청구인과 건설사 사이에 작성된 계약서 에는 통상의 부동산 매매계약서와 달리 매매대금의 표시가 없고, 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 보상비 혹은 합의금이라고 기재되어 있을 뿐이므로 쟁점금액 전부를 양도대가로 볼 수 없음.
청구인과 건설사 사이에 작성된 계약서 에는 통상의 부동산 매매계약서와 달리 매매대금의 표시가 없고, 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 보상비 혹은 합의금이라고 기재되어 있을 뿐이므로 쟁점금액 전부를 양도대가로 볼 수 없음.
이 건 심사청구는 기각한다.
가. 청구인은 (주)OO건설산업 등(이하 “건설사”라고 한다)이 진행 중인 아파트 건축공사와 관련하여 OOO시 OO동 ***의 1 외 3필지 소재 지상 무허가 건축물 4개동(이하 “쟁점건물”이라 한다)에 대한 ‘쟁점건물 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도’ 등에 대한 보상금 및 합의금으로 2008년 2,030백만원(이하 “쟁점금액”이라고 한다) 및 인적용역 제공 대가 2,500백만원을 수령하였으나 이에 대한 관련 제세는 신고하지 않았다. 나. 처분청은 청구인에 대한 OO지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)의 양도소득세 실지조사에서 쟁점금액 중 1,508백만원과 인적용역 제공대가 2,500백만원을 기타소득 수입금액으로 그 외 나머지 522백만원을 양도소득의 양도가액으로 구분한 후, 기타소득에 대해 종합소득세를 경정(양도소득은 차익이 없어 경정세액이 없다)할 것을 통보받음에 따라 이를 근거로 2013.12.5. 2008년 귀속 종합소득세 475,768,210원을 경정 고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.4. 이의신청을 거쳐 2014.7.18. 이 건 심사청구를 제기하였다. 청구인은 이의 신청 당시 고지 받은 세액 전부에 대해서 다투다가 이 건 심사청구에 이르러 쟁점금액과 관련된 179,006,605원에 대해서만 불복청구를 하고 있다.
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품
7. 광업권ㆍ어업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
② 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제 한 금액으로 한다. (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 청구인이 (주)OO건설산업에서 진행 중인 아파트 건축공사와 관련하여 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 보상금 및 합의금으로 2008년 및 2010년에 2,160백만원을 수령한 사실에 대하여는 다툼이 없다. * 청구인은 2010년에 수령한 130백만원에 대해서는 이 건 심사청구에서 다투지 아니하므로 2008년에 수령한 2,030백만원의 소득구분에 대해서만 다툼.
2. 조사청 조사보고서의 조사내용 등의 주요내용은 다음과 같다. [조사내용]
○ 조사대상자(청구인)는 OOO시 OO동 ***-1 일대(토지 소유자 건설교통부 등) 무허가 공장 건물을 92년경 신축하였고, (주)OO건설산업이 시행하는 아파트 건설과 관련하여 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 이행에 대한 합의금으로 2,160백만원을 수령하였음
○ 합의금의 성격을 검토한바, 건축물에 대한 양도대가로 보기에는 너무 큰 금액으로 판단되어 시행사 (주)OO건설산업에 합의금 지급과 관련 지급 근거(건축물의 평가 등 관련서류)를 요청하였으나, 관련서류 없음으로 회신
○ 조사대상자는 합의금 전체를 양도로 보아야 하고, 건물 신축비용은 확인할 수 없으므로 환산취득가액 적용 시 양도차익이 (-)발생하므로 양도소득세 과세할 수 없음을 주장함
○ 합의금을 건물가액과 무허가 건물 점유에 대한 영업권으로 구분하기 위해 관련서류를 검토하던 중 인근 지번에 대해 ‘93.5.15. 조사대상자가 OO제철에 담보용으로 제출하기 위해 감정평가한 서류를 확보하여 합의금을 건물보상가액과 점유권에 대한 기타소득으로 안분 계산함
○ 무허가 건물에 대한 양도가액 산정시 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 검토한바, 건축물의 보상 대가는 원가법으로 평가하는 규정이 있고, 노후화된 건물 보상가액이 ’93년경 신축한 가액보다 높게 산정될 수 없으므로 인근지번의 건물 감정평가액에 의한 건물 신축단가를 적용하여 취득가액과 양도가액으로 안분함.
