쟁점아파트를 미등기 전매를 위하여 수분양자에 대한 재조사가 필요함

OO세무서장이 2012.3.2. 청구인에 대하여 한 2007년 과세연도 종합소득세 766,973,810원의 부과처분은 쟁점아파트의 수분양자 등에 대한 조사로 미등기 전매 여부를 재조사하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 OO도 OO시 OOO구 OO동 197 소재에서 AAAA을 1994.3.2. 개업하여 운영하던 자로 부동산 미등기 전매 혐의가 있어 처분청에서 청구인에 대한 2006.～2007. 과세연도에 대한 개인통합조사를 실시하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 ㈜BB(이하 “BB”이라 한다)으로부터 임대의무기간이 경과한 OOO도 OO시 OO읍 OO리 773 소재 BBBBB아파트 23평형 207세대, 17평형 381세대 합계 588세대의 임대아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 후 쟁점아파트를 청구인 명의로 소유권을 이전등기하지 아니하고 분양대행업자를 통하여 25,909,152,000원에 개별분양하였다고 하여 청구인에 대하여 2012.3.2. 2007년 과세연도 종합소득세 766,973,810원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.27. 이의신청을 거쳐 2012.9.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 판매한 쟁점아파트는 부동산을 매입하여 판매한 것이 아니라 판매를 대행한 것이다.

1. 당초에 계약한 매매계약은 파기되고 분양대행계약으로 전환되어 분양을 완료하고 정산까지 하였다.

2. 대금정산서상 부동산 판매를 모두 “매매”라고 기록하고 있으므로 법인의 분양대행이 아닌 청구인 개인의 부동산 매매이며, 동 정산서상 기재된 내용(임대료 정산내용)으로 보아 청구인의 주장에 하자가 있다고 주장하나, 분양대행계약은 분양대행자인 법인 ㈜CC하이테크(이하 “CC”이라 한다)와 부동산 소유자인 BB 간에 체결되었고, 대금정산서도 CC과 BB의 정산서다. 반면에 부동산매매계약은 모두 청구인과 BB과의 계약으로 체결하려다가 취소된 계약이며, 판매대금정산서도 당연히 분양대행자인 CC과 BB과 대금을 정산하고 날인한 것이나, 정산서에 부동산 매매가 “매매”라는 용어로 기재되었다는 이유를 들어 정산당사자도 아닌 청구인이 부동산매매를 하였다는 주장은 부당하다.

3. 분양대행계약서상 이미 판매된 세대를 포함하여 계약을 하였으므로 계약서에 하자가 있다는 주장에 대하여 청구인과 BB이 여러차례 매매계약을 하였으나, 모두 파기됨에 매매계약 중 지불한 계약금 등 정산되지 않은 금액을 분양대행계약 후 분양대행자인 CC에서 분양 완료한 후에 포괄적으로 정산하자는 의미에서 이미 판매되었으나 정산이 완료되지 않은 일부의 세대를 포함하여 당초 판매하기로 한 총세대 588세대를 계약서상 명시한 것이고, 처분청에서 부동산 매매라고 주장하고 있는 근거인 2007.1.23. 청구인 개인과 BB의 매매계약서에도 매매세대를 총 588세대로 표시하고 있는데 이는 2007.1.23. 이전에 이미 판매된 50세대를 포함하고 있으므로 처분청의 논리대로라면 동 매매계약서도 하자있는 계약임에도 처분청은 2007.1.23. 매매계약에 대해서는 하자를 제기하고 있지 않고 있다.

• 나. 분양대행계약 체결과정 청구인과 BB은 여러차례 매매계약을 체결하였으나, 청구인이 계약내용(중도금, 잔금지급)을 이행할 수 없어 모두 파기되었으며, BB은 쟁점아파트의 소유권을 넘기지 않고 안정하게 판매가 가능한 분양대행계약을 제의하여 청구인이 CC(대표: 청구인)라는 분양대행법인을 설립한 것이다.
• 다. 분양대행계약의 체결 동기 및 분양대행법인의 운영

1. 처분청이 주장하는 3차 매매계약(2007.1.23.)은 BB이 합의 내용을 지키지 않아 파기된 매매계약이다. 매매계약 대금 지급능력이 없는 청구인과 DDD가 매매계약대금 지급을 위하여 청구외 한국○○은행에서 대출을 받아 BB에 지급하는데 BB이 담보제공을 하기로 약속을 하였으나, BB의 EEE 사장이 2007.1.29. 한국○○은행에 나오지 아니하였고, 실제 분양을 주도한 FFF과 ㈜GGG건설(이하 “GGG건설”라 한다)을 통하여 쟁점아파트를 판매하기로 하였다.

2. 2007년 1월말 BB은 매매계약의 진행이 어렵다고 판단하고 분양 경험이 많은 FFF과 GGG건설(대표: HHH)을 끌어 들였으며, 이 시점인 2007.1.23.은 청구인과 BB이 계약한 부동산매매계약의 잔금지급 기일인 2007.1.25.로 아직 경과되지 않아 매매계약이 유효한 상태이므로 일방적으로 FFF과 GGG건설을 통하여 부동산을 판매하려 한 BB은 법적인 문제 등을 고려하여 청구인에게 FFF 및 GGG건설과 함께 판매할 것을 강요하여 2009.1.29. BB은 매매대금을 잔금일(2007.2.15.)까지 받지 못할 것이 분명해지자 청구인에게 매매계약을 포기하고 분양대행계약을 하자며 분양을 대행할 법인을 설립할 것을 권유하여 2007.2.7. 분양대행을 위한 CC(대표: III)을 설립하였다.

3. 분양대행계약 및 CC의 운영 CC의 명의상 대표자는 청구인이나 BB과의 분양대행계약부터 쟁점아파트의 분양완료시까지 실질적으로 CC을 운영한 것은 FFF과 GGG건설의 HHH 대표로 분양대행계약 역시 FFF이 참석하여 전반적인 계약을 주도하였고, 법인세 신고까지 하였다. FFF과 GGG건설이 BB과 합의하여 쟁점아파트를 판매하기 위한 분양대행 법인이 필요하였다는 것을 나중에 알게 되었고, 청구외 OO세무서장의 조사보고서에서도 FFF과 GGG건설이 분양을 주도하였다는 사실이 구체적으로 조사되어 있음에도 처분청이 FFF과 GGG건설을 조사하지 않은 이유를 받아들일 수 없다.

4. 2007.2.15. 이후 FFF과 GGG건설이 직접 BB과 함께 분양 실시 FFF과 GGG건설은 분양대행계약일인 2007.2.15. 계약금 명목으로 1억원만 CC을 통하여 BB에 입금하였을 뿐, 2007.2.16.부터는 CC을 거치지 않고 바로 BB에 분양대금을 입금하여 청구인은 쟁점아파트 몇 세대가 판매되고 얼마에 분양되어 대금이 얼마나 BB에 건네졌는지 알지 못하고 있다.

