신축주택 공사원가 중 쟁점부동산 취득가액을 소급감정평가액으로 인정할 수 있는지 여부

OO세무서장이 청구인에게 한 2015.5.11. 2009년 과세연도 종합소득세 321,181,650원 및 2015.7.3. 2010년 과세연도 종합소득세 114,407,420원의 부과처분은

1. 청구인이 2006.9.26. 취득한 OO OO구 OO동 339-39 및 42 소재 건물 취득가액을 신축주택 공사원가에 포함하고, 신축주택 202호 매매가액 재정산 잡손실 23,000,000원을 필요경비에 산입하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2006.9.26. OO OO구 OO동 339-39 및 42 소재 토지 및 건물(이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)을 OO OO시 OO면 OO리 98-3 및 98-4 소재 토지 및 건물과 교환계약으로 취득하여 2008.3.31. 주택신축판 매업으로 사업자등록을 하고 2008.12.24. 기존건물을 철거한 후, 2009.6.11. 다세대주택(지상5층)을 신축, 2009년∼2010년에 걸쳐 분양하면서, 신축주택에 대한 공사원가로 쟁점부동산 취득가액을 소급감정평가한 1,602,876,000원(이하 “ 쟁점감정가액 ”이라 한다)으로 하여 2010.5.31 2009년 과세연도 종합소득세 11,809,924원, 2011.5.31. 2010년 과세연도 종합소득세 4,544,856원을 각 신고 납부한 후, 2013.7.10. 2009년 과세연도 종합소득세를 7,523,914원으로 경정청구, 2010년 과세연도 종합소득세를 9,095,597원으로 수정신고하였다. 처분청은 2015.4.8.부터 2015.4.27.까지 청구인에 대한 종합소득세 부분조사를 실시하여, 당초 청구인이 신고한 쟁점부동산 소급감정가액을 부인하고 취득당시 토지 기준시가에 취․등록세를 가산한 824,175,510원을 취득가액으로, 2009년 과세연도 잡손실 23,000,000원(이하 “ 쟁점필요경비 ”라 한다)을 부인하여 2015.5.11. 2009년 과세연도 종합소득세 321,181,650원과 2015.7.3. 2010년 과세연도 종합소득세 114,407,420원을 각 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.7. 이의신청을 거쳐 2015.11.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 교환계약은 시가감정을 거치지 않은 단순교환으로 장부기장을 위한 실지 취득가액을 확인할 수 없어 부득이 감정평가법인의 감정평가서를 제출받아 공사원가를 계상했으므로 이를 인정해야 하고, 이를 인정하지 않는다면 추계결정해야 한다. 쟁점부동산 202호 매매계약서상 시장가격에 따라 매매가액을 재정산 한다는 특약사항을 기재하고 있으므로 이를 근거로 분양가액을 재정산하여 시세하락분을 잡손실로 계상한 것은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점감정가액에는 부동산 임대업에 상당기간 사용된 구건물 취득가액이 포함되어 있고, 평가시점도 다세대 주택의 신축이 완료되어 취득 당시 감정평가를 위한 제반 요인을 판단할 수 없는 시점에 이루어진 것으로 교환가치를 적정하게 반영했다고 인정할 수 없으며, 법에서 정한 추계결정 사유에 해당하지 않는다. 202호 매매계약서상 특약사항 기재내용만으로 227백만원이 시가라고 볼 수 없고 매수인이 청구인의 친형으로 취득가액 신고도 250백만원으로 했으며 취득 관련 금융증빙이 전혀 없다.

• 가. 쟁 점

① 구건물 취득가액을 신축주택의 공사원가에 포함할 수 있는지 여부

② 신축주택 공사원가 중 쟁점부동산 취득가액을 소급감정평가액으로 인정할 수 있는지 여부

③ 주요 매입비용이 불분명한 것으로 보아 추계결정해야 하는지 여부

④ 신축주택 202호 매매가액 재정산 명목의 잡손실을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 (4) 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 시가"라 함은 법인세법 시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (5) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제1항제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제57조제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. (6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (7) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (8) 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2015년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 법 제160조제3항에 따른 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (9) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (10) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (11) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다(각호 생략).

