과하여야 한다. 한편 청구인은 담당 세무공무원으로부터 예정신고를 할 필요가 없다는 답변을 믿고 예정신고를 하지 않은 이상, 이 건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.

부동산매매업자가 토지 등 매매차익을 예정신고하는 경우 산출세액의 계산과 결정․경정은소득세법제80조가 아니라 같은 법 제69조 제5항, 제107조 제2항, 제114조에 따르는 것이며, 국세기본법제47조의2 및 4에서 예정신고의무불이행에 대하여 가산세를 부과할 수 있도록 규정하고 있는 이상 이 건 처분은 적법하다. 나아가 부동산매매업자의 매매차익 예정신고의무는 확정신고의무와는 별도로 부담하는 의무인 이상, 쟁점분양점포의 매매가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비용 등을 차감하여 매매차익을 계산하여 가산세를 부과한 이 건 처분은 적법하다. 나아가 청구인에 대하여 과세관청의 공적인 견해표명이 없었던 이상 신의성실의 원칙을 적용할 수도 없다.

• 가. 관련 법령 (1) 소득세법 (가) 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (나) 제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】

② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (다) 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (이하 생략) (라) 제69조【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부】

① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 제2항 및 제114조를 준용한다.

⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (마) 제70조【종합소득과세표준 확정신고】

① 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

③ 제1항에 따른 신고를 "종합소득 과세표준확정신고"라 한다. (바) 제76조【확정신고납부】

① 거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 종합소득 산출세액 또는 퇴직소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 납부를 "확정신고납부"라 한다.

③ 확정신고납부를 할 때에는 다음 각 호의 세액을 공제하여 납부한다.

2. 제69조에 따른 토지등 매매차익예정신고 산출세액 또는 그 결정·경정한 세액 (사) 제80조【결정과 경정】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 (아) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (자) 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산: 제55조 제1항에 따른 세율 (차) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (2) 소득세법 시행령 (가) 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (나) 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. (다) 제128조【토지등 매매차익의 계산】

① 법 제69조 제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액

③ 부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. (라) 제129조【토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 법 제69조에 따른 토지등의 매매차익은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

② 제1항 제2호를 적용할 때 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제176조의2 제3항 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액을 매매가액으로 한다. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호에 따른 매매사례가액 또는 같은 항 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액은 적용하지 아니한다.

③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조 제1항에 따라 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고납부를 한 자에 대해서는 그 신고 또는 신고납부를 한 날부터 1개월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대해서는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조를 준용하여 해당 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다. (마) 제149조【과세표준과 세액의 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장이 법 제83조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 통지하고자 하는 때에는 과세표준과 세율·세액 기타 필요한 사항을 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 납부할 세액이 없는 때에도 또한 같다. (3) 국세기본법 (가) 제3조【세법 등과의 관계】

① 이 법은 세법에 우선하여 적용한다. 다만, 세법에서 이 법 중 다음 각 호의 규정에 대한 특례규정을 두고 있는 경우에는 그 세법에서 정하는 바에 따른다.

5. 제5장 제1절·제2절 제45조의2·제2절 제45조의3(법인세법제62조에 따른 비영리내국법인의 과세표준신고의 특례만 해당한다) 및 제3절(조세특례제한법제100조의10에 따른 가산세만 해당한다) (나) 제15조【신의·성실】 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. (다) 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. (라) 제47조【가산세 부과】

① 정부는 세법에서 규정한 의무를 위반한 자에게 이 법 또는 세법에서 정하는 바에 따라 가산세를 부과할 수 있다. (마) 제47조의2【무신고가산세】

① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며,교육세법제9조에 따른 신고 중 금융·보험업자가 아닌 자의 신고와농어촌특별세법및종합부동산세법에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우: 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우: 100분의 20

⑤ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 예정신고 및 중간신고와 관련하여 이 조 또는 제47조의3에 따라 가산세가 부과되는 부분에 대해서는 확정신고와 관련하여 제1항 또는 제2항에 따른 가산세를 적용하지 아니한다.