• 마. 처분청 주장의 문제점

1. 2007.1.23. 청구인과 BB이 체결한 부동산매매계약이 정식 계약이고, 2007.2.15. CC과 BB이 맺은 분양대행계약은 정식 계약이 아니라는 주장에 대하여 쟁점아파트의 매매대금은 3,348,816,000원으로 잔금일까지 4억원 밖에 지급하지 못하였음에도 처분청은 잔금지급일까지 총매매대금의 13%나 지급되었으므로 정상적으로 매매계약이 진행된 것으로 보고 있다. 이는 잔금 지급기일인 2007.2.15. 매매대금을 지급하지 못하자 당일에 분양대행계약으로 전환하였다는 사실로 알 수 있다. 2007.1.23. 매매계약은 DDD가 BB과 부동산매매계약을 체결하려다 실패하자 DDD와 청구인이 함께 BB과 매매계약을 시도하였고, BB은 이미 FFF과 GGG건설을 통하여 쟁점아파트를 판매하고 싶은 욕심에 합의내용을 이행하지 않아 파기된 계약에 불과하다. 2007.2.15.까지 지급한 4억원은 DDD가 2007.1.23. 이전에 BB과 매매계약을 체결하려고 미리 입금한 금액 등을 승계한 것에 불과하다.

2. 2007.2.15. 체결한 분양대행에 이미 판매된 80세대를 포함하여 전체세대인 588세대를 계약한 것으로 보아 허위 계약이라는 주장에 대하여 2007.2.15. BB과 CC간의 분양대행계약 체결 시 BB이 분양한 55세대를 제외한 535세대에 대해 분양대행계약을 하여야 하나, 총 세대인 588세대를 명시한 동기는 회계정리가 하기 힘드니 협조해 달라는 BB의 강력한 요구에 의해 총 세대인 588세대에 대해 분양대행계약을 하게 된 것이다. 이러한 이유로 분양대행계약은 2007.2.15. 체결하였으나, 분양대행계약서 제5조에 (분양대행기간)을 2006.8.18.～2007.6.17.로 하게 된 것이다. 청구인과 BB과 여러 차례 매매계약을 하였으나, 모두 파기됨에 따라 매매계약 중 지불한 계약금, 일부 판매된 대금 등 정산되지 않은 금액을 분양대행계약 이후 분양대행자인 CC에서 분양완료 한 후에 포괄적으로 정산하자는 의미에서 이미 판매된 세대를 포함하여 계약서상 명시한 것에 불과하다. 처분청의 논리대로라면 처분청이 정식계약이라고 주장하고 있는 2007.1.23. 청구인과 BB과의 부동산매매계약서에도 이미 판매가 완료된 50세대를 포함하여 매매대상 물건을 총 588세대로 표시하고 있는데 2007.1.23. 부동산매매계약서는 허위라고 주장하는지 이해하기 어렵다.

3. CC이 받지도 못한 부분까지 포함하여 분양대행수수료에 대한 세금계산서를 발행하고 가공의 경비를 계상하여 법인세를 신고한 것으로 보아 분양대행은 허위라는 주장에 대하여 실제받은 분양수수료를 초과하여 세금계산서를 발행하게 된 것은 갑의 입장에 있는 BB의 요구에 의하여 부득이 발행하게 된 것으로 CC이 허위 매출세금계산서 발행분에 대한 대응원가로 허위의 경비(일용근로자)를 계상하여 법인세를 신고한 내용은 청구인이 모르고 있다가 MP세무서 조사를 통하여 CC을 실질적으로 운영하며 법인세를 신고한 FFF이 가공으로 GGG건설의 근로자들을 임의로 기재하여 일용근로자 경비를 계상하였다는 사실을 알게 되었다. MP세무서 조사 시 청구인은 CC의 대표자격으로 실제분양 대행수수료를 초과하여 발행한 세금계산서의 발행내역을 시인하여 가공매출세금계산서 발행에 대한 부가가치세를 추징당하였으며 이에 대한 고발 조치 등 처벌도 받았다. 실제분양대행이 아니라면 MP세무서 조사시 CC에서 BB에 발행한 모든 세금계산서에 대하여 처벌 받아야 하는데 실제 대금수령액과 세금계산서 발행 차액을 부과받은 것이다.

4. 처분청이 매매라고 주장하는 주된 근거인 대금정산합의서에 대하여 처분청이 주장하는 매매계약은 청구인과 BB과의 계약이며, 대금정산합의서는 분양대행자인 CC과 BB과의 분양완료 후 대금을 정산한 합의서로 정산합의서는 ‘갑’ BB, ‘을’ CC으로 분명하게 명시되어 있고 상호 날인되어 있음에도 처분청는 청구인과 BB의 정산합의로 정산서상 일개 문구에만 문제를 삼고 있다. 처분청이 정상 계약서라고 주장하는 3차 부동산매매계약서(2007.1.23.)는 잔금 납부 완료일(2007.2.15.)을 기준으로 정산하게 되어 있으나, 정산합의서는 2006.10.1.부터를 포함한 기준으로 되어 있다. 이는 BB이 이미 계약이 파기된 1차 부동산 매매약정서(2006.6.2.)[3. 약정조건 (2)항에 “갑”은 “을”이 매매 대금 전액을 납부한 2006.9.30. 익일인 2006.12.1.에 부동산 소유에 관한 권리일체를 “을”에게 양도한다]에 의해 세무회계를 정리하였으니 2006.10.1. 기준으로 정산 합의를 해야 분양 수수료를 주겠다고 하여 청구인은 분양 수수료를 받기 위해 정산 합의를 하였다. 3차 매매계약이 정식계약이라면 부동산매매계약서(2007.1.23.)에 의해 잔금납부 완료일(2007.2.15.)을 기준으로 매매 당사자인 BB과 청구인이 정산합의를 하였을 것이다. 또한, BB에서 청구인에게 내용증명으로 보내 온 부동산매매계약해지통지(2006.10.13.)에 의하면 2006.10.13. 부동산매매계약이 해지 되었는데 2006.10.1. 기준으로 정산 합의를 하였다는 것은 청구인이 잔금을 납부하지 못해 BB이 손해를 입은 것을 청구인에게 부담시키기 위해 분양수수료에서 가감 정산하기 위해 BB과 CC이 합의 정산한 것이다. 2007.10.25. 정산합의서 작성시 BB은 정산합의서의 내용대로 쟁점아파트가 분양되었다며 CC의 대표 자격으로 청구인을 참석하라고 하여 청구인은 본인의 지분(배당)을 얼마나 받을 수 있는지 확인하기 위하여 참석하였으나 앞에서 설명한 것처럼 CC을 실지로 운영하며 쟁점아파트를 대부분 분양한 것은 FFF과 GGG건설로 청구인은 쟁점아파트가 실제 얼마에 판매되고 얼마가 BB에 전달되었는지도 모르는 상태였다. 그리고, 청구인이 정산합의서에 나타난 쟁점아파트의 임대료를 지급받은 사실이 전혀 없다.

