쟁점토지가 건물등기부 및 건축물관리대장상 쟁점건물의 부수토지로 등재되어 있지 않으며 실제로 분양면적에도 포함되지 않았으므로 쟁점토지의 취득가액을 분양원가에 포함할 수 없음
쟁점토지가 건물등기부 및 건축물관리대장상 쟁점건물의 부수토지로 등재되어 있지 않으며 실제로 분양면적에도 포함되지 않았으므로 쟁점토지의 취득가액을 분양원가에 포함할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 경북 ○○시 ○○동 600-1 대 887㎡ 및 같은 동 584-28 대 102㎡ 지상에 상가·오피스텔건물(상가 5호, 오피스텔 30호, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2008.3.18. 신축하여 부동산임대업에 사용하다가 2011년부터 이를 분양하고, 2011년 과세연도 총수입금액 2,433,253천원, 분양원가 1,950,075천원, 2012년 과세연도 총수입금액 1,220,800천원, 분양원가 949,597천원으로 하여 종합소득세 신고를 하였다. 처분청은 2013.12.31.부터 2014.2.10.까지 청구인에 대하여 종합소득세 조사를 실시한 결과, 경북 ○○시 ○○동 600-13 전 549㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은 동 600-17 도로 45㎡는 쟁점건물의 등기부상 대지권의 목적인 토지가 아님에도 그 취득가액 247,241천원이 쟁점건물의 분양원가에 포함되었음을 확인하여 이를 원가부인한 후 분양면적을 기준으로 연도별 매출원가를 산정하여 과다계상된 매출원가를 필요경비 불산입하고, 과소신고분 과세표준에 대하여 부정과소신고가산세 40%를 적용하는 등 2014.4.1. 청구인에게 종합소득세 2011년 과세연도 516,775천원 및 2012년 과세연도 57,944천원을 경정․고지하였다. 그 후 처분청은 2014.5.15. ○○시 ○○동 600-17 도로 45㎡는 사실상 기부채납된 것으로 보아 취득가액 26백만원을 쟁점건물의 분양원가로 추가 인정하고 매출원가 부인액을 재조정하여 당초 고지한 종합소득세를 2011년 과세연도 384,662천원 및 2012년 과세연도 43,796천원으로 각 감액경정을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.5. ○○지방국세청장에게 이의신청을 제기하였으며, 처분청은 이의신청 결정(제2014-0069호, 2014.6.24.)에 따라 2014.6.16. 2011년도 가공인건비 32,975천원을 제외한 과소신고금액에 일반과소신고가산세를 적용하여 종합소득세를 2011년 과세연도 319,040천원 및 2012년 과세연도 36,422천원으로 감액하는 재경정결정을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.27. 이 건 심사청구를 하였다.
4. 처분청은 쟁점토지가 쟁점건물 부수토지와 별도의 필지이고, 취득가액도 별도로 표기되어 있다고 하지만 취득시 쟁점토지 등 3필지의 부동산 등기를 대행한 법무사가 일괄취득가액 675백만원을 지번별 면적기준으로 임의로 안분한 금액을 거래가액으로 하여 등기하였을 뿐 아무런 의미가 없다. 5) 결론적으로 쟁점토지의 처분가치를 평가하는 것이 용이하지 아니하다면 최대한 물러서서 공시지가를 시가로 볼 수 있다 할 것이고, 그렇다면 토지가액을 분양원가로 계산할 시점(2011년)의 공시지가를 기준으로 일괄취득가액을 각 지번별로 안분한 후 쟁점토지 가액(81,134천원)을 분양원가에서 제외하고 별도의 재고자산으로 남겨두어야 할 것이다.
