동일건물의 동일층 임대현황을 시가로 볼 수 있음

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 862-2에 지하1층 지상3층의 철근콩크리트 공장건물을 보유하면서 부동산 임대업을 영위하고 있는 사업자로 공장건물 1층 101호 132㎡를 청구인과 청구인의 배우자 이○○가 주식 100%를 소유하고, 청구인이 대표이사로 있어 특수관계자에 해당하는 ○○도 ○○시 ○○동 862-2 소재 청구외 ☆☆전자시스템(주)(이하 “청구외법인”이라 한다.)에 보증금 80백만원에 임대를 하고 있다
• 나. ○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다.)은 청구인에 대한 자금출처조사를 2011.10.10.∼2011.12.8. 실시하면서 청구외법인과 동일건물, 동일층(1층), 동일면적을 임차하고 있는 청구외 ○○정밀(이하 “비교점포”라 한다.)의 임대현황인 보증금 11백만원, 월세 1.1백만원과 비교하여 법인세법 시행령 제89조 제1항 에 따라 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격인 비교점포의 임대료를 시가로 판단하여 저가임대에 따른 부당행위계산 부인하여 종합소득세를 결정하였다. <부당행위계산 부인 내역> (단위: 원) 구 분 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 금 액 9,840,000 9,517,370 9,200,000 10,480,000 9,760,000
• 다. 조사청의 결정내용을 통보받은 △△세무서장(이하 “처분청”이라 한다.)은 2012.2.1. 아래와 같이 종합소득세 23,726,450원을 고지하였다. <연도별 고지내역> (단위: 원) 구 분 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 금 액 5,983,390 4,890,070 4,409,320 4,560,630 3,883,040
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.28. 이 사건 심사청구를 제기하였다..

• 가. 부당행위계산 대상이 아니다. 조사청은 아래와 같이 임대료를 비교하였으나, 이는 전세(보증금)와 월세(임대료)의 단순 비교에서 착오가 발생하였다. 임차인 청구외법인 비교점포 보증금 80,000,000 11,000,000 월임대료

• 1,100,000 임차면적 132㎡ 132㎡ 상기와 같이 청구외법인과 비교 대상 업체인 비교점포는 보증금에서 80백만원과 11백만원의 현격한 차이가 있어 비교점포에 대한 임대조건을 비교대상가격으로 봐서는 안 된다. 상기와 같은 경우에는 비교대상이 성립되지 아니하므로, 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 용역의(임대) 제공에 있어서의 시가를 기준으로 하여 판단하여야 한다.

• 나. 시가 계산 유형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에 있어서의 시가(임대료) 계산은 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하면 “시가 = [(자산의 시가 × 50%) - 전세금 등] × 정기예금 이자율” 을 곱하여 산출한 금액을 말한다. 청구외법인과 비교 대상 업체인 비교점포와는 1층 같은 면적을 임대하고 있기에 비 특수관계자인 비교점포에게 임대한 가액이 정상가격으로 보고, 상기 임대자산의 시가를 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제7항 의 규정에(임대료 등의 환산가액) 따라 평가하면 아래와 같다. 자산의 시가 = 임대보증금 + (1년간 총임대료)/0.12 121,000,000 = 11,000,000(비교점포 임대보증금) + (13,200,000/0.12) 그러므로, 비교점포에게 임대한 정상 임대료를 기준으로 임대료의 시가를 구하면[(자산의 시가 121,000,000 × 50%) - 80,000,000], 임대료의 시가보다 높은 임대보증금을 받은 것이다. 따라서 임대료의 시가보다 특수관계자에게 낮게 임대를 한 것이 아니기에 부당행위계산은 잘못된 것이다.

