계속, 반복된 일련의 부동산 양도행위를 부동산매매업으로 보아 소득세 과세처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2011.3.11. OO OO OO OO 000-0 등 토지를 양도하고 양도 소득세 예정신고를 했고, 일부 토지는 농지대토 감면을 신청하였다. QQ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 2004년이후 토지 총 00필지를 취득하고 총 00필지를 양도하는 등 부동산 양도사실이 양도소득세 과세대상이 아닌 부동산매 매업에 해당하는 것으로 판단하고 청구인의 2006년부터 2012년까지 부동산 양도내역에 대하여 부가가치세 00,000천원과 부과제척기간이 임박한 2007년 과세연도 종합소득세 0,000천원(이하 “쟁점세액”이라 한다)을 경정 고지하였다. 청구인은 2007년 과세연도 종합소득세 0,000천원에 대하여 2013.7.31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2007년의 부동산 거래내역이 다음과 같고 취득내역은 없었다. 번호 소재지 지목(용도), 면적 양도일 (취득일) 신고 여부 비고

① QQ WW 000-0

② RR TTT 000-00

③ QQ EE 0000외0 < 2007년의 부동산 거래내역 > 청구인은 2006년 이후 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 하는 사업자 등록을 한 사실이 없으며, 2007년 양도물건 ①번 “QQ WW 000-0”의 경우 아파트 분양대행 목적으로 설립하였으나 사업실적이 전무한 법인인 (합)YYYY의 분양사무실로 사용한 것이며, 양도물건 ②번 “RR TTT 000-00”의 경우 2005년 1월에 사실상 (합)UUUU에 양도된 것이나 당시 건물은 미등기 상태였으므로 이후에 보존등기를 하여 소유권 이전 한 것뿐이며, 양도물건 ③번 “QQ EE 0000-0외2”의 경우 버섯재배 목적으로 보유하던 것을 노동력 부족으로 부득이 양도하게 된 것이다. 이렇듯 양도물건은 모두 약 3～4년 되는 비교적 장기간 보유하면서 부동산의 가치를 증가시키는 개량행위를 하거나 일정한 사업장을 두고 사업 소득으로 장부기록을 한 사실이 전혀 없이 부동산 본래의 용도로 사용 하다 양도하고 양도차익에 대하여는 양도소득세로서 적법하게 신고하였다. 부동산매매업에 해당하기 위해서는 부동산의 매매 또는 중개 등 사업활동 으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 하는바, 아래와 같이 부가가치세법상 1과세기간별로 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 정도의 빈번성에 대하여 과세연도 전후의 거래횟수로서 사업성 여부를 가리더라도 계속적, 반복적 의사를 가진 매매업자로 보긴 어려울 것이다. 연도 과세 기간 취득횟수 양도횟수 양도내역 매매업판단 2008 2기

• 1회 도로수용 × 1기 1회 1회 × 2007 2기

• 1회) 매매, 1건(기양도) × 1기

• 1회 매매 × 2006 2기

• 2회 × 1기 2회 1회 토지수용 × < 부가가치세 과세기간 전후(2006～2008)의 부동산 거래현황 > 청구인은 QQ가 고향으로 1995년 건설폐기물 재활용업체인 (주)AAAA산업을 시작으로 동일업종의 합자회사UUUU, 합자회사RR환경을 경영하다가 2004년 2월부터 2005년 1월까지 회사 지분을 모두 양도하고 퇴사한 후 위 법인에 소유 지분 양도대금으로 부동산을 취득하여 2005년부터 영농에 종사하기 시작하였으며, 이후의 기간은 이미 취득한 부동산을 처분하는 과정이다. 농촌에서 영농을 생업으로 하는 사람이 농지거래를 하는 것은 당연한 것인데, 처분청은 청구인이 2011년 3월과 6월에 양도한 “QQ OO OO 000-0외 2필지” 및 “QQ OO 0000-0외 2필지” 토지 양도에 따른 양도소득세 농지대토 감면신청에 대한 2012년 7월에 청구된 2011년 과세연도 양도소득세 과세전적부심사과정에서 적정한 심사과정없이 자의적 판단에 따라 부동산매매업자로 직권등록하였고, 이러한 사실을 청구인에게 통보조차 하지 않아 청구인은 이러한 사실을 2013.2.12. 최근 사업자등록확인원을 발급받고서야 뒤늦게 인지하게 되었다.

