소득세 과세대상 이축권의 매매로 볼 수 있는지 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 산 12번지 지상 흙벽 초기와 단독주택 45.45㎡ 및 기타 건물 45㎡(블록 슬레이트 헛간 17.76㎡ 및 석회벽돌 슬레이트 우사 27.24㎡) 면적 합계 90.45㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다.)를 1986.10.13. 매매를 원인으로 1986.10.14. 소유권을 취득한 후, 건물신축판매업자인 청구외 박○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 2004.4.30. 매매를 원인으로 동일자에 그 소유권을 이전하고, 쟁점건물 양도에 따른 제세 신고를 하지 아니하였다. 매수인은 쟁점건물의 취득을 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조 및 제12조에 규정된 이축권의 취득이라고 주장하며 그 취득가액 170백만원(이하 “쟁점거래가액”이라 한다.)을 건물신축판매업의 필요경비로 공제하여 줄 것을 관할세무서장에게 경정청구를 하였으며, 이를 접수한 관할세무서장이 매수인의 쟁점건물 매매자료를 처분청에 통보함에 따라 이를 수보한 처분청은 쟁점거래가액을 이축권의 매매대가로 판단하고 이를 과세대상 일시재산소득으로 보아 2010.7.8. 2004년 과세연도 종합소득세 8,757,752원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010. 10. 11. 이의신청을 거쳐 2011. 1. 19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점건물 양도당시 1세대1주택자로서 쟁점건물의 양도는 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었음에도
• 나. 청구인이 쟁점건물 매매 시 매수인의 의사에 좇아 “딱지매매” 또는 “이축권의 매매”라는 어휘를 관용적으로 사용하였다는 사실, 매수인에게 이축권의 양도대가로 쟁점거래가액을 수령하였다는 확인서를 작성하여 주었다는 사실만으로 쟁점거래가액을 이축권의 매매가액으로 보았으나,
• 다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조, 제13조 및 동법 시행령 제23조에서 정한 이축 신청권은 개발제한구역 내에 소재한 건물 소유자에 한하여 부여된 신청권한으로서 해당 건물의 소유권과 분리하여 별도로 매매의 목적물이 될 수 없는바 쟁점거래가액을 이축권의 거래가액으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 라. 또한, 위 법 소정의 이축 신청권을 행사하여 건물을 신축․취득하려는 목적을 가진 부동산의 매수자가 이축 신청권이 부여된 건물에 대하여 그 매매대상 물건의 특수성 및 거래의 목적 등을 감안하여 계약당사자의 자유의사로 책정한 거래가액이 소득세법에서 정한 건물기준시가 평가가액에 비하여 높다는 이유만으로 건물의 양도라는 객관적 사실을 부인하여 1세대1주택 비과세 규정을 배척하고, 쟁점거래가액을 이축권의 매매가액으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 위법하다.

• 가. 이축권은 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미할 뿐, 부동산 자체의 취득을 목적으로 하는 권리를 의미한다고 볼 수 없으므로 양도소득세 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니며, 이를 매매하는 경우 구. 소득세법 제20조의2 제1항 에 따라 일시재산소득으로서 과세가 되는 것으로서,
• 나. 청구인은 쟁점거래가액은 쟁점건물의 양도대가로서 쟁점건물의 양도는 1세대1주택 비과세요건을 충족하므로 이 건 종합소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나,
• 다. 쟁점건물 “부동산 매매계약서” 및 청구인이 매수인을 상대로 작성․교부한 확인서에 의하면 해당 매매거래를 “이축권의 매매”, “딱지매매”라고 정의하고 있고, 쟁점거래가액을 이축권의 양도대가로 지급받았다고 확인하고 있는 점, 쟁점건물의 기준시가 평가액은 814천원으로 쟁점거래가액의 0.5%에도 못 미치는 점 등으로 볼 때 쟁점거래가액을 이축권의 매매가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점거래가액을 이축권의 매매가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제20조 의 2【일시재산소득】

① 일시재산소득은 당해 연도에 발행한 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령이 정하는 점포임차권을 포함한다), 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다.

② 일시재산소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 일시재산소득의 범위는 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조·제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조·제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 3) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 시행령 제87조 【기타소득 등의 필요경비계산】 다음 각호의 1에 해당하는 기타소득 또는 일시재산소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다.

1. 법 제21조제1항제1호의 기타소득중 공익법인의설립·운영에관한법률의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상

2. 법 제21조제1항제9호·제18호 및 제19호의 기타소득

3. 법 제21조제1항제15호의 기타소득

4. 법 제20조의2제1항의 일시재산소득 및 법 제21조제1항제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하는 것

5. 법 제21조제1항제10호에 규정하는 위약금과 배상금중 주택입주 지체상금 5) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. 6) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조 (법률 제7101호, 2004.1.20)

① 개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 축목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제11호 의 규정에 의한 도시계획사업(이하 “도시계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다 음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다.