○ 합의금 중 건물보상대가를 제외한 금액은 점유권에 대한 양도로 보아 필요경비 80%를 인정하여 기타소득으로 산정함 [조사자 의견]
○ 상기 조사대상자는 신축한 건물에 대한 취득원가를 확인할 수 없어 인근지번의 건물 감정평가서류를 근거로 양도가액과 취득가액을 동일한 금액으로 산정하여 양도소득세는 양도차익이 발생하지 않고, 무허가 건축물 점유권에 대한 기타소득 327백만원을 과소신고 하였음이 확인되므로 종합소득세를 과세하고 조사 종결하고자 함
3. 청구인과 건설사간에 작성된 합의서 3부 및 계약서 1부를 살펴보면, 청구인은 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 보상금 및 합의금으로 총 2,160백만원을 수령하기로 한 것으로 확인되는바, 주요내용을 살펴보면 다음과 같다.
(1) OOO시 OO동 -1 지상 무허가 건축물에 대한 건물보상계약서(2008.2.28.)의 주요내용은 다음과 같다. 건물보상계약서 ■ 부동산의 표시 소재지: OOO시 OO동 -1 지상 무허가 건축물 1개동 1,434㎡(생략) 위의 표시한 부동산에 대하여 매도인 김OO(청구인)을 “갑”이라 하고, 매수인 주식회사 OO건설산업 및 석◆산업 주식회사를 “을”이라 하여 아래와 같이 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실히 이행하기로 한다.
• 아래 - 제1조【계약의 목적】 이 계약의 목적은 “갑”이 소유한 무허가 건축물인 표시 부동산의 철거 및 멸실 신고를 완료하고 “을”이 동 사유를 근거로 보상비를 지급함을 목적으로 한다. 제2조【제한물권의 말소 및 세입자 이주】
① “갑”은 표시부동산에 설정된 임차권, 근저당권, 지상권 등 제한물건과 가입류, 가처분, 기타 토지사용을 제한하는 일체의 타인 권리를 최초 보상비 지급일 이전까지 “갑”의 비용으로 말소한다.
② 전 ①의 조건을 “갑”이 이행하지 않았을 경우 “을”이 대위변제하고, 보상비 지급시 공제하기로 하며, “갑”은 “을”의 대위변제 행위에 있어 과다 변제 등 과실에 책임을 물을 수 없다.
③ “갑”은 “갑”의 비용으로 매매 부동산에 입주, 사실상 점유, 사용자 등을 보상비 지급일 전까지 동 부동산의 명도 및 이주 등에 대하여 책임 처리한다. 제3조【철거업무 진행】 “갑”은 본 계약에 철거되는 건축물의 멸실 신고 등 제반 행정업무를 책임 처리하고, “을”은 “을”의 비용으로 철거(폐기물 처리 포함)를 진행한다. 제4조【제세공과금 부담】 (생략) 제5조【보상비 지급】 표시 부동산의 보상비는 총 육억원(600,000,000원)으로 하고, 본 계약서 체결시 일금 오억원(500,000,000원)을 지급하며, 멸실 신고 및 철거를 완료한 날로부터 3일 이내에 일금 일억원(100,000,000원)을 지급한다. 제6조【손해배상 책임】 (생략) 제7조【특약사항】
① “갑”은 표시 부동산 외에 OOO시 OO동 5◎1, 5◎2-2 상 “갑” 소유의 건축물 2개 동(생략)을 표시 부동산의 멸실 신고 및 철거시 병행하여 멸실 신고하고 “을”이 동 건물을 철거함을 동의한다.
② 본 계약에 따른 멸실 신고 및 철거로 인해 민․형사상, 행정상 문제가 발생할 경우에는 “갑”이 일체의 민․형사상, 행정상 책임을 부담하고, “을”은 일체의 책임이 없다.
③ “을”은 본 계약에 따라 멸실 신고 및 철거되는 건축물과 인접된 공장지역에 ○○시 ○○○○○ 아파트 준공 전까지 건축 연면적 60평(지하층 없음)의 가설 건축물(벽체는 블록조이며, 지붕은 슬레이트 구조로 내부마감은 없음)을 시공하기로 한다.