⑦ 수입금액의 범위, 가산세액의 계산과 그 밖에 가산세 부과에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (바) 제47조의4【납부불성실·환급불성실가산세】

① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다. (중략)

1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율

⑤ 제1항을 적용할 때 중간예납, 예정신고납부 및 중간신고납부와 관련하여 제1항에 따른 가산세가 부과되는 부분에 대해서는 확정신고납부와 관련하여 제1항에 따른 가산세를 부과하지 아니한다.

• 다. 사실관계 등

(1) 쟁점토지의 등기부등본 1매에 따르면, ① 청구인은 2014.11.17. 쟁점토지에 관하여 2013.3.27.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 사실, ② 2015.7.2. 쟁점토지의 지상에 쟁점상가를 신축한 후 2015.7.28. 소유권대지권을 경료한 사실이 확인된다.

(2) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, ① 청구인은 2015년 중 쟁점분양점포의 매매차익을 예정신고하지 않은 사실, ② 청구인은 쟁점상가의 분양 관련 사업자등록번호 -- 외에도 4개의 사업자등록(사업자등록번호 6@5-@8-, 60@-@4-, 6@1-1@-, 5@9-@6-)이 더 존재하고, 이와 관련하여 2016.6.29. 다음과 같이 2015년 과세연도 종합소득세 ###,866,402원을 확정신고․납부한 사실, ③ 청구인의 2015년 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서에 첨부된 쟁점상가 분양 관련 표준재무상태표에 재고자산(완성건물)이 #,###,500,000원으로 신고되어 있는 사실, ④ 청구인의 2015년 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서에 첨부된 쟁점상가 분양 관련 표준손익계산서에 ⅰ) 매출액은 #,###,500,000원(=분양수입 #,###,000,000원+임대수입 ##,500,000원), ⅱ) 매출원가(제조, 공사, 분양, 기타원가)는 #,###,074,769원(=당기총원가 #,###,574,769원-기말재고액 #,###,500,000원), ⅲ) 당기순손익은 #,###,685,110원으로 신고되어 있는 사실, ⑤ 청구인의 2015년 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서에 첨부된 쟁점상가 분양 관 련 표준원가명세서[분양원가명세서-건설업 및 부동산매매업(분양․판매)]에 따르면, ⅰ) 재료비(건설용지비)는 #,###,383,340원, ⅱ) 노무비는 ###,985,000원, ⅲ) 경비는 #,###,206,429원, ⅳ) 당기총공사비용은 #,###,574,769원, ⅴ) 기초미완성주택 등은 ###,000,000원, ⅵ) 당기완성주택 등 공사비는 #,###,574,769원인 사실 이 각 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점상가의 예정분양가액 자료 1매에 따르면, 쟁점상가는 합계 18개 점포로 구성되어 있고 각 점포별 예정분양가액은 다음과 같은 사실이 확인되고, 청구인은 쟁점상가의 분양홍보를 별도로 하지 않아 위 예정분양가액을 사전에 대외적으로 공시한 사실은 없고, 쟁점상가 1층 분양사무실에서 분양을 상담하러 오는 사람들에게 제시하였을 뿐이라고 주장한다.

(4) 국세공간정보(GIS) 자료에 따르면, 다음과 같이 ① 쟁점상가 1층 중 일부 점포는 왕복 4차선 대로에 면하고 있는 반면, 나머지 점포는 왕복 2차선 이면도로에 면하고 있는 사실, ② 쟁점상가의 북쪽은 다른 상가로 막혀 있고 동쪽, 남쪽, 서쪽으로 상가가 배치되어 있는 사실이 각 확인된다.

(5) 청구인이 제출한 쟁점분양점포의 매매계약서 10매에 따르면, 청구인은 다음과 같이 쟁점상가 중 1&&호, 1%%호, 1**호, 1$$호, 1#, 1%9호, 1%%호, 2@1호, 2, 4@1호 합계 10개 점포(쟁점분양점포)을 예정분양가액과 동일한 금액으로 분양한 사실이 확인된다.

