쟁점토지의 양도시 양수인이 양도인의 채무를 인수키로 약정하였는지 여부

○○세무서장이 2009.01.02. 청구인에게 결정고지 한 2004년 과세연도 종합소득세 12,432,750원과 2005년 과세연도 종합소득세 2,053,382, 합계 14,491,132원은 이를 취소합니다.

청구인은 2003.03.24. ○○시 ○○구 ○○동 891-36 대지 512.8㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 청구외 송○○으로부터 3,410,000,000원에 취득하여 이를 같은 동 891-36 대지 256.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 동 891-62 대지 256.4㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)로 필지 분할하여 쟁점외토지는 2004.04.02. 청구외 ○○공예품(○○○-81-○○○○○, 대표자: 김○○)에 19억원에 양도한 것으로 2004.06.24. 양도소득세 예정신고를 하였고, 쟁점토지는 2005.01.31. 청구외 ○○건설(주)(○○○-86-○○○○○), 이하 “청구외법인”이라 한다)에 18억원에 양도한 것으로 2005.03.10. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장(조사3국, 이하 “조사관청”이라 한다)은 2008.10.29.부터 2008.11.24.까지 쟁점토지의 양도와 관련한 양도소득세 실지거래가액 조사를 하여 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액 등의 양도소득세 신고내용은 그대로 인정하였으나 2004.06.24.부터 2005.01.24.까지 8회에 걸쳐 총 38,076,422원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 청구외법인으로부터 청구인 명의의 △△은행 계좌(○○○○○-, 이하 “쟁점계좌”라 한다)에 입금되어 청구인이 △△은행으로부터 대출받은 9억원에 대한 지급이자로 이자지급일에 자동이체 된 데 대하여 쟁점금액을 잔금지급 지연에 따른 위약금 명목으로 수령한 것으로 보아 2004년 과세연도분 33,316,422원, 2005년 과세연도분 4,760,000원을 기타소득 누락으로 종합소득세를 경정결정하여 2008.12.26. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였다. 처분청은 이에 따라 2009.01.02. 청구인에게 2004년 과세연도 종합소득세 12,432,750원과 2005년 과세연도 종합소득세 2,053,382, 합계 14,491,132원을 고지(고지서 수령일: 2009.01.08)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.04.06. 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 청구외법인이 쟁점토지의 잔금 9억원을 제때에 변제하지 못하자 청구외법인과 협의하여 쟁점 잔금의 변제 대신 청구외법인이 쟁점토지에 담보 설정된 청구인의 △△은행채무 9억원을 인수(승계)하기로 약정하였으나 청구외법인의 사정으로 청구인의 △△은행 채무 9억원의 채무자를 청구외법인앞으로 변경하지 못하고 청구외법인이 명의상의 채무자인 청구인의 쟁점계좌에 입금시켜 지급이자로 자동 변제되도록 하였다.
• 나. 청구외법인은 청구인의 매월 이자지급기일에 매월 약 4,760천원을 청구인 명의의 쟁점예금계좌로 입금하였고, 당해 통장에서 위 은행채무 9억원에 대한 이자가 매월 자동 결제되어, 2004.6월부터 2005.1월까지 8개월간 쟁점금액의 이자를 청구외법인이 직접 부담하였음이 예금거래실적증명서에 의하여 입증된다.
• 다. 처분청은 매수인인 청구외법인이 부담한 이자를 위약금으로 보아 청구인에게 기타소득으로 과세하였으나, 비록 잔금지급기일에 청구외법인이 승계하기로 한 은행채무를 청구외법인의 명의로 변경하지는 않았지만, 청구인과 청구외법인 간에 쟁점토지에 설정된 채무를 승계하기로 약정한 바 있으므로 청구인의 채무승계잔금 약정일자 이후부터는 쟁점토지에 담보설정된 청구인의 △△은행 채무(9억원)를 승계하기로 한 이후부터는 실질적인 채무자를 청구외법인으로 봄이 타당하고, 채무자명의를 청구외법인 앞으로 변경하지 않았을 경우에는 당해 채무액에 대한 이자를 청구외법인이 부담하기로 합의한 바 있다.
• 라. 따라서 청구외법인이 청구인의 △△은행 채무(9억원)를 승계하기로 약정하고 약정한 이후의 이자를 청구외법인이 부담하다가 잔금을 직접 △△은행에 상환한 것이므로 쟁점금액은 청구외법인이 청구인의 △△은행 채무(9억원)를 쟁점토지의 잔금의 지급(변제)에 갈음하여 인수(승계)하기로 한 데 따라 청구외법인의 채무에 대한 이자를 지급한 것으로 볼 수 있을지언정 이를 위약금으로 본 것은 부당하다.