6. 청구인의 이의신청에 대한 결정에서는 청구인의 주장을 받아들이지 않았으나, 쟁점토지의 취득가액을 분양원가에서 제외함에 있어서 경정시점인 2014년 4월의 평가액(공시지가 ㎡당 236천원, 129,564천원)보다 더 큰 금액(214,000천원)을 부인함으로써 처분청에서 주장하는 바와 같이 쟁점토지를 별도로 처분할 수 있다고 하더라도 처분 시 결손이 발생하여 토지취득원가가 실제원가로 반영되지 못하게 되고 결과적으로 납세자가 더 많은 세금을 부담하게 되어 재산권이 침해된다.
1. 쟁점건물과 같이 수년에 걸쳐 판매가 이루어지는 경우에는 분양예정가액을 각 층의 등급계수로 하여 연산품 원가계산방법으로 각 층의 취득가액을 정하고 그 가액을 기준으로 연도별 매출원가를 산정하여야 수익비용대응의 원칙에 의한 적정한 소득금액이 계산될 것이다.
2. 처분청은 연도별 분양면적을 기준으로 매출원가를 산정하였고, 면적당 분양가가 높고 분양 시작년도인 2011년에 대부분 분양된 1층 상가에 대한 원가가 적게 배분됨에 따라 기간손익계산이 왜곡되는 결과가 초래되었다. 쟁건건물 분양현황을 보면, 2011년도 분양면적 1,354.9028㎡, 분양수입금액 2,401,353천원으로 ㎡당 분양가액이 1,772천원이고, 2012년도 분양면적 904.2509㎡, 분양수입금액 1,220,800천원으로 ㎡당 분양가액이 1,350천원이며, 2013년 이후는 분양면적 650.3502㎡, 분양수입 723,000천원으로 추정되어 ㎡당 분양가액이 1,111천원으로 예상된다.
3. 처분청은 분양 팜플랫이나 사전공시 등의 방법으로 대외적으로 각 호실별 분양가액을 표방한 사실이 없다고 주장하나, 부동산을 매도하기 위해서는 매매가액(호가)을 제시하여야 함은 당연한 일이고, 특히 청구인은 분양업무를 (주)○○부동산투자에게 의뢰한 상황에서 분양예정가액이 없었다는 것은 이치에 맞지 않는다.
4. 또한 처분청의 경정결정 시점이나 심사결정 시점에 합리적인 분양원가 계산근거가 나타나 있으면 그 자료를 근거로 합리적인 세법적용을 하여야 한다. 본건의 경우 처분청의 경정시점에는 이미 대부분의 재고자산이 처분되었고 그 재고자산의 실제 처분가액이 확정되어 수익·비용 대응의 원칙에 따라 합리적인 재고자산의 평가방법을 선택하여 적용할 여지가 충분히 있음에도 실제 취득원가가 필요경비로 반영되지 못하여 더 많은 세금을 부담하게 됨을 알면서도 그러한 재고자산 평가방법(국세청 예규)을 선택하여 적용함은 국세기본법 제15조 (신의·성실) 및 동법 제19조(세무공무원의 재량의 한계)를 일탈한 잘못이 있다고 사료된다.
5. 따라서 재고자산의 평가는 합리적이고 공정한 과세를 하기 위한 하나의 방법 즉 합리적인 기간손익을 계산하는 데에 그 목적이 있다고 볼 수 있으며, 국세청 예규(건설원가 안분계산)를 적용함에 있어서도 합리적이고 공정한 과세가 이루어지는 범위를 초과하여서는 안 된다. 설령 청구인이 공정타당하고 합리적인 방법으로 기장 또는 신고하지 아니하였더라도 처분청이 소득세를 경정결정할 때에는 공정타당하고 합리적인 방법을 선택하여 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 함이 마땅하다.
1. 청구인이 2007.6.20. ○○시 ○○동 584-28 대지 102㎡를 45,464천원에, 같은 동 600-1 대지 887㎡를 415,425천원에, 쟁점토지를 214,110천원에 각 취득한 사실이 등기부등본 및 계정별 원장에 정확히 기재(토지 양도시 취득가액은 이 금액으로 인정됨)되어 있으며, 쟁점건물의 등기부등본 표제부 및 건축물관리대장에도 쟁점건물이 ○○시 ○○동 600-1 대 887㎡ 및 같은 동 584-28 대 102㎡에 소재한 것으로 등재되어 있다.