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점부동산 취득 관련 사항 (가) 쟁점부동산 소유권 부동산등기부등본에 의하면 청구인은 2006.8.16. 상속에 의한 협의분할로 OO도 OO시 OO면 OO리 98-3 및 98-4 건물 및 토지 지분 1/2 1) 을 각 취득하여, 2006.10.20. 매매를 원인으로 김OO에게 소유권이전등기를 경료하였고, 박OO(등기권자 김OO의 시누이)은 본인이 소유하고 있던 OO OO구 OO동 339-39 및 42 소재 토지 및 건물(쟁점부동산)을 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 상기 계약은 매매의 형식을 취했을 뿐 실질은 교환계약으로 청구인과 박OO이 부동산 교환 계약을 체결했다는 사실에 대하여 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. ※ 처분청은 청구인이 母지분 1/2까지 포함하여 지분 전부를 교환하고, 교환으로 취득한 쟁점부동산은 청구인이 전부 소유한 것, 박OO이 자신이 소유한 부동산을 교환하면서 오빠의 배우자 김OO가 청구인의 부동산을 취득한 것과 관련해서는 의견제시가 없음 ※ 청구인은 母지분 1/2에 대한 대가를 청구인이 현재 거주하고 있는 주택 구입시 母에게 1/4지분을 등기완료하면서 정산했다고 주장함 (나) 부동산 교환계약 청구인은 박OO과 2006.9.26. 다음과 같이 교환계약을 체결하였는데 교환가액, 교환차액 등은 기재되어 있지 않고, 계약당사자 “갑”란에는 박OO 및 대리인 박OO이 날인하였고, “을”란에는 청구인이 날인하였으며, 계약서 중간에 청구인의 母 김OO를 매수인으로 추가 기재하였다. 특약사항에 의하면 청구인이 상대방의 보증금 및 금융채무 등 합계 773백만원 상당을 인수하도록 되어 있고, 거래상대방은 청구인의 채무 340백만원을 인수하는 것으로 되어 있다. 부동산 교환 계약서

“甲(박OO)” 물건소재지: OO OO구 OO7동 339-39, 42 2) 물건설명: 대지 약 127평 건평 약 199평 “을(청구인)” 물건소재지: OO도 OO시 OO면 OO리 98-3, 4 물건설명: 대지 약 315평, 건평 약 120평

교환차액: 없음 특약사항 1별첨첨부 “을”매수인 추가내역 성명 김OO 주민번호 44**-* 2006.9.26. 특약사항

1. “갑”의 물건[(보증금4억4천4백만원/월80만)+(현재 주인세대 102호를 전세금 7천만원으로 인정)]을 “을”이 인수한다.

2. “갑”의 융자금 [2억5천9백만원(채권최고액이 아닌 실융자금액기준)]을 “을”이 인수한다.

3. “갑”의 물건 중 멸실되지 않은 구건물 3) 은 “갑”이 책임지고 등기이전 전까지 말소키로 한다.

4. “을”의 물건(보증금9천만원/월3백만원)을 “갑”이 인수한다.

5. “을”의 융자금액[2억5천만원(채권최고액이 아닌 실융자금액기준)]을 “갑”이 인수한다. (이하 생략) (다) 계약 당사자간 내용증명 (박OO → 청구인) 청구인이 제출한 박OO, 김OO가 발송한 내용증명에 의하면 청구인과 김OO가 당초 보유했던 부동산은 OO시 도시계획에 따라 도로계획 등으로 그 가치가 하락하고 임대가 어려워 당초 교환계약이 부당하다는 주장을 하면서 거래금액에 관련하여 다음과 같은 내용증명을 발송한 것이 확인된다. 내용증명 (2007.3.13.)

5. 3개월이 흐른 2월경 甲(박OO)은 丙(청구인)에게 기망 당하였다는 사실을 알았습니다. 丙, 丁(청구인母)의 물권이 2005년 경부터 OO시의 도시계획에 의하여 도로계획선이 丙, 丁의 물권 뒤쪽으로 1/3을 침범하여 지나가며 이러한 사실이 현재는 2차 공람까지 끝난 상태라고 합니다. (중략)

8. 박OO이 청구인에게 계약의 부당성을 지적하자 청구인은 다음 사항을 들어서 공갈협박 하였습니다.

