투자자라고 하여 이들에게 낙찰 당시 감정가액이나 공시지가보다 낮은 공매취득가액으로 양도하였는바, 거기에 ‘경제적 합리성’이나 ‘정당한 사유’를 찾아보기 어려움
투자자라고 하여 이들에게 낙찰 당시 감정가액이나 공시지가보다 낮은 공매취득가액으로 양도하였는바, 거기에 ‘경제적 합리성’이나 ‘정당한 사유’를 찾아보기 어려움
○○○세무서장이 2016.3.2. 청구인에게 한 2013년 과세연도 종합소득세 471,190,290원의 부과처분은,
1. 청구인이 2013.12.31. ‘○○광역시 중구 SS동3가 33-37번지’ 토지 1,665.6㎡ 중 832.8㎡를 배SJ에게 제곱미터당 617,435원에 양도한 것에 대하여 양도 당시 감정가액인 제곱미터당 1,120,000원을 시가로 적용하여 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
1. 청구인의 자녀 ‘방JW’ 및 특수관계 없는 ‘배SJ’를 ‘선투자자 ’로 하여 쟁점토지㉮ 및 ㉯를 ‘취득(공매)가액’ 정도로 양도한 것이 정당한지 여부 공매 취득 당시 자금을 일부 부담하기로 하고 향후 원리금 또는 당해 토지로 받기로 약속한 자
2. 청구인이 ‘방JW’과 특수관계 없는 공동취득자 ‘서MG’에게 양도한 가액을 쟁점토지㉮의 시가로 볼 수 있는지 여부
3. 쟁점토지㉯의 경우 시가가 불분명한 것으로 보아 기준시가로 경정할 수 있는지 여부
① 법 제2조제20호가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.
1. 6촌 이내의 혈족 2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속
② 법 제2조제20호나목에서 "임원ㆍ사용인 등 대통령령으로 정하는 경제적 연관관 계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "경제적 연관관계"라 한다)를 말한다.
2. 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자
3. 제1호 및 제2호의 자와 생계를 함께하는 친족
③ 법 제2조제20호다목에서 "주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계"란 다음 각 호의 구분에 따른 관계(이하 "경영지배관계"라 한다)를 말한다.
2. (생략)
④ 제3항제1호 각 목, 같은 항 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용할 때 다음 각 호의 구분에 따른 요건에 해당하는 경우 해당 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 것으로 본다.
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조제1항제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】
① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.
② 법 제41조에서 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. 4) 소득세법 제34조 【기부금의 필요경비 불산입】
① 사업자가 해당 과세기간에 지출한 기부금으로서 사회복지·문화·예술·교육·종교·자선 등 공익성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기부금(이하 "지정기부금"이라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 따른 금액(이하 이 조에서 "필요경비 산입한도액"이라 한다)을 초과하는 금액과 지정기부금 외의 기부금은 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때에 필요경비에 산입하지 아니한다. 5) 소득세법 시행령 제79조 【기부금의 범위】
① 법 제34조의 규정에 의한 기부금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 포함하는 것으로 한다.
2. 제98조 제1항에 따른 특수관계인이 아닌 자에게 정당한 사유 없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가감한 범위내의 가액으로 한다. 6) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. (중략) 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. 7) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 8) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
1. 청구인에 대한 2013년 귀속 종합소득세 경정결의 내역은 아래<표1>과 같다. <표1> 종합소득세 경정결의 내역 (단위: 천원) 구 분 신고(당초) 경 정 증 감 액 수입금액 총계 12,389,748 12,389748 종합소득금액 1,300,257 2,262,297 962,040 과세표준 1,285,368 2,247,408 962,040 산출세액 464,540 830,115 365,575 결정세액 463,040 828,615 365,575 가산세액 6,943 112,558 결정세액 469,983 941,173 471,190 추가고지세액 471,190 471,190 * 경정사유: 특수관계자 등 토지 저가양도에 대한 소득세 경정
2. 청구인의 쟁점부동산 취득 및 분할⋅양도 내역은 다음과 같다. * AAA신탁 낙찰대금 입금(7.17. 계약금 1,201백만원, 8.19. 잔금 10,455백만원) (단위: 백만원) 일자 계 ’13.7.17. ’13.8.16. ’13.8.19. 입금자 청구인 청구인 송JS 안SO 서MG 신한은행 대출 청구인 금액 12,300 1,201 399 500 500 600 9,000 100
3. 청구인이 제출한 청구인과 AAA신탁과의 쟁점부동산 취득 관련 부동산 매매계약서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 부동산 매매계약서 주요 내용
○ 부동산의 표시(매매목적물): 별첨명세와 같음 위 부동산의 매매계약을 체결함에 있어 매도인 AAA신탁(주)(이하 “甲”이라 한다)와 매수인(청구인)(이하 “乙”이라 한다)은 다음과 같이 계약을 체결한다.