(6) 청구인이 제출한 납세고지서 1매 및 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 처분청은 다음과 같이 청구인이 쟁점분양점포의 매매차익에 대하여 예정신고를 하지 않은 것에 대한 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세 합계 ###,555,525원을 부과한 사실이 확인된다. (단위: 원) 구분 기준금액 가산세율 가산세액 신고불성실가산세 #,###,816,659 20/100 ###,163,331 납부불성실가산세 #,###,816,659 (미납일수 ##) 3/10,000 ##,392,194 합계 ###,555,525

(7) 처분청이 제출한 가산세 계산내역 1매에 따르면, 처분청은 다음과 같이 쟁점토지 및 쟁점상가 전체 취득가액에 쟁점분양점포의 토지분 및 건물분 면적이 쟁점토지 및 쟁점상가 전체 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 쟁점분양점포의 토지분 및 건물분 취득가액을 안분한 후, 쟁점분양점포로 인한 매매차익을 #,###,780,681원으로 산정한 사실이 확인된다.

(8) 청구인 주장 및 입증 (가) 조세의 형식으로 부과되는 금전적 제재인 가산세는 의무위반의 정도에 비례하는 결과를 이끌어내는 비율에 의하여 산출되어야 하고, 그렇지 않는 경우에는 비례의 원칙에 벗어나 재산권 침해가 된다. 또한 가산세는 본질상 세법상 의무불이행에 대한 행정상의 제재로서 성격을 가짐과 동시에 조세의 형식으로 과징되는 부가세적 성격을 지니고 있기 때문에 행위자의 고의 또는 과실․책임능력 등을 고려하지 아니하고 가산세 과세요건의 충족 여부만을 확인하여 과징된다는 측면에서 조세형벌과 차이가 있다. (나)소득세법은 제69조에서 매매차익 예정신고 의무를 규정하고 있지만 제80조에서는 “결정과 경정”에 관하여 구체적으로 열거하면서 제69조를 전혀 언급하지 않고 있다. 따라서 소득세법제69조는 임의규정으로 해석하여야 하고, 청구인은 2015년 과세연도 종합소득에 관하여 법정기한 내인 2016.5.31. 이내에 확정신고․납부를 마친 이상 비록 매매차익 예정신고를 하지 않았다고 하더라도 결정 또는 경정에 이를 수 없다고 주장한다. (다) 가사 결정 또는 경정에 이를 수 있다고 하더라도,소득세법제80조 제3항에서는 “과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다”라고 규정하고 있고, 청구인이 부동산 매매업의 사업소득과 관련하여 2016.5.31.자로 작성하여 신고한 조정계산서와 손익계산서에 당기순이익이 #,###,685,110원으로 나타나므로 이를 토대로 납부할 세액을 산출하여 가산세액을 결정하여야 한다고 주장한다. (라) 청구인은 양도소득세 예정신고 안내서를 수령하고 관할 처분청에 신고여부를 문의하였으나 담당 세무공무원이 신고할 필요가 없다고 답변하여 예정신고를 하지 않은 것인 이상 이 건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장한다.