5. 청구인이 BB에서 사실상 소유권을 인정받았다는 조사자의 추정에 대하여 BB은 청구인과 체결한 제3차 매매계약 시 약속한 지급보증 합의를 일방적으로 파기하고, 매매계약 잔금 지급기일인 2007.2.15.까지 잔금을 지급하지 못하자 하루도 경과되지 않은 2007.2.15. 분양대행계약으로 전환하여 BB에서 끌어들인 FFF과 GGG건설을 통하여 분양대금을 직접 송금 받을 만큼 청구인을 신뢰하지 않았음을 알 수 있었음에도 단순히 추정이라는 이유를 들어 청구인이 BB으로부터 사실상 소유권을 인정받았다고 주장하고 있다.

• 바. 조사청의 부실조사

1. MP세무서의 CC 조사에서 FFF과 GGG건설이 쟁점아파트의 대부분을 판매하였다는 사실이 구체적으로 조사되어 있음에도 처분청은 이에 대하여 전혀 조사를 실시하지 않았다.

2. 처분청에서는 쟁점아파트를 일반인에게 판매한 부동산매매계약, 부동산이전등기(FFF 지인 JJJ법무사가 대부분 대행), 거래조건 등 부동산 거래에 관련된 내용을 전혀 조사하지 않았다.

3. 처분청에서는 판매의 유형을 판단하기 위하여 반드시 필요한 판매대금의 흐름마저 조사하지 않았다. 거래유형을 판단하기 위하여 가장 기본적으로 조사되어야 할 항목이고 청구인이 수차례 판매대금의 흐름을 파악해 봐 달라고 요청하였음에도 처분청은 이를 무시하였다.

• 사. 추가의견 및 증빙

1. 쟁점아파트를 분양대행하여 쟁점아파트의 유지관리 및 판매 후 하자 보수 등에 대한 모든 책임은 부동산을 매매한 BB이 가지고 있다.

2. 처분청이 정식계약이라고 주장하는 2007.1.23. BB과 청구인의 매매계약서가 매매대금을 지급하지 못하여 파기되어 BB이 쟁점아파트의 권리일체(임대보증금 및 임대료 징수에 관한 권리행사, 임차인과의 임대차 재계약 등)를 행사하고 있다.

3. 분양계약서 제19조[계액이행 증권제출에 관한 사항]에 의해 BB의 요구로 2007.11.7. 계약이행증권을 ○○보험㈜에서 발행하여 BB에 제출하였고, 보증보험증권은 ○○보험㈜에서 분양대행계약의 사실 여부를 반드시 확인하여 발행하는 증서로 BB과 CC으로부터 분양대행계약의 사실을 확인받고 발행한 증서다.

4. 소유권이전을 위해 등기소에 제출할 위임장, 부동산 거래계약신고서를 BB과 일반분양자가 직접 작성하고 신고하였다.

5. 쟁점아파트는 임대주택이기 때문에 매매를 하기 위해서는 반드시 매도자가 매매계약서를 첨부하여 주소지 관할 시청에 임대주택 매각 승인을 받아야 하므로 BB이 매각 신고를 하였다.

6. BB이 매매계약서를 첨부하여 쟁점아파트 소재지인 @@시 @@구청에 부동산 실거래가 신고를 직접하여 청구인은 매매가를 알 수 없다.

7. CC이 BB에 발행한 세금계산서에 대해 BB에서 부가가치세를 지급하지 않아 청구인이 내용증명으로 2008.1.18. 발송한 “양자간에 체결한 분양대행 계약서 제7조 분양대행수수료는 …”의 내용에서도 분양대행계약임을 알 수 있다.

8. 2007.2.15. BB과 CC간에 분양대행계약시 참석한 FFF과 GGG건설이 분양대행 계약 사실을 확인하고 있다.

9. BB이 분양대금을 직접 수령했다는 것은 부동산 매매가 아니라 분양대행이라는 증거로 BB이 일반 분양자로부터 직접 수령한 대금에서 알 수 있다.

10. MP세무서 세무조사 결과 2007.2. 분양대행업을 영위하고자 CC을 설립하였으며, CC은 BB과 분양대행계약을 체결하였으나, 경험이나 능력이 부족하여 38세대만 실제 분양대행이 이루어졌고 나머지 세대는 FFF과 GGG건설에서 분양대행업무를 완료하였으며, 38세대분에 해당되는 116,371천원(공급대가)을 실제 분양대행수수료로 매출 인정하고 나머지는 가공거래로 확정한다는 처분내용에서도 구체적으로 분양대행 거래임을 인정하고 있다.

11. 청구인과 공동사업자인 DDD와의 법적다툼 판결의 판결문에서도 청구인이 2007.2.15. BB과 “분양대행계약을 체결하고” 분양을 하였다는 내용이 수록되어 있어 분양대행임을 명시하고 있다.

• 아. 청구인의 분양수익 내역

1. 청구인이 BB으로부터 수취한 분양수수료는 116,371,000원이고,

2. 실제로 분양을 주도했던 FFF과 GGG건설이 BB으로부터 수수료를 받고도 추가로 청구인에게 요구한 금액은 28,656,322원이며, 3) 청구인이 직접 분양경비 및 기타 경비 등으로 지출한 금액이 282,352,489 원이고, MP세무서에 납부한 세금 155,357,830원을 감안한다면 437,710,319원이다.

4. 따라서 청구인은 194,637,811원의 적자를 보았으며, MP세무서에 납부한 세금을 고려하면 총 349,995,641원의 적자를 본 것이고, 이는 처분청의 조사와 MP세무서의 조사, DDD와의 법적 다툼으로 재판부에 제출된 증거들에 나와 있다.

• 자. 사전열람에 따른 추가 의견

1. 정산서(공증서)는 BB이 일방적으로 작성하여 서명을 강요한 것이고, 청구인이 BB으로부터 수령한 금액은 42,900천원에 불과하다.

2. BB이 분양전문가 FFF과 GGG건설을 끌여들여 일방적으로 쟁점아파트를 판매하면서 법적 분쟁을 우려하여 판매대금은 FFF 등 - 청구인 계좌 - BB 형태로 입금하였으나, 2007.2.15. 매매계약의 잔금지급일 이후에는 분양대행계약으로 전환하여 분양대행사인 CC으로 분양대금을 입금하거나 바로 BB에 입금 처리하였다.

3. 청구인이 분양이 완료되어 정산을 하자는 BB의 통보를 받고 ○○방송사무실에 FFF과 참석하였으나, BB은 청구인의 몫으로 212,800천원이라고 하면서 일방적으로 날인을 강요하여 정산서를 작성한 것이고 현재까지 42,908,570원만을 받은 상태이며, 채무자 CC의 약속어음은 분양대행계약자 CC이기 때문에 CC 명의 약속어음을 제출한 것이다.

4. 쟁점아파트 588세대 중 50세대를 GGG건설에서 분양대행하였다고 하나 CC에서 38세대를 FFF, GGG건설 등을 통하지 않고 분양하였고, GGG건설은 BB이 청구법인과 쟁점아파트 매매계약이 힘들자 일방적으로 끌어들인 분양대행 전문업체로 GGG건설이 판매한 부동산 양도대금도 CC을 거치지 않고 BB에 직접 입금하였으며 실제적인 정산도 GGG건설과 BB이 하였다. 또한, 쟁점아파트 112세대는 FFF이 분양한 것으로 500세대를 모두 GGG건설이 분양하였다는 주장은 부당하다.