• 다 음 - 제1조(매매대금) “甲”은 위 표시 부동산을 [붙임1]의 1항 금액으로 “乙”에게 매도하고 “乙”은 이를 매수한다. 제2조(계약보증금) “乙”은 계약보증금으로 [붙임1]의 2항 금액을 “甲”에게 지급하고 “甲”은 이를 영수한다. 제3조 (대금지급방법) ⓛ “乙”은 위1조 매매대금에서 위 제2조의 계약보증금을 제외한 잔액을 [붙임1]의 4항과 같이 “甲”에게 지급하기로 한다. [붙임1] 1항 매매대금: 금 일백일십육억팔백만원정(￦11,608,000,000) VAT별도 2항 계약보증금: 금 일십이억일백만원정(￦1,201,000,000) VAT별도 3항 대금 납부기한: 매매계약체결일로부터 30일내 4항 대금 지급방법 구분 납부일자 납부금액 토지가 건물가 부가세 합계 계약금 2013.7.17. 금1,151,492,792원정 금49,507,208원정
• 금1,201,000,000원정 잔대금 2013.8.21 금9,978,006,233원정 금428,993,767원정 금47,850,090원정 금10,454,850,090원정 합 계 금11,129,499,025원정 금478,500,975원정 금47,850,090원정 금11,655,850,090원정 6항 명도 및 인도책임: 매수자 7항 계약일자: 2013. 7. 22. 8항 계약당사자: 매도인(甲) AAA신탁주식회사 대표이사 이YH, 매수인(乙): 청구인
4. 청구인이 제출한 청 구인과 서CO 간 체결한 ‘자문료 약정서’ 및 ‘부동산 자문 및 용역계약서’ 주요내용은 아래 <표3> 및 <표4>와 같다. <표3> 자문료 약정서
○ 부동산의 표시: ○○광역시 중구 SS동 33, 33-11, 33-12 잡종지 18,685.3㎡ 건물 5,064.65㎡
1. 위 부동산을 관리 매매함에 있어 “갑(청구인)”은 “을(서CO)”에게 전체 매매 이익금에서 제반 경비와 세금을 공제하고 남은 금액의 50%를 자문료로 지 급하고 “갑”은 “을”에게서 차용한 원금 16억원을 별도로 지불한다.
2. 모든 제반 사항의 의사결정은 “갑”의 의견을 우선으로 하되 “을”과 협의하여 처리한다. “갑”: 청구인 (날인) “을”: 서CO (날인) <표4> 부동산 자문 및 용역계약서
○ 용역대상 부동산: ○○ 중구 SS3가 33, 33-11, 33-12번지(토지, 건물)
○ 의뢰인: “甲” 청구인 (날인) ○ 용역인: “乙” 서CO (날인) 제2조 [용역내용] (제1안)
• 용역대상 물건에 ㈜△△운수, ㈜△△창고, ㈜*, ㈜ㄴㄴ, SS수산 등 업체가 본 건 부동산에 임차 및 점유하고 있음. 이 대상 물건에 “乙”이 책임하에 토지 및 건물을 명도 완료할 것(대상기간은 2013.10.31.까지<약 2개월>)
2. 명도완료 후 건물철거 민원을 해결하여 15일안에 처리 완료한다.(2013.11.13.까지)
3. 분양(매매 금액은 “甲”이 만족한 금액으로)은 “甲”의 승낙 하에 금년 말까지 명의변경까지 완료한다(2013.12.31.까지)
4. 도로개설 및 허가 등 제반 사항은 “乙”의 책임 하에 처리 완료한다.
5. “甲”이 인정한 공과금 및 제반경비는 “甲”이 지급한다. “甲”이 인정하지 못하는 제반경비는 “乙”이 비용 처리한다. 제3조 자문 및 용역보증금
1. 용역 보증금은 일억으로 하되, “乙”이 “甲”의 통장에 입금처리하여 보관한다.
2. “乙”은 제2조의 모든 사항을 기한 내에 처리하지 못할시 계약위반으로 보증금은 “甲”에게 귀속한다. 제4조 성공수수료 및 용역비 모든 사항을 기간내에 완료하고 “甲”이 성공수수료 총2억원으로 하고 2013.12.31.까지 지급하기로 한다. 제5조 용역기간은 2013.12.31.까지로 한다. 2013.7.17.
5. 청구인이 선투자자라고 주장하는 배SJ, 송JS, 정WS, 서MG, 안SO, 방JW이 청구인 계좌에 송금한 내역은 아래 <표5>와 같으며, 선투자와 관련하여 당사자간 별도 약정 내용(부동산 매입면적, 위치, 가격, 이전시기, 부동산 취득인지 또는 자금의 대여인지 여부 등)은 확인되지 않는다. <표5> 매수자별 입금 내역 (단위: 천원) 성명 관계 송금액 송금일 공매취득 전후 비 고 송JS 지인 500,000 2013.08.16. 공매취득 전 안SO 지인 500,000 2013.08.16. 투자(매수) 포기 (’13.12.31. 원금 반환) 서MG 서CO 子 600,000 2013.08.19. 배SJ 서CO 妻 150,000 2013.09.23. 공매취득 후 정WS 직원 520,000 2013.10.16. 방JW(女) 청구인 子 600,000 2013.10.16. * 청구인의‘쟁점부동산’공매대금 잔금납부일은 2013.8.19.임
6. 청구인이 제출한 ‘쟁점토지㉮’ 관련 매매계약서는 다음과 같다. (매매계약서는 생략함) * 표시된 계약금 6억원은 2013.8.19. ‘서MG’가 입금한 금액임
7. 청구인이 제출한 ‘쟁점토지㉯’ 관련 매매계약서는 아래와 같다. (매매계약서는 생략함)
8. 쟁점토지㉮, 쟁점토지㉯ 및 ‘쟁점비교토지’에 대한 ‘등기사항전부증명서’의 주요 내용은 아래 <표6>～<표8>과 같다. <표6> 쟁점토지㉮ [토지] ○○광역시 중구 SS동3가 33-11 소유자: 서MG ․ 방JW 공유 [표제부] 표시번호 접수 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1(전1) 1981.10.22. 잡종지 13,032.8㎡ (생략) 2 2013.12.06. 잡종지 7,222.4㎡ 분할 이기 (4,133.8㎡ 33-36, 1,665.6㎡ 33-37) 3 2014.08.07. 창고용지 7.222.4㎡ 지목변경 [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1(전1) 소유권이전 1979.08.13. 1979.03.07. 매매 소유자 △△운수 주식회사 2 소유권이전 2012.05.02. 2012.04.27. 신탁 수탁자 AAA신탁 주식회사 3 소유권이전 2013.08.19. 2013.07.22. 매매 소유자 청구인 4 소유권이전 2013.12.12. 2013.10.16. 매매 공유자 (1/2 서MG, 1/2 방JW) [을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 16 근저당권 설정 2013.08.19. 설정계약 채권최고액 금10,800,000,000원 채무자 청구인 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) 17 근저당권 설정 2013.12.12. 