부동산을 수익목적으로 계속성과 반복성을 갖고 거래시 부동산매매업에 해당

청구인은 부동산매매업, 건설업 등을 주업으로 하는 4개 법인의 대표이사 및 최대주주로서 2001년부터 2006년까지 임야, 공장용지 등 65필지를 총 8회 취득하고 11회 양도하면서 기준시가로 양도소득세 신고하였다. KK세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 2010년 11월 청구인에 대하여 개인 사업자 통합조사를 실시한 결과, 청구인의 부동산 거래를 부동산 매매업으로 보아 2011.

1.

17. 2005년 제2기 부가가치세 45,580,270원을, 2011.

1. 2006년 제1기 부가가치세 79,704,280원을 경 정 ․고지 하고, 실지거래가로 사업소득을 결정하여 주소지관할서인 처분청 에 통보하였으며, 이를 통보받은 처분청 은 2011.

2.

2005년 과세연도 종합 소득세 994,922,990원, 2006년 과세연도 종합소득세 78,867,070원을 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.

3.

9. 이의신청을 거쳐 2011.

6.

22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인의 주된 직업은 주식회사GG종합건설 대표이사로 재직하고 있어 별도의 개인사업자로 부동산매매업을 계속적․반복적으로 영위한 사실이 없으며, 연접 또는 인접한 토지의 여러 필지를 하나의 경제적 실체로 보아 한 번에 취득 및 양도한 것으로 2003년 2회, 2004년 2회 취득하고 2005년 3회, 2006년 1회 양도하였으므로 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우에 해당하지 아니함에도 5년의 부과제척기간이 임박하여 과세함으로써 50%에 달하는 가산세를 적용하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설령, 부동산매매업으로 과세하더라도 처분청이 금융조사로 거래가액을 확인하지도 아니하고 매매계약서에 의해 실지조사 방법으로 결정하였으나, 거래별로 매매차액의 격차가 커서 매매계약서에 대한 신빙성이 없으므로 단순경비율에 의한 추계방법으로 이 건 종합소득세를 과세하여야 한다.

청구인은 2001년 이후 65필지를 총 8회 취득하여 11회에 걸쳐 양도한 사실이 있고, 청구인의 부동산 거래는 취득원인이 경락, 공매 및 불하인 점, 부동산 보유기간이 1년 이상 3년 내외의 단기간이며, 청구인이 부동산매매업 및 건설업을 영위하는 법인의 대표이사 또는 최대주주인 점, 사업자등록이 되어있지 아니함에도 매매계약서상 부가가치세를 거래징수하기로 약정한 점, 부동산 거래시 분할 및 허가권의 양도 등이 함께 이루어진 점 등은 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 부동산 거래로 보는 것이 타당하므로 청구인의 부동산거래를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다. 그리고, 청구인은 이 건 종합소득세를 단순경비율에 의한 추계방법으로 과세하여야 한다고 주장하나, 부동산 매매계약서에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 이를 근거로 실지조사에 의해 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인의 부동산거래가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

② 이 건 종합소득세를 실지조사 방법으로 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】 (2009.12.31. 개정전)

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 기본통칙 19-7【 부동산매매업 등의 업종구분 】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. 3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조․제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 당해 거주자의 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조․제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 4) 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기록】

① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰놓고 그 사업에 관한 모든 거래사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 의하여 장부에 기록ㆍ관리하여야 한다.

② 업종․규모 등을 고려하여 대통령령이 정하는 업종별 일정규모 미만의 사업자가 대통령령이 정하는 간편장부(이하 “간편장부”라 한다)를 갖춰놓고 그 사업에 관한 거래사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항의 규정에 의한 장부를 비치ㆍ기록한 것으로 본다.

③ 제2항의 규정에 의한 대통령령이 정하는 업종별 일정규모 미만의 사업자는 이를 “간편장부대상자”라 하고, 간편장부대상자외의 사업자는 이를 "복식부기의무자" 라 한다.

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 장부ㆍ증명서류의 기록ㆍ비치에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각목의 금액에 미달하는 사업자

• 가. 농업ㆍ임업 및 어업，광업, 도ㆍ 소매업, 부동산매매업 그 밖에 나목 및 다목에 해당하지 아니 하는 사업: 6천 만원 6) 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할 세무서장, 사업장 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 "사업장 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고한 내용에 오류 또는 탈루(脫漏)가 있는 경우

3. 확정신고를 할 때 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서 합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 적혀있지 아니하거나 사실과 다르게 적혀있는 경우

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 부가가치세를 포탈(逋脫)할 우려가 있는 경우 7) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 관련된 기업 및 주식 보유현황은 다음과 같다. 법인명 개업일 업 종 (2009년 매출액) 청구인 지분율 비고 ㈜GG종합건설 2004.4.21. 부동산/매매업 (18억원) 47% 대표이사 (최대주주) HH개발㈜ 2001.7.18. 건설/건축공사 (4억원) 42% 최대주주 ㈜MM개발 1999.12.16. 건설/건축공사 (67억원) 19% 母지분 24.1% ㈜TT산업 2003.7.1. 건설/건축공사 (5억원) 45% 母지분 32.6%