• 나. 다운계약서 작성: 위 사실은 청구인도 떳떳한 입장은 아니다. 교환가치의 대금을 9억[어떻게? 차후 금액증명]으로 놓고서 계약을 하였으며 신고는 7억5천만원으로 한 것으로 알고 있다. 현재 청구인의 물권이 제약사유에 의하여 가치가 없다면 박OO의 10억이란 금액은 더 내려써야 되지 않을까. 그리고 양도세도 돌려받아야 되지 않을까, (라) 교환부동산 매물조사표 청구인이 제출한 교환부동산 중개업소 매물조사표에 의하면 박OO이 소유한 쟁점부동산은 당시 박OO이 1,750백만원(부채 773백만원 포함)에 매도를 원하고 있었고, 청구인과 청구인 母가 소유한 상가는 1,350백만원(부채 340백만원 포함)에 매매를 원하고 있었는데 실지급액이 거의 유사하여 순자산 가치를 동등하게 보고 등가 교환된 것이라고 주장한다. 구분 쟁점부동산(박OO 소유) 상가(청구인외 1인 소유) 매물가액 1,750,000,000 1,350,000,000 부채 773,000,000 340,000,000 실지급액 977,000,000 1,010,000,000 월세 800,000 3,000,000 (단위:원)

2. 청구인 소득 신고내용 (가) 양도소득세 신고내용 국세통합전산망에 의하면 청구인과 청구인의 母는 OO시 OO리 소재 부동산 양도와 관련하여 2006.11.20. 양도가액을 각 실거래가액인 375백만원 합계 750백만원으로 신고하였고, 박OO은 쟁점부동산을 청구인에게 양도하면서 양도가액을 실거래가액인 10억원으로 신고하였음이 확인된다. ※ 청구인이 양도소득세를 750백만원으로 신고한 것은 2006.9.29. 상속세 신고 시 OO시 OO리 소재 부동산을 감정평가를 통해 750백만원으로 상속재산가액 신고했기 때문이라고 하고, 거래상대방이 양도가액을 10억원으로 신고한 이유는 알 수 없다고 함 (나) 종합소득세 신고내용 청구인의 2009년 및 2010년 과세연도 종합소득세 신고내용 및 경정내역은 다음과 같은데, 청구인은 2009년 친형에게 분양한 202호 분양수입 250백만원을 2010년 제3자에게 매각되는 시점에 인식했다가, 수정신고 및 경정청구를 통해 2009년 귀속으로 변경하고, 정산금액 23백만원을 경비로 추가 인식하였다. (단위:백만원) 구분 신고내용 수정신고 경정청구 경정결정 수입금액 소득금액 소득금액 소득금액 수입금액 소득금액 고지세액 2009년 1,685 84 1,935 74, 1,935 665 321 2010년 1,068 72 841 27, 841 293 114 합계 2,753 157 2,776 102 2,776 958 435 (다) 표준공사원가명세서 청구인이 2009년 종합소득세 신고시 제출한 표준공사원가명세서에 의하면 재료비 1,604,651,100원(쟁점감정평가가액 1,602,876,000원 포함), 외주공사비 등 813,381,577원 합계 2,418,032,677원을 당기총제조원가로 계상하였고 전기재고액 30,714,679원 포함 제조원가를 2,448,747,356원으로 계상하였음이 확인되는데, 전기재고액은 구건물 철거비용 및 자재구입비임이 확인된다.

3. 신축주택 건설․분양 내용 (가) 구건물 부동산임대사업 쟁점부동산의 구건물은 지하1층(근린생활시설), 지상3층(주택 7가구)으로 구성되어 있었고 청구인은 2006.10.11. 쟁점부동산에 임대사업자등록을 하고 2008.3.31. 폐업신고시까지 2007년 제1기∼2008년 제1기까지 임대사업과 관련하여 다음과 같이 부가가치세 신고를 한 사실이 확인된다. 과세연도 2007년 제1기 2007년 제2기 2008년 제1기 공급가액 145,791 0 2,037,021 (단위:원) 청구인은 교환계약 당시 박OO이 임차인에게 상환해야 할 임차보증금 444백만원을 인수했고(박OO이 교환계약 체결 전 임대차계약을 신규로 체결한 건 포함), 임차인들의 계약기간이 남아 있어 불가피하게 임대기간이 종료할 때까지 구건물을 유지한 것일 뿐 계약종결 후 청구인의 신규 계약체결 등은 없었다고 주장하며 박OO과 임차인이 체결한 임대차계약서 사본 및 이를 승계하여 청구인이 새로 작성한 임대차계약서 사본 일부를 제출하였다. 호수 보증금 월세 계약기간 성명 퇴거 지하 700 65 2005.10.7.∼2007.10.6. 권OO 2007.10월 101 9,000 이OO 2008.7월 102 주인세대 201 6,000 15 2005.3.8.∼2007.3.8. 김OO 2008.4월 202 10,000 2006.11.10.∼2008.11.10. 김OO 2008.7월 301 7,800 2001.6.29.∼2003.6.29. 이OO 2008.7월 302 5,900 정OO 2008.7월 303 5,000 2006.10.10.∼2008.10.10. 정OO 2008.7월 44,400 80 (단위:만원)