• 가. 쟁점점포와 비교점포가 동일한 보증금이 아니어서 비교대상이 될 수 없다는 주장에 대하여 쟁점점포와 비교점포의 보증금이 현저히 다르므로 비교대상이 될 수 없다는 청구인의 주장은 소득세법 제41조 및 동법시행령 제98조와 법인세법 시행령 제89조 제1항 에서 정한 부당행위계산부인시 적용하는 시가의 개념을 오해하고 있다. 소득세법상 부당행위계산의 부인이라 함은 “거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 때 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 정부가 소득금액을 재계산할 수 있도록 하는 것”으로서 동규정의 취지는 실질과세원칙에 입각하여 부당하다고 인정되는 조세회피행위를 부인하고 합리적인 경제인이라면 선택하였을 기준에 의하여 정부가 소득금액을 재계산함으로써 조세부담의 공평을 실현하는데 있다고 할 것이다.
• 나. 청구인은 쟁점점포의 시가를 산정하는데 쟁점점포와 비교점포의 임대보증금이 차이가 있어 정황이 서로 다르므로 법인세법 시행령 제89조 제4항 에 의해 계산해야 된다고 주장하나, 임대물건의 정황의 유사성을 판단함에 있어 기본적인 요소는 위치, 면적, 용도 등을 기준이 되어야 할 것이며, 청구인이 주장하는 보증금의 차이는 적정 임대료 계산자료일 뿐만 아니라 법인세법 시행령 제89조 제4항 규정은 동법 시행령 제89조 제1항이나 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에 적용하는 것으로서 쟁점점포와 유사한 정황에서 청구인이 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격인 비교점포의 임대료가 있으므로 먼저 법인세법 시행령 제89조 제1항 에 따라 시가를 판단하는 것은 당연한 것이다.
• 다. 또한, 청구인은 법인세법 시행령 제89조 제4항 에 의해 시가를 계산함에 있어 비교점포의 임대료를 정상가격으로 보고 쟁점점포의 시가를 계산하면서 정황이 유사하지 않다는 근거로 시가 산정방법을 달리하였는 바, 아래 ｢쟁점점포와 비교점포의 유사성 검토｣ 내용과 같이 상황이 거의 동일한 것이 확인되므로 이건 청구주장은 이유 없다고 판단된다. ※ 쟁점점포와 비교점포의 유사성 검토 관계 임차인 소재지 층 면적 공부상 용도 실제 용도 임대내역 특수 관계 청구외법인 경기 시흥 신천 862-2 1층 132㎡ 공장 공장 보증금 80백만원 제3자 비교점포 경기 시흥 신천 862-2 1층 132㎡ 공장 공장 보증금 11백만원 월세 1.1백만원
• 라. 따라서, 청구인은 쟁점점포를 특수관계자인 청구외법인 에 보증금 80백만원에 임대하고 있는 바, 이와 위치, 층수, 면적, 용도 등에 비추어 정황이 유사한 비교점포는 보증금 11백만원과 월세 1.1백만원에 임대한 것으로 확인되어 법인세법 시행령 제89조 제1항 에 따라 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격인 비교점포의 임대료를 시가로 판단하여 저가임대 부당행위계산 부인하고 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 동일건물의 동일층 임대현황을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】 (2010.1.1. 법률 제9915호로 개정되기 전 규정)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 함. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니함. 1.∼3의 1. (생략) 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 (이하 생략) 2) 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】 (2012.2.2. 대통령령 제23595호로 개정되기 전 규정)

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 함.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(괄호 생략)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제98조 제3항 및 제4항 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 (이하 생략) 3) 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조제1항제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 (2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전 규정)

① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계에 있는 자”란 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다.

2.∼3. (생략)

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (이하 생략)

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.

1. (생략)

2. 특수관계 있는 자에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. (단서 생략)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 ｢법인세법 시행령｣ 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 5) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. ｢상속세 및 증여세법｣ 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 ｢조세특례제한법｣ 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법｢ 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

③ (생략)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. (생략)

⑤ ∼ ⑥ (생략)

