부동산매매업자 해당 여부

청구인은 2006.7.20.부터 용산, 마포, 압구정동 등지에 아래 별지와 같은 부동산을 취득하여 임대업을 영위하다가 2006년과 2009년 양도하였으며, 2006년 양도분에 대하여는 2007.6.4. 양도소득세 153,863,080원을 신고․납부하고, 부동산의 보유기간 중에는 부동산임대업으로 신고를 하여왔으며, 2010.5.31. 2009년 양도한 주택 및 상가 등의 부동산과 임대소득에 대한 종합소득세 확정신고시 자신이 2006～2009년 부동산매매업자에 해당한다며 부동산매매업으로 신고하면서 2009년 양도한 상가 등 매매차익과 임대소득 296,626천원에서 이월결손금 296,626천원을 공제하여 신고하자 처분청은 2010.8.5. 청구인의 2010.5.31자 경정청구(이하 “쟁점경정청구”라 하며, 당초 무신고한 부동산매매업의 이월결손금이 2007년분 -297,680,940 원과 2008년분 -328,136,765 원 임)중 2008년분 -328,136,765 원에 대하여는 청구인을 부동산매매업자로 볼 수 없다며 경정청구거부통지를 하였으며, 2007년분 경정청구에 대하여는 통지를 하지 아니하자, 청구인은 2010.11.3. 이에 불복하여 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 공동사업자 우aa(이하 “우aa”라 한다)는 전문적인 부동산투자자이므로 청구인을 부동산매매업자로 보아야 한다. 청구인과 우aa는 2006년경부터 용산, 마포, 압구정 일대 상가와 분양권을 매매하는 등 2010.5.14. ○○지방국세청으로부터 그 취득자금 출처 조사를 받고 이를 소명한 바 있으며 또한, 청구인의 부, 모, 우aa의 형제 3인 및 이들의 부친도 2006년과 2009년 사이에 개발 이익이 기대되는 용산, 마포 등에서 집중적으로 부동산을 매매한 바 있다.
• 나. 청구인은 아래와 같이 분양권양도 등 횟수나 반복성 등으로 보아 사업목적을 가진 전형적인 부동산매매업자이다. 부동산외 분양권을 포함할 경우 청구인과 우aa 등은 2006년 제1기에 9회 취득 3회 양도, 제2기에는 10회 취득, 2009년 제1기에 1회 취득, 5회 양도하고, 제2기에는 1회 취득 5회 양도하였는 바, 청구인 등이 거래한 부동산 등은 용산, 압구정, 마포 등 개발호재로 인한 투기과열지구에 속해 있었으며, 청구인이 그와 같이 매수한 부동산들을 대부분 일정기간(3년 이내)이 지난 후 양도하여 현금화한 점을 감안하면 전체적으로 사업목적하에서 계속성과 반복성을 갖고 행한 부동산매매업으로 봄이 타당하다. 과세기간 인별 2006년 2007년 2009 2009년 1기 2기 1기 2기 1기 2기 1기 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 청구인 2 3 3 0 1 0 0 0 1 1 1 2 0 1 우aa 3 0 4 0 1 0 0 0 0 3 0 2 0 1 청구인가족 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 우aa가족 1 0 3 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 계 9 3 10 0 2 0 0 0 1 5 1 5 3
• 다. 청구인은 부동산매입시 담보대출을 최대한 적극 이용하고, 담보가치 상승시 추가 대출을 반복하는 등 ‘레버리지효과’를 이용한 부동산매매업자이다. 청구인은 2006년부터 2009년 사이에 집중적으로 부동산을 매매하였는데, 부동산 거래시 담보대출을 이용하여 취득자금을 지속적으로 조달한 결과, 동 기간 부동산 매입금액 87억원 중 80%이상을 담보대출로 충당하여, 관련 대출금이 72억원에 달하며, 부동산 매각과 동시에 대출금을 상환하는 행태를 반복하였다. 또한 부동산 매입시 전 임대주로부터 승계한 임차보증금까지 감안할 경우 청구인이 투입한 자기자본은 극히 적으며, 사상 초유의 저금리 상황에서 이른바 ‘레버리지 효과’를 극대화하여 수익을 최대화하려는 투자전략을 취한 점으로 볼 때, 이는 부동산 양도를 통한 매매차익을 목적으로 상당한 대출금 이자를 부담한 전형적인 부동산 투기의 행태이다.
• 라. ○○세무서장은 우aa가 청구인과 공동취득한 부동산에 대해서 부동산매매업으로 인정한 사실이 있다. 동일한 사안에 대한 과세처분은 관할세무서가 다르더라도 동일한 처분을 하는 것이므로, 따라서, 청구인에 대해서도 부동산매매업으로 인정하는 것은 당연하다.
• 마. 관련 법령 등을 예시하면 다음과 같다. 1) 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 은 과세기간별 부동산거래횟수에 대하여 “1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있으나, 이는 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것은 아니다.”라고 판단하고 있으며,