④ “갑”과 “을”은 계약 이후 어떠한 이유로든 보상비의 증액 또는 감액, 추가 비용부담 등을 상대방에게 요구할 수 없다.
⑤ 이 계약서에 명시되지 아니한 사항은 “갑”과 “을”의 협의 및 일반 상관례에 따르기로 하고 분쟁이 있을 경우 관할 법원은 ○○지방법원으로 한다. 위와 같이 계약하고 이를 증명하기 위하여 계약서 2부를 작성하여 각각 1부씩 보관한다. 2008.2.28.(이하생략)
(2) OOO시 OO동 359-1 지상 무허가 건축물에 대한 이주․명도 및 철거이행 합의서(2008.3.19.)의 주요내용은 다음과 같다. 이주․명도 및 철거이행 합의서 ■ 철거대상 건축물 소재지: OOO시 OO동 ***-1 지상 무허가 건축물 1개 동(생략) 위의 철거대상 건축물에 대하여 김OO(청구인)을 “갑”이라 하고, 매수인 주식회사 OO건설산업 및 석◆산업 주식회사를 “을”이라 하여 아래와 같이 합의하고, 신의에 따라 성실히 이행하기로 한다.
• 아래 - 제1조【계약의 목적】 이 계약의 목적은 철거대상 건축물의 점유인들(“갑”포함)의 이주, 명도, 철거 및 멸실 신고를 완료하고 “을”이 동 사유를 근거로 합의금을 지급함을 목적으로 한다. 제2조【제한물권의 말소 및 세입자 이주】
① “갑”은 철거대상 건축물에 설정된 임차권, 근저당권, 지상권 등 제한물건과 가압류, 가처분, 기타 토지사용을 제한하는 일체의 타인 권리를 최초 합의금 지급일 이전까지 “갑”의 비용으로 말소한다.
② 전 ①항의 조건을 “갑”이 이행하지 않았을 경우 “을”이 대위변제하고, 합의금 지급시 공제하기로 하며, “갑”은 “을”의 대위변제 행위에 있어 과다 변제 등 과실에 책임을 물을 수 없다.
③ “갑”은 “갑”의 비용으로 철거대상 건축물의 입주, 사실상 점유, 사용자 등을 합의금 지급일 전까지 명도 및 이주 등을 책임 처리한다. 제3조【철거업무 진행】
① “갑”은 본 계약에 철거되는 건축물의 멸실 신고 건물 말소등기 등 제반 행정업무를 책임 처리하고, “을”은 “을”의 비용으로 철거(폐기물 처리 포함)를 진행한다.
② “갑”은 위의 철거대상 건축물의(생략) 건물의 멸실 및 말소 등기에 관한 서류를 최고 합의금 지급일 이전까지 “을”에게 제출하여야 한다.
③ 본 계약에 따른 멸실 신고 및 철거로 인해 민․형사상, 행정상 문제가 발생할 경우에는 “갑”이 일체의 민․형사상, 행정상 책임을 부담하고, “을”은 일체의 책임이 없다.
④ “갑”은 “을”이 진행하는 철거업무를 적극 협력하야야 하고, “을”이 진행 중인 아파트 건축공사의 실 착공을 위한 공사용 차량 진입, 기도원 우회도로 개설, 부지 옆 구거 이설 등의 업무에도 적극 협력하기로 한다. 제4조【제세공과금 부담】 (생략) 제5조【보상비 지급】 본 합의에 따른 합의금 일금 육억원(600,000,000원)으로 하며 지급은 아래와 같다. (생략) 제6조【손해배상 책임】 (생략) 제7조【특약사항】
① “갑”은 본 합의금 지급의 대가로 “을”이 진행 중인 아파트 신축사업에 필요한 ○○산 기도원 우회도로 개설공사와 관련된 일체의 민원 및 “갑”이 보유한 권리의 주장을 하지 않기로 한다.
② “갑”과 “을”은 계약 이후 어떠한 이유로든 보상비의 증액 또는 감액, 추가 비용 부담 등을 상대방에게 요구할 수 없다.
