청구인이 쟁점토지를 단 1회 중개하여 일시적이고 우발적으로 발생한 이 건 쟁점금액의 수입은 계속성?반복성 등 사업성이 있다고 할 수 있는 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없어 기타소득으로 본 사례
청구인이 쟁점토지를 단 1회 중개하여 일시적이고 우발적으로 발생한 이 건 쟁점금액의 수입은 계속성?반복성 등 사업성이 있다고 할 수 있는 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없어 기타소득으로 본 사례
청구인은 2004년 8월경 부동산중개업 등록 없이, 공인중개사 자격을 보유하지 아니하고, ◇◇시 ◇◇면 ◇◇리 산7번지 및 ◇◇리 산117-3번지 임야 37,673㎡(약 11,396평, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 53억 5,612만원에 중개하고 불법중개수수료 140백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 매도자인 청구외 윤◇◇ 등으로부터 수취하였다. 처분청은 청구인의 쟁점금액 수취사실을 ◇◇지방검찰청으로부터 통보받고, 쟁점금액을 청구인이 부동산의 매매와 관련하여 알선대가로 수취한 기타소득(알선수수료)으로 보아 2008.7.9. 청구인에게 이 건 종합소득세 58,638,520원을 결정・고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 처분청은 청구인에게 고지한 2004년 과세연도 소득세 58,638,520원의 부과처분에 대하여, 수입금액에 대응하는 실제 필요경비 70,704,700원에 대한 소득세 과다부과액 38,036,434원을 감액 결정하여야 합니다.
2. 청구인은 ◇◇지방검찰청에서 무등록 중개업으로 부동산중개업법을 위반하여 조사를 받은 사실이 있고, ◇◇지방검찰청의 조사내용과 같이 청구인은 부동산관련 중개 및 관련서비스업을 하였으나, 자격증이 없어 법으로는 청구인 명의로 사무실을 얻거나 사업자등록을 할 수 없었지만 부동산중개 및 부동산관련서비스를 업으로 하여 중개수수료를 받아 직원 월급도 주고 청구인 가족의 생활을 하여온 것이 사실입니다.
3. 본건 과세자료에 대한 ◇◇지방검찰청의 조사내용을 보면, 대상 중개물건인 쟁점토지의 거래에 있어서 물건 중개자가 청구인이고 부동산중개수수료로 140백만원을 받았다고 분명하게 되어 있습니다. 본 물건의 중개는 거액의 물건인 관계로 거래가 쉽게 이루어질 수 없는 특성이 있었으며, 장기간 매수자를 물색하여 수십 차례 현장을 답사하고, 물건 설명에 필요한 관련공부를 징취하고 확인하는 등 매매가 이루어질 때까지 계속 반복하였으며, 따라서 2004년 초부터 수개월에 걸쳐 중개과정이 진행되었고, 그 과정에서 70,704,700원의 필요경비가 발생하였다.
4. 현실적으로 거액의 부동산 물건거래를 성사시키는 것이 어려운 가운데 다행히 2004년 7월 계약이 체결되어 중개수수료 140백만원을 받았으므로 이는 단순한 재산권 알선을 하고 한푼의 경비도 들이지 않고 단순히 말 한마디 건네고 받은 알선수수료가 아님은 주지의 사실입니다. 그런데 처분청은 ◇◇지검으로부터 통보받은 부동산중개수수료 140백만원에 대한 과세자료를 처리하면서,
1. 처분청은 ◇◇지방검찰청의 수사자료를 근거로 과세를 하면서, 첫째, 청구인이 검찰조사를 받으면서 중개업을 하지 아니하였다고 진술한 것과, 중개당시 조합업무를 보고 있었다는 점, 중개업자 사업자등록이 없고 본건 이외의 중개물건이 없다고 부인한 것 등을 들어 과세결정 기준으로 삼고 있으나, 부동산중개업법 위반혐의로 조사를 받는 피고인의 입장에서 죄를 받지 않거나 혹은 적게 받으려고 자기에게 불리한 진술을 하지 않는 것이 인지상정이기 때문에 무허가 부동산중개업을 했어도 하지 아니하였다고 할 수밖에 없고, 적발된 중개물건 외에 다른 건이 있어도 없다고 부인한 것은 너무나 당연합니다. 그런데 처분청은 이에 대한 사실관계 확인도 없이 과세를 하였으며, 또한 조합의 일을 했다는 진술에 대해서도 처분청이 김◇◇의 근로소득 등 다른 소득사항을 조회해 보면 그 진의를 알 수 있음에도, 처분청은 계속 검찰 진술조서 중 납세자에게 불리한 부분만 인용하여 과세하므로 사실을 왜곡하고 있고, 처분청의 주장대로 만일 중개업사업자등록이 되어있었다면 애당초 검찰조사도 받지 않았을 것이고, 이러한 과세처분도 없었을 것입니다.