2. 청구인은 쟁점토지가 쟁점건물의 주차장으로 사용되고 있으므로 쟁점토지의 취득가액을 분양원가에 포함하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물의 주차장은 쟁점토지가 아니라 ○○시 ○○동 584-28에 있으며, 쟁점토지는 쟁점건물의 건축허가 시에도 제외되었다.
3. 쟁점건물을 각각 분양받은 소유자들이 쟁점토지에 대한 소유권을 행사할 수도 없을 뿐만 아니라 쟁점토지는 단독 1필지로서 가압류, 가등기, 근저당 설정되어 있는바, 쟁점건물에 딸린 토지로 볼 수 없다.
4. 무릇 모든 부동산의 권리의 행사는 등기주의이므로 쟁점건물과 같은 집합건물의 경우에는 등기부표제부에는 반드시 토지와 건물이 하나의 단위로 거래되므로 쟁점건물과 전혀 관련 없는 쟁점토지는 쟁점건물의 토지원가에 산입되어서는 안 된다.
5. 또한 쟁점토지는주차장법에 의한 주차장이 아니라 비포장상태의 공터로 인근 주민들이 임시로 자동차를 주차하는 곳이며, 취득가액은 등기부에 기재된 금액이 원칙이고 장부에도 그 금액이 기재되어 있으므로 등기부상 거래가액과 장부가액을 쟁점토지의 취득가액으로 본 것은 정당하다. 청구인은 당초 등기부등본(갑구)에 2007.6.20. 취득시 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 120,045천원로 신고하였다가 2007.6.29. 신청착오로 다시 취득가액을 214,110천원으로 정정하였고, 그 이후 7년 동안 그 가액을 정정할 시간이 충분하였는데도 그러하지 않았고 이제 와서 잘못된 가액이라 주장함은 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 대로 등기부상 거래가액 정정 없이 토지가액을 변경한다면 향후 쟁점토지를 양도한 후 등기부상 거래가액을 취득가액으로 인정하여 달라고 할 것인바, 이 또한 이치에 맞지 않다.
6. 더욱이 토지등기부 및 장부상 쟁점토지 취득가액 214백만원은 청구인이 제시한 (주)○○감평평가법인의 감정평가서상 쟁점토지의 감정가액 208백만원과 비슷하므로 합당한 가액으로 볼 수 있다. 따라서 청구인이 주장하는 쟁점토지가 사실상 쓸모없는 토지라는 청구인의 주장은 합당하지 않다
1. 청구인은 2011년 귀속분 기장을 함에 있어서 2010년에는 없었던 쟁점 토지를 포함하여 토지의 취득가액(취․등록세 및 개발부담금 포함) 785,297천원과 건물(기존 공사대금에 더하여 추가로 2011년에 취․등록세 및 설계비 등 자본지출 추가 기재)의 취득가액을 합하여 쟁점건물의 제조원가(취득원가)를 2,992,237천원으로 인식한 사실이 표준손익계산서 및 2011년도 계정별원장에 나타난다(기초재고 0원). 2)소득세법및 소득세법 시행령등을 종합하여 보면, 자산의 취득가액은 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 되어 있고, 부동산인 재고자산의 평가방법은 개별법(재고자산을 개별적으로 각각 취득한 가액에 따라 산출한 것을 그 자산의 평가액으로 하는 방법)으로 하고, 재고자산의 평가방법을 신고하지 아니한 경우(청구인은 신고하지 아니함)에는 매매를 목적으로 소유하는 부동산은 개별법으로 평가하도록 되어 있다.