(9) 처분청의 의견 및 입증 (가)소득세법제80조는 과세표준확정신고의무가 있는 자가 신고를 하지 아니하는 경우의 결정 또는 경정할 수 있는 근거로서, 부동산매매업자가 토지등 매매차익을 예정신고하여야 하는 경우 산출세액의 계산과 결정․경정에 관하여는소득세법제69조 제5항, 제107조 제2항, 제114조에서 별도로 규정하고 있는 이상,소득세법제80조에 제69조가 언급되어 있지 않아 가산세를 부과할 수 없다는 청구인의 주장은 타당하지 않다는 의견이다. (나) 또한 예정신고의무를 해태하는 자에 대하여 가산세를 부과하는 것은 피해의 최소성 및 법익의 균형원칙을 위반하였다고 보기 어려워 과잉금지원칙이나 비례의 원칙에 위배되지 않을 뿐만 아니라,국세기본법제47조의2(무신고가산세) 및 제47조의4(납부불성실가산세)에서 예정신고의무를 이행하지 않는 자도 가산세 부과대상으로 명확히 규정하고 있는 이상 이 건 처분은 정당하다는 의견이다. (다) 청구인은소득세법제80조 제3항을 근거로 2016년 5월에 신고한 조정계산서와 손익계산서를 토대로 가산세를 결정하여야 한다고 주장하나, 부동산매매업자의 매매차익 예정신고의무는 실제 확정신고와는 별도로 의무를 부과하고 있는 규정으로서 매매가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비용 등을 차감하여 매매차익을 계산하도록 하고 있는 이상 이에 따라 이루어진 이 건 처분은 적법하다는 의견이다. (마) 청구인이 세무공무원 누구로부터 어떠한 상담안내를 받았는지에 대한 사실여부도 확인되지 않을 뿐만 아니라 세무공무원의 상담안내는 단순한 상담 내지 안내 수준의 행정서비스의 한 방법일 뿐, 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로도 보기 어려우므로, 신뢰의 대상이 되는 과세관청의 공적인 견해표명이 없는 이상 신의성실의 원칙을 적용할 수 없다는 의견이다.

