토지매매과정에서 청구인이 지급하였다고 주장하는 중개수수료를 청구인의 기타소득금액 계산시 필요경비로 볼 수 있는지 여부

청구인은 도 시 **동 179 잡종지 375㎡ 및 동주소 79-1 대지 490㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 최○(이하 “최○”이라 한다)로부터 500백만원에 매수하기로 하는 부동산 매매계약을 2001.8.22. 체결하였다. 그러나 2001.12.20. 청구인이 계약금 40백만원과 중도금 100백만원을 지급한 상태에서 쟁점토지에 대해 최○과 청구외 이○○ 간에 새로운 매매계약(매매가액은 590백만원)이 체결되었다. 처분청은 이 과정에서 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 2009.2.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 113,643천원을 경정․고지하였다(관련 양도소득세 계산시 쟁점토지 양도가액 590백만원, 취득가액은 500백만원으로 함). 이에 청구인은 2009.5.6. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 쟁점토지 매입계약 및 동 계약 해지에 따른 차액 90백만원(이하 “쟁점소득”이라 한다)을 기타소득으로 하여 그 과세표준과 세액을 결정하라는 심판청구 결정에 따라 처분청은 쟁점소득을 기타소득으로 보아 2010.5.13.청구인에게 2002년 귀속 종합소득세 40,588,560원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 2010.8.18. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 최○로부터 쟁점토지를 500백만원에 매수하려 하였으나, 계약금 40백만원, 중도금 100백만원을 지급한 상황에서 잔금 360백만원을 제때 지급하지 못하여 계약을 일방적으로 해지 당하고, 계약금 40백만원을 돌려받지 못할 처지에 몰렸다. 이에 쟁점토지를 청구인에게 소개한 공인중개사 청구외 전○○와 상의하여 쟁점토지를 제3자에게 빨리 팔고, 차액은 수수료로 전○○가 가져도 좋다는 조건을 붙여 쟁점토지 매매를 전○○에게 일임하였고, 쟁점토지는 2001.12.20. 이○○와 당초 청구인이 매매계약을 체결한 금액보다 90백만원이 많은 590백만원에 계약이 체결된 것이다. 추가로 받은 90백만원에 대해서는 이미 청구인이 전○○에게 수수료로 가져도 좋다고 계약하였으나, 청구인은 전○○에게 사정하여 가까스로 15백만원만 받게 되었다. 일반적으로 부동산 매매에서 임야 등의 급매시 많은 수수료가 지급되고, 쟁점토지 매매과정에서 청구인이 위약금을 물지 않기 위해 공인중개사 전○○에게 매매를 일임할 수밖에 없는 정황이 있었던바, 청구인에게 2001년 거래에 대한 지출증빙을 9년이 지난 지금에서야 제시하라고 하는 것은 법 규정에도 맞지 않고, 증빙이 없다고 하여 중개수수료를 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다.
• 나. 결국 쟁점토지 매매과정에서 청구인이 취한 위약금은 15백만원뿐이고 나머지 75백만원은 중개인들이 나눠 가진바, 90백만원 전체를 청구인의 기타소득으로 보아 과세함은 부당하며 공인중개사들이 가져간 75백만원을 소득세법 제27조 의 필요경비로 차감하여 소득금액을 경정하여주기 바란다.

부동산매매계약의 취소로 인하여 지급받는 위약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 의 규정에 의한 기타소득에 해당하며, 동 기타소득금액 계산에 있어서 당초 부동산 매매거래와 관련하여 거래당사자로서 지급한 중개수수료는 같은법 제47조 제2호의 규정에 의하여 필요경비로 산입할 수 있는 것이나 매매계약서를 검토한바 해당금액이 중개수수료로 지급되었는지 확인이 불가하고 중개수수료 영수증 등 구체적 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 중개수수료명목으로 75백만원이 지급되었는지도 확인이 불가한 상태로 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 매매시 중개수수료로 지급하였다고 주장하는 75백만원을 청구인의 기 타소득금액 계산시 필요경비로 보아야 하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 2) 소득세법 제37조 【기타소득의 필요경비계산】 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해년도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각호의 규정에 의한다. <개정 2000.12.29 부칙>

2. 제1호·제1호의2 및 제27조제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 제출한 2001.12.20. 작성된 “최○-이○○” 간의 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 쟁점토지 매매대금은 590백만원임이 확인된다. 이건 매매계약서의 공인중개사 란에는 “**공인중개사 대표 전○○”의 도장이 날인되어 있다.