1. 다음 각 목의 1에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

• 나. 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물
• 다. 주택 및 근린생활시설

2. 개발제한구역안의 건축물로서 제14조의 규정에 의하여 지정된 취락지구안으로의 이축

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 의 규정에 의한 공익사업(개발제한구역 안에서 시행하는 공익사업에 한한다)의 시행으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성 7) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 (법률 제7101호, 2004.1.20) 시장․군수 또는 구청장은 법령의 개폐 기타 대통령령이 정하는 사유로 인하여 사유발생 당시의 대지․건축물 또는 공작물이 이 법의 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 허가할 수 있다. 8) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제23조 (대통령령 제18292호, 2004.2.25)

① 법 제12조에서 “기타 대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 도시관리계획의 결정․변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우

2. 도시계획시설의 설치 또는 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행이 있는 경우

3. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제3719호 및 법률 제6253호를 말한다)에 의하여 준공검사필증을 교부받았거나 사용승인서를 교부받은 경우

4. 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의하여 준공검사필증을 교부받은 경우

5. 공유토지분할에관한 특례법에 의하여 분할된 경우

② 시장․군수 또는 구청장은 존속중인 대지․건축물 또는 공작물이 법령의 제정․개정이나 제1항 각호의 사유로 인하여 법 또는 이 영의 규정에 부적합하더라도 법 제12조의 규정에 의하여 다음 각 호의 1에 해당하는 건축을 허가할 수 있다.

1. 건축물의 재축․개축 또는 대수선

2. 증축하고자 하는 부분이 건폐율․용적률 등 법 또는 이 영의 규정에 적합한 경우의 증축, 이 경우 토지의 형질변경을 수반하는 증축은 별표 3의 규정에 의한 시설에 한한다.

• 다. 사실관계

1. 부동산 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 청구외 △△△△△△△△중앙종친회 소유 ○○도 ○○시 ○○동 산 12번지 임야 191,606㎡ 지상에 건축된 흙벽 초기와 단독주택 45.45㎡ 및 기타건물 45㎡(블록 슬레이트 헛간 17.76㎡, 석회벽돌 슬레이트 우사 27.24㎡)로써,

2. 청구인은 1986.10.13. 매매를 원인으로 1986.10.14. 청구인 명의로 쟁점건물의 소유권을 이전 등기한 후, 2004.4.30. 매매를 원인으로 동일자에 매수인에게 그 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 쟁점건물은 2004.6.15. 멸실등기 된 것으로 나타난다.

3. 청구인의 주민등록신고내용에 의한 주소지 변동내역은 아래와 같으며, 기 간 주소지 신고내용 비 고 1989.3.29∼2004.5.24.

○○도 ○○시 ○○동 산12 2004.5.25.∼2006.7.4.

○○광역시 ○구 ○○동 492-12 2004.7.5.∼현재

○○광역시 ○구 ○○동 620-13

4. 국세통합시스템에 수록된 전산정보자료에 의하면 청구인은 쟁점건물 양도에 대하여 양도소득세 확정신고를 한 사실이 없는 것으로 확인되고, 처분청은 청구인의 쟁점건물 양도에 대하여 2005.1.21. 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족한 것으로 결정한 것으로 나타나며, 이 건 심리일 현재 세대원으로 등록된 자들의 부동산 취득 및 양도현황에 의하면 쟁점건물 양도일 현재 당해 주택외 다른 주택의 소유여부는 확인되지 아니한다.

5. 쟁점건물 양도당시 쟁점건물 소재지번의 토지 개별공시지가는 1㎡당 6,620원으로서, 처분청의 쟁점건물 기준시가 산정내역서에 의하면 양도당시 쟁점건물 기준시가는 814,050원인 것으로 나타난다.

6. 국세통합시스템에 수록된 쟁점건물 매수인의 사업자등록현황에 의하면, 매수인은 ‘○○프라자’라는 상호로 개발제한구역내에 소재한 ○○도 ○○시 △△동 170번지를 사업장소재지로 하여 2005.3.7. 건물신축판매업 사업자등록 후 2006.1.6. 폐업한 것으로 확인되고,

7. 매수인은 쟁점건물 매수는 이축권의 매매로서 쟁점거래가액을 건물신축판매업의 필요경비로 공제하여 줄 것을 구하는 경정청구서를 2008.9.1. 관할 세무서장에게 제출한 것으로 확인되는바 관할세무서장의 경정청구관련 검토내용 및 해당 경정청구서 내용은 다음과 같다.