• 나. 결론 소득세법에 의한 납세의무는 “자진신고납세방식”으로 납세자의 세무신고 이행으로 확정되는 것인바, 본 심사청구건과 관련된 청구인의 부동산 거 래는 이미 지난 과거에 양도소득으로 적법하게 자진 신고되어 확정된 것이고, 또한 2006년에는 SSSS국세청장으로부터 부동산투기혐의로 약 6개월간 강도 높은 세무조사를 받아 투기혐의는 없는 것으로 판명 받은바 있으며, 당시 양도소득세로 이미 과세처분 받은 사실이 있다. 이러한 사실에도 불구하고 2012년 12월 뒤늦게 정당한 이유와 절차가 불분명한 과세관청의 일방적이고 부당한 세무행정으로 인하여 지금까지 이행된 납세의무는 모두 무시되고 2006년 이후 청구인의 모든 부동산거래를 양도소득 에서 사업소득으로 소득의 성격을 변경하여 새로이 과세 하겠다는 의도는 세법의 예측가능성과 안정성을 무시한 부당한 처분이며, 납세자의 권리가 무시된 정당한 과세권의 행사로 수용할 수 없으므로 마땅히 취소되어야 할 것이다.

• 가. 2004년 이후 부동산 거래현황에 비추어 보면 청구인은 부동산매매업에 해당된다. 부동산거래에 대한 부동산매매업 해당여부는 납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 거래가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인바, 청구인은 2004년 이후 토지 총 00필지 000,000㎡ 및 건물(아파트 포함) 00이건 취득하였고, 토지 총 00필지 000,000㎡ 및 건물 0건을 양도하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되었으며 부동산컨설팅 법인인 (합)YY YY의 대표로서 2005.1.15.～2013.2.19.까지 재직한 사실 등을 비추어 볼 때 청구인의 부동산 양도는 부동산매매업에 해당한다고 판단된다. 청구인은 2013.1.15. 처분청에 과세전적부심사청구를 제기하였고, 그 결과 청구인을 부동산매매업자로 보아 부가가치세를 과세한 처분이 정당한 것으로 판단하여 청구주장에 대하여 불채택을 결정한바 있고, 따라서 청구인의 부동산매매에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 판단하고 직권으로 사업자등록 한 후 부가가치세 부과 및 사업소득금액결정 통보에 의한 종합소득세 고지결정은 정당하다.
• 나. 결론 상기내용과 같이 청구인은 사업자의 지위가 아닌 전업농으로서 다수의 부동산의 매매가 사업소득이 아닌 양도소득 이라고 주장하나, 일반적으로 양도소득은 단순히 보유하고 있던 특정자산을 양도함으로서 발생하는 우발적인 소득인데 반해, 청구인은 수회에 걸쳐 대지, 전, 답, 주택, 상가건물, 아파트 등의 부동산 양도 행위를 QQ, RR, DD 지역 등에서 계속적으로 반복하여 왔고, 부동산의 거래상대방이 특정 소수가 아닌 불특정 다수인으로 확인된다. 청구인은 2004년 2월부터 경영하던 회사를 처분하고 농촌에서 영농을 생업으로 하며 농지거래를 하였다고 주장하고 있으나 청구인의 부동산 거래 건수, 거래 횟수, 범위 등을 고려할 때 사업 목적으로 부동산 매매차 익을 얻기 위해 자기 책임하에 독립적인 지위에서 계속적, 반복적으로 부동산매매를 한 것으로 볼 수 있다. 따라서 부동산매매업으로 직권으로 사업자등록 한 후 부가가치세 부과결정 및 사업장별수입금액결정 파생자료에 대하여 청구인이 2007귀속 부동산매매에 대하여 양도소득세를 신고한 것은 신고기한 내에 신고한 것으로 볼 수 있으나 사업소득으로 판정하여 소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례)에 의하여 양도소득세 기납부세액 공제 후 2007년 과세연도 종합소득세 0,000,000원을 결정 고지한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 부동산을 양도하여 발생한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다) 2) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 4) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 5) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 2007년 과세연도 종합소득세 결정결의서에 의하면 2007년도 부 동산매매에 대한 통보자료(000백만원)를 부동산매매업특례에 의한 계산 비교 후 고지 결정하여, 수입금액 000,000,000원, 종합소득세 0,000,000원을 결정결의한 내역이 나타남