2. 위와 같이 처분청은 부동산 중개수수료라고 통보한 ◇◇지방검찰청의 과세자료를 변경하여 부동산중개수수료를 알선수수료로 보아 과세를 하려면 적어도 처분청이 사실관계를 충분히 확인한 후, ◇◇지방검찰청의 자료가 잘못되어 부동산중개수수료가 아니고 알선수수료라는 사실을 납세자에게 충분히 입증하고 과세하여야 함에도 불구하고, 처분청의 의견서에는 그러한 추가적인 사실확인에 대한 노력은 전혀 없고, ◇◇지검의 과세자료에 따라 그대로 과세하면서 검찰자료를 무시하면서까지 알선수수료로 보아 세금을 무겁게 과세하는 것은 부당합니다. 처분청은 검찰진술조서 중에서 납세자에게 불리한 부분만 개별 인용하여 과세근거로 삼고 있고, 사업소득으로 과세할 수 있음에도, 기타소득으로 무겁게 과세하면서 납세자가 제출한 수익에 대응하는 실제 필요경비 장부 등 증빙자료까지도 사실확인 없이 무시하면서, 유독 납세자에게 불리한 과세를 하고자하는 처분청의 과세처분은 공평과세에 역행합니다.
◇◇지검의 과세자료 통보공문에 첨부된 매매당사자 및 중개자 진술조서 내용에 청구인이 중개업 영업을 하였다고 진술한 사실이 없으며, 부동산 중개당시 조합업무를 보고 있었다는 점, 부동산중개업 사업자등록증이 없는 점, 과세된 수수료 관련 물건 외에 중개한 사실이 없는 점, 청구서 첨부서류의 장부사본, 고용확인서 외 증빙서류가 없는 점 등으로 미루어 사업소득으로 과세하여 달라는 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조·제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해년도의 과세표준과 세액을 결정한다. <개정 2006.12.30>
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. 2) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 3) 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】
① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 (1994. 12. 22. 개정)
13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (1999. 12. 28. 개정)
② 제1항 제5호ㆍ제10호ㆍ제11호 및 제13호의 규정이 동시에 적용되는 경우에는 대통령령이 정하는 순서에 따라 이를 적용한다. (2000.12.29. 신설)
③ 제1항의 규정에 의한 필요경비 불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 항번개정) 4) 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 5) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득⋅배당소득⋅부동산임대소득⋅사업소득⋅근로소득⋅연금소득⋅퇴직소득⋅양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
16. 재산권에 관한 알선수수료 (1994. 12. 22 개정) 6) 소득세법 통칙 21-2【알선수수료 등의 소득구분】
① 법 제21조 제1항 제16호에 규정하는 재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매⋅양도⋅교환⋅임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다. 이 경우 법 제19조 제1항 제11호에 규정한 사업서비스업에 속하는 중개업은 포함하지 아니한다.
(1) 청구인은 △△ △구 △△동 2787-2 △△아파트 000동 000호에 거주하며, 2004.10월경부터 ◇◇◇◇산업단지 사업협동조합 일을 보면서 그 수입으로 생활하고 있다.
(2) 청구인의 주선으로 2004.7.16. △△ △△시 △△동 00주택 501호 소재 청구외 윤◇◇이 운영하던 ◇◇건설 사무실에서 매도인인 청구외 전◇◇외1인과 매수인인 청구외 윤◇◇외 1인 간에 쟁점토지를 평당 47만원으로 계산하여 53억 5,612만원에 매도계약을 체결시켜준 사실과 그 과정에 중개수수료로 1억 4,000만원을 건네받은 사실이 있다.
