쟁점주택과 201호는 면적, 구조, 기준시가 등이 동일하거나 유사한 것으로 보이는바, 처분청이 201호의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 사업소득에 대한 총수입금액을 산정한 것은 정당함
쟁점주택과 201호는 면적, 구조, 기준시가 등이 동일하거나 유사한 것으로 보이는바, 처분청이 201호의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 사업소득에 대한 총수입금액을 산정한 것은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 764-29에 다세대주택 5세대(총면적 435,23㎡)를 신축하여 그 중 201호(대지 45.98㎡ 및 건물 94.54㎡)를 2007.9.22. 강○○에게 410,000천원(이하 “매매사례가액”이라 한다)에 양도하고, 2007.12.28. 301호(대지 45.98㎡ 및 건물 94.54㎡)와 401호(대지 46.63㎡ 및 건물 95.74㎡, 이하 301호와 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 딸 안○희와 아들 안○구에게 각 증여하였다. 청구인은 201호는 양도가액으로, 쟁점주택은 공동주택 기준시가로 각 계산하여 총수입금액을 768,000천원으로 산정, 2008.6.2. 2007년 과세연도 종합소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택의 수입금액을 매매사례가액으로 산정하여 2013.4.29. 청구인에게 2007년 과세연도 종합소득세 44,296천원을 경정․고지하였다.
1. 청구인이 신축한 5층 다세대주택의 1층은 필로티방식의 주차장이고, 2층 201호와 301호는 면적이 동일하나 401호는 201호의 약 65.8% 정도에 불과하며, 일반적으로 엘리베이터가 없는 빌라의 경우 로열층인 2층이 가장 비싸고, 위층으로 갈수록 가격이 급격하게 하락함에도 처분청이 쟁점주택을 매매사례가액으로 평가한 것은 부당하다.
2. 청구인이 201호를 양도할 당시는 부동산 매매가 거의 이루어지지 않고 있었는데 주변지역이 재개발될 가능성이 있다는 일시적인 호재로 경우 거래가 성사되었고, 그 후로는 가격을 낮추어 내놓아도 매매가 되지 않았다.
3. 더욱이 부동산시장에서 2층과 3층의 가격차이가 존재하고, 4층은 2층보다 면적이 작아 기준시가도 훨씬 낮은데도 쟁점주택을 모두 매매사례가액으로 평가하여 종합소득세 총수입금액을 산정한 것은 잘못이다.
2. 이 건의 경우 주택신축판매업자인 청구인이 신축주택 중 분양되지 아니하고 남아있는 쟁점주택을 자녀에게 증여한 경우로서, 청구인은 쟁점주택의 거래와 유사한 상황에서의 거래가 존재하지 아니하므로 시가가 불분명한 경우에 해당한다고 보아 쟁점주택의 기준시가를 수입금액(시가)으로 신고하였으나, 처분청은 201호가 2007.11.9. 분양된 사실을 확인하고 그 분양가액을 쟁점주택의 수입금액(시가)으로 보아 이 건 종합소득세를 부과처분 하였다.
3. 청구인은 201호의 분양일인 2007.11.9.부터 2개월도 경과하지 아니한 2007.12.28. 쟁점주택을 자녀에게 증여하였는바, 설령 청구인의 주장처럼 201호를 양도할 당시 특별한 호재가 있었다 하더라도 쟁점주택도 그 호재의 영향 아래 있었을 것이므로 청구인의 주장은 모순이라 할 것이다.
4. 또한 청구인은 일반적으로 저층이 상층보다 가격이 높다는 주장을 하고 있으나 201호는 쟁점주택과 층만 달리할 뿐 구조, 면적, 방향이 동일할 뿐만 아니라 기준시가도 최초 고시된 2005년부터 현재까지 정확히 일치하여 동일한 점 등을 고려해보면 가치면에 있어서 차이가 없다 할 것이다.