3. 청구인이 작성한 2011년 및 2012년 계정별 원장에는 쟁점건물 중 분양이 완료된 호실별 분양가액은 정확히 기장하였으나, 해당 호실별 분양공사원가는 토지 및 건물별, 각 호실별로 구분하여 기장하지 아니하고 각 연도 말일(12.31.)에 한꺼번에 분양공사 매출원가(2011년 1,950,075천원, 2012년 1,042,162천원)로 임의로 기장하여 오피스텔 30호, 지하상가 1호 및 1,2층의 상가 5호의 개별 취득가액을 알 수가 없다.
4. 또한, 2012.12.31. 현재 기말상품재고액은 92,564천원으로 등기부등본상에는 오피스텔 7호 및 지하상가 1호가 미분양 되어 있으므로(2011년 및 2012년 오피스텔 각 호별 분양가액이 평균 92,000천원) 결국 오피스텔 1호 분량만 재고자산으로 나타나는바, 이는 2011년 및 2012년 귀속분 재고자산이 과다 평가․계상된 것이어서, 적정하게 각 귀속 연도별로 취득원가를 조정하여야 한다.
5. 국세청의 심사례(심사법인2012-0038, 2012.10.26., 심사법인2000-0012, 2000.6.23.) 와 예규(서이46012-11875, 2003.10.27.)에 의하면, “단위 면적당 건설원가는 동일하다고 보아 개별원가계산 또는 면적비율에 따른 안분계산을 원칙으로 한다”라고 하고, “법인이 상가 등을 신축분양함에 있어 층별, 위치별, 용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 계산시 취득가액은 원칙적으로 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이고, 예외적으로 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수도 있다.”라고 하였으며, “분양가액비율로 취득가액을 안분하더라도 납세자가 공정 타당하고 합리적인 방법으로 기장하거나 신고하여 왔거나 대외적으로 공표되고 그렇게 분양되어 왔다면 분양가액비율로 안분할 수 있다”고 해석하고 있다.
6. 또한,소득세 집행기준27-55-7(층별, 용도별 분양금액을 달리하는 건물의 매출원가)에서도 “상가신축판매업의 경우 분양되는 상가의 취득가액은 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 상가의 층별, 위치별, 용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 분양예정가액비율에 의하여 안분계산한 금액으로 할 수 있으며, 이 경우에도 상가의 분양이 완료될 때까지 계속되어야 한다”라고 해석하고 있다.
7. 처분청이 청구인의 기장내용과 관련서류를 제출받아 조사한바, 관할시청에 분양예정가액을 신고한 사실이 없고, 각 호실별 분양 팜플렛이나 사전 공시 등의 방법으로 대외적으로 분양가액을 표방한 사실이 없으며(기장세무대리인 및 불복세무대리인도 이를 인정), 각 분양 호실별 취득원가도 구체적으로 연도별로 구분 기장하지도 않아서, 2012.12.31. 현재까지 미분양된 오피스텔 7호 및 지하상가 1호의 분양예정가액을 명백히 확정할 수가 없었다.
8. 그렇다면 청구인의 경우에는 분양가액 및 분양예정가액으로 각 연도별 매출원가(취득가액)를 안분하는 것은 부적정하여, 집합건축물의 경우 단위 면적당 건설원가는 거의 동일하다는 전제와 위에서 본 국세청 심사례 및 예규 등에 따라 각 연도별 매출원가는 분양부동산의 분양면적으로 안분하여 산정함이 타당하다고 판단되어 쟁점토지 취득가액을 제외한 전체 부동산 취득가액(총매출원가)을 각 연도별 분양된 다른 호실의 분양면적으로 안분하여 분양수입금액에 대응하는 매출원가를 재산정하여 종합소득세를 결정하였다.