• 가. 청구인은 매수인인 청구외법인이 쟁점토지의 매매대금 중 잔금 9억원의 지급을 이행하지 못하자, 잔금일 이후의 지급지연에 따른 대출금 이자의 지급을 위하여 청구외법인으로부터 그 이자 상당액 2004년 귀속분 33,316천원, 2005년 귀속분 4,760천원, 합계 38,076천원을 소유권이전 등기 시까지 청구인 명의의 쟁점계좌로 수령한 것으로서 청구인의 자금으로 직접 대출이자를 갚은 것이 아니라 청구외법인으로부터 받은 금액으로 대출이자를 지급하였으나, 위 금액은 청구외법인이 양도계약을 이행하지 못하여 지급한 위약금으로 청구인의 대출로 인하여 발생한 대출이자와는 그 성격이 다른 것이다.
• 나. 청구인은 청구외법인이 대출이자를 부담한 것은 실질적으로 그 은행채무를 매수인인 청구외법인이 승계한 것으로 보아야 하고, 이는 사회통념상 “위약금”과 다른 성격이라고 주장하나, 당초 쟁점토지의 매매계약에 의한 잔금지급기일을 어겨 그 대가로 지급한 쟁점금액은 위약금에 해당하고, 국심 2007부1437(2007.7.12), 대법원 92누9357(1993.4.27) 등의 예규, 판례에 나타나듯이 기타소득으로 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양수법인이 지급하여야 할 잔금 9억원에 갈음하여 양수법인이 쟁점토지를 담보로 대출받은 청구인의 채무(9억원)를 인수하기로 약정하고 실질적인 채무자로서 이자상당액과 채무를 부담하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 등 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․일시재산소득․연금소득․퇴직소득․양도소득 및 산람소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

② 기타소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 3) 소득세법 시행령 제41조 【저작권사용료등의 범위】

③ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계

1. 조사관청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서 내용

○ 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고 현황 (단위: 백만원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 결정세액 비 고 1,800 1,705 66 28 9 * 소유권이전등기접수일인 2005.1.31.을 양도일로 보아 양도세 신고

○ 적출내용

• 양도 및 취득가액은 실거래가액대로 적정하게 신고한 것으로 조사되어 적출금액이 없음

• 다만, 양도대금 중 대출금 인수하기로 한 잔금 9억원에 대하여 채무인수 지연에 따른 위약금 명목으로 2004.6.24.～2005.1.24. 기간 중 8회에 걸쳐 매매대금 외에 추가로 수령한 38백만원을 기타소득으로 보아 종합소득세 14백만원 추징 예상

○ 조사내용에 의하면 “쟁점토지의 거래내역을 조회한 바 '03.11.11. 계약금 250백만원, '03.12.13. 중도금 650백만원, '05.1.31. 잔금 900백만원 대출금 인수한 것으로 확인된다.”라고 기재되어 있음

○ 매수자인 청구외법인(○○건설(주))의 대표 윤○○의 확인서 내용

• 조사 진행 중인 2008.11.20. 세무공무원에게 작성 제출한 것임

• ○○구 ○○동 891-36호의 토지 매입과 관련하여 계약금은 2003.11.11. 250백만원, 중도금은 2003.12.13. 650백만원을 지급하였고, 잔금을 지급치 못하여 2005.6.20.～2005.1.20.까지 매월 이자 475만원 상당을 지급하였으며, 2005.1.31. 대출을 받아 잔금 9억원을 지급하였음. 추가 지급한 38백만원은 청구인 명의의 계좌(※ 쟁점계좌)로 입금하였음

2. 쟁점토지 등의 등기부등본 현황 등기부등본에 의하면 청구인은 2004.1.31. 매매의 등기원인 발생으로 2005.1.31.자 청구외법인으로 소유권이전등기 접수되었고, 또한, 청구인 명의의 채무액(△△은행)에 관한 근저당설정 등기가 2005.01.31. 말소되고, 동 일자에 청구외법인의 새로운 채무액(○○은행)에 관하여 근저당설정 등기되었으며, 쟁점토지 위에 신축한 업무시설 ‘○○빌딩’의 등기부등본에 의하면, 2005.02.21. 청구외법인 명의로 소유권보존 등기되었음이 확인된다.

3. 쟁점토지위의 신축현황 일반건축물대장에 의하면, 청구외법인은 쟁점토지에 지상 11층, 지하 1층의 업무시설인 ‘○○빌딩’을 2004.05.14. 착공하여 2005.2.4. 사용승인 받았음이 확인된다.