① 202호 김OO은 2006.10.14. 박OO과 전세계약을 체결했고, 청구인이 이를 승계하여 2006.11.9. 계약서를 다시 작성해준 것으로 확인됨

② 이OO은 박OO과 기존계약을 계속 연장해온 것으로 확인됨

③ 정OO는 2006.8.17. 박OO과 부동산임대차계약을 체결했고, 청구인이 이를 승계하여 2006.10.30. 계약서를 다시 작성해준 것으로 확인됨 (나) 신축주택 건설 관련 내용 건축물철거․멸실신고필증에 의하면 청구인은 2008.12.17. 구건물 철거공사를 시작하여 2008.12.24. 철거를 완료하고 2009.1월 신축주택 공사에 착수하여 2009.6.11. 지상 5층 다세대주택(12세대)을 완공하여 사용승인을 받았다. 건축물대장에 의하면 다세대주택 12세대 중 9세대는 2009년 매매가 완료되었고 나머지 4세대는 2010년 매매된 것으로 확인되며, 청구인이 제출한 분양내역은 다음과 같 세대 타입 2009년매출액 2010년매출액 201호 49.84A 260,000,000 202호 47.41A 227,000,000 203호 47.41A 235,000,000 301호 49.84A 260,000,000 302호 47.41A 253,000,000 303호 47.41A 247,000,000 401호 49.84A 205,000,000 402호 47.41B 230,000,000 403호 47.41B 230,000,000 501호 42.67A 218,000,000 502호 40.40A 198,000,000 503호 40.40A 190,000,000 1,685,000,000 1,068,000,000

• 다. (다) 청구인 사업이력 상호 업태 종목 개업일 폐업일 비고 OO개발 건설업 주택신축판매 20080331 20101031 쟁점부동산 부동산업 임대 20061011 20080331 부동산업 전답기타토지 20020101 20021006 부동산임대 부동산 임대 20020803 20061102 OO 공인중개사 부동산 중개 20030101 20030516 OO빌딩 부동산 임대 20101101 OO타워2 부동산업 부동산매매업 20150914 청구인은 2002년부터 부동산업, 숙박업, 부동산중개업 등을 영위한 개인사업자로 사업이력은 다음과 같다.

