자기자본을 인출하기 위한 차입금 지급이자는 필요경비에 해당함

00세무서장이 2014.12.1. 청구인에게 한 2010년 과세연도 종합소득세 22,741,410원, 2011년 과세연도 종합소득세 29,999,520원, 2012년 과세연도 종합소득세 1,198,380원의 부과처분은, 주택임대사업의 자기자본을 인출하기 위한 차입금 2011.11.29. 486백만원, 2012.1.10. 424백만원, 2012.4.30. 270백만원의 지급이자 2011년 과세연도 2,150,516원, 2012년 과세연도 55,819,992원을 필요경비에 산입하여 종합소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 서울 AA구, 서울 BB구, 서울 BB(이하 “주택1”, “주택2”, “주택3”이라 하고, 3주택을 합하여 “쟁점주택들”이라 한다) 주택을 소유한 자이나, 주택임대사업자로 등록하지 않고 소유한 주택의 임대소득도 신고하지 않았으며, “주택1”과 “주택2”를 금융기관에 담보제공하고 2011.11.29. 486백만원, 2012.1.10. 424백만원, 2012.4.30 270백만원(이하 “쟁점차입금”이라 한다)을 차입하여 “주택3”의 전세보증금 반환과 CC구 상가부동산 중도금을 납부하였다. 00지방국세청장(이하 “처분청”이라 한다)은 2014.9.23.부터 2014.11.11.까지 청구인에 대한 개인사업자 통합조사를 실시하여 주택임대소득 신고를 누락한 쟁점주택들의 월세 및 보증금에 대한 소득금액과 필요경비를 실지조사 결정하여 2010년 과세연도 50,799,891원, 2011년 과세연도 62,022,800원, 2012년 과세연도 108,368,218원으로 계산하여 2014.12.1. 2010년 과세연도 종합소득세 22,741,410원, 2011년 과세연도 종합소득세 29,999,520원, 2012년 과세연도 종합소득세 1,198,380원, 합계 53,939,310원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 쟁점차입금에 대한 이자를 필요경비로 인정하여 달라고 주장하며 2015.1.16. 이 건 심사청구를 하였다.

소득세법 제27조 및 동법시행령 제55조 제1항 8호의 “사업과 관련있는 제세공과금”과 13호의 “총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자”는 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하는 것으로, 쟁점주택의 차입금은 자기자본을 차입금으로 대체하여 인출한 경우의 차입금이자로서 필요경비에 산입되므로 처분청이 한 부과처분은 정정되어야 한다.

쟁점주택에 부과된 재산세 및 종합부동산세는 세무조사 당시 확인하지 못 하였으나 필요경비에 해당하므로 경정이 필요하고, 소득세 집행기준 27-55-20에 따르면, “쟁점주택 취득에 직접 사용된 차입금이자는 해당 사업용 고정자산의 취득일까지는 자본적지출로 취득가액에 산입하는 것이고 취득일 이후 발생이자는 필요경비에 산입하는 것”인바, 청구인이 주장하는 차입금은 취득에 직접 사용된 것으로 필요경비에 산입할 대상이 아니다.

• 가. 쟁점 쟁점차입금이 자기자본을 차입금으로 대체하여 인출한 경우에 해당하여 관련 지급이자를 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의 2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다. 2) 소득세법 제14조 【과세표준의 계산】

② 종합소득에 대한 과세표준(이하 “종합소득과세표준”이라 한다)은 제16조, 제17조, 제19조, 제20조, 제20조의 3, 제21조, 제24조부터 제26조까지, 제27조부터 제29조까지, 제31조부터 제35조까지, 제37조, 제39조,제41조부터 제46조까지, 제46조의 2, 제47조 및 제47조의 2에 따라 계산한 이자소득금액, 배당소득금액, 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액 및 기타소득금액의 합계액(이하 “종합소득금액”이라 한다)에서 제50조, 제51조, 제51조의 3, 제51조의 4 및 제52조에 따른 공제(이하 “종합소득공제”라 한다)를 적용한 금액으로 한다. 3) 소득세법 제19조 【사업소득】

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 “결손금”이라 한다. 4) 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 5) 소득세법시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

8. 사업과 관련이 있는 제세공과금

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

6. 집행기준 27-55-20 【사업용 자산을 취득하기 위한 차입금이자의 처리】

① 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 해당 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 이자는 필요경비에 산입할 수 있다.

7. 집행기준 27-55-22 【자기자본을 차입금으로 대체하여 인출한 경우 차입금 이자의 필요경비 산입여부】 개인사업자가 사업을 위하여 자기자본을 투입한 후 그 투입한 자본을 회수하기 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하여 그 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 그 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않은 때에는 그 차입금을 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용한 부채로 보아 그 차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한다. 8) 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기록】

① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조 제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다.

② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 “간편장부”라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치ㆍ기록한 것으로 본다.

③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 “간편장부대상자”라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 “복식부기의무자”라 한다.

