기타소득(위약금)의 수입시기는 당초 계약해제와 계약금을 반환하지 아니한다고 통고하여 부동산매매계약의 해약이 확정되는 날로 하는 것임
기타소득(위약금)의 수입시기는 당초 계약해제와 계약금을 반환하지 아니한다고 통고하여 부동산매매계약의 해약이 확정되는 날로 하는 것임
○○세무서장이 2010.12.10. 청구인에게 한 2008년 과세연도 종합소득세 327,696,780원의 부과처분은 이를 취소하고, 그 귀속시기를 2009년 과세연도로 보아 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 2007.6.15. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 일대 복합단지개발 사업을 영위하는 ㈜○○○○파크(이하 “ 청구외법인 ”이라 한다)에 청구인 소유의 ○○ ○○ ○○ 46-3외 2필지 토지를 7,334백만원에 양도(이하 “ 쟁점매매계약 ”이라 한다)하기로 하고 같은 날 청구외법인으로부터 계약금 766백만원(이하“ 쟁점계약금 ”이라 한다)을 지급받았고 이후 청구외법인은 토지거래허가를 득하지 못함에 따라 2008.2.28.까지 지급하기로 한 잔금지급약정을 지키지 못하였다.
○○세무서장(이하“ 처분청 ”이라 한다)은 청구인이 청구외법인으로부터 수령한 쟁점계약금이 위약금으로 대체되어 청구인에게 귀속된 것으로 보아 2010.12.10. 2008년 과세연도 종합소득세 327,696,780원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.9. 이건 심사청구를 제기하였다.
○ 쟁점계약금의 과세대상 여부
• 청구외법인으로부터 양수인의 지위를 인수받은 ㈜○○상호저축은행 외 13개 저축은행(이하 “ 대주단 ”이라 한다)이 계약금 반환 등에 관한 소송을 제기하여 현재 진행 중이고 양도대상 물건인 ○○동 46-3 공장용지 826㎡에 대해 계약과 동시에 ㈜△△△부동산신탁으로 신탁을 원인으로 소유권이전등기가 되었으나 현재까지도 원상복구 되지 않고 있는 등 미실현이익이 명백함에도 세법상 위약금의 수입시기인 계약의 해제가 확정되는 때를 단지 추측에 의해 확대해석한 행정편의적이고 불공정한 처분이니 시정을 바란다.
○ 계약해제 시점에 대한 문제
• 처분청은 위약금의 수입시기를 쟁점매매계약서류 상의 잔금약정일인 2008.6월로 추정하여 과세하였으나 계약 당시의 매수인인 청구외법인은 2009.1.14. 계약금 반환채권 및 매수인의 지위를 대주단에게 양도하였고 그 후 주간사인 대주단은 2009.6.4. 청구인에게 중도금을 1달 후에 지급하겠다는 예정통지서를 발송한 사실만 봐도 그 당시까지는 계약이 해제되지 않은 상태에서 진행되고 있었음을 알 수 있고
• 청구인과 매수인 사이에 계약해제 사실의 통보에 해당하는 문건이 없었음을 감안할 때 계약해제일은 매수인들이 계약금반환 등에 관한 소송을 제기한 2010.3.12.로 간주하여야 함이 타당하고 이에 따른 결정고지세액의 감액결정이 이루어져야 한다.
쟁점계약금이 기타소득인 위약금이 되는 경우의 수입시기는 쟁점매매계약의 해제가 확정되는 때 이루어지는 것인 바, 부동산 매매계약 조항에 의거하여 매수법인의 계약불이행으로 청구인과 쟁점외법인간의 쟁점매매계약이 해제된 사항으로 당사자 간의 이견이 없고, 계약의 해제가 확정되는 때를 기타소득 수입시기로 보아 청구인에게 2008년 과세연도 종합소득세를 고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되고 이 건과 관련한 청구인과 청구외 대주단 간의 소송의 결과에 따라 추후에 2008년 과세연도 종합소득세를 경정하는 것은 별개의 건으로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1～9 생 략
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】
① ～ ⑥ 생 략
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 "위약금 또는 배상금"이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제50조 【기타소득 등의 수입시기】
① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 법 제21조 제1항 제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득은 제외한다) 그 대금을 청산한 날, 자산을 인도한 날 또는 사용ㆍ수익일 중 빠른 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 자산을 인도 또는 사용ㆍ수익하였으나 대금이 확정되지 아니한 경우에는 그 대금 지급일로 한다.
2. 법 제21조 제1항 제20호에 따른 기타소득 그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일
3. 제1호 및 제2호 외의 기타소득 그 지급을 받은 날
1. 위 표시 부동산의 매매대금은 토지 및 지상물(지상건물 허가 유무에 관계없이 모두 포함)을 포함하여 총매매대금 일금 칠십팔억삼천사백만 원정(\7,834,000,000)으로 하여 다음과 같이 지급한다.(단, 토지분과 건물분은 분리한다.) 구 분 평 금 액 토 지 391.74 7,334,000,000 건 물 150 500,000,000 합 계 7,834,000,000 구 분 금 액 지급시기
1. 계 약 금(10%) 784,000,000 계 약 시
2. 잔 금(90%) 7,050,000,000 2008년 2월 28일 합 계 7,834,000,000 (단, 건물분 부가가치세는 매매대금에 포함한다)
2. 계약금은 지정일에 “갑”의 명의의 아래 은행계좌에 “을”이 입금하고 영수증은 무통장 입금증으로 갈음한다.