2. 청구인은 청구외 최○○(이하 “최○○”이라 한다, 심사청구에서 쟁점토지 소유자 최○의 대리인이라고 기재함)이 청구인과 최○의 2001.8.22. 쟁점토지 매매계약에 대해 잔금 360백만원 지급하지 않는다면 매매계약을 해지하겠다는 내용으로 청구인에게 발송한 2건(2001.11.8., 2001.11.14.일자)의 내용증명을 제출하였다. 3) 청구인은 청구주장과 관련하여 청구외 장○○과 청구인의 오빠 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)의 확인서를 제출하였다(2010.8. 작성). 장○○의 확인서를 보면 전○○를 청구인에게 소개시켜 주었고, 청구인이 매도인으로부터 2차례에 걸친 해약통지문을 받고 위약금을 받지 않기 위해 전○○에게 제3자에게 팔아만 준다면 더 받은 금액은 전○○가 가져가도 좋다고 하였으며, 쟁점토지를 전○○가 되팔았다는 이야기를 들은 적이 있다는 내용으로 작성되어 있다.

4. 2009.2.1. 청구인에게 쟁점토지 미등기 전매에 따른 양도소득세 과세처분 관련 조세심판원 결정문에 의하면 다음과 같이 기재된 사실이 확인된다(조심 2009중2031, 결정일자 2009.12.18.).

• 가) 처분청 조사시 청구인이 작성한 확인서를 보면, 청구인은 전○○가 시키는 대로 했을 뿐이고, 청구인에 대한 양도소득세 과세처분 이후 최○○이 찾아와서 전○○를 찾아보라 하여 찾았더니 이미 사망한 상태였으며, 최○에게 지급한 당초 쟁점토지 계약금, 중도금과 15백만원은 전○○를 통하여 수표로 받았고, 쟁점토지 매매당시 청구인은 최○○이나, 이○○를 직접 만난 사실은 없는 것으로 진술한 것으로 되어 있다(2008.10.2., 2008.10.21. 청구인 작성 확인서).
• 나) 처분청 조사시 청구인이 답변한 문답서를 보면 청구인은 친정오빠인 이○○의 권유로 쟁점토지 매매대금을 지급하고 이○○에게 명의를 빌려준 것이며, 중개인과 매도인 측에서 다른 매수인(이○○)를 찾아 거래를 한 후 이미 지급하였던 계약금과 중도금 그리고 추가로 15백만원을 더 받아 이○○에게 주었다가 청구인은 이○○으로부터 5백만원을 받았다고 처분청의 조사 당시 답변하였다(2008.10.13.).
• 다) 2001.12.20. 최○○에게 쟁점토지 매매와 관련하여 양도소득세가 부과되면 청구인이 책임질 것을 각서한다는 내용으로 작성된 각서가 있으나, 청구인은 각서를 작성한 사실이 없고, 부동산 매매계약서 작성시 필요하다고 하여 중개인에게 도장만을 잠시 전해주었던 것이라고 답변하였다.
• 라) 조세심판원의 결정문 중 3. 판단부분을 보면 “매도인이 쟁점토지 대금으로 받은 계약금을 청구인에게 반환하지 아니할 수 있음에도 계약금과 중도금 합계 1억4천만원과 추가금액을 청구인에게 지급한 것으로 보이며, 그렇다면 이 거래에서 청구인이 얻은 이익은 미등기 전매에 따른 부동산 양도차익이 아니라 계약해제에 따른 이익으로 기타소득으로 보아야 할 것이고…”라는 내용이 확인된다.
• 마) 이건 관련 심판 결정문의 주문에는 “세무서장이 2009.2.1. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 113,643,000원의 부과처분은 이를 취소하고, 도 시 동 179 잡종지 375㎡ 및 같은 동 79-1 대지 490㎡의 매입계약 및 동 계약해지에 따른 차액 90백만원을 기타소득으로 하여 그 과세표준과 세액을 결정한다”라고 기재되어 있다.

6. 전○○ 등에게 중개수수료로 지급한 내역에 대한 금융증빙 등은 달리 제출된바 없다.

• 라. 판단 처분청은 쟁점토지 매매과정에서 청구인이 9천만원의 소득을 취한 것으로 보았으나, 청구인은 이 중 75백만원은 중개수수료로 지급된 것이라고 주장하며 필요경비로 차감해 줄 것을 주장하는바, 이상의 사실관계와 법령에 비추어 청구주장을 살펴본다. 우선 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합려적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(같은 뜻 대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 참조). 청구인은 쟁점토지 매매과정에서 청구인과 최○ 간의 쟁점토지 계약금액인 500백만원과, 최○과 이○○간의 계약금액 590백만원의 차액인 90백만원 중 75백만원은 중개인들에게 수수료로 지급하고, 청구인은 15백만원만을 공인중개사 전○○으로부터 수령하였다고 하나, 이를 입증할 증빙이 전혀 없는바, 이를 청구인의 기타소득금액 계산시 필요경비로 인정하지 않은 당초 처분은 정당하며 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.