설정계약 채권최고액 금4,080,000,000원 채무자 방JW 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) <표7> 쟁점토지㉯ [토지] ○○광역시 중구 SS동3가 33-37 소유자: 청구인 ․ 배SJ 공유 [표제부] 표시번호 접수 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 2013.12.06. 잡종지 1,665.6㎡ SS동3가 33-11에서 이기 2 2014.08.19. 창고용지 1,665.6㎡ 지목변경 [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1(전3) 소유권이전 2013.08.19. 2013.07.22. 매매 소유자 청구인 2 소유권이전 2013.12.31. 2013.12.23. 매매 공유자 지분 2분의1 배SJ [을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 (중략) 1 (전16) 근저당권설정 2013.08.19. 2013.08.19. 설정계약 채권최고액 금10,800,000,000원 채무자 청구인 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) 1-1 1번 근저당권변경 2014.09.15. 2014.09.15.변경계약 채권최고액 금2,280,000,000원 2 근저당권 설정 2016.03.30. 2016.03.30. 채권최고액 금600,000,000원 채무자 청구인 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) <표8> ‘쟁점비교토지’ [토지] ○○광역시 중구 SS동3가 33-40 * 소유자: 차KY [표제부] 표시번호 접수 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 2013.12.24. 잡종지 798.3㎡ 분할로 인하여 SS동3가 33에서 이기 2 2014.07.15. 공장용지 798.3㎡ 지목변경 [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1(전3) 소유권이전 2013.08.19. 2013.07.22. 매매 소유자 청구인 4 소유권이전 2013.12.31. 2013.11.13. 매매 소유자 차KY [을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 (중략) 1 (전10) 근저당권 설정 2013.08.19. 2013.08.19. 설정계약 채권최고액 금10,800,000,000원 채무자 청구인 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) 2 근저당권 설정 2013.12.31. 2013.12.31. 설정계약 채권최고액 금960,000,000원 채무자 차KY 근저당권자 HH은행 (송현동 금융센타) (이하 생략)
9. 처분청이 청구인과 관련인 등에 대한 조사종결 시 적용한 기준가액 및 직권시정 시 적용한 기준가액은 아래 <표9>와 같다. <표9> 청구인 등 과세 관련 기준가액 내역 납세자명 세목 조사종결 직권시정 양수인 비 고 청구인 소득세 소급감정가액 담보 감정가액 방JW 부당행위계산부인 (차액=3억 or 5% 이상) 소급감정가액 담보 감정가액 서MG *)
• 유사매매가액 유사매매사례가액 배SJ 비지정 기부금 【 차액=정상가액(시가± 시가×30% 이상 】 방JW 증여세 소급감정가액 개별공시지가 저가양도에 따른 이익의 증여 【 (시가-대가) ≥ 시가×30% 또는 그 차액이 3억원 이상 】 서MG 소급감정가액 담보 감정가액
• 배SJ 유사매매가액 유사매매사례가액 저가양도에 따른 이익의 증여 【과세요건: (시가-대가) ≥ 시가×30%】 *) 서MG 양수분은 기준미달로 과세(비지정 기부금) 제외하였으며, 방JW 및 배SJ에게 증여세 각 30백만원 및 26백만원 부과 10) 쟁점토지㉮⋅㉯ 등의 개별공시지가 변동 내역은 <표10>과 같다. <표10> 쟁점토지 등 개별공시지가 변동 내역 (단위: 원) 지 번 SS동3가 개별공시지가 비 고 2011 2012 2013 2014 2015 33 705,000 758,000 754,000 728,900 753,300 분할 33-12 705,000 735,000 731,000
• - 말소 33-11 (쟁점토지㉮) 705,000 735,000 731,000 773,700 812,200 분할 33-37 (쟁점토지㉯)
• -
• 814,500 855,000 도로연접 33-38
• -
• 798,200 837,900 33-39
• -
• 814,500 855,000 33-40 (쟁점비교토지)
• -
• 814,500 855,000 33-41,42,43,44
• -
• 728,900 753,300 도로 비연접 33-45
• -
• 303,300 313,500 私道이용중
11. 청구인이 ‘쟁점부동산’을 취득한 후 토지 분양 전까지 지출한 추가비용 내역은 아래 <표11>과 같이 확인된다. <표11> 쟁점부동산 취득 이후 지출 내역 (단위: 원) 구 분 지출 내역 금 액 내 용 자본적 지출액 취․등록세 586,445,700 소유권 이전 취·등록세 채권할인료 7,276,878 차입금 근저당설정시 채권할인료 명도비용 300,000,000 △△운수에 지급한 명도비용 조경공사 31,680,000 조경공사 비용 철거·보수비용 86,900,000 33-37 건물 철거·보수 비용 전기공사비용 5,500,000 33-11, 11-37 전기공사비용 자문수수료 10,000,000 세무법인 자문수수료 철거비용 141,078,564 舊 33, 33-12 건물 철거비용 도로공사비용 101,200,000 33-45 도로공사비용 중개수수료 38,500,000 부동산중개수수료 기타 115,621,347 토지분할측량비 등 기타비용 판매관리비 용역수수료 200,000,000 서CO에게 지급한 용역수수료 영업외비용 이자비용 129,278,626 부동산매입관련 차입금이자 합 계 1,753,481,115
12. 처분청이 제시한 청구외 ‘서CO’의 문답서 주요 내용은 아래 <표12>와 같다. <표12> 서CO 문답서(’15.10.27.) 내용 생략 * 조사 당시 처분청의 청구인에 대한 ‘출석요구’에 대하여 청구인은 “본인은 건강이 좋지 않은 관계로 출석이 불가능하며, 세무조사와 관련된 상세한 내용은 계약을 통해 실제 업무를 수행한 서CO이 알고 있으며, 서CO은 이미 처분청에 출석하여 상세히 진술한 사실이 있다.”라고 답변한 내용이 확인됨
13. 청구인이 이 건 청구 전 제기한 ‘과세전적부심사청구’에 대하여 처분청은 다음과 같이 결정하였음이 확인된다.