3. 계약과동시 계약금 미지급시는 본 계약은 자동으로 계약 해지되는 것으로 한다. 제2조 ~ 제4조 생략 제5조 [계약의 해제]
1. “갑”은 다음 각 호중 하나의 사유가 발생할 경우 이 계약을 해지할 수 있다. 가) “을”이 잔금기일을 지키지 않을 경우
1. ~ 4) (생 략) 5) 본건 부동산매매 계약은 토지거래허가 득한 날을 계약체결일로 간주한다. 6) 잔금지급일은 2008년2월28일 이내이나 토지거래허가를 득하는 것을 전재로 한다. 단 “을”이 부득이한 사정(토지거래허가 승인 지연, 사업인․허가 지연 등)으로 잔금지급이 지연될 경우 또는 ㈜○○상호저축은행이 요청할 경우 ㈜○○상호저축은행 또는 ㈜○○상호저축은행이 지정하는 자가 잔금을 지급하고 매수인 명의를 ㈜○○상호저축은행 또는 ㈜○○상호저축은행이 지정한자로 변경한다. (이하 생략) 2007.6.15. 매도인 “갑” 성 명: 이 ○ 상 (날인됨) 주민등록번호: 56**-1**** 주 소: 생 략 매수인 “을” 주 소: ○○시 ○○구 ○○동 70-6 △△△빌딩 8층 상 호: 주식회사 ○○○○파크 대표이사 주 ○ 만 (날인됨) 매수인 지위 양수인의 주간사 “병” 성 명: 주식회사 ○○상호저축은행 주 소: ○○도 △△시 △△구 △△동 627-72 대표이사: 이 ○ 선 (날인됨)
1. 귀사의 일익번창을 기원합니다.
2. 본 통고인이 이렇게 통고하게 된 것은 다름이 아니오라, 통고인은 2007.6.15. 통고외 피통고인 ㈜○○○○파크와 사이에 통고인 소유인 ○○시 ○○동 46-3 장 826평방미터, 동소 46-7 대 58평방미터, 동소 46-8 대 411평방미터 및 지상건물에 관하여 매매대금을 칠십삼억삼천사백만원정(￦7,334,000,000)으로 정하고, 계약금 784,000,000원은 계약시 지불하고 잔금 7,050,000,000원은 2008.2.28. 지불하기로 매매계약을 체결하였다가, 2008.7.11 매매대금을 7,834,000,000원으로, 매매잔금 지급시기는 2008.9.30.로 하되, 매매잔금 중 4,831,000,000원은 2008.9.30.까지 지급하고 나머지 잔금 2,407,000,000원은 토지거래허가 승인 후 지급하기로 하는 내용으로 매매계약을 일부 변경하였습니다. 즉 잔금 중 일부금은 2008.9.30.까지 지불하고 나머지 잔금지급일은 토지거래허가를 승인 후 지급하기로 하는 조건부 부동산매매계약을 체결한 후 계약금으로 784,000,000원을 지급받았습니다. 그리고 피통고인 ㈜○○상호저축은행을 포함한 14개 저축은행은 위 부동산매매계약상 매수인의 지위 일체를 매수인으로부터 양수하였고, 통고인은 이를 조건없이 승낙한 사실이 있습니다.
3. 그런데 피통고인들은 2008.9.30.까지 지불하기로 한 4,831,000,000원을 지급치 아니하고 있고, 또 본 건 매매토지는 부동산매매계약을 체결 당시 토지거래허가지역이었으나 2009.2.10.자로 토지거래하가지역에서 해제되었습니다. 그렇다면 본 부동산매매계약은 위 부동산매매계약서(변경 합의서) 제4조 3항에 의해 자동해지되었고, 나아가 토지거래허가지역에서 해제됨으로써 이미 조건이 성취되었으므로 피통고인 ㈜○○○○파크는 매매계약 상사자로서, ㈜○○상호저축은행은 매수인의 지위를 양수한 당사자로서 통고인에게 매매잔금 7,238,000,000원을 지급할 의무가 있다하겠습니다. 따라서 위 매매대금을 2009.11.30.까지 지급하여 주시기 바랍니다.
4. 만약 위 기한까지 이를 지급치 아니할 경우 본 통고인은 본 부동산매매계약서 제5조에 의거 매매계약을 해지하고 기지급받은 계약금을 몰수할 것입니다. 아무쪼록 피통고인들은 이 점 주지하시고 차질없이 이행하시기 바랍니다. 2009.11. 위 통고인 이 ○ 상(날인됨)
1. 사건번호: 서울중앙지방법원201×가×2××××, 사건명: 계약금반환 등 원 고: ㈜○○상호저축은행 외 13명 피 고: 청구인 등 17명
2. 변경 매매계약 체결 매도인 최초 매매계약일 매매대상부동산 매매대금 계약금 변경매매 계약일자 이○희, 이△상 2007.6.15.