9. 한편, 청구인은 이의신청 당시 분양예정가액의 근거자료로 “○○동 동부 이끌림 프로젝트(조견표)”를 제시하였으나, 동 서류는 세무조사 당시에는 제출한 사실이 없으며, 장부에 증빙으로 첨부되어 있지도 아니하였으므로 누가 언제 작성하였는지 알 수 없어 신뢰할 수 없다. 또한 지하 사무소에 대한 분양예정가액이 기재되어 있지 않아 원가배분의 기준으로 사용하기 어렵고, 또한 신청인이 분양가액을 기준으로 원가배분하여 종합소득세 신고한 사실이 없으므로 분양예정가액을 기준으로 안분계산하기 위한 요건을 갖추었다고 할 수 없다. 처분청이 쟁점건물의 분양수입금액에 대응되는 분양원가를 분양면적을 기준으로 안분한 당초 처분은 달리 잘못이 없으며, 세무조사를 통해 적절한 원가안분을 하지 않았다면 2012년 말 기말재고자산 가액이 92백만원이고 양도될 분양가액은 5～7억이 될 것이므로 비정상적인 양도차익(소득금액)이 발생된다. * 2012.12.31. 당시 미분양 건물은 8개호(지하 101호 포함)이나 2014.8.28. 현재는 그동안 일부 양도되어 301호, 303호, 306호, 505호, 지하 101호 총 5개 호가 미분양된 상태임
10. 무릇 부동산이란 신축이든 매수이든 취득가액이 정확히 정해지나, 국민경제상황, 지리적 상황과 시장여건 및 양도시기, 매수조건 등에 따라 매도(분양)가액은 시시각각 정해지고 그 가액은 들쭉날쭉하여 운영경비까지 감안하면 각 연도별 소득이 적자일 때와 흑자일 때도 있는 것이 경험치상 당연한 이치이다. 그럼에도 청구인은 분양예정가액 및 분양가액으로 취득원가를 안분해야한다고 주장하나, 불복당시 5호의 건물이 미분양상태이고 시장상황에 따라 시시각각 변하는 부동산가액을 과세관청이 미리 정하는 것은 부적절하며, 취득원가 배분의 합리적 기준이 되는 분양예정가액이 없는 상태에서 청구인이 주장하는 추측성 가액으로 취득원가를 안분하는 것은 부적정하다.
11. 또한, 취득원가를 처분청이 주장하는 분양면적비율로 안분하였다 하더라도 앞으로 실제로 분양하여 분양가액이 정해지면 그에 맞게 소득세 신고를 하면 되고 분양가액이 낮아 적자일 경우는 적자로 신고하고 다음 연도에 흑자일 경우에는 이월결손금을 공제하거나 흑자에서 적자로 될 경우 결손금을 소급공제하여 소득세 신고를 하면 될 것이므로, 분양면적을 기준으로 취득가액을 정하였다는 하여 청구인에게 불리하다고 볼 만한 이유도 없다.
2. 분양수입금액에 대응하는 분양원가를 분양면적과 실제 분양가액(분양예정가액) 중 어느 것을 기준으로 안분계산할 것인지 여부
① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 기준 또는 관행에 따른다.
⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액 4) 소득세법 시행령 제91조 【재고자산 평가방법】
① 법 제39조의 규정을 적용함에 있어서의 재고자산(유가증권을 제외한다)의 평가방법은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로 한다.
② 제1항제1호의 원가법을 적용하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 평가방법에 의한다.
5) 소득세법 시행령 제92조 【재고자산 평가방법의 정의】
① 제91조제1항에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “원가법”이라 함은 제91조제2항 각호의 방법에 의하여 재고자산의 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법을 말한다.
2. “저가법”이란 재고자산을 원가법 또는 기획재정부령으로 정하는 시가법에 따라 평가한 가액 중 낮은 가액을 그 과세기간 종료일 현재의 재고자산의 평가액으로 하는 방법을 말한다.