2. 판례는 “부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도 의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다”고 판시하였고 (대법원 200.4.24. 선고 99두5412 같은 뜻 다수), “아파트 분양권의 매매는 실질적으로 아파트자체를 매매하는 것과 다를 바 없어 부동산매매업의 대상이 된다.”(수원지방법원2007구합7889, 2008. 06.11., 같은 뜻)고 하고 있다.

• 바. 결론 위와 같이 청구인의 경우 부동산거래를 통해 양도차익을 얻고자 하는 것 외에는 달리 부동산을 취득할 다른 필요가 있었다고 볼 만한 사정이 없으며, 부동산의 거래 규모, 횟수와 대부분의 부동산 매입자금이 차입을 통해 조달된 점 등 청구인의 거래행태에 비추어 볼 때, 청구인이 당초부터 수익을 목적으로 부동산매매업을 영위한 것이므로 부가가치세법 시행규칙 에 의한 부동산매매업자임이 틀림없으므로 양도차익이 있는 2006년 과세연도에는 청구인이 이미 양도차익과 부동산매매업의 비교과세를 하여 신고한 것이므로, 처분청이 기각처분한 청구인의 2007년～2008년 과세연도 종합소득세 경정청구는 받아 들여져야 마땅하다.

• 가. 청구인은 2006년부터 부동산임대사업자 등록을 하여 2006년 과세연도 종합 소득세 확정신고시부터 2008년 과세연도 종합소득세 확정신고시 부동산임대업에 대하여 성실히 신고하였으며, 2006년 양도한 부동산에 대한 양도소득세를 신고․납부하였으나 2010.5.31. 2006년부터 2008년 과세연도 종합소득세 확정신고 및 양도소득신고 한 것에 대하여는 착오신고한 것으로 양도소득세 납부 세액에 대하여 환급신청을 하고 종합소득세 수정신고 및 경정청구를 하였으며,
• 나. 청구인은 당초 부동산임대 사업자등록을 통하여 대외적으로 임대사업자임을 표방하여 2006년부터 2008년 과세연도까지 부동산임대업에 대하여 성실히 부가가치세와 종합소득세를 신고․납부하고 양도소득세도 자진신고․납부하였음에도 불구하고 2006년부터 2008년 과세연도까지 3개 과세연도 기간동안 착오신고를 하였다 하는 것은 정황에 맞지 아니하고,
• 다. 또한 청구인의 부동산 취득, 양도 내역을 살펴보면 2006년에 주택 1회 양도, 용산소재 상가 1회와 토지 1회 취득, 2007년 과세연도에 주택 1회 취득, 오피스텔분양권 3회 취득(2회 임대사업자등록)하고, 2008년에 임야 및 오피스텔 1회 취득, 2009년에 용산소재 상가, 주택, 오피스텔분양권을 각 1회 양도하여 2006년부터 2009년 까지 8회 취득, 4회 양도하였으며 취득한 8회 중 주택과 임야, 오피스텔분양권을 제외한 5회에 대하여 부동산임대사업자등록을 하였으며, 부동산 매매업이란 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말하는 바, 청구인은 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에서 규정하는 부동산매매업의 범위에 포함하지 않을 뿐만 아니라 청구인은 당초부터 임대목적으로 부동산을 취득하여 임대사업자등록 하였으며 2006년부터 2009년까지 4년 동안 8회 취득 4회 양도하였다하여 반드시 부동산매매업이라고 판단할 수는 없고, 이는 부동산임대업을 영위하는 사업자들 중에도 이정도의 매매횟수는 이루어 질 수 있는 경우이다. 라. 또한 청구인과 일부 부동산을 공동으로 취득하고 양도한 우aa의 경우 ○○세무서에서 사업소득으로 인정하여 양도소득세를 환급결정하였다 하나, 이는 개개인의 부동산 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하는 것으로서 우aa와 청구인의 부동산 거래 내역은 확연히 다르므로 공동사업자가 사업소득으로 인정되었다하여 다른 공동사업자 또한 모든 소득을 사업소득이라고 인정할 수는 없다.
• 마. 또한 수정신고한 종합소득세 납부세액이 이미 신고납부한 양도소득세보다 더 적다하여 당초 신고납부한 양도소득세 환급을 청구하는 것이 가능하다면 다른 임대사업자들 또한 당초 임대업 사업자등록한 것을 부정하고 부동산매매업으로 수정신고하여 경정청구 할 수 있다는 논리가 되며 이는 조세법적 측면에서 부당한 것이라 할 수 있다. 따라서 청구인은 임대사업자로서 성실히 납세의 의무를 다하였다고 보이며 부동산임대업을 부동산매매업으로 종합소득세 수정⋅경정청구한 건은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 부동산매매업자인지 여부를 판단하는데 있다
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