5. 분양대행 계약에 따라 분양완료 후 BB의 요구로 분양대행계약서를 ○○보험㈜에 제출한 후 증권을 발행하여 BB에 제출한 것으로 사후에 작성되어 인정할 수 없다는 주장은 부당하다.

6. 청구인이 DDD와의 법적 분쟁에 의한 고등법원 판결에서도 부동산 분양대행임을 밝히고 있다.

7. 청구인이 대표인 CC과 BB이 쟁점아파트의 분양대행계약을 맺었을 뿐 실제로 분양 및 분양대금거래, 분양대금정산까지 BB과 GGG건설이 직접 거래한 것이며 CC의 세무신고까지 GGG건설이 모두 알아서 한 것이다.

• 가. 청구인이 개별분양 완료 후 BB에게 분양내용을 통보한 내용 없었다고 주장하고 있으나, BB과 청구인은 분양이 사실상 종료된 시점에 정산합의를 하였으며, 정산합의서의 각 항목에 따라 정산을 마친 후 공증을 하였고, 각 항목에 따른 정산내역을 현재 BB에서 모두 보관하고 있으며, 조사진행중에 BB에서 관련서류 사본을 모두 제출하였고, 청구인은 정산서에 의거 정산한 차액을 CC 계좌로 돌려받았음에도 법적 효력이 있는 공증 자체가 허위라고 주장하고 있다.
• 나. CC에서 BB에게 약정한 분양대행수수료 명목으로 발행한 18억원의 세금계산서는 선발행세금계산서로 정상이라고 주장하나, BB과 CC은 분양대행계약에 따른 정산사실이 없으며, 분양대행수수료를 지급한 사실도 없다. 청구외 MP세무서장 조사결과 CC이 분양대행수수료 명목으로 발행한 18억원의 매출세금계산서가 가공세금계산서로 확정되어 CC 대표인 청구인은 고발되었고, 청구인에게 2010.12.20. 조세범처벌법 위반으로 벌금 7백만원 판결이 선고되었음에도 이 판결에는 불복하지 않고 처분청에만 CC과 BB의 분양대행계약이 정상임을 주장하고 있다.
• 다. 청구인은 BB에게 계약금 3억원 외에는 지급사실 없다고 주장하고 있으나, 2007.1.23. BB과 청구인의 매매계약이 해지되었다면 청구인이 BB에게 어떠한 명목으로도 대금을 입금할 이유가 전혀 없음에도 불구하고, 2007.2.2. 1억원, 2007.2.6. 35백만원, 2007.2.7. 1억원, 2007.2.8. 65백만원 2007.2.15. 1억원 등 청구인이 BB의 계좌에 4억원을 입금하였고, 또한, BB에서는 청구인과 2007.1.23. 작성된 매매계약서에 명시된 매매잔금을 전액 수령하였다고 소명자료를 제출하였으며, 이에 대한 근거로 정산합의서 및 공증서등을 제시하였고, BB에서 제출한 증빙을 검토한바 매매 잔금이 모두 지급되었고, 이에 따라 매매계약이 정상적으로 진행된 것으로 판단된다.
• 라. 처분청의 복명서 내용 중 청구인을 분양대행업자로 판단하였다는 내용에 대하여 청구인은 BB과의 매매계약내용대로 대금을 정상적으로 지급하지 못한 상태에서 BB에게 매매잔금을 지급할 목적으로 당해부동산을 매매하고 매매대금을 수취하여 BB에게 입금하기로 협의한 후 잔금지급이 완료되지 않은 상태에서 사실상 소유권을 인정받아 분양한 것으로 조사되었으며 청구인을 분양대행으로 판단한 사실이 없다.
• 마. 2007.1.23. BB과 청구인이 체결한 매매계약은 청구인의 이행지체로 매매계약이 해지되었으며, 2007.2.15. BB과 CC의 분양대행계약으로 전환되었음에도 BB에서 분양대행계약체결사실이 없다고 소명한 것은 사실이 아니라고 주장하고 있으나, 2007.2.15. BB과 CC이 작성한 분양대행계약서의 분양대상아파트가 588세대이나 이 시점에 이미 약 80세대 이상이 분양이 완료되었다. 따라서, 만일 분양대행계약으로 전환되었다면 2007.2.15. 기준으로 이미 분양이 완료된 아파트는 제외되어야함에도 불구하고 분양이 완료된 아파트를 다시 분양대행계약을 체결한 것 자체가 허위 계약서임을 반영하는 것이다. 또한, 양도자인 BB과 매매알선자인 LLL이 당초 매매계약이 정상적으로 진행되었다고 문답서에 확인하였다. BB이 청구인에게 588세대를 일괄양도하고, 취득자가 청구인에게 취득한 대금을 사북구청에 신고하여 청구인에게 양도한 금액과 매수자가 취득한 금액의 차이가 약 25억원이 발생하자 이를 은폐하기 위하여 허위로 BB과 CC이 사후에 분양대행계약을 체결한 것처럼 계약서를 작성하였으며, 이를 근거로 CC은 BB에게 18억원의 세금계산서를 발행하였다. 분양대행계약서의 분양수수료 18억원(공급대가)에 대하여 OO세무서 (BB 조사)및 MP세무서(CC 조사)에서 가공으로 확정되어 고발되었고, 청구인에게 벌금 7백만원 판결이 선고되었음에도 이에 대한 법적인 불복 없이 미등기전매로 조사가 진행되자 ‘분양대행계약서가 사실이다’라는 주장만 반복하고 있다.
• 바. 청구인이 BB에게 2007.10.25. 136,308,740원 지급받은 사실이 없으며 BB에서 정산내역공증 및 관련서류를 교묘하게 작성하였으나 이는 사실이 아니라는 주장에 대하여 BB과 청구인은 분양이 사실상 종료된 시점에 정산합의를 하였으며, 정산합의서의 각 항목에 따라 정산을 마친 후 공증을 하였고, 각 항목에 따른 정산내역을 현재 BB에서 모두 보관하고 있다. 청구인은 정산서에 의거 정산한 차액을 CC 계좌로 돌려받았고 청구인과 BB이 정산한 정산서를 법적 효력이 있는 공증까지 완료하였음에도 공증서에 첨부된 정산서가 BB에서 일방적으로 작성한 서류라는 주장은 납득할 수 없다.
• 사. 청구인이 미등기전매를 할 이유가 없다고 주장하나, 청구인은 본인의 미등기전매차익을 탈루할 목적으로 미등기전매하였고, 이는 청구인이 얻은 소득에 대하여 신고한 바 없으며, 관련 세액을 납부한 사실도 없음이 확인된다. 청구인은 BB으로부터 미분양아파트를 일괄매매로 취득하여 양도하고 발생한 소득을 탈루할 목적으로 CC을 설립하여 CC 명의로 BB에 허위 매출세금계산서를 발행한 것으로 확인되고, 이에 따라 고발되어 벌금 7백만원이 선고되었다. 즉, 청구인은 본인의 미등기전매차익에 대한 소득을 탈루할 목적으로 미등기 전매를 한 것으로 판단된다.
• 아. BB과 CC의 업무내용에 의하면 분양대행계약이 정당하며 청구인이 미등기전매를 한 사실이 없었다는 주장에 대하여 BB과 CC의 분양대행계약체결은 미등기 전매를 은폐하기 위하여 사후에 소급작성된 계약서이며, 청구인이 588세대 중 약 500세대를 GGG건설에서 분양을 대행하여 분양을 완료하여 CC에서 직접 분양한 세대는 전혀 없다.
• 자. BB과 CC이 분양대행계약을 체결함을 입증하는 제증빙 제시하고 있으나, BB과 CC의 분양대행계약체결은 미등기 전매를 은폐하기 위하여 사후에 작성된 것으로 인정할 수 없다.
• 차. 청구인과 DDD는 당초 BB에서 588세대를 취득할 때 DDD와 공동사업약정을 맺었으나, 매매계약이 취소됨에 따라 분양대행계약으로 변경되었고, 청구인은 분양대행계약으로 인한 사업손실이 발생하여 DDD가 투자한 원금조차 반환하지 못하였다고 주장하나, DDD는 청구인을 상대로 투자금반환소송을 제기하여 서울고법 제17민사부에서 2012.6.7. DDD의 일부 승소판결 선고하였다. 판결문에 의하면, DDD는 청구인과 2007.1.19. 공동사업약정서를 작성하고, 청구인이 BB으로부터 부동산을 취득하는 자금 중 5억원을 투자하고 분양수익 중 60%를 DDD가 받는 것으로 약정하였고, DDD는 단순 투자자로 분양(매매)에 전혀 관여한 바 없으며 또한 분양대행계약에 관여한 사실도 없고, 청구인이 BB으로부터 취득한 미분양아파트 588세대의 분양은 GGG건설 498세대, LLL 84세대, MMM 5세대, DDD 1세대로 분양이 이루어진 것으로 확인된다. 당초 청구인이 매매계약금을 BB에게 지급한 계약금 8억원 중 DDD가 투자한 금액은 5억원(DDD가 투자한 원금은 총 560백만원임)이며, 청구인의 주장대로 BB과 청구인의 매매계약이 해지되었다면 청구인은 DDD가 투자한 560백만원을 청구인으로부터 반환받으면 청구인과 DDD와의 관계는 종료되는 것이다. 그러나, 청구인은 DDD에게 투자원금 560백만을 돌려주지 않고 손실이 발생하였다고 하면서 DDD에게 407백만원을 돌려주어 DDD가 청구인을 상대로 매매이익금이 과소 분배되었으므로 매매이익 중 추가로 397백만원을 지급하라는 소송을 제기하여 2012.6.7. 서울고법 제17민사부에서 청구인은 DDD에게 투자원금 560백만원과 분양이익금 187,015,417원 중 DDD의 지분(2/3)에 해당하는 이익금 124,676,944원을 지급하라는 판결을 선고하였다. 판결문의 내용과 같이 DDD는 분양대행계약에 관여한 사실도 없고, 또한 청구인을 포함하여 청구인이 운영한 CC에서 직접 분양을 대행한 세대가 없으며, 따라서 분양대행에 따른 이익이 발생할 수가 없고 DDD가 투자이익금을 청구인으로부터 수수할 이유가 전혀 없는데도 소송을 통해서 DDD가 청구인에게 투자이익금을 배분청구한 것은 청구인이 BB으로부터 미분양아파트 588세대를 취득하여 분양한 명백한 증거다.
• 카. 청구인은 소유자인 BB과 CC이 분양원대행계약을 체결하였으며, GGG건설은 CC과 분양재대행계약을 체결하였고 이 계약에 의거 GGG건설이 499세대를 분양을 대행하였다고 주장하고 있으나, GGG건설을 조사한 청구외 OO세무서장의 세무조사내용에 의하면, GGG건설이 CC에 분양대행수수료 명목으로 발행한 매출세금계산서 중 2007. 2기 250백만원, 2008. 1기 291백만원, 2008. 2기 200백만원 등 총 741백만원중 631백만원을 가공세금계산서로 확정하여 고발하였다. 조사복명서에 의하면 당초 청구인이 주장하는 분양대행계약은 허위이며, BB으로부터 청구인이 취득한 588세대를 GGG건설이 청구인과 분양대행하기로 계약한 것으로 조사되어 GGG건설이 CC에 발행한 매출세금계산서를 허위로 보아 고발한 것이다. 상기와 같은 이유로 청구주장은 허위로 판단되므로 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 매매로 취득하여 분양한 것으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 사업자가 대가(對價)를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계에 있는 자에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항에 따른 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제19조 【사업소득】 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 규정)