③ 이 계약서에 명시되지 아니한 사항은 “갑”과 “을”의 협의 및 일반 상관례에 따르기로 하고 분쟁이 있을 경우 관할 법원은 ○○지방법원으로 한다. 위와 같이 계약하고 이를 증명하기 위하여 계약서 2부를 작성하여 각각 1부씩 보관한다. 2008.3.19.(이하생략)
(3) OOO시 OO동 -1, 373-1, 373-2 지상 무허가 건축물에 대한 철거이행 합의서(2008.7.21.)의 주요내용은 다음과 같다. 철거이행 합의서 ■ 철거대상 건축물 소재지 1: OOO시 OO동 -1 지상 건축물 1개 동(생략) 소재지 2: OOO시 OO동 -1, -2 지상 건축물 2개 동(생략) 위의 철거대상 건축물에 대하여 김OO(청구인)을 “갑”이라 하고, 주식회사 OO건설산업 “을”이라 하여 아래와 같이 합의하고, 신의에 따라 성실히 이행하기로 한다.
• 아래 - 제1조【계약의 목적】 이 계약의 목적은 “갑”이 OO초등학교 전면부 공사용 임시도로에 편입된 국유지인 OOO시 OO동 -1, -1, ***-2 일원에 소유하고 있는 무허가 지상 건축물 3개동에 대한 이주, 명도, 멸실, 신고를 하고 “을”이 철거대상 건축물에 대한 철거를 완료한 후 동 사유를 근거로 철거에 대한 보상금을 지급함을 목적으로 한다. 제2조【제한물권의 말소 및 세입자 이주】 (생략) 제3조【철거업무 진행】 (생략) 제4조【제세공과금 부담】 (생략) 제5조【보상비 지급】
① 본 합의에 따른 보상금은 금 팔억 삼천만원(830,000,000원)으로 하고, 본 합의서 제2조①에 명시된 내용이 완료된 후 지급한다. (생략) 제6조【손해배상 책임】 (생략) 제7조【분쟁조정】 (생략) 2008.7.21.(이하생략)
(4) OOO시 OO동 -1 지상 무허가 건축물에 대한 추가 합의서(2010.2.11.)의 주요내용은 다음과 같다. 합의서 OOO시 OO동 -1 지상 무허가 건축물 1개 동(1,434㎡)의 소유자 김OO(청구인, 이하 “갑”이라 한다)과 주식회사 OO건설산업 대표이사 이OO(이하 “을”이라 한다)는 2008.2.28. 체결한 건물보상계약서(이하 “보상계약”이라 한다)와 관련하여 아래와 같이 합의하고 이를 신의성실의 원칙하에 이행하기로 한다.
• 아래 -
1. 본 합의의 목적은 “보상계약” 제6조 제3항에 명시된 “을”의 가설건축물 신축의무를 이행하기 위하여 실제로 가설건축물을 신축해주는 대신 그 신축비용 상당의 금 일억 삼천만원(130,000,000원/별첨 견척 참조)을 “갑”에 지급함으로써 그 의무 이행을 완료하기 위함이다. (생략) 2010.2.21.(이하생략)
4. 이 건 조사 당시 청구인에 대한 문답서에 의하면, 청구인이 무허가 건축물에 대한 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 보증금 및 합의금으로 2,160백만원을 수령하였음을 인정하고 있는 것으로 확인된다.
5. (주)OO건설산업이 조사청에 제출한 부동산 거래사실 확인서의 주요 내용은 다음과 같다. 【소명내용】 당사는 상기 부동산(무허가 건축물)의 보상과 관련하여 계약서 및 자금집행 내역을 기 제출하였습니다. 추가 요청하신 평가 서류 일체에 대한 당사의 소명은 아래와 같습니다.
1. 당사는 ○○시 OO동 아파트 신축사업과 관련하여 OO산 기도원 우회도로 및 OO초등학교 임시도로의 건설 등에 국유지인 ***-1 외 3필지의 토지 사용이 필요하였습니다. 하지만 당시 해당 토지에는 김OO(청구인)이 무허가 건축물 4개 동을 건축하여 사실상 점유하고 이를 임대사업에 사용하고 있었습니다. 전체 건축물에 임차인이 존재하고 있었고, 영업 등을 이유로 이주를 거부하고 있는 상황에서 해당 건축물의 철거 없이는 공사를 진행할 수 없던 당사는 건물주인 김OO에게 각 임차인의 이주 및 건축물의 철거 및 멸실 신고 등을 완료하는 조건으로 보상비를 지급하였습니다.