(1) 2004. 10월경부터: ◇◇◇◇산업단지 사업협동조합의 일을 봄.
(2) 2004.7.16.경: 쟁점토지를 중개함.
(3) 2004. 1월～6월경: △△부동산(대표 김○○)에서 중개보조원으로 근무
(4) 2004. 6월～10월경: ◇◇건설 사무실에서 일함.
(5) 2004. 7월경부터: ◇◇◇◇택지개발지구 조합사무실에서 무보수로 일하다가 2005.4월경부터 급여를 받음.
1. 먼저, 청구인의 쟁점금액이 사업소득인지를 살펴본다. 사업자가 아닌 거주자가 일시적으로 부동산을 중개하고 받는 매매알선수수료는 소득세법 제21조 제1항 제16호 에 의하여 기타소득에 해당하는 것이나, 당해 행위가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 소득세법 제19조 의 사업소득에 해당하는 것으로, 사업성 유무 또는 일시적인지 여부 등은 사실관계에 따라 판단하여야 할 사항이며, 또한 재산권에 대한 알선수수료의 필요경비는 장부 및 증빙 등에 의하여 확인되는 것으로써 총수입금액에 대응하여 지출된 비용을 말하는 것이고(서면1팀 303, 2006.3.7.), 고용관계가 없는 거주자가 토지매입을 알선하고 대가를 지급받는 경우, 당해 행위가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 소득세법 제19조 의 사업소득에 해당하는 것이나, 일시적ㆍ우발적인 경우에는 같은 법 제21조 제1항 제16호의 기타소득에 해당하는 것으로 이때, 계속성과 반복성이 있는지 등의 판단은 객관적인 사실에 근거하여야 하는 것이므로(서면1팀-1495, 2004.11.5), 청구인이 ○○부동산에서 부동산 중개보조원으로 일한 점과 △△개발에서 일했다고 진술하는 점, ◇◇◇◇택지개발지구내 사업협동조합에서 분양관련 업무를 수행하던 점 등을 종합하면, 청구인의 쟁점토지 중개에 따른 쟁점금액의 수취는 쟁점토지만을 독자적으로 중개한 것으로 봄이 타당하다 할 것이고, 단 1회의 중개로 일시적이고 우발적으로 발생한 이 건 쟁점금액의 수입은 계속성・반복성 등 사업성이 있다고 할 수 있는 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없어 기타소득으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.
2. 청구인이 제출한 금전출납부에 기록된 지출현황을 총수입금액에 대응하는 필요경비에 해당하는지를 살펴본다. 청구인은 쟁점금액의 수취를 위해 토지를 답사하고 중개하기 위해 지출하였다는 경비 지출내역을 보면, 청구인이 고용하였다는 청구외 박◇◇의 급여는 매월 250만원씩 12개월 지급한 것으로, 유류대, 식대 등도 매월 지출분을 제출하였으나, 그 지급사실을 확인할 수 있는 통장사본 등 객관적인 지출증빙이 없어 필요경비로 산입할 수 없고, 청구인은 2004.7.16.경 쟁점토지를 불법 중개하여 쟁점금액 중 7월에 1억원, 10월에 4천만원을 수취하는데 있어 1월부터 12월까지 월급여나 유류대가 계속적으로 지출되어야 할 합리적 타당성을 발견할 수 없고, 더욱이 2004.1월부터 6월경까지는 ○○부동산에서 중개보조원으로 일하면서 청구외 박◇◇을 데리고 중개물건을 △△부동산 등에 소개해 주고 중개수수료의 50%정도를 수당으로 받았다는 ◇◇지방검찰청에서 작성한 청구인의 진술조서를 감안하면, 청구인이 제출한 금전출납부의 지출내역은 설령 지출내용이 사실이라 하더라도 총수입금액인 쟁점금액에 직접 대응하는 필요경비라 할 수 없을 것인바, 쟁점금액에 대해 필요경비를 인정하지 아니한 처분청의 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.