○○동 21-16외1필지 4,259백만원⇒4,361백만원 426백만원 2008.7.11 이○상 2007.6.15.
○○동 46-3외 2필지 7,834백만원⇒8,022백만원 784백만원 2008.7.11 이 일대 토지의 토지거래허가가 지연되는 등 이 사건 개발사업이 다소 지연되자, 청구외법인은 청구인과 최초 매매계약에서 정해진 매매대금을 상향조정하는 등의 내용으로 최초 매매계약을 다소 변경하기로 하는 변경 매매계약을 체결하였다.
3. 위 청구인들의 이 사건 각 매매계약 해제 앞서 본 바와 같이 위 청구인들과 최초 매매계약을 각 체결할 당시 위 청구인들 소유의 각 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 이 사건 각 매매계약은 유동적 무효 상태에 있었으나, 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제되어 그 후로는 이 사건 각 매매계약이 확정적으로 유효 상태가 되었다. 그런데 그 후 위 청구인들은 청구외법인 및 주간사 원고 ○○상호저축은행에게 원고들의 중도금 및 잔금 미지급을 이유로 수차례 위 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였으므로, 그 무렵 이 사건 각 매매계약은 해제되었다 할 것임. 매도인 변경계약일자 토지거래허가 해제일자 매매계약해제 통고 이○희, 이△상 2008.7.11. 2009.1.30. 2009.10.22. 이○상 2008.7.11. 2009.10.22.
4. 대법원 인터넷 소송 진행상황에 의하면 위 소송절차가 2011.6.30. 현재 계속 진행중임이 나타난다.
- 아. 2011.4.11. 청구외법인이 청구인에게 보낸 “○○시 ○○동 프로젝트 추진상황 안내” 공문에 의하면 “개발사업 지연의 가장 중요한 원인이었던 2006년 지구단위계획 안의 변경을 위해 청구인 소유 토지를 포함하여 전체 사업 부지를 3개의 블록으로 나누어 도시개발조합추진위원회와 협력하여 사업 추진을 가속화하고 있으며, 청구외법인은 지주들과 협력하여 2011년 6월까지 ○○시에 사업추진이 가능한 새로운 지구단위개발계획 안을 제안하고, 차질 없는 사업추진을 목표로 하고 있으며, 지구단위개발계획 안이 확정 되는대로 청구인에게 상세한 사업추진일정도 설명하고자 함”이라고 안내하고 있다.
- 자. 동일 건으로 △△세무서에 과세전적부심사청구한 최△철(세액 ××백만원)의 경우 잔금지급이행 통고서는 잔금지급기일 전에 잔금이행을 촉구하는 의미의 통보로서 명시적인 계약해지의사로 보기 힘들고, 잔금지급기일 이후 확약서를 작성하는 등 대주단과 협의한 사실이 확인되고 관련 소송 결과에 따라 과세여부를 판단한다는 취지로 청구인의 주장을 인용한 사례가 있다.
- 라. 판단 기타소득의 수입 시기는 소득세법 시행령 제50조 에 정하여져 있고 모든 기타소득의 수입시기를 소송을 가정하고 대법원 판결이 나올 때까지 기다려 신고·결정하는 것은 국세행정 운영의 안정성을 해치고 일관성도 결여되므로 법에 정한 수입시기를 보고 과세하는 것이 정당하며, 잔금 미지급에 따른 계약의 위약으로 매도인이 계약해제와 지급받은 계약금을 별도의 최고절차 없이 매매계약의 내용에 따라 반환하지 아니한다고 통고하였고, 매수인이 해당 계약금에 대하여 부당이득금 반환청구 소송을 제기한 경우 매도인의 기타소득(위약금)의 수입시기는 당초 계약해제와 계약금을 반환하지 아니한다고 통고하여 부동산매매계약의 해약이 확정되는 날로 하는 것인바, 이 건의 경우 청구인은 2007.6.15. 쟁점매매계약을 체결한 후 쟁점계약금을 수령하고 청구외법인이 계약에 따른 잔금지급일까지 잔금을 지급하지 못하자 청구인은 쟁점매매계약 제5조 3)의 “제5조 1)의 가)항의 ‘을’이 잔금기일을 지키지 못하여 계약이 해제되는 경우 계약금은 ‘갑’에게 귀속된다.”는 조건에 따라 2009.10.22. 청구외법인의 채무불이행에 따라 부동산에 대한 매매계약이 해제되었음을 통고하였고, 청구외법인을 대위한 ㈜○○상호저축은행 외 13개 저축은행도 2010.3.12. 청구인 등을 피고로 한 소송을 제기하면서 청구인이 매매계약 해제의사를 밝힌 2009.10.22.을 계약해제 시점으로 인식하고 있는 점 등으로 보아, 쟁점 매매계약의 해약이 확정된 날은 2009.10.22.로 보는 것이 타당하다. 따라서, 처분청이 잔금약정일이 속한 2008년을 쟁점계약금의 귀속시기로 보아 고지한 당초 처분은 잘못이 있으므로 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.