쟁점임차료를 학사운영 사업과 주택임대사업의 공통경비로 보아 수입금액 기준으로 안분할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2007.11.16. OO OO구 OO동 941-8번지 소재 상가주택(이하 “쟁점건물”이라 한다) 2층∼4층에 대해서 보증금 50백만원 월 임차료 3백만원, 5층∼7층에 대해서는 보증금 300백원 월 임차료 13백만원으로(월 임차료 합계 16백만원을 “쟁점임차료”라 한다) 임대차계약(이하 2개의 임대차계약서를 합하여 “쟁점임대차계약서”라 한다)을 체결하여 2층∼4층은 학사운 영사업(고시 원)으로, 5층∼7층은 주택임대사업으로 사용하면서 수입금액을 신고 누락하였다.

• 나. 처분청은 청구인에 대하여 2014.3.20.부터 2014.5.22.까지 소득세 부분조사를 실시하여 청구인의 계좌로 입금된 금액 중 1,336백만원을 신고 누락한 것으로 보아 2014.5.22. 2008년∼2012년 과세연도 종합소득세 227,187,576원과 2008년 제1기부터 2013년 제2기까지 부가가치세 180,349,412원을 부과하겠다는 세무조사 결과를 통지하였고, 청구인은 2014.6.23. 과세전적부심사청구를 제기하여 청구인 계좌에 입금된 금액 중 쟁점건물 수입금액과 관련없는 30백만원을 수입금액에서 제외하고, 건물관리비 등을 필요경비로 인정받았으며, 이후 2014.11.5. 이의신청을 제기하면서 쟁점임대차계약서를 제출하여 쟁점건물 5층∼7층을 주택임대사업으로 인정받고 그에 따른 부가가치세와 주택임대부문 임차료를 필요경비 산입하여 2015.2.9. 2008년∼2011년 과세연도 종합소득세 65,600,738원 등을 고지처분 받았다.
• 다. 청구인은 필요경비인 쟁점임차료를 사업부문별로 재안분하여 줄 것을 주장하며 2015.5.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점임차료는 수입금액으로 안분하여 필요경비 산입되어야 한다. 쟁점건물 2층∼4층(면적 552.33㎡)에 대해서 보증금 5천만원, 월 임차료 3백만원으로, 5층∼7층(면적 474.65㎡)에 대해서 보증금 3억원, 월 임차료 13백만원으로 임대차계약서를 작성하였으나, 임차면적과 층별 위치를 고려하면 같은 건물의 2층∼4층의 월 임차료는 3백만원이고, 5층∼7층의 월 임차료는 13백만원이라는 것은 사회통념에 비추어 성립될 수 없는 임대차계약으로, 청구인은 2층∼7층까지 건물을 전부 임대하면서 쟁점임차료를 임의로 나누어 임대차계약서를 별도로 작성한 것으로 보아야 한다. 청구인은 OO고시원으로 사업자등록을 하고 2층∼4층은 학사사업을 운영하고 5층∼7층은 원룸이나 투룸으로 주택임대사업을 하였는데, 이는 하나의 사업자등록으로 두 개의 사업을 한 것으로 쟁점임차료는 두 가지 사업부문의 공통경비에 해당한다 할 것이므로, 공통경비가 수익에 대응할 수 있도록 합리적으로 배부하기 위해서는 쟁점임차료를 수입금액 기준으로 안분하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다

2. 임대차계약 체결 경위에 대한 추가의견 청구인이 위치가 더 좋고 면적이 더 넓은 2층∼4층에 대해서 보증금 50백만원에 임차료 3백만원, 위치가 나쁘고 면적이 훨씬 적은 5층∼7층에 대해서 보증금 300백만원, 임차료 13백만원으로 계약을 체결한 것은, 임대인의 요구에 의한 것으로, 임대인은 임차료 3백만원은 계좌로 송금 받고 임차료 13백만원은 현금으로 수령하면서 임대소득의 상당부분을 숨긴 것이다.