• 라. 판단 살피건대, 부동산매매업자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 예정신고하여야 하고(소득세법 제69조 제1항 및 제2항 참조), 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다(같은 법 제69조 제5항, 제114조, 같은 법 시행령 제129조 참조). 또한 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 예정신고를 하지 아니한 경우 및 납세의무자가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 예정신고납부를 하지 아니한 경우에는 각 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과할 수 있다(국세기본법 제47조, 제47조의2 제1항 제2호, 제47조의4 제1항 제1호 참조). 나아가 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서 납세자의 고의․과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지 등은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다(대법원2002두10643, 2004.2.26. 참조). 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 청구인이 2015.7.～9. 쟁점상가 중 10개 점포를 분양하고도 그 매매차익에 관하여 예정신고를 하지 않은 사실에 관하여는 다툼이 없는 이상, 청구인에 대하여 가산세를 부과할 수 있다. 이에 대하여 청구인은 소득세법 제80조 는 매매차익 예정신고 의무를 규정한 같은 법 제69조를 열거하고 있지 않고, 청구인은 2015년 과세연도 종합소득세를 확정신고․납부한 이상 매매차익 예정신고의무 불이행에 대하여 가산세를 결정 또는 경정할 수 없다고 주장하나, 소득세법 제80조 는 확정신고를 하지 않은 경우 과세표준 및 세액의 결정․경정에 관한 규정으로 이 건과 무관하고, 토지등 매매차익을 예정신고하지 않는 경우 결정․경정에 관하여는 위에서 살펴본 바와 같이 소득세법 제69조 제5항, 제114조, 같은 법 시행령 제129조에서 별도로 규정하고 있는 이상 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 한편 청구인은 담당 세무공무원으로부터 예정신고를 할 필요가 없다는 답변을 믿고 예정신고를 하지 않은 이상, 이 건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하므로 이에 관하여 살펴본다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 하고(국세기본법 제15조 참조), 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 않는다(같은 법 제18조 제3항 참조). 그런데 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다. 비록 과세관청이 질의회신 등을 통하여 어떠한 견해를 표명하였다고 하더라도 그것이 중요한 사실관계와 법적인 쟁점을 제대로 드러내지 아니한 채 질의한 데 따른 것이라면 공적인 견해표명에 의하여 정당한 기대를 가지게 할만한 신뢰가 부여된 경우라고 볼 수 없다. 또한 비과세 관행 존중의 원칙도 비과세에 관하여 일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 존재하여야 적용될 수 있는 것으로서, 이는 비록 잘못된 해석 또는 관행이라도 특정 납세자가 아닌 불특정한 일반 납세자에게 정당한 것으로 이의없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이른 것을 의미하고, 단순히 세법의 해석기준에 관한 공적인 견해의 표명이 있었다는 사실만으로 그러한 해석 또는 관행이 있다고 볼 수는 없으며, 그러한 해석 또는 관행의 존재에 대한 입증책임은 그 주장자인 납세자에게 있다(대법원2011두5940, 2013.12.26. 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 청구인은 막연하게 담당 세무공무원으로부터 예정신고를 할 필요가 없다는 답변을 믿고 예정신고를 하지 않았다고 주장할 뿐, 처분청이 구체적으로 어떠한 공적인 견해표명을 하였고 그로 인하여 어떠한 비과세 관행이 일반적으로 성립하게 되었는지에 관하여 전혀 입증하지 못하고 있으므로, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 마지막으로 청구인은 쟁점분양점포의 매매차익은 #,###,685,110원이므로 이를 기초로 가산세를 부과하여야 한다고 주장하므로 이에 관하여 살펴본다. 부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 매매가액에서 소득세법 제97조 를 준용하여 계산한 취득가액 등 필요경비를 공제한 금액에 같은 법 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다(소득세법 제69조 제3항 참조). 그런데 상가신축판매업을 영위하는 거주자의 각 과세기간별 소득금액의 계산에 있어 분양되는 상가의 취득가액은 원칙적으로 계별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 상가의 층별, 위치별, 용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 분양예정가액비율에 의하여 안분계산한 금액으로 할 수 있고, 이와 같은 원가계산방법은 당해 상가의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것이다. 따라서 사업자가 분양예정가액비율을 기준으로 필요경비를 계상하지도 않고 각 상가의 개별원가 및 분양예정가액도 확인되지 아니하는 경우에는 상가의 총취득가액에 당해 과세기간에 분양된 상가의 면적비율을 곱하여 계산한 금액을 당해 과세기간에 분양된 상가의 취득가액으로 하여 필요경비에 산입하는 것이다(심사법인2012-0038, 2012.10.26. 및 법규과-2036, 2006.5.24. 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 쟁점토지 및 쟁점상가의 국세공간정보(GIS) 자료, 쟁점상가의 예정분양가액 자료, 쟁점분양점포의 분양계약서에 따르면, ① 쟁점상가 내에서도 1, 2, 4층으로 층이 다르고, 특히 1층의 경우에는 각 점포의 위치에 따라 왕복 4차선 대로에 면하고 있는지 아니면 왕복 2차선 이면도로에 면하고 있는지 여부가 다를 뿐만 아니라, 각 점포의 방향도 동향, 서향, 남향으로 다른 사실, ② 이에 따라 청구인도 쟁점상가의 각 점포 별로 예정분양가액을 달리 산정하고(각 점포 별로 평당 단가가 상이하다) 쟁점분양점포는 실제로 그와 같이 산정한 분양가액으로 매매계약이 체결된 사실이 인정되기는 한다. 그러나 청구인은 쟁점상가의 예정분양가액을 사전에 공시한 사실이 없어 공사원가를 미분양된 점포에는 적게 안분하고 쟁점분양점포에는 과다하게 안분하기 위하여 사후에 임의로 작성하였을 가능성이 존재하고, 쟁점분양점포의 취득가액(공사원가)을 쟁점분양점포의 분양가액이 전체 예정분양가액에서 차지하는 비율로 안분하면 #,###,052,537원에 불과함에도 불구하고, 청구인은 2015년 종합소득세 확정신고 당시 쟁점분양점포의 취득가액은 #,###,074,769원으로 산정한 점에 비추어 볼 때 분양예정가액비율로 원가계산을 한 것으로 보이지도 않는다. 따라서 처분청이 쟁점분양점포의 취득가액을 면적비율로 안분한 후 매매차익을 계산하여 한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.