매매계약 해제 통보일에 위약금의 권리가 확정된 것으로 보아야 함

이 건 심사청구는【기각】결정합니다

• 가. 청구인은 2009.12.30. ㈜○○○개발과 경기도 △△시 △△구 △△면 △△리 산120-1외 12필지 495,867㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)에 대하여 계약금 23억원(이하 “쟁점 계약금”이라 한다), 잔금 207억원, 합계 230억원의 매매계약을 체결하였다.
• 나. 처분청은 쟁점 부동산의 매매계약은 매수자인 ㈜○○○개발이 잔금미지급에 대한 계약불이행으로 2011.4.1. 최종 해약된 것으로 보아 쟁점 계약금을 위약금(기타소득)으로 보아 종합소득세 1,113,167,270원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 쟁점 부동산의 부동산 매매계약은 청구일 현재까지 유효한 상태라고 주장하며 2015.3.5. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인과 ㈜○○○개발의 부동산 매매계약은 청구일 현재까지 유효한 상태이며, 해약된 상태가 아님에도 불구하고 해약된 것으로 간주하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. ㈜○○○개발은 부동산매매계약 최종 해약통보에도 불구하고, 쟁점 부동산의 매매계약의 해제를 인정하지 않고, ㈜□□이엔씨를 시켜 청구인으로부터 쟁점 토지에 대한 부동산 매도확약서를 받아 달라고 의뢰하였고, ㈜□□이엔씨는 2014.4. 쟁점 부동산의 매매잔금 203억을 180억으로 감액하여 달라고 요구하였다. 청구인은 2014.5.7. 종중이사회를 개최하여 ㈜□□이엔씨의 요구대로 매매대금을 180억으로 감액하기로 결의하여, 2014.5.29. 매매대금을 180억으로 하고 그 유효기간을 2014.7.31.까지로 하는 부동산 매도확약서를 작성하여 ㈜□□이엔씨에 송부하였으나, ㈜□□이엔씨는 부동산 매도확약서 유효기간을 2014.7.31.까지가 아닌 도시계획건설결정 존치시까지로 하는 확약서를 송부해달라고 요구하였으나 청구인은 요구조건을 수용하지 아니하였으므로 쟁점 부동산의 매매계약이 현재까지 유효하다.
• 다. 청구인이 매수인 측으로부터 부동산의 매매대금을 180억원으로 감액하여 달라는 요구를 받고, 종중이사회에서 승낙하기로 결의하였으며 그 결의에 따라 2014.5.29. 유효기간이 2014.7.31.까지인 부동산 매도 확약서를 작성하여 매수인에게 송부하였으므로 부동산 매매계약의 해지일은 2014.7.31.이다.

• 가. 청구인과 ㈜○○○개발의 부동산 매매계약은 해제되었으며, 계약해제 통보일에 위약금의 권리가 확정된 것으로 보는 것이 정당하므로 본 건 과세처분은 정당하다. 청구인과 매수인간에 매매계약 해제통지 이후에 쟁점계약을 원상회복시키거나 쟁점계약을 승계하였음을 확인할 수 있는 갱신계약서 또는 합의서 등은 존재하지 아니하고, 청구인이 주장하는 부동산 매도확약서는 법적효력이 없는 서류이며 계약이행의무가 있는 계약서가 아니다. 설령 계약서의 일종이라고 하더라도 매수인이 2014.5.29. 발급한 매도확약서의 조건에 승낙을 하지 않았는바, 계약이 성립됐다고 볼 수 없으며 당초부터 매매계약의 효력이 없는 것이다. 일반적으로 계약이 성립하기 위해서는 계약의 청약과 승낙이라는 의사표시가 합의되는 것을 그 요건으로 하고 있으며, 매매계약의 경우에 있어서는 당사자가 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 것이다. 청구인은 2014.5.29. 부동산매도확약서를 발급한 것을 두고 쟁점 매매계약이 존속되고 있음을 주장하고 있으나, 동 부동산 매도확약서에 대해 매수인은 유효기간 등의 이유로 불승낙하는 의사를 표한 문서를 ㈜□□이엔씨 대표 홍AA에 발송하였는바 계약자체가 성립되지 않은 것이다. 또한, 청구인은 제3자인 ㈜BB컨츄리에게도 2013.10.29. 쟁점 부동산에 대한 부동산매도확약서를 발급한 사실이 있는데, 이는 청구인이 주장하는 2009.12.30. 체결한 매매계약에 대해 계약유지를 위해 권리의무를 다해왔다는 주장과 정면으로 배치되는 내용으로, 2014.5.29. 발급한 부동산 매도확약서가 매매계약을 승계하였고 유효하다는 청구인의 주장은 과세를 회피하고자하는 억지 주장이다.
• 다. 2014.5.29. 발급한 부동산매도확약서와 관련한 2014.5.7. 종중회의록을 보게 되면 당초 수령한 계약금을 승계할 것인지에 대해서 청구인 내부에서도 합의되지 않은 것을 알 수 있는데, 이것은 청구인과 매수인과도 쟁점 부동산 매매계약의 승계여부가 합의되지 않았음을 알 수 있는 것이고, 매수인 ㈜○○○개발, 관련인 탐문 결과 부동산매매계약이 해제된 것으로 탐문되고 있다. 또한, ㈜○○○개발은 쟁점 부동산을 인수할 여력이 없어 최대한 좋은 조건으로 골프장사업권을 매도하는 목적인 것으로 확인되는 상황에서 동 계약이 유효한 상태에서 사업권 양도가 훨씬 유리할 것인데 쟁점계약을 해약되었다고 허위 주장할 이유가 없는 것으로 판단되고, 부동산 중개인인 성○○의 진술을 통해서도 쟁점 부동산의 매매계약은 해제되었음을 알 수 있는 등 여러 가지 정황으로 볼 때 쟁점 부동산의 매매계약은 해제되었음을 알 수 있다.