• 가. 이자소득
• 나. 배당소득
• 다. 사업소득
• 라. 근로소득
• 마. 연금소득
• 바. 기타소득

퇴직으로 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 따라 지급받는 일시금(부가금·수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 받는 것을 포함한다. 이하 같다)

자산의 양도로 발생하는 소득

② 제1항에 따른 소득을 구분할 때 제17조제1항제5호에 따른 집합투자기구 외의 신탁(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제251조 에 따른 집합투자업겸영보험회사의 특별계정은 제외한다)의 이익은 신탁법 제1조제2항 에 따라 수탁자에게 이전되거나 그 밖에 처분된 재산권에서 발생하는 소득의 내용별로 구분한다.

③ 비거주자의 소득은 제119조에 따라 구분한다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2000.12.29> 1.- 10. 생략

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. - 16. 생략

② 사업소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 부가가치세법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제2조제1항제6호 단서에 규정된 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다. <개정 2005.3.11 부칙>

② 영 제2조제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다

○ 소득세법 제45조 【결손금 및 이월결손금의 공제】 [2002.12.18]

① 사업소득이 있는 거주자가 비치·기장한 장부에 의하여 당해년도의 사업소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금(당해연도에 속하는 필요경비가 당해연도에 속하는 총수입금액을 초과하는 경우에 그 초과하는 금액을 말한다. 이하 같다)은 당해년도의 종합소득과세표준의 계산에 있어서 부동산임대소득금액·근로소득금액·일시재산소득금액·연금소득금액·기타소득금액·이자소득금액·배당소득금액에서 순차로 공제한다. <개정 1995.12.29, 2000.12.29, 2001.12.31>

② 부동산임대소득 또는 산림소득이 있는 거주자가 비치·기장한 장부에 의하여 당해년도의 소득별 소득금액을 계산함에 있어 발생하는 소득별 결손금과 사업소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금으로서 제1항의 규정에 의하여 당해년도의 종합소득과세표준의 계산에 있어서 공제하고 남은 결손금(이하 "이월결손금"이라 한다)은 당해 이월결손금이 발생한 년도의 종료일부터 5년내에 종료하는 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 먼저 발생한 년도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제한다.

③ 제2항의 규정은 당해년도의 소득금액을 추계결정하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 천재·지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실되어 추계결정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 삭제 <2002.12.18>

⑤ 생략

⑥ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 결손금 및 이월결손금의 공제에 있어서 당해연도에 결손금이 발생하고 이월결손금이 있는 경우에는 당해연도의 결손금을 먼저 소득금액에서 공제한다. <신설 2001.12.31>

○ 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 한한다)에 경정을 청구할 수 있다. <개정 2010.12.27 부칙>

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미치지 못할 때 [2000.12.29]

○ 국세기본법 제45조 【수정신고】

① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 관할세무서장이 각 세법의 규정에 의하여 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지를 하기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다.<개정 1994.12.22>

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미달하는 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액을 초과하는 때

② 삭제 <1994.12.22>

③ 과세표준수정신고서의 기재사항 및 신고절차에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 국세기본법 제45조 【수정신고 <개정 2007.12.31>】

① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자(소득세법 제73조제1항 제1호 부터 제8호까지에 해당하는 자를 포함한다)는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 관할세무서장이 각 세법의 규정에 의하여 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지를 하기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다.<개정 1994.12.22, 2000.12.29, 2007.12.31>

