부동산무상사용에 따른 부당행위계산부인시 적용되는 시가

1 처분내용

○○○ 세무서는 청구인들에 대한 2007년 과세연도에 대한 소득세 통합조사시 aaa이 청구인들의 공유임대건물 무상 사용분에 대하여 소득세법 제41조 의 부당 행위계산의 규정을 적용하여 청구인의 지분 중 무상사용분을 청구인의 지분 무상사용분을 연도별로 합산한 후, 2004년 과세연도분은 주 소득자인 구자성의 소득에 합산하였고, 2005년 과세연도부터 2008년 과세연도까지는 이주연의 기신고분 부동산소득에 합산 하여 2004～2008과세연도 종합소득세 114,268,590원을 결정․고지하였다. 2 청구주장 가 부당행위계산을 적용시 도로에 접한 건물 1층 전면부의 임대료를 같은 건물의 내부 후면부 임대료의 시가로 보는 것은 부당하다. 1) 처분청이 부당행위 계산시 적용한 임대료 시가 산정시 적용한 ccc약국과 bbb 안경점은 30ｍ 도로변에 접하였으며, ccc 약국은 같은 건물에 aaa 정형외과, eee내과, fff안과, ggg기과 등 병원이 있어 병원에서 발부 하는 조제처방전에 의한 조제수입 등이 감안되어 인근 타 점포보다 월등하게 높은 임대료로 계약되었으며 서서울안경점도 같은 건물에 fff 안과가 있어 인근 타 점포보다 높은 임대료로 계약된 것이다. 이는 같은 건물 1층의 도로변에 접하였으면서도 ccc약국은 같은 건물에 병원들이 많은 관계로 2008년 기준 평당 월 임대료가 218,182원인데 안경점은 안과가 하나 있어 100,000원인 바 거의 배 이상이 차이 나고 있음에서도 알 수 있다. 2) aaa이 무상으로 사용하는 건물의 각 층 중 2층과 5층에 대하여는 각 층의 당해 거래와 유사한 거래의 시가를 적용하여 부당행위계산을 한 점을 인정하나, 1층 무상사용분 63평은 별첨 1층 평면도와 같이 1층의 후면부 안쪽에 위치하여 도로변 에 접 하지도 않고 약국과 안경점처럼 영업에 유리한 특별한 조건도 없는 부분에 대한 적정임대료 산출시 위와 같이 영업에 특별히 유리한 조건으로 높은 임대료가 책정된 ccc약국과 bbb안경점의 임대료 상당액을 평균하여 이를 특수관계없는 제3자간에 거래된 가격이 있는 경우로 보는 것은 부당하다. 나 결론 aaa이 정형외과로 무상사용하는 1층 부분에 적정한 임대료는 비교가능한 유사한 위치의 점포로서 특수관계자가 아닌 제3자 간에 거래 된 임대료 사례가 없 으 므로 아래와 같이 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 에 의하여 계산한 2008년 기준 평당 월 14,245원으로 계산하거나 또는 2층 ddd내과의 평당 월 임대료 25,641원으로 계산하여야 한다. 3 처분청 의견 가 청구인들이 공동으로 운영하는 당해건물의 1층 내 시가산정대상 각 사업장은 별도의 호수로 구분 등기되었거나 콘크리트벽으로 구분된 것이 아닐 뿐만 아니라 평당 14백만원의 건물 공시지가가 같은 건물이 위치한 필지내에서 달라지는 것이 아니므로 청구인이 동일 층의 타세입자와 임대차계약한 내역을 시가로 봄은 타당하며 나 또한 쟁점 건물의 위치는 마을버스 정차역 인근으로서 주변 유동인구가 많고 인근에서 병원입지가 상당한 편이며 청구외 aaa정형외과는 노인상대 관절전문병원 으로서

○○○ 세무서 관내 정형외과 중 수입금액 상위권에 속하며 병원 중 일부가 1층에 위치하고 있어 점포 층별 위치에 따른 평당 수입월세가 타 층에 비해 높은 것이 분명하며 조사당시 쟁점 건물 인근에 위치한 건물 1층의 조사당시 평당 월세가 191,885원임을 볼 때 쟁점 무상사용분 점포의 2008년 평당 월세 시가를 적용시 동일 건물 내 1층 점포의 월세를 평균한 159,091원을 적용한 당초 처분은 정당하며 이전 사업연도의 적용사례도 정당한 것이다.