5. 따라서 201호는 쟁점주택과 유사한 상황에서 판매된 것이므로 처분청이 201호 분양가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다.
1. 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조【총수입금액계산의 특례】
② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 년도의 사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. 2) 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】
⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 제조업자·생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조·생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자·생산업자 또는 판매업자의 판매가액
2. 제조업자·생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 정상가액
3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액
4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해신주의 발행가액을 공제한 금액 제53조【총수입금액계산의 특례】
⑨ 법 제25조제2항에 규정하는 소비 또는 지급한 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조제5항의 규정을 준용한다. 3) 소득세법 시행규칙 제22조의2 【시가의 계산】 영 제51조제5항제5호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 법인세법 시행령제89조를 준용하여 계산한 금액으로 한다. 4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.
② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본tt다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
1. 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 2002.10.10. ○○시 ○○구 ○○동 764-29를 사업장으로 하여 건설업(주택신축판매) 사업자등록증을 발급받았으며, 2012.7.16. 폐업하였음이 나타난다.
2. 청구인에 대한 종합소득세 경정결의서에 의하면, 청구인이 2007년에 201호를 양도 하고, 쟁점주택을 자녀에게 증여한 것에 대하여 종합소득세 신고시 201호는 양도가액, 쟁점주택은 기준시가로 총수입금액을 산정한 것에 대하여 아래와 같이 쟁점주택을 매매사례가액으로 평가하여 이 건 종합소득세를 과세하였음이 나타난다. < 2007년 귀속 총수입금액 신고 및 경정내역 > (단위: ㎡, 천원) 호수 면적 거래 구분 양수인 신고시 산정방법 신고금액 경정금액 경정시 산정방법 201 94.54 매매 강
○○ (타인) 실가 410,000 410,000 실가 301 94.54 증여 안○희(딸) 기준시가 222,000 410,000 실가 401 95.74 증여 안○구(아들) 기준시가 136,000 410,000 실가 계 768,000 1,230,000
3. 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 401호는 당초 건물면적이 62.24㎡였으나 증축공사로 인하여 2007.8.29. 95.74㎡로 변경되었다.
4. 쟁점주택에 대한 공동주택 기준시가 변동내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 구 분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 201 181,000 185,000 222,000 256,000 250,000 271,000 301 181,000 185,000 222,000 256,000 250,000 271,000 401 111,000 113,000 136,000 260,000 254,000 275,000
5. 청구인은 201호를 매매할 당시 재개발 가능성이라는 일시적인 호재가 있어서 경우 거래가 성사되었다고 주장할 뿐 이를 뒷받침할 만한 증빙자료는 제시하지 아니하고 있다.
- 라. 판 단
1. 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택 중 재고자산인 미분양주택을 자녀에게 증여하는 경우이거나 동 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항 의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 같은법 시행령 제53조 제9항 및 제51조 제5항의 규정에 의하여 그 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하여야 할 것이다(서면인터넷방문상담1팀-1273, 2006.9.14. 참조).
2. 이 건의 경우 쟁점주택 중 301호는 201호와 건물면적 및 공동주택 기준시가가 동일하고, 401호는 증여일부터 5개월 전에 증축이 되어 건물면적이 201호보다 넓고 2008년부터는 공동주택 기준시가 또한 201호보다 높다.
3. 청구인은 일반적으로 엘리베이터가 없는 빌라의 경우 로열층인 2층이 가장 비싸고 위층으로 갈수록 가격이 급격하게 하락하며, 201호의 경우 주변지역이 재개발될 가능성이 있다는 일시적인 호재로 인하여 410,000천원에 거래되었다고 주장할 뿐 이를 뒷받침할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
4. 따라서 쟁점주택과 201호는 서로 동일하거나 유사한 것으로 보이는바, 처분청이 201호의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 2007년 과세연도 사업소득에 대한 총수입금액을 산정한 것은 정당하다 하겠다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.