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미달하는 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액을 초과하는 때

3. 제1호 및 제2호외에 원천징수의무자의 정산 과정에서의 누락, 세무조정 과정에서의 누락 등 대통령령이 정하는 사유로 인하여 불완전한 신고를 한 때(제45조의2의 규정에 의하여 경정등의 청구를 할 수 있는 경우를 제외한다)

② 삭제 <1994.12.22>

③ 과세표준수정신고서의 기재사항 및 신고절차에 관하여는 대통령령으로 정한다

○ 소득세법 제73조 【과세표준확정신고의 예외】

① 다음 각호의 1에 해당하는 거주자는 제70조 및 제71조의 규정에 불구하고 당해 소득에 대하여 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>

3. 제20조의3제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 연금소득만 있는 자

4. 삭제 <2002.12.18>

5. 제127조의 규정에 의하여 원천징수되는 사업소득으로서 대통령령이 정하는 사업소득만 있는 자

6. 제1호 및 제2호의 소득만 있는 자

7. 제2호 및 제3호의 소득만 있는 자

8. 제2호 및 제5호의 소득만 있는 자제1항 제1호부터 제8호까지

○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 [2003.12.30]

① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액중 많은 것에 의한다.

1. 제55조제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액

• 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 [2005.12.31]

① 생략

② 법 제64조의 규정에 의한 주택매매차익은 당해 주택의 매매가액에서 다음 각호의 금액을 차감한 것으로 하되, 제167조의3 제1항 각호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 매매차익이 없는 것으로 한다.

1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액

③ 법 제64조의 규정을 적용함에 있어서 주택 보유수의 판정 및 세액계산 등에 관하여는 제167조의3제2항 내지 제7항의 규정을 준용한다.

④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다

• 다. 사실관계

1. 청구인의 연도별 확정신고 및 경정청구 현황은 다음과 같다. (단위:천원) 소득구분 2006 2007 2008 2009 비고 당초신고 수정신고 당초신고 수정신고 당초신고 수정신고 사업 소득 부동산매매 0 146,186 0 -297,680 0 -328,136 289,268 부동산임대 -28,597 10,854 -83,484 20,848 -98,728 22,660 7,358 소계 -28,597 157,041 -83,484 -276,831 -98,728 -305,475 296,626 공제액 사업소득 이월결손금공제액 0 0 0 0 0 0 289,268 부동산임대소득 이월결손금공제액 0 0 0 0 0 0 7,358 이월결손금 공제후 소득금액 0 157,041 -83,484 -276,831 -98,728 0 0 산출세액 0 75,115 0 0 0 0 0

2. 청구인이 제시한 청구인이 연도별로 취득․양도내용과 양도차익 등에 관하여는 다툼이 없다.

3. 위 기간 중 청구인의 부동산을 매매한 현황은 다음과 같으며 이에 대하여는 다툼이 없다. (단위:개) 과세기간 인별 2006년 2007년 2008년 2009 2009년 1기 2기 1기 2기 1기 2기 1기 2기 1기 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 취득 양도 청구인 2 2 3 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 2 0 1

4. 청구인의 연도별 부동산취득 양도현황은 다음과 같다. 2006 2007 2008 2009 분양권 취득 양도 분양권 취득 양도 상가 취득 양도 대지 취득 아파트 취득 양도 분양권 취득 양도 오피스텔 취득 오피스텔 취득 계 5 2 1 2 3

5. 청구인은 2010.5.31. 2006년 양도한 주택에 대하여 사업소득과 양도소득을 다음과 같이 소득세법 제64조 에 규정한 방법으로 신고 한 것이라는 주장은 다음과 같다. [신고내역] 귀속연도 종합소득 산출세액

① 양도소득세 산출세액

③ 비고 A B 계(②=A+B) 2006년 42,529,369 69,907,200 5,207,939 75,115,139 75,115,139 비교과세 2007년 주택거래 없음 2008년 주택거래 없음 2009년 0 0 0 0 0 비교과세 실익 없음 ※ 소득세법 제64조 에 의한 방식적용, 산출세액 (③) = Max (①, ②)

① 종합소득과세표준 × 기본세율

② A [(주택매매차익-양도소득기본공제)×양도소득세율] + B [(과세표준-주택매매차익)×기본세율] 주택매매차익 = 매매가액-필요경비(취득가액+자본적지출+양도비용) 분양권매매차익은 주택매매차익에서 제외됨 6) 청구인은 우aa와 3개 부동산에 대하여 공동으로 사업자등록을 하고 이중 2개 부동산을 양도한 후 2010.5.31. 아래와 같이 신고한 사실이 확인된다.