4. 쟁점금액의 입금 및 이자지급 내역 청구외법인이 청구인 명의의 △△은행 계좌번호 ○○○○-에 매월 입금하고, 이자지급일에 자동이체 되었음이 확인된다. < 청구인 명의의 △△은행 계좌에 쟁점금액이 입출금된 내역> (단위: 천원) 입금내역 출금내역 비 고 일자 입금자 입금액 일자 이자출금액 ‘04.6.24 황○○ 주) 4,758 ‘04.6.24 4,758 ‘04.7.23 청구외법인 4,758 ‘04.7.26 4,612 ‘04.8.24 ″ 4,759 ‘04.8.24 4,766 ‘04.9.23 ″ 4,760 ‘04.9.24 4,757 ‘04.10.23 ″ 4,760 ‘04.10.25 4,342 ‘04.11.23 ″ 4,760 ‘04.11.24 4,487 ‘04.12.23 ″ 4,760 ‘04.12.24 4,339 ‘05.1.24 ″ 4,760 ‘05.1.24 4,395 합 계 38,075 36,456

• 주) ‘204.6.24. 입금자가 황○○으로 되어 있으나 실질 부담자가 청구외법인임

5. 청구인의 △△은행에 대한 채무 9억원이 2005.01.31. 변제된 내역 청구외법인이 은행으로부터 발급받아 제출한 ‘수표 사본’에 의하면, 2005.01.31. 청구외법인이 ○○은행으로부터 대출받은 9억원을 수표 1매(바가44184520)로 지급받아 청구인의 대출금(△△은행) 9억원을 상환하는데 사용하였음이 확인된다.

6. 쟁점토지의 양도와 관련한 검인매매계약서 제출 내용 청구인과 청구외법인은 쟁점토지의 매매계약 당시 작성한 실거래계약서는 분실하여 제출하지 못하고, 쟁점토지의 소유권이전등기를 위하여 작성한 검인계약서를 청구서와 함께 제출하였는바, 동 검인계약서에 의하면, 계약금 250백만원은 계약일인 2004.1.11.에 지급하고, 중도금 650백만원은 2004.4.2., 잔금 900백만원은 2005.1.31.에 각각 지급하는 것으로 작성되어 있다.

9. 청구외법인이 청구인의 쟁점계좌에 입금하여 지급이자로 결제된 내역 일 자 입 금 액 이자결제액 비 고 2004.06.24 4,758,711 4,758,930 2004.07.23 4,758,711 4,774,700 2004.08.24 4,759,000 4,765,505 2004.09.23 4,760,000 4,973,746 2004.10.23 4,760,000 4,342,191 2004.11.23 4,760,000 4,486,931 2004.12.23 4,760,000 4,339,230 2005.01.24 4,760,000 4,395,204 합 계 38,076,422 36,836,437

• 주) 입금액과 이자결제액과의 차액은 이자율 변동으로 인한 차액임

10. 쟁점토지의 양도와 관련한 당초 매매계약서의 존재 여부 당초의 매매계약서의 존재여부에 대하여 청구인과 청구외 법인에게 문의한 결과, 청구인이 종전토지를 2003.02.25. 1필지의 상태로 취득한 후 이를 2004. 03.29. 쟁점토지와 쟁점외토지의 2필지로 분할하여 청구외법인과 ○○공예품(○○○-81-○○○○○)에 이전등기를 하여 주었고, 재작성된 검인계약서에 의하여 이전등기를 마친 후 당초의 매매계약서를 폐기하여 현재 보관하고 있지 않다고 답변하였다.

11. 청구인의 △△은행 채무 내역 청구인의 여신거래내역조회결과를 보면, 청구인은 △△은행으로부터 2003.04.24. 8억원을 대출 받아 2005.01.31. 청구외법인이 지급한 수표로 8억원을 상환하였고, 2003.06.25. △△은행으로부터 2억원을 대출받아 2004.06.17. 1억원을 변제하였으며, 남은 1억원은 2005.01.31. 청구외법인이 지급한 수표로 상환하였음이 확인된다.