• 다. 사실관계
• 가. ○○도 ○○시 ○○동 862-3의 등기부등본에 의하면 1987.9.7. 청구인 소유로 소유권 보존되어 있고, 국세통합시스템에서 청구인이 청구외법인의 주주이면서 대표이사로 등재된 사실이 확인되어 부가가치세법 시행령 제50조 및 소득세법 시행령 제98조 제1항 제4호 의 규정에 의거 특수관계있는 자에 해당한다.
• 나. 청구인의 2006.∼2010.의 임대보증금명세서에 의하면 청구외법인은 80백만원, 비교점포는 11백만원임이 확인되며, 비교점포와는 임대보증금과는 별도로 월세 1,100천원을 받고 있다.
• 다. 부가가치세 신고서에 첨부된 2007년 2기, 2010년 1기, 2010년 2기 ‘부동산임대공급가액명세서’에 따르면, 청구외법인에게는 지상 1층 101호 132㎡를, 비교점포는 지상 1층 102호 132㎡를 임대하고 있음이 확인된다.
• 라. 조사청의 “소득세법상 부동산 저가임대 부당행위계산부인(소득세법 제41조, 소령 98조 1항)”에 따르면, 아래와 같다. 과세 기간 무상 임대 기간

○○전자시스템(주)

○○정밀 임대 보증금 보증금 이자

① 임대료 수입금액 임대 보증금 월임대료 보증금 이자 월임대료계

② 임대료 수입금액

③ 부당 행위금액 =[②-①] 2006 1기 80,000,000 1,666,191 1,666,191 11,000,000 1,100,000 229,101 6,600,000 6,829,101 5,162,910 2기 80,000,000 1,693,808 1,693,808 11,000,000 1,100,000 232,898 6,600,000 6,832,898 5,139,090 2007 1기 80,000,000 1,666,191 1,666,191 11,000,000 1,100,000 229,101 6,600,000 6,829,101 5,162,910 2기 80,000,000 2,016,438 2,016,438 11,000,000 1,100,000 273,497 6,600,000 6,873,497 4,857,059 2008 1기 80,000,000 1,989,071 1,989,071 11,000,000 1,100,000 276,502 6,600,000 6,876,502 4,887,431 2기 80,000,000 2,010,928 2,010,928 11,000,000 1,100,000 185,463 6,600,000 6,785,463 4,774,535 2009 1기 80,000,000 1,348,821 1,348,821 11,000,000 1,100,000 188,536 6,600,000 6,788,536 5,439,715 2기 80,000,000 1,371,178 1,371,178 11,000,000 1,100,000 277,260 6,600,000 6,877,260 5,506,082 2010 1기 80,000,000 1,705,863 1,705,863 11,000,000 1,100,000 234,556 6,600,000 6,834,556 5,128,693 2기 80,000,000 1,734,136 1,734,136 11,000,000 1,100,000 238,443 6,600,000 6,838,443 5,104,307 합계 17,202,625 17,202,625 2,365,357 66,000,000 68,365,357 51,162,732

• 라. 판단 청구인이 청구외법인과 비교 대상 업체인 비교점포는 보증금에서 80백만원과 11백만원의 현격한 차이가 있어 비교점포에 대한 임대조건을 비교대상가격으로 봐서는 안 되므로 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 용역의(임대) 제공에 있어서의 시가를 기준으로 하여 판단된다는 주장에 대하여 살펴보면, 부동산은 이른바 개별성(비동질성, 비대칭성)과 부동성으로 인하여 그 가격 및 수익을 개별화시키는 특성이 있어 부동산 임대의 경우에는 유사부동산의 임대사례보다는 특수관계자가 아닌 자 사이에 당해부동산 자체의 임대사례가 있는 경우에는 그 임대가액이 시가에 보다 근접한다고 보고 있는 점(조심2010구3562, 2011.5.25. 참조), 동일건물, 동일층(1층), 동일면적을 임차하고 있는 특수관계자가 아닌 청구외 ○○정밀의 임대현황을 시가로 보아야 함이 합리적인 점, ｢법인세법 시행령｣ 제89조 제4항 은 같은 조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에 예외적으로 적용하도록 하고 있는 점, 부동산을 임대하는 경우 일반적으로 보증금과 월세를 병행하여 것이 일반적임에도 청구외법인에게는 임대보증금만으로 계약한 점 등으로 볼 때 비 교점포의 임대조건을 비교대상가격으로 보아서는 안 되며, 법인세법 시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 용역의(임대) 제공에 따른 시가를 기준으로 적정임대료를 계산하여야 한다는 주장은 이유가 없다고 판단된다.

이 사건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.