4. 감정평가 내용 (가) 감정평가명세 청구인은 2009.11.3. OO감정평가법인을 통해 쟁점부동산 취득 당시를 가격시점으로 하여 감정평가를 받았고 2013.9.10. 다시 쟁점부동산에 대하여 OO감정평가법인을 통해 감정평가를 받은 사실이 확인되는데 그 주요내용은 다음과 같다. 평가법인 OO감정평가법인 OO감정평가법인 가격시점 2006.10.11. 2006.10.11. 조사기간 2009.10.30. 2009.10.30. 작성일자 2009.11.03. 2013.09.10. 평가목적 시가참고용 시가참고용 감정가액 합계 1,602,786,000 1,638,566,720 토지 1,375,770,000 1,392,446,000 (㎡당 3,300,000) (㎡당 3,340,000) 건물 227,106,000 246,120,720 (단위:원) ※ OO감정평가법인의 조사기간과 작성일자 차이: 청구인은 처음 2군데 감정을 의뢰하였으나 1군데 자료만 받아도 된다고 판단하여 OO감정평가법인 보고서만 수령하여 종합소득세를 신고하고, 2013.7.10. 수정신고 및 경정청구서를 제출하였는데, 신청서를 수령한 소득세과 조사관이 OO감정평가법인의 감정가액이 높게 나온 것 같으니 감정평가를 하나 더 받으라고 하여 OO감정평가법인의 보고서도 수령하게 된 것이라고 설명함 (나) 평가가격산출근거 감정평가서에 의하면 쟁점부동산 중 토지는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동추이 및 당해토지의 위치, 형상, 주위환경, 이용상황 등 가격형성상의 제요인을 종합 참작하여 평가하였다고 기재되어 있고, 건물은 구조 및 용재, 시공정도, 관리상태, 현상 등을 참작하여 원가법에 의하여 평가하였다고 기재되어 있으며 2008.8.13.자 평가전례(담보감정)을 기준으로 했다고 기재되어 있다. 구분 표준지 공시지가 지가 변동률 지역 요인 개별 요인 기타 요인 산정가격 (원/㎡) 결정가격 (원/㎡) OO 1,750,000 1.05988 1.00 0.980 1.80 3,271,850 3,300,000 OO 1.05988 1.00 1.00 1.80 3,338,622 3,340,000 ※ 청구인은 2008.8.13. 구건물이 존재하는 상태에서 담보목적으로 쟁점부동산을 (주)OO감정평가법인에 감정의뢰했는데 2008.8.13. 기준 쟁점부동산 감정가액은 1,305,786,200원인 것으로 확인됨 평가 기관 가격 시점 조사 기간 작성 일자 평가 목적 감정가액 토지 (원/㎡) 건물 합계 OO ’08.8.13 ’08.8.13 ’08.8.13 담보 1,146백 2,750,000 159백 1,306백 ※ 청구인은 2006년에 비해 2008년 쟁점부동산 공시지가가 하락하여 감정가액이 2006년 시점보다 낮게 나올 수밖에 없었다고 주장함. 쟁점부동산 공시지가 내역은 다음과 같음 가격기준년도 개별공시지가 기준일자 공시일자 2009 1,780,000 7월1일 2009.10.30. 2009 1,830,000 1월1일 2009.05.29. 2008 1,850,000 1월1일 2008.05.31. 2007 1,590,000 1월1일 2007.05.31. 2006 1,900,000 1월1일 2006.05.31. 2005 1,680,000 1월1일 2005.05.31. (다) 감정평가법인 거래사례가액 소재지 평가목적 가격시점 평가가격 (원/㎡) 비고 평가전례 OO동 339-45 경매 05.07.08. 3,100,000 OO동 661-64 담보 05.02.22. 4,080,000 OO동 667-78 담보 04.07.08. 3,087,000 소재지 이용상황 거래일자 거래단가 (토지기준) 비고 거래사례 OO동 339-1 주상용 06.12.20. 3,030,000 건물포함 OO동 347-25 단독주택 06.09.13. 3,263,000 건물포함 OO동 668-5 단독주택 06.05.23. 3,162,000 건물포함 청구인은 OO감정평가법인이 산정한 감정가액을 쟁점부동산 취득가액으로 장부에 계상하였는데, OO감정평가법인 평가에 반영한 인근지번의 평균 거래사례가는 3,151,600원/㎡으로 쟁점부동산과 인접여부는 다음과 같고, OO감정평가법인의 거래사례 및 평가전례는 OO감정평가법인의 거래사례 및 평가전례에 포함된 것으로 확인되며, 감정평가법인이 감정가액 표준지로 정한 339-15의 기준시가는 1,750,000원/㎡임이 확인된다. (다) 처분청 평가사례가액 처분청이 제시한 인근지번 평균 거래사례가액은 2,139,047원/㎡으로 쟁점부동산과 인접여부는 다음과 같다. ※ 처분청이 제시한 사례는 감정평가액으로 OO구 OO동 339-16소재 토지 29.8㎡의 2006.3.3. 기준 감정평가금액 61,500천원(2,063,758원/㎡), OO구 OO동 345-35 소재 토지 28.18㎡의 2006.11.17. 기준 감정평가금액 62,400천원(2,214,336원/㎡)으로 확인됨

5. 잡손실 계상 내용 청구인은 2009.7.29. 친형 배OO에게 신축주택 202호를 250백만원에 판매하였다가 그 매매계약서상 기재되어 있는 특약사항에 의해 당초 매출액 250백만원에서 23백만원을 미수채권과 상계하고 매출액에서 차감, 잡손실로 계상하였다. (가) 청구인 202호 매도계약 (2009.6.29.) OO하우스 매매계약서