② 제91조제2항에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “개별법”이라 함은 재고자산을 개별적으로 각각 취득한 가액에 따라 산출한 것을 그 자산의 평가액으로 하는 방법을 말한다. 6) 소득세법 시행령 제94조 【재고자산 등의 평가방법의 신고】
① 사업자는 제91조 및 제93조에 따른 재고자산 및 유가증권의 평가방법(이하 “재고자산 등의 평가방법”이라 한다)을 해당 사업을 개시한 날이 속하는 과세기간의 과세 표준 확정신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 재고자산 등의 평가방법 신고서에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고(국세정보통신망에 의한 신고를 포함한다)하여야 한다. 7) 소득세법 시행령 제95조 【재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니한 경우의 평가방법】
① 납세지 관할세무서장은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제91조 제2항 제2호의 선입선출법(유가증권의 경우에는 총평균법, 매매를 목적으로 소유하는 부동산의 경우에는 개별법)에 의하여 재고자산 및 매매 또는 단기투자를 목적으로 매입한 유가증권을 평가한다. 다만, 신고한 평가방법 외의 방법으로 평가하거나 제2호에 해당하는 경우에 신고한 평가방법에 의하여 평가한 가액이 선입선출법에 의하여 평가한 가액보다 큰 때에는 신고한 평가방법에 의한다.
1. 제94조 제1항에 규정하는 기한내에 재고자산 등의 평가방법을 신고하지 아니하거나 신고한 평가방법에 의하지 아니한 때
2. 제94조 제2항에 규정하는 기한내에 재고자산 등의 평가방법 변경신고를 하지 아니하고 평가방법을 변경한 때
○○동 600-1
○○동 584-28 쟁점토지 장부가액 675,000 415,425 45,465 214,110 (다) 부동산 등기부등본 및 부동산거래계약 신고필증에 의하면, 청구인은 2007.6.20. 토지 거래가액을 ○○동 600-1 전 932㎡ 504,299천원, 같은 동 584-28 답 102㎡ 50,655천원, 쟁점토지 120,045천원으로 등기접수 및 부동산거래신고하였다가, 2007.6.29. 신청착오를 이유로 ○○동 600-1 415,425천원, 같은 동 584-28 45,465천원, 쟁점토지 214,110천원으로 각 정정하였다. (라) 등기부 및 건축물관리대장 쟁점건물에 의하면, 2013.12.31. 현재 쟁점건물 분양현황은 아래와 같다. 〈 연도별 분양현황 요약 〉 (단위: ㎡, 천원) 연도 분양호수 전용면적 합계면적 양도금액 2011 16 992.92 1,354.9028 2,297,713 2012 12 635.70 904.2509 1,216,000 2013 1 48.78 71.1167 85,000 미분양 (2014) 7 417.9 580.7835
• 계 36 2,095.30 2,911.0539 3,598,713 ※ 2013.12.31. 현재 등기부상 미분양: 상가(지하) 1호, 오피스텔 6호 2) 처분청이 2013.12.31.부터 2014.2.10.까지 청구인에 대한 종합소득세 조사를 실시하고 작성한 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다. 가) 등기부상 쟁점건물에 대한 대지권의 목적인 토지는 ○○시 ○○동 600-1 대지 887㎡와 같은 동 584-28 대지 102㎡임에도, 같은 동 600-17 도로 45㎡와 쟁점토지는 청구인의 소유로 되어 있으나 그 취득가액 247,241천원이 쟁점건물 분양원가에 포함된 것을 확인하여 2011년 과세연도 분양원가에서 제외한다.