④ 제1항이나 제2항의 경우에 사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 회계처리하여야 한다. 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비는 각 총수입금액에 비례하여 그 금액을 나누어 장부에 기록한다. 9) 소득세법 시행령 제208조 【장부의 비치ㆍ기록】

⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 “대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다.

• 다. 법 제45조 제2항에 따른 부동산 임대업, 부동산관련 서비스업, 임대업(부동산임대업을 제외한다), 전문・과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술・스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업， 가구내 고용활동: 7천500만원

⑨ 법 제160조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 간편장부”란 다음 각 호의 사항을 기재할 수 있는 장부로서 국세청장이 정하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 청구법인에 대한 세무조사 결과가 다음과 같으며, 임대차계약금액과 관련비용을 근거로 실지조사 결정하였다.

2. 처분청은 2015.2.5. 쟁점주택들에 부과된 재산세와 종합부동산세를 필요경비에 산입하는 직권시정을 하였다.

3. 청구인이 제출한 2014.9.13. 국민은행 DD역지점에서 발급한 쟁점주택들에 대한 차입금 지급이자 내역은 다음과 같다. 주택1과 주택2의 차입금 사용내역을 확인하면,

① ‘주택2’의 근저당설정 차입금 910백만원 중 486백만원은 국민은행 00동지점에서 2011.11.29. 차입하여, 2011.11.30. ‘주택3’의 전세보증금을 반환하는데 사용하였음이 청구인의 국민은행 계좌의 입출금 거래내역으로 확인된다.

② ‘주택2’의 근저당설정 차입금 910백만원 중 잔액 424백만원과 ‘주택1’의 2012.4.30. 차입금 270백만원 합계 694백만원은 청구인 소유 부동산인 서울 00프라자 상가건물을 취득하는 중도금(2012.1.10. 424백만원, 2012.4.30. 270백만원)으로 사용하였음이 계좌이체 및 세금계산서로 확인된다.

4. 쟁점주택들에 대한 연도별 자산, 부채, 자본금을 정리하면 다음과 같으며, 초과인출금이 발생되지 않음이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 주택임대사업에 자기자본을 투입한 후 그 투입된 자본금을 회수하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하였기에 관련 지급이자는 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 사업용 고정자산을 직접 취득한 차입금의 지급이자는 취득원가에 가산하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다(“사업과 관련 있는 제세공과금” 필요경비 인정여부에 대하여는 처분청이 2015.2.5. 직권시정하였기에 판단에서 제외한다). 개인사업자가 사업을 위하여 자기자본을 투입한 후 그 투입된 자본을 회수하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하여 당해 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 한 당해 차입금은 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채로 보아 그 지급이자는 필요경비에 산입하는 것(재소득46073-179, 2002.12.20. 같은 뜻)이고, 거주자가 부동산임대업을 자기자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도 초과인출금(필요경비 불산입 항목인 사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액) 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당하는 것이며(대법원2009두11874, 2010.1.14. 같은 뜻), 임대용 부동산을 자기자본으로 취득한 사람이 이를 담보로 대출을 받아 투하자본을 회수하면 이로써 임대용 부동산을 타인자본으로 보유하는 결과가 되므로 그 대출금은 그 자체로 총수입금액을 얻기 위하여 사용한 것이라 볼 것이고, 이후 회수한 자본을 어디에 사용하였는지는 지급이자의 필요경비 공제와는 전혀 무관한 것이며, 소득세법 시행령 제55조 는 필요경비로 산입하기 위한 지급이자의 요건으로 수익과의 관련성 및 통상성을 요구하고 있을 뿐 대차대조표나 손익계산서 등 회계장부에 이를 계상할 것을 규정하고 있지 아니하므로, 실제로 지급이자를 지출하고 그 발생원인이 된 차입금이 임대용 자산에 대한 투하자본의 회수로서 수익과의 관련성 및 통상성이 인정되는 이상 필요경비로 공제하여야 할 것(서울행정법원2013구합57150, 2014.05.23. 같은 뜻)임에 비추어, 청구인이 2011.11.29. “주택2”를 담보로 486백만원을 차입하여 “주택3”의 전세보증금을 반환한 것은 주택임대업 유지를 위하여 금융기관 차입을 통한 자기자본을 인출한 것이고, 또한 임대업자가 임대용 부동산에 자기자본을 투자한 경우 재투자를 위하여 자기자본을 인출하여 사용하는 것이 통상적이므로, 청구인의 상가임대용 부동산을 취득하기 위한 쟁점차입금도 주택임대사업의 자기자본을 인출하여 상가임대사업의 사업용 자산을 취득한 것으로 보아야 할 것으로, 주택임대사업에서는 자기자본을 인출한 경우에 해당하고 상가임대사업에서는 자기자본으로 고정자산을 취득한 것으로 보여진다. 따라서 주택임대사업장별로 초과인출금이 발생하지 않는 범위내에서 자기자본을 인출하기 위하여 금융기관으로부터 차입을 한 쟁점차입금에 대한 지급이자는 주택임대사업의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 필요경비에 산입되는 것이므로, 처분청이 관련 차입금의 지급이자를 필요경비에 산입하지 않은 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.