매매대금: 250,000,000원 계약금: 20,000,000원 잔금: 230,000,000원 (2009.7.29.지불한다) ※ 매수인 배OO은 202호 주택을 2009.12.31.까지 양도가액(양도하지 못한 경우에는 부동산 중개 사무소에서 보는 시세)이 취득가액보다 낮은 경우에는 낮은 금액으로 당초 매매가액(250,000,000원)을 정정하여 정산한다. 청구인이 202호를 친형 배OO에게 매도한 매매계약서 주요내용은 다음과 같고 매도자란에는 청구인의 도장이 매수자란에는 배OO의 도장이 날인되어 있다. (나) 영수증 (2009.12.31.) 청구인은 매매계약서 특약사항과 관련된 영수증 사본을 제출하였는데 그 주요내용은 다음과 같고, 청구인의 서명 날인이 되어 있다. 영수증 2009.6.29. 202호 매매계약서상 특약사항으로 명시한대로 2009.12.31. 현재 배OO이 202호 원매자가 없어 매매계약을 체결하지 못하고 있어 부동한중개사무소 등에 문의하여 현 시가(225백만원에서 230백만원에 거래가 형성)를 227백만원으로 보고 당초 매수 계약한 금액 250백만원과의 차액 23백만원을 손실이 발생한 것으로 쌍방이 합의하고 미수채권과 상계 영수합니다. (다) 배OO 202호 매도계약 및 양도소득세 신고내용 배OO은 2010.4.4. 매수인 양OO에게 202호를 227백만원에 양도하고 취득가액을 250백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 국세통합전산망에 의해 확인되는데, 양도소득세 신고는 청구인이 직접 했고 등기가 형 앞으로 먼저 이루어지고 나중에 정산이 있었기 때문에 등기서류대로 신고한 것이라고 주장한다. (라) 청구인 문답서 (2015.4.23.) 청구인이 처분청 조사당시 202호 매매계약과 관련하여 진술한 문답서 주요 내용은 다음과 같다. 문답서