- 나) 청구인은 쟁점건물 신축원가를 2,992,237천원으로 계상하였으나, 처분청은 ○○동 600-17 도로 45㎡와 쟁점토지의 취득가액 247,241천원을 분양원가에서 제외하고, 분양면적(공용면적 제외) 기준으로 연도별 매출원가를 산정하여, 아래와 같이 2011년 과세연도 649,277천원, 2012년 과세연도 116,784천원을 필요경비 불산입한다. (단위: 천원) 구 분 2011년 2012년 경정 주) 신고 차이 경정 주) 신고 차이 분양원가 1,300,797 1,950,075 △649,277 832,813 949,597 △116,784 ※ 쟁점건물 분양원가 처분청: 2,744,996천원 (○○동 600-17와 쟁점토지 취득가액 247,241천원 부인) 청구인: 2,992,237천원
- 주) 연도별 분양원가 2011년 1,300,797천원 (2,744,996천원×992.92㎡/2,095.30㎡) 2012년 832,813천원 (2,744,996천원×635.70㎡/2,095.30㎡) 다) 2011년 과세연도 소득세신고서에 의하면, 급여 및 제수당으로 98,940천원 계상하였으나 실제 지출액은 65,965천원이므로 가공 인건비 32,975천원을 부인한다. 4) 처분청이 제시한 2014.5.15.자 종합소득세 경정결의서에 의하면, 처분청은 ① ○○동 600-17 도로 45㎡의 매입원가와 취·등록세의 합계 25,821,783원을 쟁점건물의 분양원가로 추가 인정하고, ② 당초 토지원가 부인액 247,241천원이 분양원가 안분계산 시 제외하였음에도 또다시 필요경비로 불산입한 사실을 확인하여 이를 필요경비에 산입하며, 쟁점건물 신축원가 2,770,818천원을 분양면적(공용면적 포함) 기준으로 재산정하여 당초의 종합소득세 고지세액을 2011년 과세연도 284,662천원, 2012년 과세연도 43,796천원으로 각 감액경정하였음이 나타난다.
5. ○○지방국세청장의 이의신청 결정서(2014-00**, 2014.6.24.)에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. 가) 쟁점토지는 1975.5.20. 완충녹지로 지정(건설부고시 제1975-76호)되었고, 현재도 완충녹지로 되어 있다. 나) 당청 심리과정에서 쟁점건물의 건축허가 관련 서류(허가번호 2007-경북○○시건축과-신축허가-365)를 열람한바, 쟁점건물 인근 지역은 제2종 일반주거지역으로 건축법상 건폐율은 60% 이하이고, 쟁점건물의 건폐율은 41.41%이며, 주차장 면적은 옥내·외 합계 287.5㎡(25대)인 것으로 되어있다. 쟁점건물의 건폐율 건축법상 건폐율 건축면적(A) 대지면적(B) 건폐율(A/B) 409.59㎡ 989㎡ 41.41% 60% ○○시 ○○동 600-1번지 887㎡, 584-28번지 102㎡ 다) 청구인이 취득한 쟁점토지 등 3필지의 지번별 장부가액과 총매입액 675,000천원을 취득당시 면적, 취득년도의 공시지가 및 분양 시작년도의 공시지가로 안분계산시 각 지번별 가액은 아래와 같다. (단위: ㎡, 원) 지번 면적 장부가액 면적기준 공시지가 (’07년) 공시지가 (’11년) 600-1 932 415,425,030 397,409,981 504,299,653 535,282,588 584-28 102 45,464,970 43,493,367 50,655,298 58,582,429 쟁점토지 549 214,110,000 234,096,652 120,045,049 81,134,983 계 1,583 675,000,000 675,000,000 675,000,000 675,000,000 라) 청구인은 쟁점건물 분양원가의 안분계산 기준에 대하여 쟁점건물 중 이의신청일 현재 분양분은 실제 분양가액, 미분양분은 현재 시점의 분양예정가액(실제 분양가액, 2011년 분양예정가액, 감정가액 등을 감안한 금액)을 기준으로 하여야 한다고 주장하면서 아래의 자료를 제출하였다. (1) ㈜○○감정평가법인이 2014.5.27. 발급한 감정평가서는 2011.6.30.을 기준시점으로 한 쟁점건물과 토지 3필지(○○동 600-1번지, 584-28번지, 쟁점토지)의 감정가액이 아래와 같이 기재되어 있고, 감정평가 목적은 일반거래(시가 참고용), 제출처는 ○○지방국세청으로 되어 있다. (단위: ㎡, 천원) 지 번 지목 용도지역 면적 감정평가액 단가 금액 600-1 대 제2종 일반주거지역 989 1,600 1,582,400 쟁점토지 전 자연녹지지역 549 380 208,620 600-17 도로 제2종 일반주거지역 45 250 11,250 계 1,583 1,802,270 (2) 분양예정가액에 대한 근거자료로 쟁점건물의 분양업무를 담당한 ㈜○○부동산투자의 대표자 김○○의확인서와 당시 작성된○○동 ○○이끌림 프로젝트(조견표)를 제출하였다.