• 나. 처분청 의견

1. 청구인은 임대차계약서를 정상적인 계약서로 인정하였다. 청구인은 사업장에 대한 부분조사 시 주택임대사업이라고 주장하는 5층∼7층에 대한 소명자료를 제시하지 못하여 처분청이 2층∼7층을 일괄 학사운영사업으로 보고 부가가치세와 종합소득세를 경정하자, 이의신청 시 2층∼4층에 대한 임대차계약서와 5층∼7층에 대한 임대차계약서, 학사에 입실을 원하는 학생들의 입사원서와 입금내역, 주택임대관련 보증금 입금내역 및 전세계약서, 임대차계약 시 중개한 공인중개사의 확인서를 증빙서류로 제출하여 5층∼7층을 주택임대사업으로 인정받아 부가가치세와 종합소득세를 감액 결정 받았는바, 청구인이 이의신청 당시 스스로 구분 계약된 임대차계약서를 제시한 것은 각각의 임대차계약서를 정상적인 것으로 인정하였다고 보아야 한다.

2. 쟁점임차료는 공통경비가 아니다. 쟁점임차료는 하나의 계약서가 아닌 학사부분과 주택임대부분으로 각각 체결되어 있으므로 쟁점임차료가 OO고시원의 공통경비에 해당한다고 볼 수 없고, 이의신청 당시에도 임대차계약서에 근거하여 결정이 내려졌으므로 임대차계약서에 근거하여 한 처분청의 경정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임차료를 학사운영사업과 주택임대사업의 공통경비로 보아 수입금액 기준으로 안분할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 국세기본법 제16조【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. (3) 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (4) 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

• 다. 사업용 자산에 대한 임차료

28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비 (5) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (6) 소득세법 제160조 【장부의 비치․기록】

① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다.

② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 "간편장부"라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다.

③ (생략)

④ 제1항이나 제2항의 경우에 사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 회계처리하여야 한다. 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비는 각 총수입금액에 비례하여 그 금액을 나누어 장부에 기록한다. (7) 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. (8) 소득세법 시행규칙 제63조의2 【필요경비의 안분 계산】

① 영 제122조제5항에 따른 안분 계산은 같은 조 제4항에 따른 주거용 건물 및 다른 목적의 건물(각각에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 공통되는 필요경비를 해당 주거용 건물 및 다른 목적의 건물 각각의 가액에 비례하여 안분 계산하는 방식에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인 기본사항 청구인은 2008.1.1. OO OO구 OO동 941-8번지 소재 건물 6개 층을 임차하여 OO고시원을 개업한 후, 2층∼4층은 여학생 전용 고시원으로, 5층∼7층은 원룸 또는 투룸 임대영업을 4년간 한 후, 2011.10.28. OO 구 OO동 961-2번지로 이전하여 건물 전체를 임차, 고시원 사업을 계속 중이다.

2. 소득세 부분조사 내역 (2014.3.20.∼2014.5.22.) 처분청은 2008년부터 2013년까지 청구인 계좌로 입금된 금액 중 신고 누락된 1,336백만원(공급가액 1,215백만원 *)을 수입금액으로 확정하고, 청구인이 제출한 필요경비 명세를 실지조사 하여 임차료 261백만원, 기타비용 565백만원을 인정하여 종합소득세 227백만원과 부가가치세 180백만원을 과세하겠다는 세무조사결과를 통지하였다. ※ 청구인은 2011년 10월에 사업장을 이전하였는바, 쟁점건물과 관련된 수입금액은 2008년∼2011년까지 1,194백만원(공급가액 1,085백만원)이다. 청구인은 소득세 부분조사 당시 쟁점건물 5층∼7층에 대해 주택임대사업임을 주장하지 않았으나, 이의신청(OO청2014-0628) 당시 이를 주장하여 5층∼7층을 주택임대사업으로 인정받아 191백만원을 부가가치세 과세표준에서 공제받고, 주택부분 임차료 598백만원을 추가로 필요경비 공제받았으며, 청구인과 배우자가 대출받은 자금이 실제 사업에 사용되었는지 여부를 재조사 하도록 결정받았다.

