공동으로 임대업을 영위하는 사업자의 임대용 부동산 매입과 관련한 차입금 지급이자를 필요경비로 계상할 수 있는지 여부

청구인과 청구외 신○○(청구인의 처, 이하 “신○○”이라 하고 청구인과 신○○을 “청구인들”이라 한다)은 2001.12.20. 출자금 30,000,000원(출자비율 각 50%)으로 부동산임대사업을 공동으로 운영하기로 동업계약을 체결하였다. 청구인들은

○○ 도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 000-3번지(이하 “쟁점 임대용부동산”이라 한다)에 상가건물을 신축하던 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)으로부터 쟁점 임대용부동산을 1,535백만원에 매입하기로 약정하고, 금융기관으로부터 1,240백만원(이하 “쟁점차입금”이라 한다)을 차입하여 쟁점임대용부동산 매입대금을 지급하였다. 청구인들은 쟁점차입금에 대한 지급이자 189,367,861원을 필요경비로 산입하여 2003년～2007년 과세연도 소득세 신고를 하였다. 처분청은 2008년 6월 청구인들의 부동산임대업에 대한 소득세 조사를 실시하여 쟁점차입금은 공동사업 출자를 위한 청구인들의 개인적인 채무라고 판단하고 쟁점차입금에 대한 지급이자 189,367,861원을 필요경비에서 차감하여 2008.8.7. 청구인에게 종합소득세 28,587,210원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.3. 이의신청을 거쳐 2009.2.4. 이 건 심사청구를 하였다.

부동산임대업을 자기 자본에 의하여 영위할 것인지, 차입금에 의하여 영위할 것인지는 당사자들의 선택에 달린 문제로 청구인들은 각각 15,000,000원을 출자하여 쟁점 임대용부동산 매입을 위한 계약금으로 사용하고 나머지 추가 자금을 쟁점차입금으로 조달하였다. 부동산임대업을 영위하는 단독사업자가 임대용부동산을 매입하기 위하여 차입한 차입금에 대한 지급이자는 필요경비로 인정하면서도 단지 청구인들이 공동사업자라 하여 쟁점차입금에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다.

부동산임대업을 공동으로 영위하기 위해서는 공동사업의 약정에 따라 각자의 출자비율에 따른 부동산을 출자하거나 그에 상당한 자금을 출자하여 부동산을 매수하여야 할 것이나, 청구인들은 쟁점 임대용부동산 매입 당시 각각의 출자비율이나 출자금액이 확정되지 않은 상태에서 쟁점 임대용부동산 매입을 위하여 차입하였으므로 그 차입금은 약정된 공동사업자 각각의 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 각각의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담일 뿐 쟁점 임대용부동산 임대사업과는 무관한 부채이고 따라서 쟁점차입금에 대한 지급이자를 필요경비에 불산입하여 한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 임대용부동산을 매입하기 위하여 차입한 금액을 출자를 위한 개인채무로 보아 그 지급이자를 필요경비에서 제외할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ⓛ 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

1. ～ 12. (생략)

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

14. ～ 26. (생략)

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 3) 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

1. ～ 12. (생략)

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제78조 【업무와 관련 없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 (이하 생략) 5) 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】

① 다음 각 호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② (생략)

③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인과 신○○이 2001.12.20. 체결한 동업계약서의 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 출자금: 30,000,000원(각 50% 15,000,000원 출자, 2004.1.3. 청구인 49%, 신○○ 51%로 정정)
• 나) 동업목적: 부동산임대사업 운영
• 다) 사업비: 계약일 이후 소요되는 사업비는 임대보증금이나 시중은행의 대출금 등으로 충당
• 라) 이익분배: 매년 이익 중 50% 2) 청구인들이 쟁점임대용부동산을 취득한 내역은 다음과 같다.
• 가) 토지: 2001.12.20. 계약, 2002.1.16. 소유권 이전(잔금 정산)

(1) 매매대금: 955,000,000원(계약금 90,000,000원, 잔금 865,000,000원)

• 나) 건물: 2002.2.15. 소유권 이전

(1) 민간건설공사계약 변경계약서(2002.1.17. 작성) (가) 당초 도급인: 박○○ (나) 정정 도급인: 청구인들 (다) 수급인:

○○ 종합건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) (라) 공사기간: 2001.9.12.(착공일) ～ 2002.1.20.(준공 예정일) (마) 계약금액: 580,000,000원 3) 청구인들은 쟁점 임대용부동산을 공동담보로 하여 채무자를 신○○으로 하는 근저당권을 신한은행 앞으로 설정하여 주고 2002.2.26. 1,240백만원을 대출받았다. 4) 청구인들은 2003년 과세연도 부동산임대소득은 청구인의 소득으로, 2004년 과세연도 부동산임대소득은 신○○의 소득으로 합산하여 종합소득세 신고를 하였으며, 2005년 과세연도 소득분부터 각자의 지분별로 안분한 금액으로 종합소득세 신고를 하였다. 5) 처분청의 지급이자 손금불산입내역은 다음과 같다. (단위: 원) 과세연도 합계 청구인 신○○ 비고 2003년 37,211,982 37,211,982

• 2004년 39,687,491

• 39,687,491 2005년 29,697,333 14,551,693 15,145,640 2006년 25,567,199 12,527,927 13,039,272 2007년 57,203,856 28,029,889 29,173,967 합 계 189,367,861 92,321,491 97,046,370 6) 청구인들은 2002.2.4. 공동사업으로 사업자등록을 하였으며, 개업일은 2002.3.1.이고 사업자등록상 대표자는 신○○외 1인으로 기재하였다. 7) 쟁점차입금 1,240백만원은 쟁점부동산에 근저당권을 설정(채권최고액 1,612백만원, 채무자 신○○)하고 차입하였다.

• 라. 판단 청구인들은 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 영위할 것인지, 차입금에 의하여 영위할 것인지는 당사자들의 선택에 달린 문제임에도 처분청이 쟁점차입금에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 공동임대사업을 영위하기 위해서는 청구인들이 공동사업약정에 따라 각자의 출자비율에 따른 쟁점 임대용부동산을 출자하거나, 금원을 출자하여 그 출자금으로 쟁점 임대용부동산을 매수하여야 할 것이므로, 설령 쟁점차입금이 쟁점 임대용부동산 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도, 쟁점차입금은 공동사업자인 청구인들이 공동임대사업을 영위하기 위하여 약정된 각 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라 할 것이므로, 쟁점차입금의 지급이자 역시 공동사업장인 쟁점 임대용부동산의 임대업무와 관련 없는 경비로서 청구인들의 부동산임대소득 산정을 위한 필요경비에 산입될 수 없다고 할 것(서울고등법원2005누22779, 2008.8.22. 같은 뜻)이므로 쟁점차입금의 지급이자를 필요경비에서 차감한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.