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. ∼ 10. (생략)

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (이하 생략)

② 사업소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① (생략)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조·제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 (이하 생략) 6) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(｢상속세 및 증여세법｣ 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② ｢도시개발법｣이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청은 2012.1.13.자 개인통합조사 종결(예정)복명서을 제시하고 있다.

2. 2007년 과세연도 종합소득세 경정 결의서와 2007년 2기 부가가치세 경정 결의서를 제시하고 있다.

3. 청구인과 BB의 2007.1.15.자 확인서(보관증)을 제시하고 있다.

4. BB의 2010.9.2.자 ○○아파트 분양관련 자료를 제시하고 있다.

• 가) 정산내역(17평형) - 1차(2006.07.18 ～ 2007.01.22): 28세대 56,130,000원
• 나) 정산내역(23평형) (2006.07.18 ～ 2007.01.22): 70세대 972,330,000원

5. BB의 2007.7.23. ○○동우체국장의 내용증명 “계약 위반사항 정산 및 계약이행 촉구의 건”을 제시하고 있다.

6. 청구인, FFF, HHH에 대한 2011.12.8.자 전말서를 제시하고 있다.

7. 처분청이 쟁점아파트를 매각거래라며 다음의 증빙을 제시하고 있다. 갑 주 소: ～ 성 명: ㈜BB 법인등록번호: ～ 을 주 소: ～ 성 명: ㈜CC하이테크 구)AAAA ～ 사업자등록번호: ～ 상기 “갑”과 “을”은 ○○BBBBB아파트 매매계약 관련 추가 정산건에 대해 첨부 정산서와 같이 정산키로 합의한 바 동 정산서를 첨부하여 공증키로하고 이를 집행한다. 또한 공증내용에는 “을”이 아래와 같은 내용을 향 후 성실히 이행함을 포함한다. --- 아 래 ---

1. “을”은 동 매매물건세대에 대해 발생하는 국민주택기금 이자를 매월 27일에 성실히 납부키로하며 이에 대한 모든 책임을 진다.

2. “을”은 매매물건세대의 현 임차인의 임대보증금 반환의 책임을 지고 동 건으로 인한 민원을 예방하며 만일 민원발생시 민,형사상 모든 책임을 지고 처리한다.