□ 과세전적부심 결정 내용 1. ○○ 중 SS 33-11 7,222.4㎡에 대한 저가양도(감정가액) 2016.1.5. 서MG에 대한 증여세 과세예고 취소를 구하는 과세전적부심사청구서가 접수되어, 동일 토지에 대한 ‘감정평가의 신뢰성 다툼’을 인정하여, 토지 분할 내용을 반영하여 2013.10.28. DD감정평가법인이 작성한 감정가액 5,922,286,000원(@819,988원)을 시가로 보아 청구인과 특수관계자 방JW의 거래에 대하여 소득세법 제41조 에 따라 청구인에게 소득세 경정하고… (중략) 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정평가가액이 존재하지 않아 …(중략) 개별공시지가 731,000원을 시가로 하여 청구인이 특수 관계자 방JW에게 저가양도에 따른 이익을 증여한 것으로 보아 증여세 경 정하고자 함 14) 처분청 의견 요지를 정리하면 다음과 같다. 가) 쟁점토지를 ‘저가양도’한데 대한 정당한 사유가 있는지 여부 ➀ ‘방JW’은 선투자자가 아니다. 청구인과 청구외 서CO은 ‘○○ 중 SS 33 외 2필지 18,685.3㎡’ 부동산을 매입하기로 하였으나, 청구외 서CO의 자금사정으로 사업자금 조달에 차질이 생겨 ’13.8.19. 주변 지인인 송JS에게서 5억원, 안SO에게서 5억원, 서MG(서CO의 아들)에게서 6억원, 합계 16억원의 자금을 투자받아 대금을 지급하고 소유권이전등기를 받았다. 이후 ’13.9.23. 배SJ(서CO의 배우자)에게서 1억 5천만원, ’13.10.16. 정WS(청구인의 직원)에게서 5억 2천만원을 입금 받았으며, 선투자한 송JS, 정WS, 배SJ와 ’13.12.23 및 ’13.12.27. ‘○○ 중 SS 33-41, -42, -43, -44’에 대하여 매매계약을 하였고, 서MG와는 ’13.10.16. 쟁점토지㉮에 대한 매매계약을 체결하였으나, 방JW은 서MG와는 달리 부동산을 낙찰받기 전이나, 부동산매매계약 체결 전에 자금을 투자한 사실이 없고, 토지매매계약일인 ’13.10.16. 토지매매계약에 따라 같은 날 6억원만을 입금하였으므로 당해 부동산 분양사업에 대하여 장래 위험을 감수하는 선투자자에 해당하지 않는다. 청구외 서CO은 쟁점토지㉮의 경우 도로개설비용과 창고철거 비용이 많이 소요될 것으로 예상되어 제3자에게 분양을 하지 않고 본인의 아들인 서MG가 ’13.10.16. 부동산을 매입하게 되었다고 진술하고 있으며, 현재 보세창고로 운영되어 안정적인 임대수익이 발생하는 쟁점토지㉮, 쟁점토지㉯ 및 ○○ 중구 SS동 33-44번지 토지(동일한 출입문 및 울타리 안에 소재)에 대하여 청구인과 방JW이 지분 50%, 서CO의 배우자 배SJ와 아들 서MG가 지분 50%를 각각 보유하고 있고, 송JS, 정WS 등 기타 선투자자의 경우 도로에 인접하지 않고 안쪽에 위치하는 ‘33-41 및 33-43’을 매입한 점, ’13.12.24. 송JS의 아들 김WS이 계약금을 지급하고 도로에 접하지 않은 안쪽의 ‘33-42’를 매입한 점, ’13.12.31. 안SO이 선투자한 5억원을 반환한 점 등으로 볼 때, 안SO을 대신하여 송JS의 아들 김WS이 투자하게 된 것으로 사료되므로, 방JW이 안SO을 대신하여 ’13.10.16. 쟁점토지㉮을 매입하게 되었다는 주장도 신빙성이 없는 것으로 판단된다. ➁ 선투자 여부와 관계없이 청구인 및 청구인과 사실상 동업관계에 있는 청구외 서CO의 특수관계자들인 ‘방JW⋅서MG⋅배SJ’가 저가양수에 대한 이익을 받았다. 청구인이 ‘○○ 중 SS 33 외 2필지 18,685.3㎡’ 부동산을 매입하면서 소유권 이전등기 전에 자금을 투자한 송JS, 서MG와 소유권 이전등기 후 부동산매매계약 전에 자금을 투자한 배SJ 및 정WS에 대하여 저가양수 여부를 분석해 보면, 송JS, 정WS, 김WS(송JS의 아들)은 ’13년 12월말경 ‘○○ 중 SS 33-45’를 도로로 개설하는 조건으 로 도로에 인접하지 않고 안쪽에 위치하는 ‘동소 33-41, -42, -43’ 토지를 제곱미터당 635,243원에 양수하였으며, 분양 당시 (주)□□□감정평가법인에서 ‘동소 33-42, 43’에 대하여 제곱미터당 토지 단가를 650,000원으로 평가(가격산정기준일 ’13.12.27., 감정가액평가서 작성일 ’13.12.30.)한 사실이 확인되므로, 송JS 등이 저가양수하였다고 볼 수 없으나, 서MG와 방JW은 ’13.10.16. 분양 당시 제곱미터당 개별공시지가 731,000원, 감정평가가액 제곱미터당 819,988원으로 확인되는 쟁점토지㉮을 개별공시지가에도 훨씬 못 미치는 제곱미터당 596,754원에 양수하였다. 