2. 2001년부터 2006년까지 청구인의 부동산 거래내역은 붙임과 같이 65필지를 총 8회 취득하여 11회에 걸쳐 양도하였고, 보유기간이 1년 이상 3년 내외의 단기간이며, 붙임 거래내용 중 이 건 종합소득세 과세와 관련된 거래는 다음과 같이 전부 경락을 통하여 취득한 사실이 이의신청 심리자료 및 등기부등본에 의하여 확인된다. 거래번호 취득 원인 지목 보유 기간 매매차익 (백만원) 이익률 현재 부동산 현황 비고 1 경락 과수원 임야 1년 4월 130 52% 양수자가 과수원으로 운영 2 공매 농지 목장용지 임야 1년 1월 1,198 298% 공동명의 양수자(7명)가 다시 양도한 후 현재 축사, 농장용지로 사용 KK교육청에서 공매 3 경락 목장용지 임야 1년 4월 694 226% 청구인이 최대주주로 있는 HH 건설㈜에 양도되어 건설용지로 계상 4 경락 공장건물 공장용지 1년 7월 204 33% 양수인 GJ산업기계(HJ판) 의 공장건물로 사용하다가 현재는 SD 카㈜의 공장건물로 사용 매매계약서상 부가가치세는 별도 지급한다고 명시

3. 2010.

12.

10. 조사관서의 과세쟁점자문위원회 의결서에 의하면, 『 ‘부동산의 취득원인이 대부분 경매 또는 공매인 점, 부동산의 보유기간이 1년 이상 3년 내외의 단기간이며, 청구인이 부동산매매업 및 건설업을 영위하는 법인의 대표이사 또는 최대주주인 점, 사업자등록이 되어있지 않음에도 매매계약서상 부가가치세를 거래징수하기로 약정한 점, 부동산 거래시 부동산의 분할 및 허가권의 양도 등이 함께 이루어진 점 등은 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 부동산거래로 보이므로 부동산매매업의 사업 소득으로 보아야 한다』고 기재되어 있다.

4. 청구인에 대한 2005년 및 2006년 과세연도 종합소득세 경정시 소득분류 착오로 종합소득(부동산매매업)을 양도소득으로 잘못 신고한 것으로 보아 신고불성실가산세 적용하지 않았으며, 양도소득세로 기납부한 31,113,300원에 대하여 납부불성실가산세 대상금액에서 차감한 사실이 확인된다.

• 라. 판단 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 연접 또는 인접한 토지 수필지를 하나의 경제적 실체로 보아 한 번에 취득･양도하여 거래횟수로는 2년에 약 4회 정도이므로 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에 규정한 사업상의 목적으로 1과세 기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에 해당하지 아니하여 부동산매매업으로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 사업목적상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업자로 본다는 규정은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며, 부동산매매업 에 해당하는지 여부에 대한 판단은 단지 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 지 등을 고려하여야 하는 것인바, 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 있는 경우에는 판매횟수에 미달하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성을 부정할 수는 없는 것이다(국심2006전1686, 2006.7.21. 외 다수 같은 뜻). 또한, 청구인은 부동산매매업을 주업종으로 영위하고 있는 법인의 대표이사로 재직하고 있고, 그 밖에 건설업을 영위하는 3개 법인의 최대주주로도 등재되어 있어 부동산 관련 정보를 쉽게 획득할 수 있는 점, 2001년부터 2006년까지 임야, 공장용지 등 65필지를 총 8회 취득하고 11회 양도 하면서 부동산이 대부분 경매 또는 공매로 취득하였고, 거래부동산의 지목도 농지, 임야, 공장용지 등 다양하며, 보유기간이 1년 6월에서 3년 10월 내외의 짧은 기간으로 부동산의 양수자도 건설업자 등 사업자가 다수인 점, 사업자등록을 하지 아니하고도 부가가치세를 별도로 받기로 약정하기도 한 점, 토지의 분할 및 합병 등 개발행위를 이행한 점 등에 비추어 청구인의 부동산거래는 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖고 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 쟁점②에 대하여 살펴본다. 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 실액에 의하여 결정하는 것이 원칙이고 추계조사 방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로, 납세자가 소득세법이 정하는 장부를 비치·기장한 바 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사 방법에 의하여 결정하여야 하고 추계조사 방법에 의해서는 아니되는 것이다. 그리고 납세자 스스로 추계의 방법에 의한 조사결정을 원하고 있다는 사유만으로는 추계조사의 요건이 갖추어진 것으로 볼 수 없는 것인바(대법원1997누20304, 1999.

1. 15.), 청구인의 경우 부동산매매계약서에 의하여 실지거래가액이 확인되는 반면에 청구인은 매매계약서가 허위일 수 있다는 개연성만 주장할 뿐 구체적인 증명서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구인의 부동산거래를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제6 5조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.