3. “갑”은 “을”에게 2007년 9월분까지의 전세대 미수임대료 세대별내역을 제공한다.

4. “을”은 “갑”에게 동 매매물건세대 중 17평형(265세대)의 중문설치비(￦71,550,000) 에 대한 계약이행증권(손해배상 지급보증서)을 발급받아 제출한다.(정산금 지급전일까지 제출)

5. “을”은 상기 사항의 이행의 담보로 “을” 명의의 약속어음 금일억원정(￦100,000,000)을 발행, 공증절차를 거쳐 “갑”에게 예치한다.(예치기간:예치일로부터 1년)

6. 현재까지 소유권이전 안 된 세대에 대해 “갑”의 책임하에 명도하여 매수인에게 반환 한다.

7. “갑”과 “을”은 협조하여 미대환세대를 처리하여 매수인에게 양도한다.

8. 정산합의 후 잔금 추가기표로 인해 입금되는 “을”의 수익금이 있을시에는 첨부한 “을”의 계좌로 입금 처리한다.

9. 명도소송 진행세대(8세대)에 대해 정산합의 후부터 소유권이전시까지의 기금이자는 “갑”이 부담하고 그 외 미대환세대 및 미등기세대에 대한 처리완료시까지의 기금이자는 “을”이 부담한다. 2007년 10월 25일 갑: ～ 을: ～ 병: (연대보증인) 주 소: ～ 성 명: ～

• 가) 2007.10.25.자 BB(“갑”), CC(“을”), 청구인(“병”)의 ○○지방검찰청소속 공증인 NNN 사무소의 “인증서” AAAA 추가정산서 2007년 10월 25일 현재 구 분 정산항목 정산금액 비 고 AAAA에 지급할 금액 별도관리금 잔액 130,013,740 회사입금임대료 (06년 10월-07년 2월) 75,163,890 계 205,177,630 AAAA에서 부담 할 금액 BB 기 납부 기금이자 (06년 10월-07년 2월) -110,933,200 06년 9월까지 미수임대료 -18,913,970 미분양관리비 (06년 10-12월 지급분) -10,739,810 광고비 -6,100,000 회사분양세대 정산금이자 -2,770,000 916,200,0004.6%24일/365일 잔금 지연연체료 -6,731,700 소 계 -156,188,680 정산 후 지급금액 48,988,950 ※ 동 호수별 ○○아파트 AAAA 계약세대 추가정산내역 명세 첨부
• 나) 2007.10.25.자 채권자 BB, 채무자 CC외 1인의 ○○지방검찰청소속 공증인 NNN 사무소의 약속어음공정증서인 “공정증서”를 제시하고 있다.
• 다) BB의 내부보고서류인 2007.11.12.자 ○○아파트 일괄매각세대 실매매가 보고라는 제목의 “업무보고”를 제시하고 있으며, 그 내용은 ｢○○아파트 일괄매각 실매매가 요약보고｣와 ｢○○BBBBB 실매매가 현황｣이다. 2007-11-06 구 분 차수별 세대수 분양가(할인가) 총액 실 매매가 총액 분양수익 비고 내 역 1차 323세대 14,372,486,000 25,174,289,000 1,800,704,000 2차 265세대 9,011,099,000 계 588세대 23,373,585,000 25,174,289,000 1,800,704,000
• 라) 2007.7.5. 현재 BB의 ○○농협 동부지점 계좌와 청구인의 ○○지점 저축예금 내역을 첨부하여 “○○아파트 일괄매각세대 잔금납부 3,871,830천원의 내역서”를 제시하고 있다.

① BB의 ○○농협 계좌에 청구인을 포함한 76명이 2,551백만원을 입금하고 있다.

② 청구인의 ○○은행 계좌에는 청구인을 포함한 5명이 494백만원을 입금하고 있다.

• 마) 2007.5.2. 현재 분양수익금 3,348,816천원에 대한 ○○아파트 일괄매각 정산보고 요약(1차분)

(1) 계약내역 323세대 매매가 14,372,486천원 - 기금 4,961,000천원 - 보증금 6,062,670천원 = 회사수익금 3,348,816천원

(2) 회사수익금 정산내역 계약금 1,308,489 + 잔금 2,923,347천원 + 보증금 증감액 2,130천원 - 임대보증금 반환 885,150천원 = 3,348,816천원

(3) 분양수익금 내역 및 계좌 거래 내역

① 분양수익금 내역 변경계약에 따른 분양수익 총액 3,348,816천원 - 1차정산금 916,200천원 - 중문 설치비용 30,000천원 + 기지급 분양수수료 19,870천원 = 정산후 분양수익금 2,422,486천원

② 회사입금 내역: 2,432,616천원

③ 과 입금액: △10,130천원

• 바) 2006.10.1.～2009.3.30. BB에서 기납부한 주택기금이자 258,938,130원 내역 및 거래통장 사본
• 사) 2007.3.13.～2007.10.5. AAAA 계약세대 개별분양 및 임차인 변동세대 별도관리금액 130,411,940원 내역
• 아) 2006.10.～2007.2. BB 입금임대료 75,163,890원 월별 내역 및 임대료 계정별 원장
• 자) 2006.9.분까지 미수임대료 18,913,970원 내역 및 임대료 미수 세부현황
• 차) 2006.10.～12. 미분양 관리비 10,739,810원 지급내역, 미분양 관리비 계정별 원장, 미분양 관리비 현황
• 타) 광고비 6,100,000원 내역 및 거래처 원장(내용)
• 파) ○○아파트 III 취득 및 양도현황(588세대)

8. 청구인과 같은 2006.6.2.자 부동산 매매 약정서(마), BB의 2006.10.16.자 내용증명의 “부동산매매계약 해지통보”(바), 2007.1.23.자 부동산매매계약서(사), 2007.2.15.자 BB과 CC의 분양대행계약서(자)(※ 동일한 내용의 2006.8.18.자 BB과 청구인의 분양대행계약서 추가 제시), 2007.11.7.자 ○○보험㈜ 보험가입금액 ￦71,550,000의 이행(지급)보증보험증권(라), 청구인과 DDD의 고등법원 투자금반환등의 2012.6.7.자 판결문(카), 총 349,995,641원의 적자를 보았다고 분양수익내역(타)을 제시하고 있다.

9. 처분청의 이의신청 결정서를 제시하고 있다.

10. CC의 대표인 청구인에 대한 법원의 약식명령 조세범처벌범위반 사건에 대하여 BB 관련 허위 매출처별세금계산서합계표와 GGG건설 관련 매입처별세금계산서합계표 제출 혐의에 대하여 벌금 7,000,000(칠백만)원의 처분을 받았다.

11. 처분청은 2011.12. 개인제세통합조사에 대한 소명서와 2012.1.3. III에 대한 개인제세 통합조사에 대한 소명자료 제출을 제시하고 있다.

12. 청구인이 제시하고 있는 증빙은 다음과 같다.