• 가. 쟁 점 매매계약 해제 통보일(2011.4.1.)에 위약금의 권리가 확정된 것으로 보는 것이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 등 1) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 2) 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비 계산】

① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다.

1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다.

2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.

② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.

1. 제1항이 적용되는 경우

2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우 3) 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】

⑦ 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. 4) 소득세법 시행령 제50조 【기타소득 등의 수입시기】(2012.2.2.개정전)

① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

1. 법 제21조제1항제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득은 제외한다) 그 대금을 청산한 날, 자산을 인도한 날 또는 사용ㆍ수익일 중 빠른 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 자산을 인도 또는 사용ㆍ수익하였으나 대금이 확정되지 아니한 경우에는 그 대금 지급일로 한다.

2. 법 제21조제1항제20호에 따른 기타소득 그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일

3. 제1호 및 제2호 외의 기타소득 그 지급을 받은 날 5) 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비계산】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.

1. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 공익법인의 설립·운영에 관한 법률의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상

2. 법 제21조제1항제7호·제9호·제15호 및 제19호의 기타소득

3. 법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금

② 법 제21조제1항제25호의 기타소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80(서화·골동품의 보유기간이 10년 이상인 경우에는 100분의 90)에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80(서화·골동품의 보유기간이 10년 이상인 경우에는 100분의 90)에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다. 6) 소득세법 기본통칙 21-0…1 【기타소득의 범위】

④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.

3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금 7) 민법 제543조 【해지, 해제권】

① 계약 또는 법류의 규정에 의하여 당사자 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 8) 민법 제544조 【이해지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 9) 민법 제548조 【해제의 효과, 원상회복의무】

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 10) 민법 제563조 【매매의 의의】 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 11) 민법 제565조 【해약금】

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점 부동산 명세 번 소재지 지목 면적(㎡) 비고 계 495,867 1 △△시 △△구 △△면 △△리 산120-1 임 548,441 中 437,741 2 △△시 △△구 △△면 △△리 1068 전 1,058 3 △△시 △△구 △△면 △△리 1069 전 417 4 △△시 △△구 △△면 △△리 1070 전 7,137 5 △△시 △△구 △△면 △△리 1071 답 2,817 6 △△시 △△구 △△면 △△리 1072 임 149 7 △△시 △△구 △△면 △△리 1073 답 4,291 8 △△시 △△구 △△면 △△리 1074 임 1,021 9 △△시 △△구 △△면 △△리 1075 전 79 10 △△시 △△구 △△면 △△리 1082 전 2,717 11 △△시 △△구 △△면 △△리 1083 전 2,119 12 △△시 △△구 △△면 △△리 1086 답 188 13 △△시 △△구 △△면 **리 산324 임 68,033 中 36,133