특히 배SJ는 도로에 인접한 쟁점토지㉯에 대하여 제곱미터당 617,435원에 분양받았으나, 이는 오히려 도로에 인접하지 아니한 송JS 등이 분양받은 ‘동소 33-41, -42, -43’ 토지의 제곱미터당 단가 635,243원 보다도 저가이며, 분양당시 감정평가가액인 제곱미터당 1,120,000원(가격산정기준일 ’13.12.30., 감정가액평가서 작성일 ’13.12.30.), 도로에 접한 다른 토지의 제곱미터당 단가(1,100,000∼1,200,000원)에도 훨씬 못 미치는 금액으로 현저히 저가에 분양 받았으므로, 선투자 여부와 관계없이 청구인 및 사실상 동업관계에 있는 서CO의 특수관계자들인 ‘방JW⋅서MG⋅배SJ’가 저가양수 이익을 받은 것으로 확인된다. ➂ 청구인 및 청구외 서CO은 사실상 동업자이다. 청구인과 청구외 서CO은 ‘○○ 중 SS 33 외 2필지 18,685.3㎡’ 토지를 매입하기 위하여 각각 16억원을 투자하는 사실상 동업계약서인 ‘자문료약정서’를 작성 하였으나, 서CO이 자금을 융통하지 못하자 ’13.7.17. 2억원의 ‘성공수수료’를 지급하는 것으로 하는 ‘부동산자문 및 용역계약서’를 작성하고 ’13.7.22. 청구인 단독으로 AAA신탁 주식회사와 부동산매매계약을 체결하였다. 서CO은 청구인과 체결한 ‘부동산자문 및 용역계약서’에 따라 공매로 매입한 부동산의 명도(’13.10.31.까지), 건물철거(’13.11.13.까지), 분양(’13.12.31.까지) 및 도로개설 및 허가 등 토지개발 관련 대부분의 업무를 수행한 것으로 확인된다. 쟁점토지㉮⋅㉯를 포함한 ‘○○ 중 SS 33-44’ 토지는 동일한 출입문 및 울타리 안에 소재해 있고, 현재 보세창고로 운영되어 월 41,000,000원의 안정적인 임대수익이 발생하고 있으며, 쟁점토지㉮에 대하여 방JW과 서MG가 각각 지분 50%를 소유하고 있고, 쟁점토지㉯와 ‘33-44’에 대하여는 청구인과 배SJ가 각각 지분 50%를 보유하고 있다. ‘송JS⋅서MG⋅배SJ⋅정WS⋅방JW’에 대한 토지 분양내역을 보면,송JS⋅정WS 등과는 적정가격으로 거래한 반면, 방JW⋅서MG⋅배SJ는 다른 선투자자와 비교하여 현저히 낮은 가격에 토지를 분양한 것으로 확인되는 점, 배SJ가 ’13.9.23. BB개발의 분양 관련 계좌에 1억 5천만원을 입금하였다는 사실이 다른 선투자자보다 토지를 현저히 저가에 양수한 이유가 되지 못하는 점, 안정적인 임대수익이 발생하는 동일 출입문·울타리 소재 쟁점토지㉮, 쟁점토지㉯ 및 ‘동소 33-44’ 토지에 대하여 방JW 및 서MG⋅배SJ가 각각 지분 50%를 보유하고 있는 점, 청구인과 서CO의 특수관계자만 토지를 저가에 양수한 점으로 볼 때, 방JW 및 서MG⋅배SJ는 선매매에 따른 장래 위험에 대한 대가로 할인의 이익을 받은 것이 아니라, 청구인과 청구외 서CO이 사실상 동업관계에 있음에 따라 이들의 특수관계인들로서 토지를 저가에 취득하는 부당한 이익을 분여받은 것으로 판단된다. ➃ 경제적 합리성이 결여된 거래이다. 청구인은 ’13.8.19. ‘○○ 중 SS 33 외 2필지 18,685.3㎡’ 토지를 11,129,499,025원, 건물 478,500,975원, 합계 11,608,000,000원에 취득한 후 부동산 취·등록세 586,445,700원, 채권할인료 7,276,878원, 조양운수(주)에 대한 명도비용 300,000,000원, 서CO에게 지급한 용역수수료 200,000,000원, 이자비용 129,278,626원, 세무법인 자문수수료 10,000,000원, 기타 토지분할·정리비용 520,479,911원, 합계 1,753,481,115원의 비용을 부담하여 부동산의 명도, 토지정리, 분양 등 BB개발의 토지개발 사업을 진행하였으며, 당초 취득한 토지면적의 40%에 달하는 쟁점토지㉮을 특수관계자 방JW⋅서MG에게 소유권이전 등기하면서 ‘신탁회사로부터 매입한 취득가액에 해당하는 4,301,867,979원(11,129,499,025원×7,222.4㎡/18,685.3㎡)’을 시가라고 주장하면서, 위 금액에 8,132,021원만을 더한 4,310,000,000원에 분양하였다. 방JW 등이 매입한 쟁점토지㉮ 관련 감정가액을 보면, (단위: ㎡, 원) 지 번 면적 기준시점 작성일 감정법인 금 액 가액/ ㎡ 33-11 7,222.4 신탁회사에서 공매시 최초 감정 5,994,592,000 830,000 2013.07.29 2013.07.30 DD감정원 5,994,592,000 830,000 2013.10.28 2013.10.28 DD감정원 5,922,286,000 819,988 2013.10.16 2015.12.18 HH감정원 6,471,270,400 896,000 2013.10.16 2015.12.17 MMMM 6,182,374,400 856,000 청구인과 방JW 사이 부동산매매계약 시점인 ’13.10.16. 당해 토지 감정가액은 제곱미터당 단가 800,000원을 넘는 금액이며, 조사기간 중 지가변동률, 인근지역의 거래사례 등을 참조하여 감정(소급)평가한 금액은 제곱미터당 단가 900,000원에 가까운 금액으로 확인되므로, 청구인은 쟁점토지㉮에 대하여 제곱미터당 800,000원 수준으로 분양이 가능하였던 것으로 판단됨에도, 당해 부동산의 취·등록세, 명도 비용, 토지분할·정리 비용도 반영되지 아니한 당초 신탁회사에서 취득한 금액으로 분양하여 동 거래 건에 대하여 상당한 손실이 발생한 것으로 확인된다. 