• 가) 2007.1.15.자 청구외 한국○○은행의 “대출검토에 필요한 서류 요청건”에서는 ｢① 현재 소유자 BB 담보제공 확약서, ② 담보제공 부동산 감정서, ③ 담보제공 아파트 세대별 임대보증금 현황 및 임대차 계약서 사본 일체, ④ ○○실업과 BB의 매매계약서 사본, ⑤ 세대별 기금 차입금 현황(세대별 상환금액)｣가 필요하다고 하고 있다.
• 나) 2012.2.22.자 CC의 정보공개에 첨부된 ‘2009년 실시한 조사복명서’를 제시하고 있다.
• 다) 2006.6.2.자 “갑” BB과 “을” AAAA III의 ｢OO OO시 OO읍 OO리 773외 소재 ○○ BB BBB아파트 총 996세대 중 미분양세대(2006.6.2 기준) 17평형(381세대) / 23평형(219세대) 합계: 600세대｣에 대한 ‘부동산 매매 약정서’를 제시하고 있다.
• 라) 2006.10.13.자 BB이 @@동 우체국장의 내용증명으로 발송한 “부동산매매계약 해지통보”를 제시하고 있다.
• 마) 2007.1.23.자 “갑” BB과 “을” 청구인의 ｢OO OO시 OO읍 OO리 773 소재 ○○ BB BBB아파트 8개동 996호 중 588개호 (2006.7.18. 기준), 17평형 삼백팔십일(381)개호, 23평형 이백칠(207)개호｣에 대한 제3차 ‘부동산매매계약서’를 제시하고 있다.
• 바) 청구인이 파악한 FFF과 GGG건설이 BB에 직접 송금한 내역을 제시하고 있으나, 이와 관련된 증빙을 제시하고 있지 않고 있다.
• 사) 2007.2.15.자 “갑” BB과 “을” CC의 ｢OO OO시 OO읍 OO리 773번지 소재 ○○ BB BBB아파트 8개동 총 996세대 중 588세대(17평형 381세대, 23평형 207세대)｣에 대한 ‘분양대행계약서’를 사업자등록증 사본을 첨부하여 제시하고 있다. 청구인은 제19조[계액이행증권 제출에 관한 사항]에 의거 청구외 ○○보험㈜의 2007.11.7.자 71,550,000원의 이행(지급)보증보험을 제시하고 있으며, 주계약명은 “중문설치에 관한 정산합의”이고, 계약기간은 “2007.10.25.～2008.10.24.”이다.
• 아) CC이 BB에게 발송한 내용증명서와 BB의 회신서를 제시하고 있다.

(1) ○○우체국장의 2007.7.19.자 내용증명에서 CC은 세금계산서를 첨부한 “○○ BB BBB 아파트 세금계산서 발행 수정 신고에 대한 통고서”에서 ｢2007.2.20 발행한 세금계산서(공급가액: 403,264,000)는 귀사에서 당사에 부가세(세액: 40,326,400)과 지급되지 않았을 뿐만 아니라 아직 명도되지 않은 세대가 많아 명도가 완료되면 당사에서는 신고하려고 하니 귀사는 세무적으로 불이익이 당하지 않게 수정신고(-403,264,000)를 하시기 바랍니다.｣라고 통고하였고,

(2) △△2동취급소장의 2008.1.15.자 내용증명에서 CC은 세금계산서를 첨부한 “○○ BB BBB 아파트 세금계산서발행에 대한 부가세지급요청통고서”에서 ｢2007.2.20....부가세 40,326,400를 세무서에 성실히 납부할수있도록 조속히 송금해주시기 바랍니다. 세무서에서 독촉전화가 계속오고 있습니다. 2007.11.16.... 세금계산서발행(공급가액:1,233,739,636)에 대한 부가세(123,373,964)를 귀사에서 당사에 지급하지 않으시면 당사는 세무신고를 하지 않고 세무서에 진정서를 제출할 수밖에 없으니 이에 대해 양지하시기 바랍니다.｣라고 통고하였으며,

(3) 2008.1.21. 발송한 BB의 “○○BBBBB아파트 부가세 지급요청에 대한 회신”에서 ｢귀사가 우리사에 지급요청한 ○○BBBBB아파트 세금계산서 발행에 대한 부가세지급요청에 대해서는 양사간에 체결된 분양대행계약서 제7조의 분양대행수수료 일금일십팔억원정(￦1,800,000,000)(부가세 포함)은 이미 전액 지급된 사항이므로 우리사에서는 귀사의 요청을 수용할 수 없음을 통보합니다.｣라고 회신하고 있다.

• 자) OO OO시 OO읍 773번지 ○○BBBBB아파트에 대하여 2007.2.15. 체결한 “갑” BB과 “을” CC의 분양대행계약서를 첨부하여 작성일 미상의 FFF 확인서와 2012.3.20.자 GGG건설 HHH의 확인서를 제시하고 있으나, GGG건설과 CC 간에 체결되었다는 분양대행업무 협력 약정서를 제시되고 있지 않고 있다.
• 차) 청구인은 미등기 전매라면 청구인이 BB에 잔금을 지급하고 일반분양자들로부터 매매대금을 받아야 하는데, BB이 처분청에 제출한 자료에 따르면 2007.1.29.～2007.6.4. 동, 호수를 지정하여 매매대금을 직접 수취한 금액이 952,260,150원으로 BB이 청구인을 제외하고 일반 분양자들에게 매매대금을 수취하여 분양대행이라고 주장하고 있다.
• 카) 청구인과 DDD의 법원 제17민사부 투자금반환등의 2012.6.7.자 판결문을 제시하고 있다.
• 타) 청구인은 BB으로부터 지급받은 분양 수수료는 116,371,000원이며 FFF, ㈜GGG 건설이 BB으로부터 수수료를 받고 추가로 자신들의 경비로 요구한 금액인 28,656,322원이며, 청구인의 직접 경비 282,352,489원을 차감하면 분양대행으로 194,637,811원의 적자를 보았으며, MP세무서에 납부한 155,357,830원을 감안한다면 총 349,995,641원의 적자를 보았다고 명세와 함께 주장하고 있다.
• 파) 청구인은 보충자료로 일자별 거래흐름을 제시하고 있다.