3. 소득세 부분조사 재조사 내역 (2015.1.28.∼2015.2.16.) 청구인이 차입금 이자비용으로 추가 청구한 금액은 78백만원으로, 처분청은 차입금이 사업장에 실제로 사용되었는지 현지 확인을 통해, 실제 보증금 및 내부 인테리어 공사와 고시원 영업을 위한 비품구입비 등으로 사용한 것이 확인된 이자비용을 필요경비로 산입하여 2008년∼2012년 과세연도 종합소득세를 92백만원으로 재결정하였는데, 이 중 쟁점건물과 관련된 종합소득세는 2008년∼2011년 분으로 66백만원이다.

4. 임대차계약서 청구인은 이의신청 당시 쟁점건물의 5층∼7층을 주택임대사업으로 인정받기 위해 임대차 계약서 2매를 증빙으로 제출하였는데, 동 계약서는 2층∼4층(552.33㎡)은 보증금 50백만원, 월 임차료 3백만원으로 기재되어 있고, 5층∼7층(474.65㎡)은 보증금 300백만원, 월 임차료 13백만원으로 기재되어 있다.

• 2층∼4층 임대차계약서 상가주택 임대차(월세) 계약서

소재지: OO OO구 OO동 941-8 토지 지목: 대 면적: 352.2㎡ 건물 구조: 철근콘크리트 면적: 1,236.08㎡ 임대한 부분: 2층, 3층, 4층(공유면적 포함) 면적: 552.33㎡

보증금: 금 오천만원정 계약금: 일천만원정은 계약 시에 지불하고 영수함 잔금: 사천만원정은 2007년 12월 28일에 지불한다. 차임: 삼백만원정은 매월 말일에 지불한다. 2007.11.26.

• 5층∼7층 임대차계약서 상가주택 임대차(월세) 계약서

소재지: OO OO구 OO동 941-8 토지 지목: 대 면적: 352.2㎡ 건물 구조: 철근콘크리트 면적: 1,236.08㎡ 임대한 부분: 5층, 6층, 7층(공유면적 포함) 면적: 474.65㎡

보증금: 금 삼억원정 계약금: 팔천만원정은 계약 시에 지불하고 영수함 잔금: 이억이천만원정은 2007년 12월 28일에 지불한다. 차임: 천삼백만원정은 매월 말일에 지불한다. 2007.11.26.

5. 일반건축물대장 일반건축물대장상 쟁점건물의 2층∼4층은 제2종 근린생활시설(독서실)로 2009.2.13. 용도변경 되었고, 5층∼7층은 다가구주택으로 사용되고 있는 것으로 기재되어 있으며, 청구인이 사업장을 이전한 후 2층∼7층 전부가 산후조리원으로 사용되고 있는 것으로 확인된다.

6. 영수증 청구인은 임대보증금을 지급했다는 증빙서류로 영수증 4매를 제출하였는데, 동 영수증은 자필로 작성되어 있고 임대인 강OO의 자필서명 및 인감도장이 날인되어 있다. 1매는 부동산의 표시에 5층, 6층, 7층 주택이라고 기재되어 있으나 나머지 3매는 주소만 기재되어 있고, 4매의 합계 금액은 350백만원으로 쟁점건물 전체 임대보증금과 일치한다.

• 영수증1 영수증 이OO귀하 (90,000,000) 일금 구천만원정 부동산의 표시: OO구 OO동 941-8 상기 금액을 위 표시 부동산에 대한 임대차 보증금 잔금으로 정히 영수하고 이에 대한 증표로 본 영수증을 발행합니다. 발행이 주소: OO OO구 OO동 32-5 OO아파트 1-1003 성명: 강OO

• 영수증2 영수증 이OO귀하 (50,000,000) 일금 오천만원정 부동산의 표시: OO구 OO동 941-8 5층 6층 7층 주택 상기 금액을 위 표시 부동산에 대한 임대차 계약금으로 정히 영수하고 이에 대한 증표로 본 영수증을 발행합니다. 발행이 주소: OO OO구 OO동 32-5 OO아파트 1-1003 성명: 강OO

• 영수증3 영수증 이OO귀하 (120,000,000) 일금 일억이천만원정 부동산의 표시: OO구 OO동 941-8(OO고시원) 상기 금액을 위 표시 부동산에 대한 임대보증금 잔금(2,000만원은 계좌이체 송금)으로 정히 영수하고 이에 대한 증표로 본 영수증을 발행합니다. 발행이 주소: OO OO구 OO동 32-5 OO아파트 1-1003 성명: 강OO