따라서, 특수관계자 등에게 당초 취득가액에 분양하여 상당한 손실이 발생한 상식적으로 이루어질 수 없는 거래이며, 건전한 사회통념으로 볼 때 경제적 합리성이 결여된 거래이다. 청구인은 쟁점토지㉯에 대해서도 부동산 취·등록세, 명도비용, 용역수수료, 이자비용 등 공통비용 외에 건물 철거 및 보수공사와 관련하여 86,900,000원의 비용을 부담하였으나, ’13.7.22. ‘신탁회사로부터 매입한 취득가액에 해당하는 496,039,831원(7,756,156,466원×832.8㎡/13,021.8㎡)’을 시가라고 주장하면서, 위 금액에 18,160,169원만을 더한 514,200,000원에 분양하였다. 배SJ가 매입한 쟁점토지㉯ 관련 감정가액은 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 지 번 면적 기준시점 작성일 감정법인 금 액 가액/ ㎡ 33-37 1,665.6 ’13.12.27 ’13.12.30 SSCC 1,858,640,000 1,120,000 ’13.12.27 ’15.12.18 HH감정원 1,948,752,000 1,170,000 ’13.12.27 ’15.12.17 MMMM 1,882,128,000 1,130,000 청구인과 배SJ의 부동산매매계약 시점인 ’13.12.23. 쟁점토지㉯의 감정가액은 제곱미터당 1,120,000원이며, 당해 토지와 같이 도로에 접하고 면적·위치·용도 및 기준시가가 같거나 매우 유사한 ‘○○ 중 SS 33-40, -38, -39’ 토지는 실제 제곱미터당 1,140,000∼1,210,000원으로 거래된 사실이 확인되므로, 청구인은 위 토지에 대하여 제곱미터당 1,200,000원 수준으로 분양이 가능하였던 것으로 보임에도 당해 부동산의 취·등록세, 명도 비용, 토지분할·정리 비용, 직접적인 건물 철거·보수 비용도 반영되지 아니한 당초 신탁회사에서 취득한 금액으로 분양하여 동 거래 건에 대하여 상당한 손실이 발생하였는바, 상식적으로 이루어질 수 없는 거래이며 건전한 사회통념으로 볼 때 경제적 합리성이 있는 거래로 볼 수 없다. 나) ‘서MG’와의 거래가액을 쟁점토지㉮의 시가로 볼 수 있는지 여부 ➀ 청구인과 서MG의 토지거래가액은 쟁점토지㉮의 ‘객관적인 교환’가치를 반영하지 못한다. 청구인은 ’13.10.16. 쟁점토지㉮에 대하여 방JW과 서MG에게 각각 토지 지분 50%를 매도하는 토지매매계약을 체결하였다. 청구인은 당해 계약이 특수관계 없는 서MG와 거래한 것이므로 서MG와 거래한 가액이 특수관계자인 방JW과 거래한 가액의 ‘시가’가 될 수 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 방JW은 물론, 서MG도 청구외 서CO이 청구인과 사실상 동업관계에 있음에 따라 청구인으로부터 이익을 받은 것으로 확인되며, 청구인은 특수관계자 등에게 저가분양하여 상당한 손실이 발생했는바, 상식적으로 이루어질 수 없는 거래이며, 건전한 사회통념으로 볼 때 경제적 합리성이 결여된 거래이다. ➁ 법인세법 시행령 제89조 제2항 에 따른 감정가액이 존재한다. 쟁점토지㉮에 대한 개별공시지가 및 감정평가액을 정리하면 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 지 번 면적 기준시점 작성일 감정법인 금 액 가액/ ㎡ 33-11 7,222.4 2013.01.01 개별공시지가 731,000 2014.01.01 개별공시지가 735,000 신탁회사에서 공매시 최초 감정 5,994,592,000 830,000 2013.07.29 2013.07.30 DD감정원 5,994,592,000 830,000 2013.10.28 2013.10.28 DD감정원 5,922,286,000 819,988 2013.10.16 2015.12.18 HH감정원 6,471,270,400 896,000 2013.10.16 2015.12.17 MMMM 6,182,374,400 856,000 청구인과 서MG의 토지거래가액이 비록 제3자 사이에 이루어진 거래가격이라 하더라도 그 가격이 거래 대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고, 당해 거래가 건전한 사회통념으로 볼 때 경제적 합리성이 결여된 거래이므로 이를 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】 및 같은 법 시행령 제89조【시가의 범위 등】에 따른 ‘시가’라 할 수 없으며, 그 밖에 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등을 인정할 만한 자료가 없으므로, 청구인이 쟁점토지㉮을 양도할 당시 그 시가가 불분명한 경우에 해당한다.