2. ㈜○○○개발의 사업계획

○ ㈜○○○개발은 쟁점 부동산을 포함하여 사업면적 820,925㎡에 *골프장(18홀)을 운영할 계획이었음

○ 홍AA은 ㈜○○○개발 대표 재직시 골프장의 도시계획시설결정을 주도하였고, 사업권은 ㈜○○○개발이 보유 홍AA: 씨*공종중회 회원, 2005.2.4∼2007.8.27.㈜□□이엔씨 대표, 2007.3.5. ∼2010.11.1. ㈜○○○개발 대표, 2010.8.27.이후 ㈜□□이엔씨 대표

3. 청구인과 처분청이 다툼이 없는 사항

○ 청구인은 2009.12.30. 매수자 ㈜○○○개발과 쟁점 부동산에 대하여 230억의 매매계약서를 구 분 금 액 지급시기 비 고 계약금 2,300,000,000 20 년 월 일 예치비로 대체 잔 금 20,700,000,000 20 년 월 일 토지거래후 10일이내 합 계 23,000,000,000 체결하였음

○ 쟁점 부동산의 계약에 따른 계약금은 2009.9.10. 입금한 예치비 23억원 (당시 종중대표 국민은행 *-04-001619 계좌로 입금)으로 대체하기로 하였음

○ 쟁점 부동산의 매매계약에 대해 매수자 ㈜○○○개발이 계약불이행 (잔금미지급)하여 청구인은 2010.5.13. 잔금지불요구 최고장 발송

• 2010.9.17. 매매잔금 지급불이행에 따른 부동산매매계약 해약통보

• 2011.4.1. 매매 잔금을 2011.4.15.까지 지급하지 않을 경우 부동산매매계약 최종 해약통보서를 발송하였으나, 잔금을 지급하지 못함

5. 2014.5.29. 발급한 매도확약서에 관련된 사항

○ 2013.6.20. ㈜○○○개발이 ㈜□□이엔씨 홍AA에 보낸 내용증명

• ㈜BB컨츄리클럽은 △△시 △△구 △△리 ****골프장 사업권 매입 의향서를 제출하였으며 ㈜○○○개발의 골프장 인허가권 인수금액과 차이가 있음

• 골프장 인허가권의 원할한 매각을 위해서는 쟁점 부동산의 토지대금을 157억원이내 협의조정하여야 하므로 청구인의 토지매도확약서를 2013.6.28.까지 제출 바람

○ 2013.6.28. ㈜□□이엔씨 대표 홍AA이 ㈜○○○개발에 보낸 내용증명

• 쟁점 부동산에 대해서 매수자(㈜BB컨츄리클럽)에게 매각할 수 있도록 최대한 노력하겠음

○ 2014.1.10. ㈜□□이엔씨 대표 홍AA이 ㈜○○○개발에 보낸 내용증명

• ㈜○○○개발을 양수하겠다는 매수자가 있을 경우 매도확약서 발급은 청구인의 의견 수렴 후 처리한다고 하니 매수희망가를 구체적으로 알려주면 ㈜○○○개발이 양도될 수 있도록 매도확약서 발급에 노력하겠음

○ 2014.5.5. ㈜○○○개발이 ㈜□□이엔씨 대표 홍AA에 보낸 내용증명

• 귀하가 제출한 토지매도확약서에 대하여 2014.7.31.까지 유효기간을 정한 것은 당사의 남양홍씨 종중 토지 권원 확보 취지에 부합하지 않으므로 수용할 수 없음. 토지매도확약서의 유효기간은 도시계획결정 존치시까지로 하고, 종중 이사회 결의를 받아 재발급하여 주시기 바람

○ 2014.6.9. ㈜□□이엔씨 대표 홍AA이 ㈜○○○개발에 보낸 내용증명

• 귀사가 요구한 매도확약서의 유효기간을 도시계획시설 결정 존치까지로 하여 재발급해달라는 요구는 종중입장에서 상식에 맞지 않는 무리한 요구로 판단될 뿐 아니라, 본인은 이를 처리할 수 있는 능력밖에 일이라 정중히 거절 할 수밖에 없음

6. 종중회의록 요약(2014.5.7.)

○ ㈜□□이엔씨 대표 홍AA은 2014.6.말까지 성사가 안되면 골프장 허가가 폐지될 수 있으니 쟁점 부동산을 180억원에 매매가 성사되도록 도와달라고 요청하였으며, 180억원에 매매할 수 있으면 7월안에 계약을 성사시키겠다고 함

○ 쟁점 부동산에 대하여 180억 매각 투표 결과 찬성10표, 반대5표, 기권1표, 무효1표로 승인되었음 부동산 매도 확약서 ◦ 위치: 쟁점 토지 ◦ 매매가격: 180억 ◦ 소유자: 씨종중회 ◦ 매매토지: 13필지, 495,867㎡(15만평) ◦ 기타사항① 위 토지 매매계약 매도확약서는 유효기간을 2014.7.31.까지로 한다.