• 영수증4 영수증 이OO귀하 (90,000,000) 일금 구천만원정 부동산의 표시: OO구 OO동 941-8(OO고시원) 상기 금액을 위 표시 부동산에 대한 임대차계약 계약금 및 잔금 일부로 정히 영수하고 이에 대한 증표로 본 영수증을 발행합니다. 발행이 주소: OO OO구 OO동 945-13 성명: (OOO 공인중개 사무소) 강OO

7. 사업부문별 수입금액 종합소득세 결정결의서 및 청구인이 제출한 OO여학사 주택임대 내역과 상가주택 전세계약서, 입사원서 등에 의하면, 2008년∼2011년까지 학사부문 수입금액은 894,846천원이고 주택임대부문 수입금액은 191,191천원이나, 청구인이 제출한 쟁점임대차계약서에 의해서 인정받은 학사부문 임차료는 138,000천원, 주택임대부문 임차료는 598,000천원인바, 주택임대부문은 수입금액보다 임차료비용이 더 크게 나타난다. (단위:천원) 구분 2008년 2009년 2010년 2011년 합계 학사부문 수입금액 209,697 241,707 238,802 204,640 894,846 계약서상 임차료 36,000 36,000 36,000 30,000 138,000 안분 임차료 157,531 162,051 156,647 130,248, 606,478 주택임대부문 수입금액 45,882 44,670 53,894 46,745 191,191 계약서상 임차료 156,000 156,000 156,000 130,000 598,000 안분 임차료 34,468 29,948 35,352 35,702 135,472 ※ 안분 임차료: 학사부문과 주택임대부문 수입금액을 기준으로 쟁점임차료를 안분

8. 임대인 (강OO) 의 임대소득내역 국세통합전산망에 의하면 임대인 강OO는 쟁점건물에 대한 부동산임대 수입금액을 2008년부터 2010년까지 매년 36백만원, 2011년에는 33백만원으로 신고하였고, 2012년에는 276백만원으로 신고하였음이 확인되는데 2008년부터 2011년까지 신고금액은 청구인의 2∼4층 월 임차료 3백만원의 연 합계금액과 일치하며, 처분청은 청구인에 대한 재조사후 임대인 강OO의 주택임대부문 임대료수입 자료를 통보하였다.

• 나) 판 단 일반적으로 처분문서의 진정성립이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용대로 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다(대법원93다55456, 1994.10.11.참조). 청구인은 2층∼4층 임대차계약서와 5층∼7층 임대차계약서를 별도로 작성하였고, 처분청이 2층∼7층 전부를 학사운영사업으로 보아 부가가치세를 과세예고하자 이에 대한 반증으로 주택임대사업부문을 인정받기 위하여 5층∼7층에 대한 쟁점임대차계약서를 제출한바, 청구인 스스로 쟁점임대차계약서의 진정성립을 인정한 것이므로 임대차계약서의 기재대로 그 내용을 인정하여야 하고, 이에 근거하여 처분청이 과세표준과 세액을 결정하는 것이 근거과세의 원칙에도 부합하는 것으로 보인다. 청구인은, 단순히 임대인이 임대소득을 누락하기 위하여 임대차계약서를 임의로 구분해 달라고 요구하여 이에 응했다고 주장하나, 이를 뒷받침할 근거자료를 제시하지 못하고 있는바, 쟁점임대차계약서의 기재내용을 부인할만한 반증이 되기 어렵다고 판단된다. 또한 소득세법 제160조 제4항 에 의하면 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비는 수입금액에 비례하여 안분하도록 규정되어 있는데, 청구인의 학사운영사업소득과 주택임대사업소득은 소득별로 구분이 가능한바, 공통수입금액이 아니고, 임차비용 역시 각각 구분 기재되어 있어 공통경비로 보기 어려워, 쟁점임차료가 공통경비에 해당한다는 전제하에 각 사업부 문의 수입금액 기준으로 안분하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점임대차계약서의 기재내용대로 각 사업부문별 임차비용을 필요경비로 인정하여 이 건 종합소득세를 과세 처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.