또한 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】제2항 및 같은 법 시행령 제89조【시가의 범위】제2항 제1호에 따르면, “시가가 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)”을 시가로 볼 수 있는바, 쟁점토지㉮은 신탁회사에서 매매거래와 관련하여 제곱미터당 830,000원으로 감정평가한 사실이 있고, ’13.7.29. 청구인의 담보 목적으로 DD감정원에서 평가한 제곱미터당 830,000원은 당초 감정가액과 일치하는 금액이어서 객관성이 확보된 가액이라고 사료되며, ’13.10.28. DD감정원에서 방JW의 담보 목적으로 평가한 제곱미터당 가액 819,988원도 당초 감정가액에 근접하여 더욱 신뢰성을 더하고 있다. 따라서 토지 분할내용을 반영하여 ’13. 10. 28 DD감정평가법인이 쟁점 토지1에 대하여 작성한 감정가액 5,922,286,000원은 수차례에 걸쳐 매매 또는 담보 목적으로 감정한 객관성이 확보된 감정가액이므로, 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】제2항 및 같은 법 시행령 제89조【시가의 범위】제2항 제1호에 따라 ’13. 10. 28 DD감정평가법인이 쟁점토지㉮에 대하여 작성한 감정가액을 ‘시가’로 보아 소득세법 제41조 【부당행위계산】 부당행위계산 부인 규정을 적용한 당초 처분은 정당하다. 다) 쟁점토지㉯의 유사매매사례가액 산정이 적정한지 여부 청구인은 쟁점토지㉯와 동일한 지번(33-11)에서 분할되어 토지 특성이 거의 동일한 다수의 매매사례가액이 존재함에도 처분청이 유독 높은 가격인 ‘○○ 중 SS 33-40’을 쟁점비교토지로 삼는 것은 헌법상 과잉금지원칙을 위반하는 것이라고 주장하고 있으나, 분할된 토지의 실제거래가액, 감정가액, 기준시가 및 쟁점토지㉯와 ‘○○ 중 SS 33-40’의 비교가능성을 살펴보면, ➀ 분할된 토지 중 ‘도로에 접한 토지’와 ‘도로에 접하지 않은 토지’의 실거래가액과 감정가액에 상당한 차이가 있다. 청구인은 ‘○○ 중 SS 33 외 2필지 18,685.3㎡’를 취득하여 11필지로 분할하였으며, 그 중 쟁점토지㉯를 포함한 도로에 접한 ‘동소 33-37, 33-38, 33-39, 33-40’ 토지와 도로에 접하지 않고 안쪽에 위치한 ‘동소 33-41, 33-42, 33-43, 33-44’ 토지의 실거래가액과 감정가액은 상당한 차이가 있다. 【 분할 토지의 실거래가액】 (단위: ㎡, 원) 지 번 토지면적 계약일 취득일 양수자 실거래금액 제곱미터당 가액 33-37 832.8 2013.12.23. 2013.12.31. 배SJ 514,200,000 617,435 33-38 1,699.2 2013.11.20. 2013.12.31. 박JK 2,056,000,000 1,209,981 33-39 992 2013.11.21. 2013.12.31. 조JM 1,200,000,000 1,209,677 33-40 798.3 2013.11.13. 2013.12.31. 차KY 917,624,000 1,149,473 33-45 79.8 2013.11.13. 2013.12.31. 차KY 88,732,000 1,111,929 33-11 7,222.4 2013.10.16. 2013.12.12. 방JW, 서MG 4,310,000,000 596,754 33-41,-45 796.4 2013.12.27. 2013.12.31. 정WS 506,000,000 635,359 33-42,-45 796.4 2013.12.24. 2013.12.31. 김WS 506,000,000 635,359 33-43,-45 796.4 2013.12.23. 2013.12.31. 송JS 506,000,000 635,359 33-44,-45 1,083.25 2013.12.23. 2013.12.31. 배SJ 688,128,000 635,243 계 15,096.95 11,292,684,000 【 분할 토지의 감정가액】 (단위: ㎡, 원) 지 번 토지면적 기준시점 작성일 감정법인 감정가액 제곱미터당 가액 33-11 7,222.4 2013.10.28 2013.10.28 DD감정원 5,922,286,000 819,988 2013.10.16 2015.12.18 HH감정원 6,471,270,400 896,000 2013.10.16 2015.12.17 MMMM 6,182,374,400 856,000 33-37 1,665.6 2013.12.27 2013.12.30 SSCC 1,858,640,000 1,120,000 2013.12.23 2015.12.18 HH감정원 1,948,752,000 1,170,000 2013.12.23 2015.12.17 MMMM 1,882,128,000 1,130,000 33-38 1,699.2 2013.12.26 2013.12.26 SSCC 1,971,072,000 1,160,000 33-39 992 2013.12.26 2013.12.26 SSCC 1,150,720,000 1,160,000 33-40 798.3 2013.12.26 2013.12.26 SSCC 926,028,000 1,160,000 33-42 724 2013.12.27 2013.12.30
□□□ 470,600,000 650,000 33-43 724 2013.12.27 2013.12.30