12. 청구외법인이 쟁점토지의 잔금지급에 갈음하여 청구인의 △△은행 채무액 9억원을 인수(승계)하기로 약정하였는지 여부 청구인에게 확인한바, 청구인은 지금은 폐기하여 보관하고 있지 않은 쟁점토지 등과 관련한 매매계약서상의 잔금지급약정일(※ 청구인의 기억으로는 2004.5월경이라고 하였으나, 청구외법인은 2009.09.17.자 확인서에서 2004.04.02.이 당초 잔금지급약정일이라고 확인함)에 잔금 9억원을 지급하지 아니하여 청구외법인과 협의를 거쳐 청구외법인이 청구인의 △△은행 채무 9억원을 인수(승계)하기로 함에 따라 청구외법인의 책임 하에 그 이후에 발생한 지급이자인 쟁점금액과 청구인의 △△은행 대출금 9억원을 청구외법인이 변제한 것이라고 밝혔고, 또한, 청구인은 청구외법인의 실질대표자가 청구인의 △△은행 대출액의 채무를 인수하기로 한 뒤 △△은행에 청구인과 함께 가서 채무자명의를 변경하려 하였으나 청구외법인의 신용불량 등의 이유로 채무자명의변경을 하지는 못하였지만 청구외법인이 실질 채무자로서 쟁점금액에 해당하는 이자와 청구인 명의의 채무 9억원을 상환한 것으로 주장하였으며, 그 이외에도 청구인은 청구외법인이 2004년 5월경 청구인의 △△은행 채무 9억원을 인수하기로 하고 채무상환이 늦어지는 바람에 부득이 청구외법인이 채무상환한 시점에서 소유권이전등기를 하게 되어 안 물어도 될 재산세 등의 추가적인 세금 등을 물었을 뿐만 아니라, 청구외법인이 청구인의 △△은행 채무(9억원)를 인수하기로 한 이후부터는 지급이자 및 대출금 9억원의 상환에 대하여 신경을 쓰지 않았고, 쟁점금액의 이자가 자동 변제될 수 있도록 청구인의 쟁점계좌에 이체하여 이자상환에 충당되도록 하였음에도 처분청이 쟁점금액을 위약금으로 보아 종합소득세까지 부과한 것은 이중 삼중의 부담이라며 억울한 심정을 토로하였다.

13. 쟁점토지에 2004.06.22.매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기(가등기권자: 김○○)가 설정된 내용 쟁점토지의 등기부등본상 쟁점외토지를 매수한 ○○공예품의 대표인 김○○(50**-10***)이 2004.06.25. 쟁점토지에 2004.06.22. 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를. 설정하였다가 2005.01.31. 가등기를 말소하고 동일자에 청구외 법인앞으로 소유권이전등기를 마쳤음이 확인되며, 김○○은 ○○공예품의 대표이고, ○○공예품은 청구외법인과 함께 종전필지를 분할전 상태에서 매수하였고, 청구외법인이 쟁점토지와 쟁점외 토지에 같은 규모로 건물을 신축한 것으로 확인된다.

14. 청구외법인의 2009.9.17.자 확인서 내용 당초 매매계약에 따라 계약금은 계약 당일(2003년11월11일) 지급하고, 중도금은 2003년 12월 16일에, 잔금 900,000,000원은 2004년 4월 2일까지 지급하기로 약정하였으나. 당 법인의 자금사정으로 잔금지급을 당초 계약한 기한내에 이행하지 못하게 되자 양도자 황○○과 양수자인 당 법인은 매매부동산을 담보로 대출받은 황○○의 은행채무 900,000,000원을 잔금지급 대신 당 법인이 인수하고 동 은행채무에 대한 이자를 부담하기로 합의하였으며, 이 합의에 따라 인수한 은행채무에 대한 이자 월 4,760,600원을 은행채무를 변제할 때까지 당 법인이 직접 은행에 지불하였다.

• 라. 판단 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구외법인은 쟁점토지의 매매잔금인 9억원을 현재 보관하고 있지 않은 당초의 매매계약서 상의 잔금지급기일(※ 청구외법인이 확인한 날: 2004.04. 02.)에 지급하지 못하자 청구인과 협의하여 청구인의 △△은행 채무인 9억원을 승계(인수)하기로 하였으나 청구외법인 앞으로 채무자 명의가 변경되지 아니하였을 뿐 청구외법인이 사실상의 채무자로서 청구인의 채무를 인수하기로 한 날(2004년 5월 24일경) 이후 발생한 이자인 쟁점금액과 대출금 9억원을 변제한 것으로 보이고, 또한, 청구인은 형식상의 채무자에 불과하고 사실상의 채무자인 청구외법인이 청구인의 예금계좌에 입금한 쟁점금액이 지급이자로 변제되어 청구인의 소득과는 무관함에도 이를 위약금(기타소득)으로 보아 과세함으로써 청구인은 실질소득이 없이 세부담만 지게 되는 불합리한 점이 있어 보인다. 따라서 청구외법인이 청구인의 채무를 사실상 인수하기로 한 날을 잔금청산일로 보아 양도소득세를 경정함은 별론으로 하더라도, 조사관청(처분청)이 쟁점금액을 위약금으로 보아 이를 기타소득으로 보고 청구인에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.