- 마) 청구인은 쟁점토지 등 3필지 토지 매입가액 675백만원의 지번별 안분경위와 관련하여 아래의 확인서를 제출하였다. (확인서 내용 생략) 사) 처분청과 청구인이 주장하는 연도별 원가배분율, 매출원가, 매매총이익율을 비교하면 아래와 같다. < 연도별 원가배분율 > (단위: ㎡, 천원, %) 구 분 처분청 청구인 면적 배분율 금액 배분율 2011년 1,354.9028 46.54 2,319,000 54.84 2012년 904.2509 31.06 1,216,000 28.75 나머지 651.9002 22.40 694,000 16.41 계 2,911.0539 100.00 4,229,000 100.00 < 연도별 매출원가 > (단위: 천원) 구 분 처분청(A) 청구인(B) 차이(A-B) 2011년 1,289,632 1,519,396 △229,764 2012년 860,689 796,716 63,973 나머지 620,497 454,706 165,791 계 2,770,818 2,770,818 ※ 매출원가총액 2,770,818천원(쟁점토지 제외)을 기준으로 한 것임 < 연도별 매출총이익율 > (단위: 천원, %) 구 분 처분청 청구인 2011년 2012년 2011년 2012년 매출액 2,401,353 1,220,800 2,401,353 1,220,800 매출원가 1,289,632 860,690 1,519,396 796,717 매출총이익 1,111,721 360,110 881,957 424,083 매출총이익율 46.3% 29.5% 36.7% 34.7% 아) 이의신청 심리과정에서 쟁점토지 사용현황에 대한 청구인의 신청에 따라 현장확인한바, 쟁점토지는 쟁점건물이 정착된 600-1번지 토지와 연접해 있고, 쟁점건물의 뒤편에 위치한 584-28번지는 아스팔트로 포장된 주차장인 반면, 쟁점토지와 600-1번지 토지는 비포장된 상태로 쟁점건물 주민들과 상가 이용자들의 주차장으로 사용되고 있었다.
- 라. 판단
1. 먼저 청구인은 쟁점토지를 사실상 쟁점건물의 주차장으로 사용하고 있으므로 쟁점건물의 분양원가에 포함하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지가 건물등기부 및 건축물관리대장상 쟁점건물의 부수토지로 등재되어 있지 않은 점, 쟁점토지가 쟁점건물의 부수토지 분양면적에 포함되었다고 인정할 만한 객관적 근거가 없는 점, 쟁점토지는 비포장된 상태로 인근주민 등이 편의상 주차장으로 사용하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다.
2. 청구인은 분양수입금액에 대응하는 분양원가를 실제 분양가액(분양예정가액)에 의하여 안분계산한 금액으로 하여야 한다고 주장하나, 상가신축판매업을 영위하는 거주자의 각 과세기간별 소득금액의 계산에 있어 분양되는 상가의 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 상가의 층별ㆍ위치별ㆍ용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 분양예정가액비율에 의하여 안분계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 상가의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 한다. 이 건의 경우 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되지 아니하는 점, 청구인이 당초 분양예정가액비율을 기준으로 필요경비를 계상하였다고 보기도 어려운 점, 쟁점상가의 단위 면적당 건설원가가 다르게 투입되었다고 볼만한 근거가 없고, 실제로 층별․용도별로 분양가액의 차이도 크지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 분양수입금액에 대응하는 분양원가를 분양면적비율에 의하여 안분계산하여 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.