가 쟁점 공동소유부동산을 무상사용하여 부당행위계산부인시 동일 건물 내 1층 도로변에 접한 전면점포의 임대료를 적정임대료로 보아 무상사용한 건물 내부의 후면점포 임대료의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 볼 수 없다면, 법인세법 시행령 제89조 의 제2항 4호의 규정 적용할 것인지, 2층 세입자 병원의 임대료 적용할 것인지를 가린다. 나 관련 법령 1) 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득 부동산임대소득, 사업 소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 감소시킨것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다

② 제1항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 범위 기타 부당행위 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 2) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 제101조에서 특수관계에 있는 자라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이 율 등으로 대부하거나 제공한 때

③ 제2항제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. <신설 1998.12.31 부칙, 2005.2.19 부칙>

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 3) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위】

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수 관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격.

② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. <개정 2002.12.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.2.19 부칙>

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

4. 대법원 97누 1570 [1997.9.9.] [ 제 목 ] 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에 공급한 용역의 시가 [ 결정문 요 지 ] 사업자가 특수관계 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우 에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다.

5. 서면인터넷방문상담1팀-55 [2006.01.17.] [요지] 특수관계자인 법인에게 건물을 임대함에 있어 적정임대료는 불특정다수인간의 거래가액 및 제3자 거래가액이 원칙임 [회신] 귀 질의위 경유 거주자가 특수관계자인 법인에게 건물을 임대함에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 이러한 적정 임대료의 산정은 그 자산의 위치․ 규모․ 이용상황․ 사용범위 등 구체적인 사실관계 등을 조사․확인하여 판단할 사항임.

6. 서면1팀 1257 [2004.09.13] 특수관계인간에 공유하고 있는 부동산을 그 특수관게인 중 1인에게 무상임대하는 경우에는 소득세법 제41조 의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며, 부당행위 계산에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계가 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수간계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하는 것임.

7. 심사 소득 2004-7091[2005.03.2] 특수관계자간의 저가임대에 대한 부당행위계산 부인시 시가에 대하여서는 특수 관계있는 자에게 부당하게 낮은 대가로 받는 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산 임대용역의 시가는 사업자와 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위 환경, 이용현황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작 하여 산정한 가격을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 보여진다. 다 사실관계 1) 청구인(청구인의 배우자 aaa은 정형외과를 운영)은 청구인과 aaa의 공유인

○○○ 구

○○ 동 ***-*8 소재 상가용건물로 부동산임대업은 영위 하면서 aaa은 위 건물 1층 63평, 2층 38평, 5층 95평을 정형외과용으로 무상으로 사용하여 왔다.

2. 고지내역 (단위: 천원) 성 명 귀속년도 고지세액 비 고 aaa 2004년 35,290,670 주소득자인 aaa에게 합산 과세 청구인 2005년 16,691,480 청구인의 기신고소득에 합산 과세 청구인 2006년 17,534,830 청구인의 기신고소득에 합산 과세 청구인 2007년 21,226,620 청구인의 기신고소득에 합산 과세 청구인 2008년 23,524,990 청구인의 기신고소득에 합산 과세 합계 114,268,590 청구인의 기신고소득에 합산 과세

3. 쟁점건물에 대한 조사사항

• 가) 쟁점부동산은

○○○ 구

○○ 동

○○ 시장 맞은편에 위치한 가로 13.5 ｍ, 세로 4 9.5ｍ의 장방형 토지(668.25㎡(204.35평), 이하 평으로 표기함)위에 전방 세로면이 30ｍ (왕복4차선) 대로의 인도와 접해있고 후방 세로면은 주차장을 사이에 두고 주택가와 접하였으며 토지 중 대로변 쪽이 건물(바닥면적 113.6평)이며 주택가 쪽은 주차장(90.7) 용도로 이용 중이다. 나) 대로변 쪽 건물 중앙입구 좌우측 ccc 약국(27.5평)과 bbb안경(17평)을 지나면 건물 중심부 우측에는 엘리베이터와 비상계단이, 중심부 맞은 편에는 aaa 이 운영하는 정형외과의 출입구이다.(붙임 평면도)