• 문) 귀하가 위 OO동 소재 신축․분양한 다세대주택 중 하나인 제202호 매매계약과 관련하여, 대금의 지급과 정산과정을 확인할 수 있는 입․출금 내역을 전혀 제출할 수 없다는 것이 납득하지 어렵습니다. 그 사유를 설명해주시기 바랍니다.
• 답) 당해 202호 주택의 경우에는 매수인 배OO이 본인의 친형이고, 해당 주택을 담보로 은행헤서 대출을 받아 다세대주택의 신축 공사 과정에 사용할 목적으로 계약한 것이기 때문에 다른 호수의 주택과 달리 별도의 대금 지급과 정산과정이 없습니다.
• 문) 그렇다면, 해당 계약서는 실질적인 매매계약으로 볼 수 없을 것으로 보이는데 어떤가요?
• 답) 네, 맞습니다.
• 문) 본인이 직접 작성하였는가요?
• 답) 네, 맞습니다.
• 문) 그렇다면, 해당 계약서상 특약사항도 본인이 직접 작성하였는가요?
• 답) 그 부분은 기억에 없습니다.
• 문) 앞서 귀하는 쟁점 202호 매매계약은 해당 주택을 담보로 은행에서 대출을 받아 다세대주택의 신축 공사 과정에 사용할 목적으로 계약한 것이라고 진술한 바 있습니다. 쟁점 202호를 담보로 대출을 받은 은행은 어느 금융사이고, 얼마를 대출받으셨나요?
• 답) 다세대주택 신축 과정에서 대출을 많이 받아서 공사를 진행하였기 때문에 건별로 정확히 기억하긴 어렵습니다만, 202호는 새마을금고에서 대출을 받았고 그 금액은 약 1억3천만원 상당으로 기억합니다. (마) 대출금액 다세대주택 202호 부동산 등기부등본에 의하면 거래가액이 250백만원 되어 있고, 새마을금고에서 130백만원(근저당설정금액 156백만원)을 대출받은 것으로 확인됨
• 나) 판 단 쟁점1에 관하여 살펴본다. 소득세법 기본통칙 33-67…1에 의하면 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하는 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 한다고 규정되어 있고, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며, 낡은 지상건물이 있는 대지를 취득하는 경우 그 대지취득시 지출한 그 지상건물의 매입대금 및 정지공사비용은 소득세법시행령 제94조 제2항 의 개량비 내지는 그 제3항의 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로서 공제되어야 하는 것인데(대법원92누7399, 1992.09.08.참조), 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 시점까지 기간은 1년 5개월이고 동 기간 동안 공급가액이 2,182천원에 불과한 점, 교환계약 특약사항에 따라 청구인은 박OO과 임차인간의 기존계약을 승계하여 계약서만 새로 작성했을 뿐 신규로 체결한 계약내역이 없는 점 등을 고려하면 청구인은 토지를 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 주택신축을 위한 준비과정에서 일시적으로 자산을 활용한 것에 불과한 것으로 보이므로 구건물 취득가액은 신축주택의 공사원가에 포함하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 구건물 취득가액을 사업소득 필요경비에서 제외하고 토지 기준시가만으로 쟁점건물 취득가액을 산정한 것은 잘못된 것으로 판단된다. 쟁점2에 관하여 살펴본다. 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이고(OO고등법원2011누36724, 2012.05.10. 참조), 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하며, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가로 산정한다. 청구인이 제시한 소급감정가액은 기존건물(쟁점부동산)이 철거되고 신축건물이 지어진 후인 2009.11월경 조사되어 쟁점부동산 취득 당시인 2006.9월의 주위환경, 이용 상황 등 감정평가를 위한 제반요인을 실질적으로 반영하기 어려웠을 것으로 보이고, 단순교환의 경우 교환자산을 시가 상당액으로 평가하여 취득하고 양도하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당한데, 매도인은 쟁점부동산 양도가액을 10억원으로 양도소득세를 신고했고, 교환일 근처 청구인 소유의 상가는 7.5억원으로 평가되는 등 쟁쟁점부동산 취득가액은 7.5억원∼10억원으로 추정되는 반면, 감정가액은 16억원으로 청구인이 원가계상을 위해 높게 평가했을 유인이 있어 그 가액의 적정성을 신뢰하기 어렵다. 이러한 점을 종합적으로 고려하면 청구인이 제시한 소급감정가액을 쟁점부동산 취득가액으로 인정할 수 없고 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 방법이 없으므로 처분청이 기준시가에 따라 취득가액을 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점3에 관하여 살펴본다. 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의해 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사의 방법은 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용된다. 따라서 납세자가 소득세법이 정하는 장부를 비치ㆍ기장하지 않았다 해도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사에 의해 결정되어야 한다(OO고등법원2009누20436, 2010.03.24. 참조). 청구인은 장부를 기장하고 외부조정을 거쳐 종합소득세를 자진 신고했는데, 쟁점부동산 취득가액과 다툼이 있는 쟁점필요경비 23백만원을 제외하고는 장부의 신뢰성에 대해서 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법 제114조 제7항 에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 결정하도록 규정하고 있으므로 처분청이 과세표준을 계산할 수 있으므로 추계사유에 해당하지 않는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 않는다는 사유로 주요 매입비용이 불분명한 것으로 보아 추계 결정할 수는 없는 것으로 판단된다. 쟁점4에 관하여 살펴본다. 청구인은 신축주택 202호를 은행담보용으로 청구인의 친형에게 2009.9월 250백만원에 양도하고, 친형은 2010.4.4. 제3자에게 227백만원에 양도하였는데, 청구인이 친형에게 양도한 것은 차입을 위한 것이었으므로 등기부등본상 매매가액이 높게 계상될 필요가 있었던 반면, 제3자에게 양도한 것은 실제 시세에 따른 것으로 202호의 시세는 양도가액인 227백만원과 유사했을 것으로 보인다. 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면 2009.12.31.까지 양도가액이 취득가액보다 낮은 경우에는 당초 매매가액을 정산하기로 하는 특약사항을 두고 있고 정산시점의 시세는 양도가액과 유사한 것으로 보이므로 청구인이 매매계약서 특약사항에 따라 재정산 명목으로 계상한 잡손실을 부인할 특별한 이유를 찾을 수 없다. 또한 문답서에 의하면 친형 명의로 등기를 경료하고 대출만 받았을 뿐 실제 거래는 청구인이 직접 한 것이라고 주장하는데, 제3자에게 실제 분양한 가격은 227백만원이므로 실제 분양가를 수익으로 인정하는 것이 담세력에 맞는 과세로 판단된다. 이러한 점을 종합하면 매매가액 재정산 명목의 잡손실 23백만원은 필요경비로 인정할 수 있는바, 처분청이 이를 필요경비에서 부인한 것은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 나머지 1/2 지분은 母 김OO 소유 2) 토지대장상 2009.6.18.자로 299-39번지로 합병. 3) 339-42번지에 쟁점부동산 외 폐가가 있었고, 박OO이 멸실하는 것으로 계약체결. 폐가는 거래가격에 반영되지 않음