□□□ 470,600,000 650,000 청구인은 쟁점토지㉯와 한울타리 내에 있고 용도도 동일하며 도로의 접면이 동일한 ‘○○ SS 중 33-11(쟁점토지㉮)’을 비교대상토지로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점토지㉮과 쟁점토지㉯는 청구인이 방JW 및 서MG⋅배SJ에게 양도한 이후 울타리를 두르고 보세창고로 사용하고 있을 뿐, 면적·위치·감정가액 및 기준시가 등에 큰 차이를 보이고 있으며, 더욱이 쟁점토지㉯는 ‘33-11번지 13,021.8㎡’ 토지에서 가격이 높은 도로에 접한 부분을 분할한 것으로 분할 전 전체 토지와는 그 가격이 동일하거나 유사할 수 없으며, 실제 도로에 접한 토지와 도로에 인접하지 않은 토지의 감정가액, 실거래가액에 상당한 차이가 있는 것으로 확인된다. ‘도로 접한 토지’의 실거래가액은 제곱 미터당 1,140천원∼1,210천원이며, 감정가액은 제곱미터당 1,120천원∼1,170천원으 로, ‘도로 접하지 않은 토지’의 제곱미터당 실거래가액인 635,359원과 감정가액 650,00원 에 비하면 2배에 달하여 상당한 차이를 보이고 있다. 도로에 접한 쟁점토지㉯와 그 외 도 로와 접하고 있는 ‘동 소 33-38, 33-39, 33-40 번지’ 토지는 위치나 면적이 비슷하 고, 용도지역⋅토지이용상황⋅감정가액⋅개별공시지가가 같거나 유사하여 비교성이 인정된 다 할 것이므로, 쟁점토지㉯와 ‘동 소 33-38, 33-39, 33-40’ 토지만을 유사한 토지로 보 는 것이 타당하다. ➁ 쟁점토지㉯는 쟁점비교토지와 유사성이 매우 크다. 쟁점토지㉯와 쟁점비교토지인 ‘동 소 33-40’번지 토지는 ‘동 소 33-11’에서 분할되었으며, 준공업지역 내 중·소규모 창고 및 공장이 밀집해 있는 공업용지로 그 용도면에서 동일하고, 양도 당시 지목도 ‘잡종지’로 같다. 또한 “**초등학교” 동측 인근의 준공업지역에 소재하고 있으며, 私道로 이용 중인 ‘동 소 33-45’를 사이에 두고 바로 옆에 위치하고 있어 그 위치면에서 동일하고, ’14년 토지특성조사표상 용도지역, 지형지세, 도로조건, 유해시설 등이 일치하여 ’14.1.1. 개별공시지가가 814,500원으로 동일하다. 쟁점토지㉯의 감정가액은 제곱미터당 1,120천원(기준시점 ’13.12.27., 작성일 ’13.12.30., SSCC감정평가법인), 1,170천원(기준시점 ’13.12.23., 작성일 ’15.12.18., HH감정원), 1,130천원(기준시점 ’13.12.23., 작성일 ’13.12.17., MMMM감정평가법인)으로 확인되며, 쟁점비교토지의 감정가액은 제곱미터당 1,160천원(기준시점 ’13.12.26., 작성일 ’13.12.26., SSCC감정평가법인)으로 거의 같다. HH감정원과 MMMM감정평가법인의 감정평가액 산출근거 중 거래사례비교법을 적용한 비교사례는 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 지번 지목 면적 용도지역 거래금액 거래단가 거래시점 33-38 잡종지 1,699.2 준공업지역 2,056,000,000 1,210,000 ’13.11.20 33-39 잡종지 992 준공업지역 1,200,000,000 1,210,000 ’13.11.21 33-40 잡종지 798.3 준공업지역 917,624,000 1,149,000 ’13.11.13 45-3 잡종지 661 준공업지역 810,000,000 1,225,000 ’13.10.8 HH감정원과 MMMM감정평가법인이 쟁점토지㉯의 감정평가액 산출근거 중 거래사례비교법을 적용하면서 쟁점비교토지보다 제곱미터당 거래단가가 높은 ‘○○ 중 SS 33-39’ 거래사례로 하여 개별요인을 결정한 내역은 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 구 분 격 차 율 비 고 비교 조건 비교 항목 비교 사례 쟁 점 토 지 HH감정원 MMMM 가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태 1.00 1.00 1.00 대등 접근조건 교통시설과의 거리 1.00 1.00 1.00 대등 환경조건 공급 및 처리시설의 상태, 자연환경 1.00 1.00 1.00 대등 획지조건 면적, 형상 1.00 0.98 0.96 열세 행정적조건 행정상의 조장 및 규제정도 1.00 1.00 1.00 대등 기타조건 기타 1.00 1.00 1.00 대등 누계(개별요인) 1.00 0.98 0.96 열세 HH감정원과 MMMM감정평가법인이 쟁점토지㉯와 쟁점비교토지보다 제곱미터당 거래단가(제곱미터당 1,210천원)가 높은 ‘○○ 중 SS 33-39’에 대하여 개별요인을 결정한 내역을 살펴보면, 가로조건⋅접근조건⋅환경조건⋅행정적 조건⋅기타조건이 모두 일치하고, 획지조건(면적·형상)에서 쟁점토지㉯가 열세한 것으로 평가하고 있으나 그 차이는 매우 적다할 것이므로 쟁점토지㉯와 ‘○○ 중 SS 33-39’ 토지의 유사성은 매 우 큰 것으로 확인된다. 쟁점토지㉯와 유사성이 크다고 볼 수 있는 ‘○○ 중 SS 33-38, 33-39, 33-40’ 토지 중 쟁점비교토지인 ‘동소 33-40’은 쟁점토지㉯와 같은 번지에서 분할된 토지로 쟁점토지㉯ 바로 옆에 위치해 있는 점, 사각형의 평지로서 형태가 일치하는 점, 개별 공시지가가 동일한 점, 쟁점 토지의 감정가액이 실거래가액에 보다 근접한 점으로 볼 때, ‘동소 33-38, 33-39’ 보다 유사성이 더 크다. 청구인은 사실상 동업관계에 있는 청구 외 서CO의 배우자인 배SJ에게 도로에 인접한 쟁점토지㉯에 대하여 제곱미터당 617,435원에 분양하였으나, 이는 오히려 도로에 접하지 아니한 송JS 등 선투자자 등에게 분양한 ‘동소 33-41, 42, 43’ 토지의 제곱미터당 단가 635,243원 보다도 저가이다. 따라서 소득세법 제34조 【기부금의 필요경비 불산입】 및 같은 법 시행령 제79조【기부금의 범위】제1항 제2호에 따라 당해 토지와 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하거나 매우 유사한 ‘쟁점비교토지(제곱미터당 단가 1,149,473원)’를 ‘시가’로 보아 종합소득세 과세한 당초 처분은 정당하다.
15. 청구인의 주장 요지를 정리하면 다음과 같다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.