2. 처분청에서 제출한 심리자료는 다음과 같다. 가) 이 건 진행상황에 의하면 청구인은 2011.3.11. OO OO OO OO 000-0 외 토지를 양도하고 양도소득세 예정신고를 하면서 일부 토지에 대하여 농지대토감면을 신청했고, 처분청은 2012.6.26. 청구인의 영농 종사 사실이 확인되지 않는 것으로 보아 농지대토감면을 부인한다는 과세예고를 통지하자, 청구인은 2012.7.23. 자경농지라는 과세전적부심사청구를 제기했고, 처분청은 2012.8.16. 청구인이 양도한 부동산의 경우 양도소득세 과세대상이 아닌 부동산매매업에 해당하고 부동산매매업으로 자료 통보하므로 심리할 대상이 없는 것으로 보아 2012.8.17. 과세전적부심사청구를 심사제외한다는 결정서를 청구인에게 통보하였다. 이에 따라 처분청 은 부동산 양도에 대하여 양도소득세 과세대상이 아닌 부동산매매업에 해당하는 것으로 판단하고 청구인의 2006년～2012년 부동산 양도내역에 대하여 과세자료를 처분청으로 파생했고, 처분청은 2012.12.21. 2006년부터 2012년까지 부동산 양도내역에 대하여 부가가치세 00,000천원에 대한 과세예고를 통지하자, 청구인은 2013.1.15. 과세전적부심사청구(부동산매매업자로 본 부가가치세 예고통지의 당부)를 제기했고, 그 결과 처분청은 2013.2.13. 불채택을 결정하였다. 처분청(부가소득세과)은 2013년 3월 부가가치세를 과세처분한 후 파생된 소득자료에 따라 2013.5.8. 이 건 소득세 0,000,000원을 과세 처분하였다.

• 나) 파생된 소득자료(과세자료) 내역
• 다) 파생된 소득자료 검토서(처분청 부가소득세과)

4. 부동산매매업 검토 복명서(처분청 재산법인세과)

3. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 2007년에 양도된 물건인

① 번 “OO QQ WW 000-0”,

② 번 “OO RR TTT 000-00”, ③번 “OO QQ EE 0000-0외2”의 매매계약서, 등기부등본, 건축물관리대장을 제출했고, 매매계약서상 양도가액은 처분청의 양도가액과 일치한다.

• 나) 청구인은 2007년 양도물건

② 번 “OO RR TTT 000-00”의 경우 실질적으로 2005년에 취득했다면 당시 취득자의 사실확인서를 제출하였다. 4) 청구인이 2013.1.15. 제기했던 과세전적부심사청구에 대한 결정문에 의하면 청구인의 2004년이후 양도소득세 신고현황 등 주요 사실관계가 다음과 같이 나타난다. 가) 청구인의 2004년이후 양도소득세 신고현황

• 나) 청구인의 사업자등록 이력

○ 2000년 이후 청구인의 사업자등록 이력

○ 2004년 이후 청구인의 소득내역 (단위:천원)

• 다) SSSS국세청장의 조사내용

5. 국세청통합전산망에 의하면 청구인은 2006.7.1.을 사업개업일로 하는 부동산매매업이 2012.12.20. 직권으로 사업자등록된 현황이 나타나며, 또한 청구 인은 청구인이 보유했던 (합)UUUU 주식 전량(93% 보유)을 2003.8.20. 양도한 것으로 나타난다.

6. 청구인은 2006.4.3. 양도된 부동산의 경우 “토지수용”이라고 청구주장의 거래현황에 기술했으나, 국세청통합전산망상 청구인이 제출한 양도소득세 신고서 및 등기부등본에 의하면 2006.4.3. 양도한 부동산의 경우 등기원인이 매매로 양도된 것이 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 부동산을 본래의 용도로 사용하다 양도한 양도소득에 대하여 사업소득으로 본 이 건 소득세 과세처분이 부당하다는 주장이나, 이에 대하여 살펴본다. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인 지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동 으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 참고). 청구인은 2007년에 양도한 물건중 “RR TTT 000-00”의 경우 실질적 으로 2005년에 양도한 물건으로 양도가액이 없었고, (합)UUUU을 2005년 매매하면서 함께 양도된 물건이라는 취득자의 확인서를 제출했으나, “R R TTT 000-00”의 부동산 등기부등본에 의하면 2007.8.28. 거래가액 0백만원에 매매한 것으로 타나며, 국세청통합전산망에 의하면 청구인은 2003.8.20. (합)UUUU의 보유주식을 전량 양도 한 사실이 나타나는 점 등을 볼 때 청구주장으로 제출한 증빙에 신빙성이 부족해 보인다. 또한 처분청의 조사내용에 의하면 청구인은 2004년부터 2012년까지 토지 00필지, 건물 00건을 취득하고 토지 00필지, 건물 0건을 양도했고, 양도된 부동산이 QQ, RR, DD, ** 등 여러 지역에 소재된 부동산인 점, 청구인의 2004년이후 신고된 소득내역에 의하면 2007년부터 2010년까지는 부동산 양도차익 외에 소득금액이 전무하며, 그 외 연도에도 부동산 양도차익에 비하여 그외 소득금액이 1%～25% 수준으로 부동산 양도차익이 주된 수 익원으로 보이는 점 등 부동산의 취득, 양도의 규모, 태양 등을 감안해 보 면 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보이므로 청구인을 부동산매매업을 영위한 사업자로 보아 종합소득세를 부과한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제00조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.