□ 1층 평면도 주 택 가 골목길 다른 건물 인도 30ｍ도로 주차장 통로 EV bbb안경 주차장 정형외과 출입로 주출입구 ccc약국 다른 건물 4) 처분청이 조사한 쟁점부동산 인근 1층 평당 월세 현황 소재지 사업자번호 상호 면적 평 월세 평당 임대료

○○ ○○ 601-32

○○따움 32.07 9.7 2,320,000 239,175

○○ ○○ 601-63

○○마리 29.7 8.98 2,500,000 278,396

○○ ○○ 600-2

○○시오 33.05 9.99 1,100,000 110,110

○○ ○○ 602-45 ㈜○○○○ ○○점 104 31.46 4,400,000 139,860 평 균 191,885 5) 법인세법 제89조 제4항 제1호 에 의한 계산 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (단위: 원, ㎡, %) 연도별 구 분 2008 2007 2007 2005 2004 a. 토지 ㎡당 공시지가 4,470,000 4,170,000 3,000,000 3,000,000 2,840,000 b. 정형외과 사용분 토지 면적 67.56 67.56 67.56 67.56 67.56 c. 토지 평가액 301,993,200 281,725,200 202,680,000 202,880,000 191,870,400 d. 건물 ㎡당 시가표준액 557,000 608,000 596,000 537,000 524,000 e. 정형외과 사용분 건물 면적 208.26 208.26 208.26 208.26 208.26 f. 건물 평가액 118,000,820 126,622,080 124,122,960 111,835,620 109,128,240 g. 토지 건물 평가액 합계 417,994,020 407,347,280 326,802,960 314,515,620 300,998,640 h. 보증금 0 0 0 0 0 i. 차액(g-i) 208,997,010 204,173,640 163,401,480 157,257,810 150,499,320 j. 정기예금이자율 5.0 4.2,5 4.2 3.6 4.2, 3.6 k. i×j 10,449,851 9,396,699 6,862,862 5,661,281 5,867,005 청구인의 지분 5,224,925 4,699,349 3,431,431 2,830,640 2,933,052

6. 쟁점부동산의 건물 2층 내과의 평당 임대료에 대한 조사 (단위: ㎡, 원) 임대내역 연도별 2층 ddd내과 비 고 면적 평당 임대료 2008 193.38 25,641 2007 193.38 25,641 2006 193.38 25,641 2005 193.38 25,641 2004 193.38 25,641 라 판단 처분청은 같은 쟁점부동산이 있는 건물 내부가 구분 등기되거나 콘크리트벽 등으로 구분되어지지 않았다 하여 동일 건물 전면부나 후면부 점포의 적정임대료를 별도로 구분하여 산정하지 않고 단순히 전면부 점포 두 곳의 임대료를 산술평균하여 쟁점 부동산인 후면부 점포의 적정임대료를 산정하였고, 청구인 들이 공동으로 운영하는 당해 건물의 1층 내 각 사업장은 별도의 호수로 구분 등기되었거나 콘크리트벽 등으로 구분된 것이 아닐 뿐만 아니라 평당 14백만원의 건물 공시지가가 같은 건물이 위치한 필지 내에서 달라지는 것이 아니므로 청구인이 동일 층의 타세입자와 임대차계약한 내역을 시가로 봄은 타당하며 aaa 정형외과는 노인 상대의 관절전문병원으로서 병원 중 일부가 1층에 위치하고 있는 바, 건물 후면에 접하였더라도 노약자들에게 접근이 용이하여 당해 점포의 위치 에 따른 평당 적정임대료가 타 층에 비해 높을 것이 분명하며 조사당시 쟁점건물 인근에 위치한 건물 1층 점포의 월세가 평당 191,885원임을 볼 때 2004년부터 2008년까지의 부당행위계산 내용 중 쟁점 건물내 1층 점포 2곳의 평당임대료를 산술평균한 가액을 적용항 부당행위계산을 한 당초 처분은 정당하다 할 것이다. 마 결 론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.