(1) 2006.6.2.～2006.7.18.(청구인과 BB 거래분) (단위: 백만원) 구 분 계약일 대상물건 매매금액 공제액 지급할 금액 계약금 1차(최초계약) 2006.6.2. 23평형 207세대(8%할인) 17평형 116세대(15%할인) 14,748 11,023 3,725 70 2차(본계약) 2006.7.18. 17평형 265세대(15%할인) 3,330 8,514 816 230 1․2차계약 확정 2006.7.18. 23평형 207세대 17평형 381세대 24,078 19,537 4,541 300

(2) 2006.7.18.～2006.12.24. 지급할 금액 45억 중 계약금 3억원만 이행하여 2006.9.30.까지 잔금을 지급하지 못하여 BB으로부터 2006.12.24. 계약해지 통보를 받았고, BB은 청구인을 제외하고 DDD와 2007.1.15. 매매계약 체결

(3) 2007.1.15.(DDD와 BB 매매계약) DDD는 17평형 116세대에 대하여 2006.6.20. 계약금 300백만원, 2007.1.16. 계약금 350백만원 합계 650백만원을 지급

(4) 2007.1.19.(청구인과 DDD 공동사업계약) 구 분 계약일 대상물건 추진 배경 23평형 17평형 공동사업계약 2007.1.19. 157세대 (207-50)

• 116세대 (DDD지분)

• 265세대 (공동분양약정) 사업능력 부족으로 DDD와 공동 분양사업 약정하고, BB과 재협상 실시

(5) 2007.1.23.(청구인․DDD와 BB 매매계약) (단위: 백만원) 계약일 대상물건 매매금액 공제액 계약금 기분양 임대보증금 지급할 금액 청구인 DDD 2007.1.23. 23평형 207세대(10%할인) 17평형 381세대(18%할인) 23,373 19,501 300 650 916 1,995 청구인 명의로 매매계약을 체결하였으나, 실제는 청구인과 DDD이며, 23평형 50세대는 청구인과 BB이 매매계약을 해지 후 BB이 DDD와 매매계약을 체결하기 전인 2006.12.24.～2007.1.18. BB이 판매한 세대로 BB의 요청에 따라 207세대로 표기하였고, 분양수수료 정산금 19,870,000원은 50세대에 대한 분양대행수수료로 청구인과 DDD가 부담하기로 하였다.

(6) 2007.1.23.～2007.1.29.(매매계약에서 분양대행계약으로 변경) BB의 지급보증 거부와 계약이행 불가능으로 BB이 분양대행으로 계약변경 및 분양을 대행할 법인설립을 요구

(7) 2007.1.30.～2007.2.8. 청구인과 DDD가 매매나 분양이 어렵다고 판단한 BB은 DDD와 계약한 17평형 116세대를 취소하고 FFF 및 GGG건설 계약을 체결하였으나 분쟁을 우려해 분양대금 입금은 청구인을 통하여 2007.1.31.～2007.2.8. 361,150천원을 입금하였고, 2007.2.7. BB의 요구로 분양을 대행할 CC을 설립하였다.

(8) 2007.2.15.(BB과 CC 분양대행계약) (단위: 백만원) 계약일 대상물건 분양수수료 기 지급액 23평형 17평형 2007.2.15. 207세대 381세대 1,800 361 기 매매계약은 모두 무효로 하고 분양계약으로 전환하여 BB과 분양대행계약은 모두 FFF이 하였으며, 청구인은 CC 명의를 FFF에게 빌려주는 대가로 23평형 분양에 따른 일정 수수료를 받기로 하였다.

(9) 2007.2.15. 이후(분양대행계약에 따른 분양금 지급과정)

① 사실상 FFF이 CC 명의를 빌려 BB과 거래한 금액은 2007.2.15.～2007.3.12. 8회 901,232,600원이고,

② BB이 일반인으로부터 직접 수취한 분양대금은 2007.1.29.～2007.6.4. 952,260,150원이며,

③ 17평형(2차분) 265세대 분양대금의 BB과 FFF 거래분은 2007.4.30.～2007.6.20. 6회 418,774,000원이다.

• 하) @@ @@구청의 취득회신내역이 기재된 처분청의 ○○아파트 취득 및 양도현황을 제시하고 있으며 분양자는 GGG건설로 되어 있다.
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합하여 청구인이 쟁점아파트를 매매로 취득하여 분양한 것이 아니라 분양을 대행하였다는 주장에 대하여 살펴보면, 미등기 전매는 매매부동산의 전소유자가 미등기전매자로 지정되는 자에게 매매관련 계약서, 매도용 인감증명서를 작성하여 주었는지 여부, 매매대금을 미등기전매자로 지정된 자가 직접 수령하였다가 전소유자에게 지급하였는지 여부, 후소유자가 미등기전매자로 지정되는 자를 매매거래 상대방으로 보았는지 여부 등에 기초하여 판단(심사양도2011-0226, 2011.11.24)하는 것이다. 이 건 분양대행계약서 제11조(분양계약서 작성 및 입금관리) 제2항은 쟁점아파트 분양금을 DD이 지정한 농협 에 입금하도록 정하고 있고, 제18조는 분양이 미진한 경우 DD이 제3자에게 분양대행을 맡길 수 있다고 정하고 있어 계약에 따라 분양대행자 LLL과 KKK건설이 그 분양분에 대한 분양대금을 DD의 계좌에 입금하였고, DD의 ○○농협 계좌에 청구인을 포함한 76명분 2,551백만원이 입금되었으며, DD이 분양대행자인 LLL과 KKK건설을 통하여 매매계약서를 작성하고, “○○아파트 KSH 취득 및 양도현황”에서 DD이 제출한 계약서로 확인된 분양가를 언급하고 있어 부동산등기이전은 DD이 하였다고 보여지고 있고 DD이 등기에 필요한 매매계약서를 직접 제공한 점에 비추어 보면 제출된 자료만으로는 청구인이 쟁점아파트를 미등기 전매하였다고 보기 어려운 점, 이 건 미등기전매 요건을 확인하기 위한 관련 당사자인 수많은 쟁점아파트 수분양자 및 쟁점아파트에 대한 하자보수책임의 소재에 대한 조사가 이루어지지 않은 점, 청구인과 CCC간 투자금반환등 청구소송의 1심 지방법원 판결에서 청구인이 쟁점아파트를 매수하였다고 하였으나, 최종 사실심인 고등법원 판결에서는 DD의 요구에 의하여 분양대행계약을 체결하였다고 사실인정하고 있는 점, DD, HH, KKK건설에 대한 조사복명서외 청구인과 CCC간 민사소송에서도 DD과 청구인 및 HH을 혼용하고 있을 뿐만 아니라 매매계약 또는 분양대행계약을 혼재하여 사용하고 있어 계약의 당사자 및 계약의 내용이 명확하지 않고, 특히 KKK건설에 대한 조사복명서의 내용은 DD이 임대아파트를 분양전환하면서 분양업무를 청구인이 아닌 HH에 도급 하고 HH은 KKK건설에 동업무를 위탁하면서 계약서는 작성하지 아니 하였으며 HH과 KKK건설사간 대금수수가 없다는 사실을 인정하면서도 분양대행계약의 소급작성을 이유로 분양대행계약서 자체를 부인하고 있음에도 불구하고, 분양대행계약이 존재하고 있다는 사실을 전제로 KKK건설이 수수한 분양대행수수료라는 결론을 짓고 있는바, 이는 청구인과 DD의 매매계약을 한 것이라고 보는 이 건 처분과 모순되는 점, 등으로 볼 때 쟁점아파트의 수분양자 등에 대한 수분양자가 체결한 계약 매도인, 내용, 하자보수 책임의 소재 등 확인과 청구인이 쟁점아파트의 소유권 취득을 위해 잔금을 청산하였는지에 대한 확인을 통하여 이 건이 미등기 전매에 해당하는지 여부를 재조사할 필요가 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.