2. 상기 부동산의 보상과 관련하여 보상가액의 확정에 대해 당사가 외부평가기관에 의뢰한 사실은 없습니다.
3. 상기 보상금 수취자인 김OO과의 협상은 당시 개발사업본부 박OO 전무가 주관하였고, 기업회생절차 신청 이후 2011년 11월 퇴사를 하여 보상에 관한 정확한 사실관계를 파악할 수가 없습니다.
4. 당사는 2011년 7월 12일 ○○지방법원으로부터 회생절차개시결정을 받았고, 2012년 2월 21일 회생계획인가결정을 받은 회사입니다. 당사의 기업회생절차개시 이후 인력조정 및 자진퇴사 등으로 과반수 이상의 임직원이 퇴사하였습니다. 때문에 보상관련 자료 및 현황을 파악하기에 어려움이 있음을 참작하여 주시기 바랍니다. 위 거래를 확인합니다. 2010.2.21. 확인자: 주식회사 OO건설산업
6. 청구인은 관련 예규(소득46011-3885, 1998.12.11., 소득세과-2460, 2008.7.21., 재산세제과-664, 2009.3.30.) 및 결정례(심사양도99-363, 1999.11.20.)등을 제시하였고, 그 외 제출한 증빙은 없다.
7. 국세통합시스템 전산자료에 의하면, 청구인이 2005년에 석◆산업 주식회사로부터 하천점유 보상금 600백만원을 수령한 후 관련 제세를 신고하지 않은 것에 대해, 처분청은 보상금 600백만원을 기타소득으로 구분한 후 필요경비 80%를 공제하여 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 37,163,650원을 과세한 것으로 확인되고, 이에 대해 청구인은 별도의 불복청구를 제기하지 않았다.
- 나. 청구인 및 처분청이 이 건 심사청구에 이르러 추가로 제출한 자료는 없다.
- 나) 판 단 기타소득 중 어느 소득에 해당하는지 여부는 당사자 사이에 맺은 거래의 형식ㆍ명칭 및 외관에 구애될 것이 아니라 그 실질에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서도 소득이 발생한 활동에 대한 것뿐만 아니라 그 전후를 통한 모든 사정을 참작하여 판단하여야 한다(대법원2000두5203, 2011.04.24. 참조). 청구인은 쟁점금액이 전액 무허가 건축물의 양도대가라고 주장하나, 청구인과 건설사 사이에 체결된 계약서 및 합의서에는 ‘부동산의 보상비’ 또는 ‘합의금’ 이라는 표현을 사용하였을 뿐 통상의 매매계약서와 달리 매매대금이라는 표시가 없고 청구인이 자기 소유의 무허가 건축물의 멸실 신고 등 철거 업무에 협조한다는 취지, 점유인들의 이주 및 명도를 책임 처리한다는 취지의 문구만 기재되어 있다. 청구인과 계약서 및 합의서를 체결한 건설사는 도로건설을 위해 토지사용이 필요했으므로 처음부터 무허가 건축물을 철거할 필요가 있었을 뿐 쟁점건물을 취득할 의사가 없었다고 보이고, 청구인이 건설사로부터 수령한 쟁점금액은 청구인이 담보용으로 제출하기 위해 감정평가 한 인근 지번의 건물평가액과 비교해서 지나치게 큰 금액으로 전액을 건물의 양도에 대한 대가라고 보기 어렵다. 쟁점건물은 92년경 신축되었는데, 청구인이 신축비용이 기억나지 않는다고 함에 따라 처분청이 불가피하게 93년경 신축한 인근 지번 건축물의 감정평가액을 근거로 실제 쟁점건물의 가치보다 큰 금액을 양도대가로 차감해 준 것 또한 청구인을 위해서 상당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점가액을 쟁점건물의 양도대가와 철거 및 멸실 신고, 이주, 명도 등에 대한 합의금으로 구분하여 2013.12.5. 2008년 과세연도 종합소득세 179,006,605원을 경정 고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 청구인은 기타소득을 사업소득으로 오인함
결정 내용은 붙임과 같습니다.