② 위①항의 기간이 지나면 본 매도확약서는 자동 무효로 한다. 단 쌍방 합의시에 연장할 수도 있으며 어떠한 경우에도 확약서 발급자에게 책임을 묻지 않는다.

7. 부동산 매도확약서(2014.5.29.)

8. 조사청이 제시한 참고인 진술서(□□□) 요약

○ 진술인은 쟁점 부동산의 거래성사를 위하여 홍AA과 공동으로 노력하였음

• 홍AA은 청구인과 거래를 위해 노력하였고, 진술인은 다른 부지를 맡아서 부지매매를 추진함

○ 청구인측은 매매계약이 현재도 유효하다고 주장하고 있으며, 매수인 ㈜○○○개발은 매매계약이 해제된 것으로 주장하고 있는 것에 대하여 청구인의 주장이 잘못되었으며, 계약사항을 위반하거나 기간을 넘기면 계약금을 포기하는 것이 기본적인 관례임

• 매매계약이 유효할려면 갱신계약서를 작성하든지, 기존계약서를 쌍방간에 수정하는 것이 관례임

○ 부동산 매도확약서는 매도의향서와 동일한 것으로 매도의사를 약속하는 문서일 뿐 이행하지 않는다 해도 법률적 효력이 없음

• 부동산계약서는 계약사항을 미이행시 배상문제가 발생하는 법률적 효력이 발생하는 것과 차이가 있음

9. 조사청이 제시한 참고인 진술서(***) 요약

○ 진술인은 ㈜○○○개발의 전무이사이며, 약 20년간 골프장개발 및 시행사에 근무하였음

○ 쟁점 부동산의 부동산 매매계약이 해제된 상태이며, 청구인 측에서 매매계약이 유효하다고 주장하는 부동산 매매확약서는

• ㈜○○○개발이 자금력이 없고 매수하여 확보된 토지가 없어 골프장개발을 할 수 없는 상황이어서, 2012.1. 도시계획시설 결정권리의 매각을 추진하였음

• 사업권의 양수를 원하는 자에게 토지를 확보하였다는 확신을 주기 위해서 사업부지의 60%를 차지하는 청구인의 부동산 매도확약서가 필요하였음

○ 골프장 사업부지의 경우 소유자가 수십명이고 계약조건도 여러 가지이므로 한번에 계약서를 작성하기 어렵기 때문에, 통상 자금이 확보되지 않은 상태에서 매도자들로부터 매도확약서를 받아두고 그것을 근거로 사업을 추진하기에 법적인 효력이 없는 문서임

• 라. 판 단 청구인은 ㈜○○○개발의 부동산 매매계약이 청구일 현재까지 유효한 상태이며, 해약된 상태가 아님에도 불구하고 해약된 것으로 간주하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하는바 이에 대하여 살펴본다. 이 건의 쟁점은 매매계약 해제 통보일(2011.4.1.)에 위약금의 권리가 확정된 것으로 보는 것이 정당한지 여부에 대하여 다툼이 있는바, ①청구인과 매수인간에 매매계약 해제통지이후에 쟁점계약을 원상회복시키거나 쟁점계약을 승계하였음을 확인할 수 있는 갱신계약서 등이 확인되지 아니하고, 청구인도 제출하지 못하는 점, ②청구인이 주장하는 부동산 매도확약서는 계약이행의무가 있는 계약서가 아니며, 설령 계약서의 일종이라고 하더라도 매수인이 2014.5.29. 발급한 매도확약서의 조건에 승낙을 하지 아니하여 계약이 성립되었다고 볼 수 없는 점, ③ 2014.5.29. 매매대금을 180억으로 하고 그 유효기간을 2014.7.31.까지로 하는 부동산 매도 확약서를 작성하여 ㈜□□이엔씨에 송부하였으나, ㈜□□이엔씨는 부동산 매도 확약서 유효기간을 2014.7.31.까지가 아닌 도시계획건설결정 존치시까지로 하는 확약서를 송부해달라고 요구한 것에 대하여 청구인은 요구조건을 수용하지 아니한 점 등에 비추어 청구의 주장은 부당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.