• 가) 사업자등록여부

⑧: 106-08-*, 사업자등록일 2006.7.24.(부동산/임대)

⑨: 106-08-*, 사업자등록일 2006.10.4.(부동산/임대)

⑩: 215-22-****, 사업자등록일 2010.8.27.(부동산/매매)

• 나) 청구인이 우aa와 공동으로 취득한 부동산을 양도후 2010.5.31. 확정신고시 부동산매매업으로 확정신고하였으며 2006년～2008년(보유기간) 과세연도에 대하여는 아래와 같이 부동산매매업으로 수정신고를 한 사실이 확인됨. 2006, 2007, 2008년 사업연도에 부동산매매업(사업소득)신고를 하지 않다가 2009년 사업연도 신고시 기한 후 신고한 것임.
• 다) 소득세신고사항은 다음과 같음 [소득세신고사항] (단위:천원) 연도별 소득(부동산)별 2006 2007 2008 2009 2010 양도소득 신고 한강로2가 상가 취득 보유중 보유중 양도 한강로3가 대지 취득 보유중 보유중 보유중 양도 압구정 369-1아파트 취득 보유중 보유중 양도 부동산매매업신고 (2010.5.31) 한강로2가 상가 -62,944 -131,497 -144,245 454,577 한강로3가 대지 -16,607 -84,948 -122,914 -85,185 압구정 369-1아파트 -10,465 -81,235 -60,977 -73,090

7. ○○세무서장이 2010.9. 청구인과 공동사업을 한 우aa의 소득세결정사항은 다음과 같다. (단위:천원) 연도별 소득별 2006 2007 2008 2009 비고 부동산임대소득 176,929 289,290 237,806 94,602 사업소득 계 -192,464 -719,047 794,438 999,466 한강로2가 상가 -62,944 -131,497 -144,245 454,577 청구인과공동사업 (지분 1/2) 한강로3가 대지 -16,607 -122,914 -85,186 청구인과공동사업(지분 1/2) 압구정 369-1아파트 -27,885 -224,010 -179,574 192,482 청구인과공동사업(지분 1/2) 기타 -85,028 -363,540 -347,705 437,593

8. 청구인은 우aa와 2006년경부터 용산, 마포, 압구정동 일대 상가 및 분양권 매매 등 전문적인 부동산투자를 한 결과 ○○지방국세청장으로부터 부동산취득자금에 관해 조사를 받았다는 주장에 관한 조사내용은 다음과 같다.

○○지방국세청은 2010.3.9.～2010.5.10. 청구인과 우aa의 가족의 2005년～2009년에 걸쳐 취득한 부동산의 취득자금에 대한 자금출처 조사를 실시한 결과 우aa의 父와 청구인의 母이 부동산 취득자금 중 일부를 증여받은 것으로 확인하고 2010.5.14. 증여세 각 10,886,400원과 14,278,689원 결정 통지한 바 있다.

9. 청구인이 제시한 청구인의 금융기관 대출및 상환내역에 대하여는 다툼이 없다

• 라. 판단 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바,(대법원 2001.4.24선고 99두5412, 1995.9.15.선고 94누16021 같은 뜻) 청 구인의 경우 부동산 등을 2006년에 5회 취득․2회 양도, 2007년에 1회 취득, 2009년에 2회 취득․3회 양도한 정도에 지나지 않는 점과 청구인이 취득하여 양도한 부동산 등 중 2006년 과세연도에 양도한 부동산 등에 대하여는 2007년에 양도소득세를 자진신고․납부하였고 2006년 과세연도부터 2009년 과세연도까지의 보유기간 동안에는 임대사업을 하고 이에 대하여는 부가가치세와 종합소득세를 신고․납부하여온 점 등에 비추어 볼 때 이는 청구인이 부동산 등을 취득 후 임대업을 하다가 필요한 시기에 양도하는 것으로서 부동산등의 매매차익을 목적으로 한 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고는 보기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 청구인을 2006년 과세연도부터 2009년 과세연도에 소득세법상 사업소득자에 해당하지 않는다고 하여 이건 경정청구를 거부한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.