• 가) 매수인의 2008.9.1.자 경정청구서 및 첨부서류에 의하면,

① 매수인은 ○○도 ○○시 △△동 170번지 전 6,736㎡를 청구외 이△△로부터 1,420백만원에 취득하여 해당 토지를 분할하여 각 지상에 단독주택 등을 신축하여 양도한 것으로 나타나고,

② 쟁점건물 취득거래를 이축권의 매매거래로 보아 쟁점거래가액을 건축신축판매업의 필요경비로 공제하여 줄 것을 청구하면서 2004.2.17.자 부동산 매매계약서 및 청구인의 2008.5.21.자 사실확인서를 첨부한 것으로 확인된다.

• 나) 위 매수인의 경정청구에 대한 관할세무서장의 현지확인 검토조서에 의하면 상기 신축건물의 부수토지인 ○○도 ○○시 △△동 170번지 일대는 그린벨트 지역으로 건물 신축 시 이축권 없이는 건축이 불가능한 지역으로 이축권매매계약서(쟁점건물 매매계약서) 및 매도인(청구인)의 거래사실확인서를 근거로 주변 탐문결과 이축권 매입가액은 적정하며 업무관련성도 인정된다고 기재되어 있다.

8. 위 경정청구 시 첨부된 2004.2.17.자 쟁점건물 매매계약서에 의하면,

① 거래대상 목적물에 대하여 “흙벽돌조 주택 등(딱지 이축 건)”이라고 기재하고 있고,

② 위 목적물의 거래와 관련하여 청구인이 이축에 대한 제반서류를 구비하여 주고, 건축허가 시 건축주 명의변경서류를 구비하여 주며, 딱지 이축이 안 될 시 조건 없이 계약을 해제하고 매수인이 지정한 자에게 등기 이전할 것을 해당 매매거래의 특약사항으로 정하고 있다.

9. 청구인의 2008.5.21.자 사실확인서에 의하면, 청구인은 2004.4.30. 쟁점건물 소유권 이전과 관련하여 해당 거래대상 목적물을 “○○도 ○○시 ○○동 산 12번지 흙 벽돌조, 주택 1동(딱지 이축권)”이라고 밝히면서, “상기 주택 이축권을 매매함”에 있어 쟁점거래가액을 매수인으로부터 수취하였다고 확인하고 있다.

10. ○○도 ○○시청의 개발제한구역 내 건축허가와 관련된 제 서류에 의하면,

• 가) 청구인은 2004.2.20. 청구인 명의로 쟁점건물을 ○○도 ○○시 △△동 170번지 지상 연면적 192㎡의 1층 단독주택으로 이축할 것을 허가하여 달라는 건축허가신청을 관할시장에게 제출한 것으로 나타나고,
• 나) 위 건축허가신청을 받은 관할시장은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 제11조 규정에 따라 2004.4.13. 청구인에게 이축허가를 한 것으로 확인된다.
• 다) 청구인은 쟁점건물 이축허가 후인 2004.7.28. 건축관계자 변경신고를 통해 건축주를 쟁점건물 매수인 명의로 변경하여 주고, 쟁점건물 매수인은 2005.4.13. ○○도 ○○시 △△동 170번지 지상에 이축건물 착공을 개시하여 2006.3.3. 준공한 사실이 확인된다.
• 라. 판단 위와 같은 관련법령 및 사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점건물 매매계약 시 쟁점건물의 거래가액과 이축권의 거래가액을 구분한 사실이 없고, 쟁점건물과 이축권을 분리하여 이축권만을 양도한 것이 아닌 쟁점건물과 쟁점건물을 이축할 수 있는 신청권을 일괄 양도한 점, 수용에 있어서 이주대책 보상으로 부여되는 이축권과 달리 쟁점건물 관련 이축허가 신청권은 쟁점건물과 분리하여 매매거래의 대상이 될 수 없다고 보이는 점, 쟁점건물 양도 후 쟁점건물의 멸실이 이루어진 점으로 보아 쟁점건물 매매거래가 이축권만의 양수를 목적으로 한 매매거래라 보기 어렵고, 건물 거래가액은 매매계약일 현재 건물의 물리적 잔존가치 뿐만 아니라 수익성, 입지성 등 여타 조건의 복합관계에 의하여 결정된다고 할 것임에도 쟁점건물 양도당시 쟁점건물의 노후화로 인하여 쟁점건물의 기준시가에 의한 평가가액이 쟁점거래가액 대비 극히 적다고 하여 쟁점건물의 거래라는 객관적 사실을 부인하고 이를 이축권의 양도로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.